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Nicht genehmigte Umbauten durch Vorbesitzer
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Nicht genehmigte Umbauten durch Vorbesitzer

Wir haben 2019 eine EGAbk.-Wohnung gekauft, bei der eines der Zimmer über eine offene Treppe in einen Kellerraum führt. Dieser Kellerraum ist ein bis auf den Zugang über die Treppe zum EG abgeschlossener Raum. Nun hat uns die Eigentümerin einer anderen Wohnung im Haus (Beiratsvorsitzende) wegen illegaler Umbauten in unserer Wohnung bzw. im Keller bei der Bauaufsicht angezeigt. Die Baumaßnahmen, um die es geht, scheinen vor ca. 17-18 Jahren durchgeführt worden zu sein (von den Vorbesitzern der Wohnung).

Wie uns das Bauamt mitteilte, liegen anscheinend keine Baugenehmigungen für die Treppe vor und ein Zugang zum Keller über die allgemeine Kelleretage mittels einer Tür wurde wohl zugemauert. Auch dafür scheint keine Genehmigung vorzuliegen.

In den alten Grundrissen ist ersichtlich, dass es schon immer eine große Bodenklappe zum Keller gab. Anscheinend wurde eine Leiter für den Auf- und Abstieg genutzt. Die Luke wurde anscheinend von den Vorbesitzern entfernt und eine feststehende Treppe wurde eingebaut. Der Keller wurde nie zu Wohnraumzwecken genutzt (das ist der Vorwurf gegenüber dem Bauamt; die Deckenhöhe beträgt allerdings nur 1,85 m) sondern diente wohl nur zu Lagerzwecken.

Wir wüssten nun gerne, ob wir haftbar gemacht werden können, ob eine Baugenehmigung theoretisch im Nachhinein einholbar wäre und ob die Vorbesitzer der Wohnung verantwortlich sind. Wir hatten die Wohnung gekauft, ohne die Rechtmäßigkeit von Treppen und Mauern in Frage zu ziehen.

Für Hinweise wären wir dankbar!

Anhang:

  • BAU.DE / BAU-Forum: 1. Bild zu Frage "Nicht genehmigte Umbauten durch Vorbesitzer" im BAU-Forum "Bauplanung / Baugenehmigung"
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Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt.
  • Name:
  • ABC

  1. warum eine Baugenehmigung?

    Was hat der Vorbesitzer gemacht? Er hat eine Falltür mit Leiter durch eine Treppe ersetzt und hat eine Tür die sowieso immer verschlossen war zugemauert. Diese Kellertür war ein Sicherheitsrisiko für die Wohnung wegen Einbruchgefahr (zweiter Wohnungseingang) und eine Falltür mit Leiter ist aus dem Mittelalter. Der Kellerraum als Lager wurde nicht verändert, auch die Teilungserklärung wurde nicht verändert, die Statik wurde nicht verändert. Gehen sie doch davon aus, dass der Vorbesitzer die Änderung der Hausverwaltung gemeldet hatte, eine Genehmigung der Hausverwaltung brauchte er nicht, es war innerhalb seines Sondereigentums. Ob in den Protokollen der Verwaltung die Maßnahme erwähnt ist hätte die Beiratsvorsitzende vor dem Gang zum Bauamt feststellen können und mit Ihnen besprechen müssen. Die WEGAbk. ist eine Gemeinschaft aber diese Frau ist nur gemein. Das Baurecht wurde nicht verletzt und ein Rückbau zum alten Zustand wäre ein Witz.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  2. Nicht genehmigte Umbauten durch Vorbesitzer

    @Klaus Kirschner  -  Vielen Dank für die Hinweise. Das scheinen mir tatsächlich gute Argumente gegen die Einforderung von Baugenehmigungen zu sein. Insbesondere das Thema Einbruchsgefahr sehe ich genauso. Der Herr vom Bauamt erklärte telefonisch lediglich, dass keine Genehmigungen vorlägen und er sich das ganze nun ansehen müsse. Wir sind gespannt. Nochmals danke für die Einschätzung!

  3. den Beamten nicht in die Wohnung lassen

    Der Beamte soll ihnen auf dem Amt Einsicht in die Bauunterlagen geben und die Anzeige vorlegen, dann zeigen sie ihm die Maßnahme auf den Plänen. Natürlich liegt keine Baugenehmigung vor, weil die Maßnahme bauantragsfrei war. Wenn die Maßnahme baurechtlich illegal wäre, so wäre keine Verjährung eingetreten, wenn die Maßnahme durch die Hausverwaltung zu genehmigen wäre, so ist das verjährt. Ein Sondereigentümer braucht innerhalb seines Sondereigentums keine Bauanträge zu stellen. Für Umbauten in einer WEGAbk. ist immer die Hausverwaltung zuständig, auch bei Gestaltungsänderungen.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  4. nette Nachbarn ;)

    @Klaus Kirschner auch wenn der Umbau an der baulichen Situation nicht wirklich was geändert hat, bestehen bei Kellerräumen erhöhte Anforderungen. Zudem ist im "gefangenen" Kellerraum nur eine eingeschränkte Rettungsmöglichkeit gegeben.

    Einfach mal mit der Bauaufsicht reden. Die Lösung dürfte, sofern die aktuelle Situation genehmigungsfähig ist, ein Bauantrag sein.

    Ob das möglich ist kann (und wird eventuell) die Bauaufsicht sagen. Andernfalls einen Planer einschalten.

    Ein großes DANKE an die Nachbarn. Arbeitet an der Beziehung ;)

  5. Brandschutz

    Zur Abgeschlossenheit in einer WEGAbk. gehört es, dass der Keller brandschutzmäßig vom Treppenhaus und den Sondernutzungseinheiten geschottet ist. Damit war der Deckendurchbruch zum Keller auf jeden Fall problematisch. Wenn dieser Deckenburchbruch in der Genehmigung enthalten ist, also genehmigt ist, wurde die Situation verbessert. Natürlich darf dieser Raum nur als Lager benutzt werden. Die Schaffung von Wohnraum wäre nach Baurecht und WEG-Recht auf jeden Fall illegal. Wenn es anders ist, hätte der Vorbesitzer etwas illegales verkauft und der Rest der WEG hat zugesehen.

    Diese Situation kommt vor, wenn bei der Umnutzung eines Wohnhauses zu einer WEG geschludert wurde.

    Noch etwas ist auffällig: Beim Kauf einer Eigentumswohnung wirkt die Hausverwaltung mit und liefert die Teilungserklärung, die Aufteilungspläne und die Bescheinigung des Verwalters, dass keinerlei Mängel am Allgemeineigentum bestehen. Wenn hier etwas illegales vorliegt, wäre das aufgeflogen. Es sieht aus, als wäre es ein Geheimverkauf gewesen.

    • Name:
    • Klaus Kirschner

  6. Amt

    Foto von Martin G. Halbinger

    Erstmal zur Beruhigung: wenn damals eine Baugenehmigung notwendig gewesen wäre, wäre die Ordnungswidrigkeit "Bauen ohne Baugenehmigung" verjährt und dafür kein Bußgeld fällig. Aber es kann sein, dass Sie vom Amt aufgefordert werden, "ordnungsgemäße Zustände" herzustellen. Ich gehe da weniger von einer Baugenehmigung aus, als eher von Brandschutzmaßnahmen.

    Wenn die Luke damals in den genehmigten Plänen enthalten war, wäre dies hilfreich, weil Öffnungen in Decken (je nach Bundesland) nicht so ohne weiteres bzw. nur mit besonderen Brandschutzmaßnahmen zulässig wären (und sind). Außer die WEGAbk. unfasst nur max. 3 Wohnungen, da dann ein paar Ausnahmeregelungen gelten.

    Die Hausverwaltung darf gleich selber in ihren Akten nachsehen, ob sie einen Brandschutznachweis aus der Bauzeit haben, und was da drin geregelt ist.

    Könnte mir aber auch gut vorstellen, dass das Amt prüft und nichts veranlasst, da die Allgemeinheit m.E. nicht gefährdet ist und die Änderung nur die Wohnung betrifft ...

  7. Danke

    Vielen Dank für die Rückmeldungen  -  das war alles sehr hilfreich!

  8. Bauamts-Besuch Keller

    Aktualisierung meines letzten Eintrags: Ein Herr vom Bauamt war da, um sich unseren Keller anzusehen. Er meint nun, dass er prüfe, ob wir die Treppe nicht von einem Sachverständigen als DINAbk.-konform begutachten lassen müssen und ist scheinbar der Ansicht, dass wir die von innen zugemauerte Kellertür aus Brandschutzgründen wieder öffnen müssen.

    Für uns ergibt das alles keinen Sinn: Es gibt einen Zugang zum Keller über die inzwischen fertiggestellte Luke (wir haben den bis vor kurzem offenen Zugang wieder geschlossen und den Originalzustand mit einer Bodenklappe wiederhergestellt) und der Fluchtweg aus dem Keller beträgt auf diese Weise über die vorhandene Treppe definitiv unter 35 m (was meinen Recherchen zufolge eine Brandschutzbestimmung ist). Es ergibt meiner Meinung nach also keinen Sinn, dass ein weiterer Zugang zum Keller wiederhergestellt werden muss  -  zudem sich dadurch das Problem der fragwürdigen Sicherheit der Wohnung vor Einbrechern ergibt. Hinzu kommt, dass die Kellertür vom Kellergeschoss aus eine alte Bunker-artige Stahltür ist, die sich, laut Vorbesitzerin, nicht bewegen ließ. Ist man dazu verpflichtet einen begehbaren Kellerzugang zu haben, wenn es bereits einen anderen Kellerzugang gibt?

    Es sieht so aus, als ob der Herr vom Bauamt grundsätzlich auf unserer Seite ist, aber auf Grund von Angst vor weiteren Beschwerden unserer Nachbarin jetzt alles ganz genau nimmt. Weiß jemand, ob man unbedingt einen Sachverständigen beauftragen muss, um nachzuweisen, dass eine Treppe DIN-konform ist? Ich hatte ehrlich gesagt gedacht, dass das Bauamt beim Besuch diese Messungen durchführen würde, wenn sie dann für nötig befunden werden ... Oder kann man das nicht einfach selber nachmessen und nachweisen? Für Tipps oder Hinweise wären wir wirklich sehr dankbar!

  9. Brandschutz

    Foto von Martin G. Halbinger

    Das Grundprinzip im Brandschutz gemäß den Bauordnungen ist, das ich von allen Räumen die nicht ebenerdig sind, (ggf. über nen Flur) in einen sog. notwendigen Treppenraum flüchte und von dort dann i.d.R. zum Ausgang im EGAbk.. Dieser notwendige Treppenraum (i.d.R. das Haupt-Treppenhaus) muss frei von brennbaren Möbeln usw. sein damit er jederzeit sicher benutzbar ist. Auch Vorgaben zu Treppensteigungen und Brandschutzanforderungen an Türen sind zu beachten. Die alte Kellertüre ("Bunkertüre) zum Treppenhaus war wohl eine T30 Brandschutztüre.

    Das Wohnzimmer, von dem der jetzige Zugang runter geht ist eben möbliert, dekoriert (Holz, Stoff, Plastik usw. alles brennbar) und voller Elektrogeräte, die eine Zündquelle sein können ... also als Rettungsweg "total unsicher". Außerdem darf diese Treppe eine Hühnerleiter sein ...

    Die Argumentation vom Amt ist erstmal richtig. Ob Alternativen denkbar sind, müsste ein Planer / Architekt erarbeiten und dem Amt zur Prüfung vorlegen.

    Man kann auch Brandschutztüren mit Einbruchschutz kaufen, man muss nicht gleich zumauern. Manche Wände (insbes. Trockenbau) bieten nicht mehr Einbruchschutz als eine T30 Türe ...

  10. Fluchtwege Keller

    Danke für die Antwort. Nur noch einmal zur Sicherheit: Es ergibt dann doch tatsächlich keinen Sinn, dass sowohl bei der Treppe, als auch bei der wieder zu öffnenden Tür, Brandschutzgründe für Überprüfungen, etc. angeführt werden. Wenn die Treppe nicht als Fluchtweg geeignet sein sollte, wegen der von Ihnen genannten Gründe (brennbare Materialien im Zimmer, etc.), dann ist die DINAbk.-Konformität der Treppe doch irrelevant, oder? Dann käme es doch allein auf die Tür an. Wir hätten die Tür übrigens vermutlich auch nicht zugemauert  -  diese Entscheidung hatten die Vorbesitzer vor vielen Jahren getroffen.

  11. entweder

    Foto von Martin G. Halbinger

    Ich würde es so sehen, dass der genehmigte Zustand (Luke und Türe im KG) zulässig ist ... wurde ja so genehmigt und entspricht wohl auch den heutigen Anforderungen.

    Wenn die Türe nicht wieder geöffnet wird, müssen Sie nachweisen, dass die Treppe als Rettungsweg nutzbar ist, das betrifft m.E. aber bei korrekter Auslegung mehr als nur die Steigungshöhe, sondern stellt insgesamt eine Abweichung dar ... (Die ich in der dargestellten Situation aber ggf. denkbar sehe) Es muss also ein Planer was prüfen und ans Amt schreiben.

    Die finale Beurteilung bekommen Sie entweder vom Amt (wenn sie z.B. aufgefordert werden, etwas zu tun) oder schalten einen Planer vor Ort ein, der Sie unter Berücksichtigung der konkreten genehmigten Unterlagen usw. unterstützt und berät. Aus der Ferne bleibt es bei Vermutungen.

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