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Hütte auf Waldgrundstück seit etwa 1900: Bestandschutz?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Hütte auf Waldgrundstück seit etwa 1900: Bestandschutz?

Hallo liebe Experten,
wir haben ein Grundstück an einem Waldrand (in Niedersachsen) an einem Bachtal gekauft. Es ist bebaut mit einer 45 m² großen Hütte. FNP: Wald, kein Bebauungsplan, Wirtschaftart und Lage laut Grundbuch: "Hof- und Gebäudefläche (Hoffläche, Gebäudefläche)". Im Katasterplan ist es korrekt eingezeichnet. Die Hütte wurde laut Aussage der Voreigentümer gegen 1900 als Pfadfinderheim gebaut. Art des Baues und verwendete Farben bestätigen das. Es existieren keine Unterlagen beim Bauamt. Wir würden gern Bestandschutz für das Gebäude haben, jedoch sagt das Bauamt, dass es sich Aufgrund fehlender Unterlagen nur um einen Schwarzbau handeln kann und deshalb kein Bestandsschutz gegeben werden kann. Sie sehen momentan von einer Abbruchverfügung ab.
Weitere Infos: Im und nach dem Krieg errichtete Schwarzbauten weiter im Wald wurden 1955  -  1960 abgebrochen, nicht jedoch unsere Hütte am Waldrand. Es stehen weitere (feste) Gebäude am Waldrand. Angrenzend etwa 200 m entfernt liegten diverse Wohngebäude und ein großer Gutshof.
meine Frage: könnte das Gebäude um 1900 Genehmigungsfrei errichtet worden sein; könnte es also sein, dass das gar keine Unterlagen dazu haben kann? Wenn das Gebäude also um 1900 nach den Gesetzen errichtet wurde, müsste es doch heute Bestandsschutz genießen? Die Aussage des Herrn vom Amt, momenta von einer Abbruchverfügung abzusehen, hat mich etwas verunsichert. Ich möchte keine schlafenden Hunde wecken, hätte aber gern etwas mehr Sicherheit.
Vielen Dank erst einmal für das Durchlesen des langen Textes.
  • Name:
  • Matthias

  1. ein so heikles Thema sollten Sie

    vielleicht erstmal nur mit einem Fachanwalt für öffentliches Baurecht dikutieren und nicht unvorbereitet mit dem Baumats-Mitarbeiter, der sich an seinen Paragrafen festhält und Angst vor eigenmächtigen Entscheidungen hat.
    Ernst wird es erst, wenn tatsächlich eine Abbruchverfügung ins Haus flattert, aber auch vorher könnte die Beantragung jeglicher Nutzungsänderungen oder Umbauten schwierig werden. Hoffe ein Anwalt kann Ihnen da verwaltungsrechtlich weiterhelfen, wie man die Sache auf sichere Füße stellt. Eine sachverständige Bauzeitfeststellung und die Nachreichung von Bauplänen unter Hinzuziehung des Anwaltes könnte das Problem vielleicht lösen. Im Grundbuchamt gibt es doch vielleicht Einträge, wem das Grundstück wann gehört hat. Vielleicht lässt sich darüber einiges hinsichtlich der Errichtung des Gebäudes erfahren (damaliger Betreiber des Pfadfinderheimes).

  2. Oh schick! ...

    Oh schick! preußisches Ansiedlungsgesetz von 1876, novelliert 1904. Fragen Sie den Menschen vom Bauamt mal, ob er noch alle Tassen im Schrank hat!
    Darüber hinaus: die Dumpfbacke ist beweispflichtig. Es sei denn, er kann beweisen, dass es in Niedersachsen keine Kriegswirren von 2 Weltkriegen gegeben hat.
    so eine Paragrafen-Mumie nimmt der Vorsitzende Richter in Lüneburg zum Frühstück.
    Ehrlich, da fehlt mir das Verständnis für ...

  3. Vielen Dank für den Rat ... wenn ich es richtig verstehe ...

    erlaubte das preußische Ansiedlungsgesetz den Bau von Gebäuden im Außenbereich. (das Waldgrundstück war übrigens wie auf alten Karten zu sehen damals ein Heidegrundstück). Das Gebäude könnte also zwar ohne Baugenehmigung, aber nach damals geltendem Recht errichtet worden sein? Was wären die nächsten Schritte? Juristen befragen und Bauantrag stellen? Lüneburg ist tatsächlich zuständig hier kurz hinter Hamburg.
    Wir wollen es weiter als Wochenendhaus nutzen, würden aber gern das marode Dach erneuern (als Gründach bei verstärkter Unterkonstruktion und Photovoltaik)
    Machbar?
    Matthias

  4. Vielen Dank für den Rat ... wenn ich es richtig verstehe ...

    erlaubte das preußische Ansiedlungsgesetz den Bau von Gebäuden im Außenbereich. (das Waldgrundstück war übrigens wie auf alten Karten zu sehen damals ein Heidegrundstück). Das Gebäude könnte also zwar ohne Baugenehmigung, aber nach damals geltendem Recht errichtet worden sein? Was wären die nächsten Schritte? Juristen befragen und Bauantrag stellen? Lüneburg ist tatsächlich zuständig hier kurz hinter Hamburg.
    Wir wollen es weiter als Wochenendhaus nutzen, würden aber gern das marode Dach erneuern (als Gründach bei verstärkter Unterkonstruktion und Photovoltaik)
    Machbar?
    Matthias

  5. Persönlicher Tipp

    schauen Sie dass Sie das rechtlich unter Fach und Dach bekommen.
    So eine Gelegenheit gibt es selten. Soein Grundstück würde mir auch gefallen. Vielleicht ist man in den kommenen Zeiten froh über so eine Rückzugsmöglichkeit. ggf. mit Garten-Nutzung.
    Selbst wenn das etwas Geld für den Anwalt kostet, das wäre es mir Wert.
    Evtl. noch ein Zaun drumherum. Falls der genehmigt werden muss wäre eine Deklaration als "Wuchshilfe für Jungpflanzen" denkbar.
    Und dann eine schöne Sichtschutzhecke dran. Schwarzdorn mit Brombeeren soll ziemlich dicht sein.
    Keine Rechtsberatung.

  6. Ich würde mir zunächst einmal ...

    Ich würde mir zunächst einmal folgende Mühe machen: fahren Sie zum Katasteramt und zum Grundbuchamt und schauen mal, wann denn dieses Flurstück oder Haus oder oder oder, erstmals urkundlich erwähnt wurde. Evtl ergeben sich hier Hinweise auf den Bau. Evtl kommt man auch mit alten Sitzungsprotokollen der Kommune weiter. Wird nen bisschen Puzzle-Arbeit.

  7. Bestandschutz erloschen

    Unterstellt man, dass die Hütte im Jahr 1900 als Pfadfinderheim zulässig errichtet wurde, so kann daraus kein Bestandschutz mehr hergeleitet werden. Die Unterbrechung einer etwaig rechtmäßigen Nutzung führt schließlich ebenfalls zum Wegfall von Bestandsschutz.
    Sie können zwar erforschen, ob es irgendwo Genehmigungsunterlagen gibt (ggf. Staats- oder Landesarchiv (Staatsarchiv, Landesarchiv)), aber im Ernstfall wird es nichts nützen. Es ist anzunehmen, dass bereits der oder die Vorbesitzer das Gebäude illegal als Wochenendhaus genutzt haben und der ursprüngliche Nutzungszweck aufgegeben wurde.
    Ich nehme an, dass auch Sie das Gebäude nicht zu sog. "privilegierten Zwecken", wie z.B. Land- und Fortswirtschaft, gem. § 35 BauGB nutzen wollen. Deshalb können Sie mit der Duldung zufrieden sein und hoffen, dass das Bauamt Ihren Vortrag schnell wieder vergisst.
    Gruß

  8. Noch was für die Zukunft

    Können Sie dokumentieren, dass Sie das Bauamt über das Gebäude informiert haben oder das Bauamt über das Gebäude Bescheid weiß?
    Ein Nachweis des Zeitpunkts, wann das Bauamt über ein illegales Gebäude oder eine illegale Nutzung Kenntnis erlangt hat, kann sich später mal als nützlich erweisen, da z.B. Rückbauverfügungen, nach Ablauf einer bestimmten Zeit (z.B. 10 Jahre), dann u.U. nicht mehr erteilt werden können. Das ergibt sich aus der Rechtsprechung von ähnlich gelagerten Fällen.
    Gruß

  9. Noch was für die Zukunft

    Können Sie dokumentieren, dass Sie das Bauamt über das Gebäude informiert haben oder das Bauamt über das Gebäude Bescheid weiß?
    Ein Nachweis des Zeitpunkts, wann das Bauamt über ein illegales Gebäude oder eine illegale Nutzung Kenntnis erlangt hat, kann sich später mal als nützlich erweisen, da z.B. Rückbauverfügungen, nach Ablauf einer bestimmten Zeit (z.B. 10 Jahre), dann u.U. nicht mehr erteilt werden können. Das ergibt sich aus der Rechtsprechung von ähnlich gelagerten Fällen.
    Gruß

  10. erste Einmessung war in den 30er Jahren

    Hallo, mir liegt nun ein Feldbuch aus den 30er Jahren vor, in dem das Gebäude in den heutigen Grenzen eingemessen wurde. Seitdem wurde es auch nachweislich als Wochenendhaus genutzt (mit Ausnahme während und nach dem Krieg, als es als Festwohnsitz genutzt wurde).
    Über die Gespräche mit dem Bauamt liegen nur nur mehrere Jahre alte Gesprächsnotizen vor, jedoch keine schriftlichen Dokumente. Das Bauamt riet damals dazu, nichts schriftlich zu machen damit daraus kein Verwaltungsvorgang würde und es dann womöglich abgerissen werden muss. Seitdem hat niemand mehr diesbezüglich mit dem Bauamt gesprochen.

  11. Das Bauamt weiß schon warum ...

    Das Bauamt weiß schon warum es nichts schriftlich machen will. Aber seien Sie froh, offensichtlich will das Bauamt ja wirklich nichts unternehmen.
    Richten Sie sich darauf ein, dass eine Rückbauverfügung potentiell möglich ist. Also investieren Sie in die Erhaltung der Hütte nicht allzu viel. Keine An- und Umbauten (Anbauten, Umbauten). Keine Brunnen bohren, keine aufwendigen Heizungen einbauen, keine wilden Partys feiern, keinen KFZ-Lärm machen, keine Gartenabfälle verbrennen, keinen Nachbarschaftsstreit anfangen, und nicht mehr allzu viele Worte über die Hütte verlieren.
    Kurz: unauffällig bleiben, damit niemand Anstoß an der Hütte nimmt. Dann werden Sie wohl noch viele Jahre Freude an der Hütte haben, auch ohne rechtssicheren Bestandschutz. Den hat die Hütte nicht und darüber wird Ihnen auch kein Bauamt eine Bescheinigung ausstellen. Von solchen Hütten ohne Bestandschutz gibt es unzählige in Deutschland, die früher mal als Jaghdhütte, Waldarbeiterhütte, Schutzhütte genutzt wurden und nun nur Hobbyzwecken dienen. Die haben alle keinen Bestandschutz und werden trotzdem nicht abgerissen.
    Gruß
    Gruß

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