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Kauf bzw. Sanierung Haus Baujahr. 1933
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden

Kauf bzw. Sanierung Haus Baujahr. 1933

Hallo zusammen! Ich bin gerade auf der Suche nach einem 3-Familienhaus, welches als Mehrgenerationenhaus genutzt werden soll.
Das Haus, welches ich im Moment im Auge habe, ist Baujahr 1933 und macht nach erster Außenbesichtigung einen guten und soliden Eindruck (keine Risse in der Außenfassade sichtbar, Putz ist noch in Ordnung).
Lediglich das Krüppelwalmdach könnte u.U. eine Sanierung mit Dämmung notwendig haben. Hierzu habe ich einen ortsansässigen Dachdecker zur Begutachtung beim Besichtigungstermin mit dem Makler (Haus ist im Zwangsverkauf) eingeladen.
1.) Welche Dinge sind noch zu beachten, dass nach dem Kauf kein "böses Erwachen" kommt?
2.) Ist eine Außendämmung wirklich lohnenswert? Ich habe teilweise auch negative Sachen darüber gehört (Schimmel, nicht rentabel, Haus "atmet" nicht mehr ...). Das Haus dürfte 40er Massiv-Wände haben  -  kleine Stadtvilla
3.) Die Zwischendecken sind Holzbalkendecken. Ist hier etwas besonderes zu beachten?
Ich würde mich über ein paar Tipps freuen, da dies mein erster (und hoffentlich auch letzter) Hauskauf wäre.

Anhang:

  • BAU.DE / BAU-Forum: 1. Bild zu Frage "Kauf bzw. Sanierung Haus Baujahr. 1933" im BAU-Forum "Modernisierung / Sanierung / Bauschäden"
Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt.
  • Name:
  • SpecialK

  1. Beim Hauskauf zu beachten

    Neben den Fragen zur Bausubstanz sollte man sich eingehend um die rechtliche Seite der Sache kümmern, d.h. Wegrechte, Baulasten, Zonenordnung sowie die Regionalplanung der Gemeinde kennen.
    Altlasten auf dem Grundstück?
    Bei der Besichtigung Dachboden und Keller genau ansehen. Taschenlampe mitnehmen. Auf Spuren von Wasserschäden achten; im Keller auch auf rostige Träger in der Decke und dergleichen.
    Im Dachstock ist Vorsicht angesagt, wenn sich Stellen der Holzbalken anfühlen, als seien sie mit Papier überklebt  -  Hausbockbefall. Dann mal mit einem kleinen Schraubenzieher an ein paar Stellen in die Balken pieksen.
    Ärger können auch unsachgemäße Basteleien der Vorbesitzer verursachen, z.B. flächig verklebte PVC-Beläge mit Asbestunterlage und dergleichen. Wurden viel Holzschutzmittel im Innenbereich verwendet, wäre das für mich ein Grund für den Nicht-Kauf.
    Bei Zwangsverkauf wird meist jegliche Gewährleistung ausgeschlossen. Man sollte aber auch nicht zu heikel sein, immerhin ist das Haus 75 Jahre alt.

  2. (Schimmel, nicht rentabel, Haus "atmet" nicht mehr ...)

    zwei der Argumente sind schon mal Blödsinn ...
    Die Rentabilität kann man berechnen ... und da sieht es halt besser aus, wenn die Fassade sowieso gemacht werden müsste (scheint hier nicht der Fall zu sein).
    Holzbalkendecken als Kellerdecke würde ich besonders genau prüfen (lassen). Daneben ist aber auch ein Blick auf den Zählerkasten manchmal ernüchternd ...
    Gruß

  3. "Makler (Haus ist im Zwangsverkauf) "

    ... dies ist schon einmal ein Widerspruch in sich. Also entweder wird das Haus zwangsversteigert, oder aber ein Makler versucht noch kurz vor der Versteigerung etwas mehr zu erlösen, als die Versteigerung erbringen würde.
    Zu den bereits durch die Kollegen oben gegebenen Anregungen und Hinweisen eine kurze Ergänzung.
    Meine Empfehlung, da nach Kauf genügend Anforderungen gem. EnEVAbk. einzuhalten sein dürften, diese Gebäude i.A. baujahrsspeziefische Probleme aufweisen und Investitionen für eine längerfristige Nutzung ermittelt werden sollten, nehmen Sie sich einen erfahrenen Berater, der Sie bei der Kaufentscheidung qualifiziert beraten kann. Der Dachdecker allein wird nicht viel helfen. Hinzu kommen neben bspw. der Prüfung der Grundbucheintragungen eben auch baurechtliche Belange hinsichtlich der Nutzbarkeit des Grundstücks, da ältere Objekte häufig den modernen Nutzungen angepasst und ggf. erweitert werden sollen, etc., etc.
    Bei Holzbalkendecken bspw. gibt es vielfältige mögliche Probleme, zumeist sind diese nicht für die Belastungen der heutigen Nutzungen ausgelegt, bzw. sind diese in der Vergangenheit überlastet worden, und hängen durch.
    Ein "böses Erwachen" kommt zumeist dann vor, wenn nicht von Beginn an fachlicher Rat eingeholt wurde.

  4. Das Meiste ist hier bereits gesagt worden. Auf ...

    Das Meiste ist hier bereits gesagt worden. Auf alle Fälle sollte sich jemand das Haus ansehen, der sich wirklich mit Altbauten auskennt und alle Anzeichen von Mängeln  -  beispielsweise resultierend aus Umbauten, Feuchtigkeit etc.  -  auch qualifiziert erkennt.
    Die Furcht, dass das Haus nicht mehr atmen könne ist unbegründet, denn Häuser atmen nicht. Allenfalls die Bewohner könnten unter falschen Maßnahmen leiden. :-))
    Eine Außendämmung und der Einbau neuer Fenster führt in den Ersten Jahren gewiss zu Energieeinsparungen, die in Altbauten oft anzutreffende Schimmelbildung nach Modernisierungsmaßnahmen können aber durch ein vernünftiges, den neuen Gegebenheiten angepasstes Lüftungsverhalten nahezu ausgeschlossen werden. Die Optik der gezeigten Stadtvilla wäre allerdings mit Sicherheit dahin.
    Ohne einen fachlichen, gewerkeübergreifenden Rat sollten Sie den Kauf aber nicht angehen.
    Gruß aus Wiesbaden,
    Christoph Kornmayer

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