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Verfahren gem. § 34 BbauG?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Verfahren gem. § 34 BbauG?

Hallo,
ich stehe vor einer schwierigen Entscheidung. Wir haben ein Grundstück in einer kleinen Gemeinde (in Rheinland-Pfalz) gekauft. Im Bauamt der zuständigen Verbandsgemeinde erkundigten wir uns natürlich auch darüber, welche Bebauung hier zulässig ist. Dabei erfuhren wir, dass der vorliegenden Bebauungsplan aus dem Jahre 1987 nicht ausgefertigt worden ist. Nach einem Urteil eines Oberverwaltungsgerichts sei dann der Bebauungsplan auch nicht gültig. Nachträglich dafür zu sorgen, dass der Bebauungsplan Gültigkeit erlangt, würde immense Kosten (für nur 2 Grundstücke, die noch offen sind) verursachen und ist deshalb nicht beabsichtigt. Es würde auch erhebliche Probleme verursachen, da zu viele Gebäude schon von diesem Plan abweichen.
Wir haben deshalb in enger Abstimmung mit dem Bürgermeister der Gemeinde die Baupläne erstellen lassen, dh. jeden einzelnen Planungsschritt mit ihm besprochen. Unser geplantes Gebäude soll einen Kniestock mit 1,5 m und eine Dachneigung von 42 ° haben. Die Berechnung gem. § 2 der LBOAbk. Rheinland Pfalz ergibt dann, dass es sich bei dem Dachgeschoss um ein Vollgeschoss handelt.
Grundfläche DGAbk. 87,3 m²
3/4 davon 65,48 m²
Fläche mit 2,3 m Höhe 69,31 m²
69,31 > 65,48, also Vollgeschoss.
Dass ich in Wirklichkeit tatsächlich oben nur 61,93 m² Wohnfläche unter dem Dach hätte, spielt bei der Betrachtung zu meinem Erstaunen keine Rolle.
Um gem. § 34 BauGB zu klären, ob das geplante Gebäude in die Umgebung passt, hat der Sachbearbeiter vom örtlichen Bauamt mit dem Bürgermeister der Gemeinde und einigen Gemeinderatsmitgliedern eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Die willkürliche Grenze des Bebauungsplanes stößt am Ende der Straße und unmittelbar neben unserem Grundstück auf ein Gebäude, dass zwei richtige Vollgeschosse hat. Direkt gegenüber ist ein weiteres Gebäude, dass ebenfalls als mit 2 Vollgeschossen ausgeführt zu betrachten ist. Wegen dieser beiden Gebäude in unmittelbarer Nachbarschaft ist der Sachbearbeiter der Verbandsgemeinde zu dem Ergebnis gelangt, dass das von uns geplante Gebäude sich in die Umgebung einfügt. Dieser Ansicht hat sich in der Gemeinderatssitzung auch die Mehrheit angeschlossen.
Die Kreisverwaltung dagegen hat sich auf den Standpunkt gestellt, dass der Bebauungsplan vorhanden ist und demnach eingehalten werden muss. Demzufolge müsste also der Kniestock auf 1,3 m herabgesetzt werden, um unter die Grenze nach der obigen Berechnung zu kommen.
Abgesehen davon, dass nun alle Berechnungen neu gemacht werden müssten und einige m² Wohnfläche verloren gehen, wären die weiteren Folgen gravierend:
Die Berechnung nach dem Energiesparnachweise hat einen Endenergiebedarf von 14,6 kW/m²/Jahr ergeben. Da in dieser Berechnung auch Nutzfläche mit enthalten ist, die durch die verlangten Änderungen erheblich reduziert würde, ist der Wert vermutlich dann nicht mehr zu halten. Damit geht dann einher, dass ich die beantragte Förderung für Photovoltaik von 5.000 € für ein Energiegewinnhaus auch nicht mehr erhalten würde.
Kann jemand die Aussichten einschätzen, ob es sich lohnt, sich hier mit der Verwaltung zu streiten und auf ein Verfahren einzulassen? Vom gesunden Menschenverstand ist der Vorgang ohnehin kaum zu begreifen: Diese Straße, in der gebaut werden soll, knickt an ihrem Ende rechtwinklig ab. Am Ende stehen ca. 30 Jahre alte Häuser mit Vollgeschossen. Mein Grundstück ist direkt an diesem Knick, ein richtig 2-geschossiges Haus (d.h. ohne Kniestock) befindet sich an der Südgrenze. Mit diesem Haus teile ich sogar die Haus-Nr, dort ist "A", wir werden "B" haben. Dennoch soll unser geplantes Haus mit Kniestock nicht zulässig sein? Das verstehe, wer will.
  • Name:
  • Norbert

  1. B-Plan oder § 34

    Hallo Norbert,
    sie müssen zuerst abklären ob der Bebauungsplan rechtskräftig ist oder nicht. Wenn nicht und es wird nach § 34 BauGB entschieden, dann dürfen Sie wie die Umgebungsbebauung bauen. Lassen Sie abklären, oder klären Sie selber ab, ob der Bebauungsplan irgendwann rechtskräftig wurde. Das mit den Förderungen usw. kommt dann danach.
    Gruß aus Baden

  2. Bebauungsplan nicht rechtskräftig

    Hallo Peter Oberst,
    der Bebauungsplan aus 1987 ist laut Auskunft unserer Verbandsgemeinde nicht ausgefertigt und daher nicht rechtskräftig. Darüber soll durch Urteil eines OVG bereits entschieden sein.
    Deshalb haben wir uns eigentlich exakt an die Vorgaben unserer Gemeinde gehalten und fühlten uns völlig auf der sicheren Seite, bis uns das Schreiben der Kreisverwaltung aus unseren Träumen riss ...
    Viele Grüße
    Norbert
    • Name:
    • Norbert

  3. Dann,

    lieber Norbert,
    muss einer die Kreisverwaltung aus dem Traum reißen und das Urteil des OVG zeigen.
    Bauantrag stellen, ablehnen lassen und dann druff ...
    Manche brauchen die harte Tour!
    Gruß aus Baden

  4. Ob es so einfach geht?

    Hallo Peter,
    > >muss einer die Kreisverwaltung aus dem Traum reißen <<
    das ist die Frage, ob das so einfach geht.
    In einem ersten Schreiben hieß es noch, "Die vorgelegten Planunterlagen verstoßen gegen die Bestimmungen des § 30 BauGB ... "
    Nachdem ich darauf hingewiesen hatte, dass hier doch wohl § 34 BauGB zur Anwendung kommen müsste, erhielt ich die Antwort, dass zur der geplanten 2-Geschossigkeit eine Genehmigung nicht in Aussicht gestellt werden könne.
    Man könne jedoch durch eine geringfügige Reduzierung der Kniestockhöhe und/oder Dachneigung auf ein Vollgeschoss reduzieren, und in diesem Fall könnte zu den restlichen Abweichungen eine Zustimmung erteilt werden.
    Meine Baufirma hat berechnet, dass zur Erfüllung der Forderung eine Reduzierung des Kniestockes um 20 cm erforderlich wäre. Das ist für mich keine geringfügige Reduzierung. Der Vertreter der Firma ist völlig erstaunt und sagt mir, dass sie in einem anderen Baugebiet in Rheinland Pfalz Häuser mit 1,8 m Kniestock und 42 Grad Dachneigung bauen und die machen überhaupt keine Probleme, obwohl dort der Bebauungsplan eingeschossige Bebauung vorsehe.
    Mit der restlichen Abweichung ist wohl die Kniestockhöhe gemeint, die im ursprünglichen, nicht rechtskräftigen Bebauungsplan auf 80 cm festgesetzt war.
    Auf welcher Gesetzesgrundlade das nun beruht, weiß ich nicht. Nun könnte es ja durchaus sein, dass auch nach § 34 BauGB die Kreisverwaltung zu einer anderen Einschätzung kommen kann als die Gemeinde und das Bauamt der Verbandsgemeinde.
    Und hier kommt das ins Spiel, was ich nicht einschätzen kann: Können die sich damit ggfs. auch durchsetzen?
    Dann kommt noch die Frage mit dem Verfahren selbst. Erst brauche ich einen ablehnenden Bescheid, dagegen muss ich Widerspruch einlegen, dann entscheidet ein Kreisrechtsausschuss, danach kommt Klage vor dem Verwaltungsgericht. Damit vergeht möglicherweise sehr viel Zeit. Und eigentlich wollte ich bald bauen ...
    Viele Grüße
    Norbert
    • Name:
    • Norbert

  5. wenn die,

    Hallo Norbert,
    von Ihnen beschriebenen Randbedingungen und die Umgebungsbebauung tatsächlich so sind, dann können Sie die Kreisverwaltung wachrütteln. Da ich keinerlei Ortskenntnis habe, kann ich es nicht hundert prozentig behaupten, aber wenn zwei Häuser mit 2 VG in der näheren Umgebung stehen, dann "muss" nach dem Gebot der Einfügung >>>nach Art und Maß der baulichen Nutzung>>> Ihr Gebäude auch genehmigungsfähig sein.
    Gruß aus Baden

  6. Es ist tatsächlich so, und eigentlich unglaublich

    Hallo Peter,
    die umgebenden Baubedingungen sind tatsächlich so. Ich habe gerade einmal, um entsprechende Eingaben machen zu können, ein Luftbild von Google ausgedruckt und zähle in einem Quadrat (gebildet aus den umgebenden Straßen, 110 x 80 m groß), in dem sich 13 Häuser befinden, 7 eindeutig zweigeschossige Häuser.
    Die Straße, in der wir bauen wollen, begrenzt dieses Quadrat östlich und nördlich und endet mitten in dem Quadrat, und unser Baugrundstück liegt am NW-Ende dieses Quadrats.
    Deshalb kommt mir das ja auch so als reine Willkürmaßnahme ohne rechtliche Begründung vor. Ich werde jetzt erst einmal ein Gespräch mit dem Abteilungsleiter versuchen, da es ja noch keinen abschließenden Bescheid gibt.
    Vielen Dank für die Unterstützung!
    Norbert
    • Name:
    • Norbert

  7. Verfahrensdauer?

    Wenn das jemand weiß, würde mich mal interessieren, wie lange die ganze Auseinandersetzung dauern kann.
    Die erste Stufe wäre ja Widerspruch, Entscheidung im Kreisrechtsausschuss, danach käme das Verwaltungsgericht.
    Gibt es da Erfahrungen, wie lange man da rechnen muss?
    Viele Grüße
    Norbert
    • Name:
    • Norbert

  8. Da gibt es,

    Hallo Norbert,
    zwar Erfahrungen, aber die sind von drei Wochen bis drei Jahre, je Instanz. Das kommt darauf an wie viel Arbeit der Kreisrechtsausschuss bzw. dann das VG haben. Stell Dich mal auf einen größeren Zeitraum ein!
    Gruß aus Baden

  9. Planungshoheit der Gemeinden?

    Hallo Peter,
    > >Stell Dich mal auf einen größeren Zeitraum ein! <<
    Zeit ist etwas, was ich nicht mehr habe. Dagegen steht wenigstens die Finanzierung
    Gerade rief mich mein Bankberater an und erzählte mir, er habe zufällig einen Kunden gesprochen, der "in Bausachen tätig" sei. Danach habe "das letzte Wort die Gemeinde", d.h. dort liege die Planungshoheit. Die Gemeinde entscheide, was gebaut würde.
    Erscheint mir zwar logisch, wenn kein rechtsgültiger Bebauungsplan vorliegt und demnach nach § 34 BauGB zu entscheiden wäre, aber ich finde im Gesetz keine Entsprechung. War das vielleicht einfach Unsinn?
    Viele Grüße
    Norbert
    • Name:
    • Norbert

  10. war falsch, aber kommt hier Amtshaftung in Betracht?

    Hallo,
    als was mein Bankberater erzählte, hat offensichtlich weder Hand noch Fuß.
    Aber da ich in Kürze ein Gespräch mit der Amtsleitung haben werde, stellt sich mir die Frage, ob ich mit Amtshaftung drohen kann. Schließlich verstößt hier die Behörde gegen die Rechtsprechung (Urt. OVG Koblenz)?
    Viele Grüße
    Norbert
    • Name:
    • Norbert

  11. Amtshaftung,

    welch grauenhaftes Wort, kommt eigentlich nur in Betracht, wenn Ihnen ein Schaden zugefügt wurde. Da Sie aber keinen Bauantrag gestellt haben und nur "angefragt" haben, ist Ihnen kein Schaden entstanden. Stellen Sie, bzw. lassen Sie einen Antrag auf Baugenehmigung stellen und harren aus der Dinge die da kommen. Je später Sie den Antrag stellen, umso später kommt die Genehmigung und umso mehr Bereitstellungszinsen haben Sie zu bezahlen. Die Ämter sind erst im Boot, wenn der Antrag auf dem Tisch liegt und die Fristen laufen!
    Gruß aus Baden

  12. Bauantrag ist da!

    Hallo Peter,
    > >Da Sie aber keinen Bauantrag gestellt haben und nur "angefragt" haben, ist Ihnen kein Schaden entstanden. <<
    Da haben wir uns falsch verstanden. Der Bauantrag wurde am 28.1.08 gestellt, ist vollständig eingereicht. Über diesen Bauantrag hat die Ortsgem. § 34 BauGB entschieden, und zwar positiv, ebenfalls die Verbandsgemeinde.
    Lediglich die Kreisverwaltung geht davon aus, dass hier ein Bebauungsplan einzuhalten ist. Wie gesagt, ist er laut Urteil des OVG Koblenz nicht rechtskräftig.
    Deshalb ist ja gar nicht verstehen, was die Kreisverwaltung will, denn wenn die Ortsgemeinde der Auffassung ist, dass das geplante Gebäude in die Umgebung passt, was soll dann diese Auseinandersetzung?
    Die Kreisverwaltung hat uns schriftlich vorab wissen lassen, dass sie dem Baugesuch nicht zustimmen will und uns mitgeteilt, unter welchen Umständen sie zustimmen würde. Diese sind aber nicht akzeptabel, aber das habe ich in der Eingangsfrage schon alles aufgeführt.
    Viele Grüße
    Norbert
    • Name:
    • Norbert

  13. Dann,

    habe ich da was falsch verstanden! Entschuldigung! Wenn sich das Kreisbauamt quer stellt, dann muss doch von denen einer vor Ort gewesen sein und hat sich das Ding angeschaut! Irgendwas stimmt da nicht, nur was? Der einzige Weg ist friedlich noch mal um einen Ortstermin bitten und sich alles erklären lassen und vor allem eine Begründung, warum umgeplant werden soll. Wenn dabei nichts rauskommt, dann den Bauantrag negativ bescheiden lassen und in Widerspruch gehen. Einen anderen Weg sehe ich jetzt nicht!
    Gruß aus Baden

  14. vielleicht ein anderer Weg

    Hallo Peter,
    > >Einen anderen Weg sehe ich jetzt nicht<<
    Es ist richtig, etwas stimmt da nicht. Mittlerweile ist auch klar, was. Ein Mitglied des Gemeinderates war anderer Meinung und hat sich direkt bei der Kreisverwaltung beschwert, wohl auch noch an anderen Stellen (Verbindungen politischer Natur, nehme ich an). Aber jetzt gibt es erst einmal ein Gespräch mit dem Abteilungsleiter und wir hoffen, dass dabei etwas herauskommt, sonst lasse ich erst einmal negativ bescheiden und lege danach Widerspruch ein.
    Darüber hinaus denke ich, dass das Umweltministerium keineswegs begeistert sein wird, wenn eines der wenigen Projekte "Energiegewinnhäuser" im Land gekippt wird und vielleicht erhalte ich da auch etwas Unterstützung.
    Viele Grüße und vielen Dank für die Unterstützung!
    Norbert
    • Name:
    • Norbert

  15. Kommunalbrevier binden?

    Hallo,
    folgendes habe ich im "Kommunalbrevier Rheinland-Pfalz Online" zum Thema Bebauungsplan gefunden:
    " ... Ausfertigung

    Die Ausfertigung eines Bebauungsplanes ist Grundlage und Voraussetzung für dessen Ver-Kündigung und muss nach Abschluss aller dafür erforderlichen Verfahrensabschnitte und unmittelbar vor der Verkündigung, also auch nach einer etwa erforderlichen Genehmigung, erfolgen 3).
    Zur Ausfertigung einer Satzung genügt grundsätzlich die datierte Unterschrift des (Orts-) Bürgermeisters. 4) ...
    In-Kraft-Treten
    Nach § 10 Abs. 3 S. 1 BauGB ist die Erteilung der Genehmigung oder  -  soweit eine Genehmigung nicht erforderlich ist  -  der Beschluss des Bebauungsplans durch die Gemeinde ortsüblich bekannt zu machen ...

    3) OVG Rheinland-Pfalz, 09.08.1989, Az. : 10 C 36/88. OVG; OVG Rheinland-Pfalz, 11.05.1994, Az. : 1 C 10272/93. OVG

    4) OVG Rheinland-Pfalz, 23.10.1997, Az. : 1 A 12163/96. OVG; OVG Rheinland-Pfalz, 29.11.1989, Az. : 10 C 18/89. OVG; OVG Rheinland-Pfalz, 13.03.1985, Az. : 10 C 35/84. OVG ... "
    Der Bebauungsplan wäre demnach also nie in Kraft getreten, denn die letzte Unterschrift des Ortsbürgermeisters fehlt. Voraussetzung für das "In-Kraft-Treten" ist ja die Verkündigung, und Voraussetzung der Verkündigung ist die Ausfertigung, die nie erfolgt ist. Demnach war der Bebauungsplan zu keiner Zeit rechtlich bindend, was natürlich erst 1994 durch das Urteil des OVG (s. Ziff. 3) gerichtlich festgestellt wurde.
    Fundstelle:

    Vielleicht hilft das ja noch jemand. Angeblich gibt es viele dieser nicht rechtskräftigen Bebauungspläne.
    Viele Grüße
    Norbert

    • Name:
    • Norbert

  16. nichtige Bebauungspläne sind anzuwenden

    Jetzt komme ich zur Schlussbemerkung:
    Nach OVG-Urteil sind Bebauungspläne zwar unter den oben geschilderten Umständen nichtig, dennoch sind sie anzuwenden!
    Quelle:
    Beschluss des OVG Mecklenburg-Vorpommern am 19.10.2006  -  3 M 63/06
    Vor einer förmlichen Aufhebung kommt § 34 nicht in Betracht.
    Viele Grüße
    Norbert
    • Name:
    • Norbert

  17. vielleicht,

    ist ein nichiger bzw. für unwirksam erklärter Bebauungsplan in irgendeiner Form anzuwenden, aber ein Bebauungsplan der nie rechtskräftig wurde, kann eigentlich nicht angewendet werden. Gibt es einen neuen Aufstellungsbeschluss oder eine Veränderungssperre?
    Norbert nehmen sie sich einen Anwalt für Verwaltungsrecht, sonst wird das offenbar nichts mehr mit bauen.
    Eigentlich schaden, dass man mit dem Juristen zum Bauamt muss!
    Gruß aus Baden

  18. ja, wenn ich

    lieber Peter,
    in einem Verwaltungsgerichtsverfahren dafür sorgen könnte, dass genau dieser Bebauungsplan für nichtig erklärt würde, dann stimmt das. Nur: Das Urteil von 1994 OVG Rheinland-Pfalz regelt es ja nur allgemein, und welchen Umständen ein Bebauungsplan nichtig ist.
    Hier zeichnet sich eine andere Lösung ab: Der Gemeinderat will den Bebauungsplan aufheben, und das ist sicher einfacher als ein Verwaltungsgerichtsverfahren durchzuziehen.
    Viele Grüße
    Norbert
    • Name:
    • Norbert

  19. ÄÄÄÄHHHH

    Hallo Norbert,
    einen Bebauungsplan aufheben der nie rechtskräftig war?! Wie geht das? Wie war das mit den Pfälzern und den Kartoffeln?
    Bitte halten Sie uns auf dem Laufenden wie das alles weitergeht!
    Gruß aus Baden

  20. Unwirksamer Bebauungsplan gilt bis zur formellen Aufhebung fort

    Hallo Peter,
    ich hätte es ja auch nicht geglaubt, denn nach allgemeiner Definition ist etwas, was nichtig ist, von Anfang nicht existent.
    Die einzige Ausnahme sind Bebauungspläne. Diese Erklärung findet man übrigens auch schon in Wikipedia unter dem Stichwort "Bebauungsplan".
    Und im Internet fand ich auch folgendes:

    - Web-Link
    Unwirksamer Bebauungsplan gilt bis zur formellen Aufhebung fort
    [2007/02/05] Erkennt eine Gemeinde die Unwirksamkeit eines eigenen Bebauungsplans, hat sie nur die Möglichkeit, den Plan in einem Verfahren nach § 1 Abs. 8 BauGB aufzuheben oder zu ändern und dabei ggf. einen Antrag auf Zurückstellung nach § 15 BauGB zu stellen oder eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB zu erlassen.
    Das beschloss das OVG Mecklenburg-Vorpommern am 19.10.2006. Eine Beurteilung eines Bauantrags nach § 34 BauGB komme vor der förmlichen Aufhebung nicht in Betracht.
    Hintergrund der Klage war das Ersetzen eines gemeindlichen Einvernehmens einer Gemeinde. Das Bauvorhaben lag im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Die Gemeinde hatte erkannt, dass dieser Bebauungsplan unwirksam war. Das umstrittene Bauvorhaben war an sich plankonform, nach § 34 BauGB aber nicht genehmigungsfähig. Die Baugenehmigungsbehörde ersetzte das verweigerte Einvernehmen zu Recht, befand das OVG.
    Grundsätzliches Dilemma der Baubehörde:
    Ist ein Bebauungsplan (Teil-) unwirksam und geht für das betroffene Gebiet ein Baugesuch bei der Genehmigungsbehörde ein, steht die Behörde vor einem Dilemma. Sie darf den Bebauungsplan nicht anwenden, da er nichtig ist. Sie darf den Bebauungsplan aber auch nicht ignorieren, da er noch geltendes Recht darstellt.
    Sie muss zügig entscheiden, da eine verzögerte Bearbeitung zu Schadensersatzansprüchen wegen Amtspflichtverletzung führen
    kann.
    Handlungsempfehlung
    Das OVG vertrat die Auffassung, dass ein als unwirksam erkannter Bebauungsplan aus Rechtssicherheitsgründen fortgelte, so lange er nicht durch das vorgeschriebene Aufhebungsverfahren "beseitigt" worden sei. Die Planungshoheit erlaube es, nach einem Aufstellungsbeschluss zur Aufhebung des Plans Bauanträge zurückzustellen oder eine Veränderungssperre zu erlassen. Sie umfasse nicht die Möglichkeit, sich auf die Unwirksamkeit zu berufen, auch wenn dies einem Gericht in einem Rechtsstreit erlaubt sei.
    Quelle:
    Beschluss des OVG Mecklenburg-Vorpommern am 19.10.2006  -  3 M 63/06.

    Aber ich werde darüber noch abschließend informieren.
    Viele Grüße
    Norbert

    • Name:
    • Norbert

  21. Baugenehmigung

    Ich hatte versprochen, abschließend zu berichten.
    Tatsächlich hat die Gemeinde zwischenzeitlich den unwirksamen Bebauungsplan aufgehoben (wie gesagt, ein unwirksamer Bebauungsplan ist keinesfalls ohne Wirkung). Und jetzt habe ich tatsächlich eine Baugenehmigung.
    Puh, endlich!
    Vielen Dank für die Unterstützung hier!
    Norbert

  22. Schön,

    dass es dann doch noch geklappt hat.
    Danke auch für die Rückmeldung!
    Gruß aus Baden

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