Maklerprovision fällig? Grundstückskauf über Bauträger – Rechte & Pflichten
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Maklerprovision fällig? Grundstückskauf über Bauträger – Rechte & Pflichten

Guten Tag,
folgendes Problem stellt sich mir im Zusammenhang mit einem Baugrundstück:
Informationen über ein Grundstück habe ich aus zwei unterschiedlichen Quellen.
a) Vom Vertriebspartner eines Bauträgers, der in seinen Unterlagen auf die Zahlung einer Maklerprovision verweist, wenn man nicht mit diesem Bauträger bauen möchte.
b) Vom Eigentümer des Grundstücks, unabhängig voneinander.
Der Makler hat keinen Auftrag zur Vermarktung des Grundstücks, bietet es aber an. Ich bin bereits auf dem Grundstück gewesen Aufgrund der "Freigabe" des Maklers (aber ohne ihn!).
Der Eigentümer hat mir berichtet, dass sich bereits verschiedene Baufirmen an ihn gewandt haben, um das Grundstück für ihn zu verkaufen. Er selbst würde aber viel lieber privat verkaufen.
Meine Frage ist nun: inwieweit zieht die Klausel des Maklers, dass eine Maklergebühr in dem Moment des Vertragsabschlusses fällig wird? Er hat schließlich weder mit mir noch mit dem Eigentümer einen Vertrag. Oder kommt durch die Zusendung von Infomaterial implizit ein Vertrag zustande?
Danke für die Info.
Grüße, Helmut
  • Name:
  • Helmut
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    Die Frage, ob eine Maklerprovision fällig wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend ist, ob ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist. Ein solcher Vertrag kann auch stillschweigend (konkludent) geschlossen werden, beispielsweise durch die Inanspruchnahme von Maklerleistungen in Kenntnis der Provisionsforderung.

    Wichtige Punkte sind:

    • Provisionspflicht: Eine Provisionspflicht entsteht nur, wenn der Makler eine nachweisbare, provisionsauslösende Tätigkeit erbracht hat (z.B. Nachweis oder Vermittlung des Grundstücks) und ein wirksamer Maklervertrag vorliegt.
    • Bauträger: Wenn das Grundstück über einen Bauträger vermittelt wird, ist zu prüfen, ob der Makler im Auftrag des Bauträgers oder des Grundstückseigentümers tätig ist. Im ersten Fall kann die Provisionsforderung problematisch sein.
    • Klauseln: Achten Sie auf Klauseln im Vertrag, die die Provisionszahlung regeln. Diese müssen transparent und eindeutig sein.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Sachverhalt und die Vertragsunterlagen von einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht prüfen, um Ihre Rechte und Pflichten im Detail zu klären.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Maklervertrag
    Ein Maklervertrag ist ein Vertrag zwischen einem Makler und einem Kunden, in dem die Leistungen des Maklers und die dafür zu zahlende Provision geregelt sind.
    Verwandte Begriffe: Provisionsvereinbarung, Nachweisvertrag, Vermittlungsvertrag
    Provisionspflicht
    Die Provisionspflicht bezeichnet die Verpflichtung, dem Makler eine Provision zu zahlen, wenn er erfolgreich eine Immobilie vermittelt oder nachweist.
    Verwandte Begriffe: Maklercourtage, Erfolgshonorar, Vergütungsanspruch
    Nachweis
    Der Nachweis ist die Benennung einer konkreten Kaufgelegenheit durch den Makler, die dem Interessenten bis dahin unbekannt war.
    Verwandte Begriffe: Objektbenennung, Informationsweitergabe, erstmalige Kenntnis
    Vermittlung
    Die Vermittlung ist die aktive Tätigkeit des Maklers, die darauf abzielt, einen Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer herbeizuführen.
    Verwandte Begriffe: Vertragsanbahnung, Verhandlungsführung, Zusammenführung
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, bebaut und die Gebäude anschließend verkauft.
    Verwandte Begriffe: Projektentwickler, Immobilienentwickler, Bauherr
    Konkludentes Handeln
    Konkludentes Handeln bedeutet, dass eine Willenserklärung nicht ausdrücklich abgegeben wird, sondern sich aus dem Verhalten einer Person ergibt.
    Verwandte Begriffe: Stillschweigende Zustimmung, schlüssiges Verhalten, indirekte Willenserklärung
    Bestellerprinzip
    Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige die Maklerprovision zahlt, der den Makler beauftragt hat. Gilt nur für Mietwohnungen.
    Verwandte Begriffe: Auftraggeberprinzip, Provisionsverteilung, Mietrecht

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wann entsteht ein Anspruch auf Maklerprovision?
      Ein Anspruch auf Maklerprovision entsteht, wenn ein wirksamer Maklervertrag vorliegt, der Makler eine provisionsauslösende Tätigkeit (Nachweis oder Vermittlung) erbracht hat und es aufgrund dieser Tätigkeit zum Abschluss eines Kaufvertrags kommt.
    2. Was ist ein konkludenter Maklervertrag?
      Ein konkludenter Maklervertrag entsteht durch schlüssiges Handeln. Wenn Sie beispielsweise die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen, obwohl Ihnen bekannt ist, dass er eine Provision verlangt, kann dies als stillschweigende Zustimmung zum Maklervertrag gewertet werden.
    3. Muss ich eine Maklerprovision zahlen, wenn der Makler vom Bauträger beauftragt wurde?
      Das ist rechtlich komplex. Wenn der Makler primär im Interesse des Bauträgers handelt, kann die Provisionsforderung Ihnen gegenüber unzulässig sein. Dies sollte jedoch im Einzelfall geprüft werden.
    4. Was bedeutet "Nachweis" und "Vermittlung" durch den Makler?
      "Nachweis" bedeutet, dass der Makler Ihnen die Möglichkeit zum Kauf eines bestimmten Objekts aufgezeigt hat. "Vermittlung" bedeutet, dass der Makler aktiv auf den Abschluss des Kaufvertrags hingewirkt hat, beispielsweise durch Verhandlungen.
    5. Kann ich die Maklerprovision vermeiden?
      Sie können die Maklerprovision vermeiden, indem Sie keinen Maklervertrag abschließen oder die Dienste des Maklers nicht in Anspruch nehmen. Wenn Sie bereits einen Vertrag haben, prüfen Sie, ob dieser wirksam ist und ob die Provisionsforderung berechtigt ist.
    6. Was ist das Bestellerprinzip?
      Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige die Maklerprovision zahlt, der den Makler beauftragt hat. Dies gilt jedoch nur für Mietwohnungen, nicht für den Kauf von Grundstücken oder Häusern.
    7. Welche Rolle spielt der Grundstückseigentümer bei der Provisionspflicht?
      Wenn der Makler im Auftrag des Grundstückseigentümers handelt und Sie das Grundstück aufgrund dieser Vermittlung kaufen, kann eine Provisionspflicht entstehen. Es ist wichtig zu klären, wer den Makler beauftragt hat.
    8. Was sollte ich tun, wenn ich unsicher bin, ob ich die Maklerprovision zahlen muss?
      Lassen Sie sich von einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht beraten. Dieser kann die Sachlage prüfen und Ihnen helfen, Ihre Rechte durchzusetzen.

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  2. Maklerprovision: Nachweismakler – Vorkenntnis belegen!

    Wenn der Makler ...
    Wenn der Makler als sogenannter "Nachweismakler" tätig geworden ist (geht aus dem Expose hervor, bzw. sollte es zumindest), ist seine Provision fällig und verdient mit Abschluss des Vertrages. Es sei denn, Sie können Vorkenntnis belegen. Sprich: der Makler sendet Ihnen das Angebot zu, und Sie sagen sofort Stopp, das Ding kenne ich schon von da und dem. Dann ist Vorkenntnis ausreichend belegt. Haben Sie das nicht gemacht haben Sie ein Problem. Der Makler muss mit dem Verkäufer keinen Vertrag haben (obwohl dieses juristisch gesehen absolut blödsinnig ist!). Auch können Sie direkt mit dem Eigentümer verhandeln, was alles nichts an der Prov. ändert. So wie Sie es schildern, haben Sie wahrscheinlich den Erstkontakt mit dem Makler gehabt, haben auch sich das noch einmal bestätigen lassen (Stichwort: Freigabe). Problematisch wird es, wenn Sie nicht mit dem Bauträger des Maklers bauen, sondern mit einem anderen Bauträger. Dann müsste man wissen, was genau angeboten wurde: Haus mit Grundstück, oder nur Grundstück.

  3. Nachweismakler: Kennzeichnung im Exposé – Worauf achten?

    Haus mit Grundstück
    ... war das Angebot. Wie wäre der "Nachweismakler" denn im Exposé zu kennzeichnen? Steht explizit Nachweismakler da? Der Kontakt ist zeitgleich mit beiden zustande gekommen. Ich habe im Internet recherchiert, habe Unterlagen über den Makler erhalten und mit dem Eigentümer gesprochen. Da die Angaben der Hausnummer geringfügig abweichend waren, habe ich nicht gleich gemerkt, dass es sich um dasselbe Grundstück handelt.
    • Name:
    • Helmut

  4. Makler ohne Auftrag: Provisionsanspruch widerlegen!

    Wenn der Makler
    ohne Alleinvertriebsvertrag bzw. ohne Verkäufer Auftrag gehandelt hat, sage ich mal ich hatte das Angebot schon, vom Verkäufer, ca. zwei Tage früher, der Verkäufer wird das sicherlich bestätigen, da er ja auch nicht blöd ist und nun soll mal der " Makler " das widerlegen.
    Makler kann jeder sein, auch im Hauptberuf bei VW mit Vier Tage Woche beschäftigt. Aber einen Alleinauftrag, bzw. Intessentenschutz sollte er schon haben.
    Ihr M. wohl ehr nicht ...

  5. Grundstück bekannt: Aufklärungspflicht gegenüber Makler

    Wenn Sie die "Freigabe" vom Makler haben hatten Sie auch mit Ihm Kontakt
    wenn Sie Kontakt mit Ihm hatten, kann man allgemein davon ausgehen, dass Sie Ihn spätestens hier hätten unterrichten müssen, dass Sie das Grundstück schon kennen.
    Logischerweise hätten Sie ja keinen Makler gebraucht, hätten Sie den Grundstücksbesitzer und somit das Grundstück schon vorher gekannt.
    Diesen Sachverhalt werden wieder mal Juristen klären müssen.
    Ob ein Auftrag zustande gekommen ist, sagt Ihnen dann das Gericht.

  6. Problem: Makler bietet unzulässigerweise Grundstück an

    Das Problem sehe ich hier ganz woanders ...
    Das Problem sehe ich hier ganz woanders nämlich dahingehend, dass der Makler möglicherweise etwas anbietet, was so gar nicht zu vermakeln ist. Sprich: er bietet Haus und Grundstück an für Bauträger x. Grundstückseigentümer ist aber der Verkäufer V. Jetzt gibt es noch einen Bauträger y der das ganze auch anbietet. Logischerweise will der Verkäufer lieber an privat verkaufen, weil er sich dadurch mehr Kohle erhofft. Frei nach dem Motto: den blöden Makler brauchen wir nicht, das Geld können wir uns doch teilen. Zur Frage Nachweismakler: Nein es muss nicht im Expose stehen. Es muss "nur" drinstehen, das er Ihnen die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages nachweist. Hinweis auf Provision, usw. usw.
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Maklerprovision beim Grundstückskauf: Rechte und Pflichten

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, wann eine Maklerprovision beim Grundstückskauf fällig wird, insbesondere wenn ein Bauträger involviert ist. Es wird erörtert, wie man Vorkenntnis nachweist, die Kennzeichnungspflichten von Nachweismaklern und die Aufklärungspflichten des Käufers gegenüber dem Makler. Ein wichtiger Punkt ist, ob der Makler überhaupt berechtigt ist, das Grundstück anzubieten.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Grundstück bekannt: Aufklärungspflicht gegenüber Makler sollte man den Makler informieren, wenn man das Grundstück bereits kennt, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Andernfalls könnten Juristen den Sachverhalt klären müssen.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Maklerprovision: Nachweismakler – Vorkenntnis belegen! erklärt, dass die Provision eines Nachweismaklers fällig wird, sobald der Vertrag abgeschlossen ist, es sei denn, der Käufer kann Vorkenntnis belegen. Dies ist besonders relevant beim Grundstückskauf über einen Bauträger.

    🔴 Kritisch/Risiko: Im Beitrag Problem: Makler bietet unzulässigerweise Grundstück an wird ein Problem aufgezeigt: Der Makler bietet möglicherweise etwas an, was er gar nicht vermitteln darf, was die Provisionsforderung in Frage stellt. Dies sollte vor dem Vertragsabschluss geprüft werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie vor dem Kauf eines Grundstücks über einen Bauträger die Provisionspflicht und den Maklervertrag genau ab. Prüfen Sie, ob der Makler ein Alleinvertriebsrecht hat und ob Sie Vorkenntnis nachweisen können. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag Nachweismakler: Kennzeichnung im Exposé – Worauf achten? bezüglich der Kennzeichnungspflichten.

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