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Finanzierung durch Mischen von BSV und Hypothekendarlehen.
BAU-Forum: Baufinanzierung

Finanzierung durch Mischen von BSV und Hypothekendarlehen.

Hallo allerseits,
wir sind ein paar (beide berufstätig) und stehen gerade am Anfang des "Abenteuers" Immobilie kaufen.
Wir möchten evtl. eine Doppelhaushälfte oder ETW kaufen und selbst darin wohnen. Dies soll am besten noch in diesem Jahr geschehen. Der Kaufpreis wird bedingt durch den gewünschten Wohnort bei ca. 190.000  -  210.000 € liegen.
Eigenkapital ist in Höhe von € 50.000 vorhanden. Wir haben keinerlei Lebensversicherungen oder Bausparverträge.
Jetzt zur eigentlichen Frage: Wenn wir den erforderlichen Darlehensbetrag als reines Hypothekendarlehen aufnehmen, wird die monatl. Rate zu hoch bzw. die Gesamtlaufzeit zu lang. Wir haben im Moment ein Angebot der Sparkasse mit einem Zins von 5,20 % vorliegen.
Nun habe ich von mehreren Seiten den Tipp bekommen, eine Mischfinanzierung sei günstiger als ein reines Hypothekendarlehen, d.h. ein Teilbetrag soll über einen BSV, der Rest über ein Hypothekendarlehen finanziert werden.
Allerdings bedeutet doch der Abschluss eines BSV, dass ich diesen erstmal 4-10 Jahre ansparen muss, um die Summe zu bekommen? D.h. wir müssten mit dem Einzug in die Immobilie noch ein paar Jahre warten, was in KO-Kriterium darstellt. Außerdem hieße das ja eine Doppelbelastung in großer Höhe, nämlich die Miete für die aktuell bewohnte Wohnung sowie den Bausparvertrag gleichzeitig bedienen zu müssen.
Leider hat unser Berater bei der Bank dazu keine klaren Antworten parat.
Evtl. kann man ja einen Bausparvertrag bei der Bank als "Eigenkapital" einbringen, allerdings ist uns durch mangelnde Beratung nicht klar, wie die Modalitäten hier sind.
Daher auch die Unterfrage, wo man eine sinnvolle (und evtl. unabhängige) Beratung zur optimalen Mischung der Finanzierung eines Immobilienkaufs bekommen könnte?
Vielen Dank schon mal!
  • Name:
  • Bernd Lell

  1. Ein Bausparvertrag

    verteuert die monatliche Rate und macht sie nicht günstiger, da die Tilgung höher angesetzt ist.
    Wenn Sie bis heute durchgehalten haben und sich keinen Bausparvertrag haben aufschwatzen lassen, dann bleiben Sie auch weiterhin standhaft. Ich halte von Bausparvorfinanzierungen gar nichts, schon gar nicht, wenn der Bausparvertrag erst noch ewig angespart werden muss. Suchen Sie sich eine günstigere Bank, dann sinken auch die Raten für die Finanzierung. 5,20 % ist einfach viel zu teuer.
    Beste Grüße

  2. Danke! Und eine Anschlussfrage bzgl. Hypothekendarlehen / Tilgung / Zinsbindung

    Hallo Herr Munder,
    vielen Dank für die Antwort. Gehe ich davon aus, den ganzen Kredit per Hypothekendarlehen zu nehmen, so stellt sich mir die Frage, welche Tilgungsstrategie und Zinsbindungdauer des Kredites wohl am Schlausten ist. Die ersten paar Jahre können wir monatlich mehr aufbringen, falls jedoch das gewünschte Kind da ist, ist erstmal nur noch 1 Nettoeinkommen vorhanden.
    Sollte man erstmal soviel tilgen, wie irgend möglich, oder ist dies evtl. gar nicht so schlau? (Wir sind auch nicht mehr die Allerjuengsten und können "nur" noch ca. 30 Jahre arbeiten).
    Um unseren angepeilten Kaufpreis zu erreichen, müssen wir ungefähr von einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren ausgehen (dann sind 4,6 %  -  4,9 % realistisch), sowie evtl. noch kostenlose Sondertilgungen heraushandeln. Die Tilgungsrate wäre dann zumindest anfänglich bei 1,5 %.
    Die eigentliche Frage ist  -  wieviel Immobilie können wir uns per Hypothekendarlehen leisten, ohne Nachts schlecht schlafen zu müssen ...?
    Vielen Dank nochmal für Ihre Hilfe!
    B. Lell

  3. Baufinanzierung mit Bausparvertrag

    Ich rate Ihnen tendenziell dazu einem klassischen Hypothekendarlehen gegenüber einer Bausparvorausfinanzierung den Vorzug zu geben weil die Bausparvorausfinanzierungen i.d.R.deutlich teurer sind und auch zu einer höheren Monatsbelastung führen.
    Dass eine Baufinanzierung bei einem zugeteilten Bausparvertrag günstiger wird ist ja eine Binsenweisheit; sie würde ja ebenso günstiger wenn man in den kommenden Jahren weiteres Eigenkapital anspart.
    Schiebt man das Finanzierungsvorhaben auf zahlt man aber auch erst einmal weiterhin Miete und muss darüber hinaus bedenken dass die erst in einigen Jahren beginnende Baufinanzierung schneller getilgt werden will wenn man sich ein bestimmtes Jahr als Finanzierungsendziel gesetzt hat.
    Der Zinssatz wäre aktuell selbst bei 15-jähriger Zinsbindung deutlich niedriger zu haben.
    Was die Rate angeht: Denkbar ist auch zunächst mit einer sehr niedrigen Tilgung zu beginnen und diese dann im Zuge von Gehaltserhöhungen zu einem späteren Zeitpunkt ebenfalls zu erhöhen (viele Banken bieten eine deratige TilgungssatzAnpassungsoption an). Wichtig ist hierbei nur dass man diesbezüglich diszipliniert bleibt und die Anpassung dann auch tatsächlich vornimmt. Das ist vor dem Hintergrund dass eine Miete ja i.d.R. ebenfalls über die Jahre angepasst würde planerisch völlig in Ordnung.

  4. Hallo Herr Schiefelbein, vielen Dank für Ihre Einschätzung ...

    Hallo Herr Schiefelbein,
    vielen Dank für Ihre Einschätzung. Ich habe mich nun entschieden, eine Mischfinanzierung mit BSV / Hypothekendarlehen nicht weiter zu verfolgen, sondern ein reines Hypothekendarlehen aufzunehmen.
    Das vereinfacht die Sache natürlich. Da ich mir sowieso eine neue Bank suchen wollte, kommt es für mich jetzt auf folgende Punkte an:
    1. Guenstiger Zinssatz
    2. Kostenlos anpassbare Tilgungsrate während der Laufzeit, optimaler Weise mehrmals (Kindeserziehung durch meine Lebensgefährtin).
    3. Kostenlose Sondertilgungsoption (am besten auch mehrmals).
    4. Zinsbindung mindestens 10 Jahre, lieber 15 Jahre.
    Ist diese Liste vollständig, oder habe ich wichtige Parameter vergessen, die ich bei den Gesprächen mit den Bankberatern auch noch beachten muss?
    Meine derzeitige "Bank" (eine Sparkasse) bietet 2 und 3 gar nicht an  -  das ist dort immer mit Straferhöhungen auf den Zinssatz verbunden. Dazu kommt, dass der Zins nicht marktgerecht ist.
    Selbst nach der Recherche auf diversen Vergleichsrechner-Seiten habe ich kein Gefühl bekommen, was an Konditionen machbar, oder verhandelbar ist, und evtl. auch Warnungen vor eher unseriösen Instituten, die eher Kredite verauessern als Andere.
    Wann empfiehlt sich das Hinzuziehen eines Beraters wie z.B. Ihnen oder Herrn Munder? Erspart mir das die Verhandlung mit X Bankberatern, und wieviel kostet mich das?
    Vielen Dank schon mal, ich werde dann auch Ruhe geben ;-)

  5. Hallo Herr Schiefelbein, vielen Dank für Ihre Einschätzung ...

    Hallo Herr Schiefelbein,
    vielen Dank für Ihre Einschätzung. Ich habe mich nun entschieden, eine Mischfinanzierung mit BSV / Hypothekendarlehen nicht weiter zu verfolgen, sondern ein reines Hypothekendarlehen aufzunehmen.
    Das vereinfacht die Sache natürlich. Da ich mir sowieso eine neue Bank suchen wollte, kommt es für mich jetzt auf folgende Punkte an:
    1. Guenstiger Zinssatz
    2. Kostenlos anpassbare Tilgungsrate während der Laufzeit, optimaler Weise mehrmals (Kindeserziehung durch meine Lebensgefährtin).
    3. Kostenlose Sondertilgungsoption (am besten auch mehrmals).
    4. Zinsbindung mindestens 10 Jahre, lieber 15 Jahre.
    Ist diese Liste vollständig, oder habe ich wichtige Parameter vergessen, die ich bei den Gesprächen mit den Bankberatern auch noch beachten muss?
    Meine derzeitige "Bank" (eine Sparkasse) bietet 2 und 3 gar nicht an  -  das ist dort immer mit Straferhöhungen auf den Zinssatz verbunden. Dazu kommt, dass der Zins nicht marktgerecht ist.
    Selbst nach der Recherche auf diversen Vergleichsrechner-Seiten habe ich kein Gefühl bekommen, was an Konditionen machbar, oder verhandelbar ist, und evtl. auch Warnungen vor eher unseriösen Instituten, die eher Kredite verauessern als Andere.
    Wann empfiehlt sich das Hinzuziehen eines Beraters wie z.B. Ihnen oder Herrn Munder? Erspart mir das die Verhandlung mit X Bankberatern, und wieviel kostet mich das?
    Vielen Dank schon mal, ich werde dann auch Ruhe geben ;-)

  6. Baufinanzierung  -  weitere Aspekte

    Hallo Herr Lell,
    zunächst einmal nerven Sie ja nicht wenn Sie das Forum hier dafür nutzen wozu es ja gedacht ist, eben Fragen zu stellen und zu diskutieren. Ich denke jeder der hier antwortet tut es gerne sonst hätte er sich nicht hier registriert.
    Vergleichsrechner im Web finden sich ja mittlerweile an jeder Ecke. Sie sind sicherlich geeignet eine Tendenz für sein eigenes Vorhaben zu ermitteln, aber eine Baufinanzierung ist immer ein komplexes Finanzprodukt das sich nicht einfach so im Web vergleichen lässt. Man darf einfach nicht übersehen dass eine Baufinanzierung durch individuelle Faktoren beeinflusst wird die einen objektiven Preisvergleich praktisch unmöglich machen, d.h. es ist aus meiner Sicht der Dinge praktisch nicht möglich die beste Bank für das eigene Vorhaben zu finden.
    Ein Beispiel:
    Sie holen sich 3 Angebote für Ihr Finanzierungsvorhaben ein. Alle haben natürlich eins gemeinsam: sie sind unverbindlich da eine Kreditprüfung ja noch nicht stattgefunden hat.
    Nun lässt man sein Vorhaben bei den 3 Instituten im Einzelfall prüfen. Es kann nun passieren dass sich zwischenzeitlich die Konditionen schon wieder verändert haben und daher der Zinsvergleich gar nicht mehr stimmt.
    Ein Berater wird i.d.R. seine Vergütung entweder nach Aufwand berechnen (stundenbezogen) oder prozentual von der vermittelten Darlehenssumme.
    Wir im Hause der Creativa halten es so, dass wir uns über eine bankseitige Courtage refinanzieren die wiederum daraus resultiert dass wir uns unseren Kooperationsbanken gegenüber verpflichtet haben nur vorgeprüfte Anträge mit vollständigen Unterlagen vorzustellen (Effinziengewinn). Das ist die Basis für unsere Vergütung, der Kunde selbst muss im Gegenzug an uns keine Vermittlungsgebühr o.ä. zahlen.

  7. Hinzuziehen eines Beraters

    Hallo Herr Lell,
    das Einschalten eines unabhängigen Beraters oder Vermittlers, erspart in der Tat unzählige Gespräche oder Termine bei den Banken, da die guten Berater, sogenannte Baufinanzierungsbroker, sowieso alle gängigen Kreditinstitute im Portfolio haben und in der Regel, alleine durch das Volumen des vermittelten Geschäftes bessere Konditionen für Ihre Kunden erhalten. Bei einem provisionsabhängigen Vermittler, wie wir es sind, ist es so, dass die erfolgsabhängige Provision bereits in den Konditionen enthalten ist. Der Zinssatz den Sie genannt bekommen, enthält bereits die Provision. Es fallen keine weiteren Kosten an. Es gibt auch immer wieder Leute, die behaupten, provisionsabhängige Vermittler würden die Banken empfehlen, die am meisten Provision zahlen, was natürlich völliger Unsinn ist, da man die Provision per Darlehen selbst mit der Bank aushandelt und man a) bei jeder Bank einen erhöhten Provisionssatz aushandeln könnte und b) dies verkennt, dass es auch noch Konkurrenz gibt, gegen die man mit seinen Angeboten bestehen muss.
    Zum Thema Kreditverkauf: Lassen Sie sich bitte nicht von der allgemeinen Panikmache von Halbwissenden anstecken, sonst laufen Sie Gefahr einem dieser Kriegsgewinnler in die Hände zu fallen, die z.B. Versicherungen dagegen anbieten.
    Zum Thema Zinsrechner: Was Sie bei den Zinsrechnern herausfinden ist meistens der bestmögliche Zinssatz. Bei einigen, so auch bei uns, können Sie sogar KfW  -  Tranchen einbeziehen um zu sehen ob der Zinssatz sich damit noch einmal verbessern lässt. Schauen Sie sich einfach einmal unsere Rechentools unter

    Ihre Liste: Und bei Punkt 4 ist nach 10 Jahren auch Schluss.

  8. Vielen Dank!

    Vielen Dank an alle für die umfassenden Auskünfte. Abschließend möchte ich dann doch noch mal eine Zahl wissen, also, wieviel darf unsere Immobilie insgesamt (inkl. Nebenkosten) kosten:
    Nettogehalt 1:2500 EUR
    Nettogehalt 2:1500 EUR
    beides unbefristete Beschäftigungsverhältnisse
    Keine Kinder, mindestens 1 Kind gewünscht in 3-5 Jahren (dann als worst-case Szenario 2-3 Jahre nur 2500 € Nettogehalt)
    Eigenkapital € 50.000,00
    Wunschobjekt: Bezugsfertige ETW oder Doppelhaushälfte, am liebsten Erstbezug (Neubau) oder Baujahr nicht vor 1995.
    Ich komme bei diversen Online-Rechners zu dem Thema auf ca. 155.000,00  -  210.000,00 €. Was wäre Ihrer Meinung nach ein realistischer Betrag, der noch im Rahmen ist, d.h. bei dem man Nachts noch gut Schlafen kann.
    Vielen Dank,
    Bernd Lell

  9. Kassensturz, Lebenshaltungskosten errechnen

    Hallo Herr Lell,
    da hilft nur ein ehrlicher Kassensturz.
    Wieviel Geld benötigen Sie um Ihren Lebensunterhalt zu bestreiten? Das können nur Sie selbst beantworten. Es gibt zwar bei den Banken Pauschalen, die intern zur Bonitätsprüfung angewendet werden, z.B. benötigt hier eine 4 köpfige Familie ca. 1.200 € zum Leben, aber wie gesagt, das hängt von Ihrem Lebensstil ab. Wenn Sie den frei verfügbaren Betrag ermittelt haben, ist es dann relativ einfach die max. Höhe des Objektpreises und der Finanzierungssumme zu ermitteln. Bitte vergessen Sie auch nicht, dass ein Haus auch Nebenkosten verursacht.
    Ca. 2 € pro Quadratmeter Wohnfläche müssen Sie hier rechnen.
    Solange Sie diese Hausaufgaben (Ermittlung des frei verfügbaren Einkommens) nicht gemacht haben, werden Sie nie ruhig schlafen können. Aber Sie werden umso besser schlafen, wenn alles richtig gut geplant ist. Es gibt dann immer noch genug Risiken, aber was ist schon ohne Risiko.
    Beste Grüße

  10. Sorry, habe noch etwas vergessen.

    Mit den oben gemeinten Ausführen meinte ich. Sagen Sie den Betrag, der für die Monatsrate der Finanzierung langfristig und nachhaltig übrig ist und ich kann Ihnen ungefähr sagen, wieviel Haus Sie sich dafür leisten können, bzw. wieviel Sie dafür finanzieren können.
    So jetzt aber.
    Beste Grüße

  11. Guten Tag! Es ist natürlich richtig, dass es ...

    Guten Tag!
    Es ist natürlich richtig, dass es im Endeffekt darauf ankommt, was man im Monat bereits ist, abzuzwacken.
    EUR 800,00 wären locker möglich. Dazu käme wie richtig angemerkt ja das Hausgeld von mindestens € 200,00 im Monat.
    Das wäre von einem Nettogehalt zu bestreiten.
    Die Schwierigkeit entsteht für mich dadurch, dass es uns möglich wäre, eine gewisse Zeit auch locker 1200,00 pro Monat aufzubringen, nur weiß man eben nicht genau, wie lange dies über die Laufzeit des Kredites möglich ist.
    Dies macht die Berechnung für mich schwierig. Wenn man immer vom worst-case Szenario ausgeht, dann ist der max. Kaufpreis für die angepeilten Objekte zu niedrig.
    Wieviel Risiko ich einzugehen bereit bin, dass muss ich wohl mit mir selbst ausmachen.
    Vielen Dank!
    B. Lell

  12. Baufinanzierung  -  vertretbarer Betrag

    Hallo Herr Lell,
    ein Kaufpreis von 210.000 € führt zu ca. 11.000 € Erwerbsnebenkosten zzgl. etwaiger Maklerprovision wenn das Objekt nicht über den Verkäufer direkt verkauft wird.
    Würden Sie also bei einer Gesamtinvestition von 221.000 € landen und 50.000 € Eigenkapital einsetzen ergäbe sich ein Finanzierungsbedarf von ca. 171.000 €.
    Bei einem Zinskorridor für eine 15-jährige Zinsbindung von aktuell rund 4.7 %  -  5.1 % nom. (eff. 4.8 %  -  5.22 % ) und einer angenommenen anfänglichen Tilgung von 1.5 % (führt zu einer rd. 30-jährigen Gesamtlaufzeit die aber noch durch Sondertilgungen und Tilgungssatzänderungsoption verringert werden könnte) ergibt sich dann eine Kreditrate von ca. 912 € (wenn man mal den Mittelwert von 4.9 % ansetzt).
    Für Bewirtschaftung und Rücklagenbildung empfehle ich eine Pauschale von ca. 2.50 € / m² anzusetzen, bei 120 m² also beispielsweise 300 €.
    Das alles führt zu einer Gesamtbelastung von 1.200 € mtl.
    Diese Belastung wäre einer Warmmiete einer vergleichbaren Immobilie gegenüberzustellen wobei der Mieter ja im Alter kein abgezahltes Wohneigentum besitzt und daher als Ausgleich eine weitere Altersversorgungskomponente besparen müsste.
    Die Finanzierung wird höchstwahrscheinlich bankseitig genehmigt werden, wie mein Vorkommentator zutreffend feststellt kann Ihnen aber niemand die Entscheidung abnehmen wieviel Ihnen das Thema 'Wohnen' konkret Wert ist (jeder setzt halt die Prioritäten im Leben anders).

  13. Danke

    Vielen Dank nochmal an Alle, für die wertvollen Tipps!

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