Nachbar plant Mehrfamilienhaus in Wohnsiedlung BW
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Nachbar plant Mehrfamilienhaus in Wohnsiedlung BW
ich melde mich hier mit einer Baurechtlichen Frage. Und zwar wohnen wir in Baden-Württemberg. Wir haben uns in einer Wohnsiedlung vor 4 Jahren ein Einfamilienhaus gekauft. Da nun die Nachbarin verstorben ist wurde das Gebäude samt Areal verkauft. Der Käufer hat und beim Kauf erzählt er würde es komplett sanieren und das Dach ausbauen. Nun haben wir eine Bauvoranfrage erhalten in welcher das Gebäude komplett abgerissen und neu errichtet werden soll. Allerdings ist es auf einmal doppelt so groß und verfügt über 8 Parkplätze. Des weiteren ist das Bestandsobjekt ein 1950er Siedlungshaus mit einem 2.OGAbk. in Dachschräge. Wenn wir den Plan in etwas ausmessen ist das Objekt nun 23 Meter Lang ( bisher 12 Meter ) Auf Nachfrage wurde uns gesagt es sei ein Mehrfamilienhaus ( 3 Stockwerke, das oberste als Staffelgeschoss ) geplant. Welches selbst bezogen werden soll im Dachgeschoss. Der Eigentümer hat vor 5 Jahren erst ein recht luxuriöses Einfamilienhaus in 5 Kilometer Entfernung gebaut. Wir vermuten das es sich bei der Aussage nicht um die Wahrheit handelt und das Objekt einfach für Mieteinnahmen gebaut werden soll. Das Staffelgeschoss ist genau an unserer Terrasse ausgerichtet. Ich vermute das wir durch die Bauweise einen enormen Schattenwurf auf der Terrasse haben da das bisherige Objekt ja ein abgeschrägtes Dach hat. Des weiteren haben wir unser Haus die letzten Beiden Jahre komplett saniert und frisch gestrichen was beim Abriss sicherlich für Dreck sorgen wird. Der Käufer meinte er kommt dann einfach streichen was wir so nicht hinnehmen wollen. Auch ist der Plan in der gesamten Nachbarschaft bisher auf Wiederspruch gestoßen da dies ja nicht der aktuellen Bebauung entspricht. Es ist ein reines Siedlungsgebiet mit einer Sackgasse. Unternehmen können jedoch nur wir und der andere direkt angrenzende Nachbar etwas wurde uns gesagt. Es gibt allerdings keinen Bebauungsplan für das Gebiet. Eventuell hat ja jemand Erfahrungen wie wir am besten vorgehen und was für Möglichkeiten wir haben. Vielen Dank für die Infos vorab und eine schöne Restwoche !
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Einwendungen geltend machen
Einwendungen können nicht nur von den direkten Nachbarn geltend gemacht werden.[ Zitat Anfang ] ...
§ 55 Abs. 2 LBOAbk. BWEinwendungen sind innerhalb von vier Wochen nach Zustellung der Benachrichtigung bei der Gemeinde in Textform oder zur Niederschrift vorzubringen. Die vom Bauantrag durch Zustellung benachrichtigten Angrenzer und sonstigen Nachbarn werden mit allen Einwendungen ausgeschlossen, die im Rahmen der Beteiligung nicht fristgemäß geltend gemacht worden sind und sich auf von der Baurechtsbehörde zu prüfende öffentlich-rechtliche Vorschriften beziehen (materielle Präklusion). Auf diese Rechtsfolge ist in der Benachrichtigung hinzuweisen. Die Gemeinde leitet die bei ihr eingegangenen Einwendungen zusammen mit ihrer Stellungnahme innerhalb der Frist des § 54 Abs. 3 an die Baurechtsbehörde weiter.
... [ Zitat Ende ]Die vorgesehen Bebauung muss sich nach Art und Umfang in die nähere Baubauung einfügen. [§ 34 BauGB]
Staub bei den Bauarbeiten oder Schattenwurf sind keine wirklich durchgreifende Gründe. Sofern Ihr ernsthaft gegen das Vorhaben vorgehen wollt, soltet Ihr Euch einen Rechtsbeistand suchen.
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das gibt eine WEG mit maximaler Bebauung und maximalen Einheiten
Der Eigentümer wird dort nicht wohnen weil er von den Anwohnern genervt wird, die Käufer der WEGAbk. zucken mit den Schultern. Verhindern lässt sich das Monstrum nur über Fachanwälte und vorhandene Baugesetze, Stichwort: Nachverdichtung. Es hätte jemand kaufen sollen, der das vorhandene Haus bewohnt. Es ist aber von Vorteil, dass sie gehört werden! Die Baubehörde ist sich bei dem Klotz nicht sicher, wird aber genehmigen wenn sie nichts tun nach dem Motto: Nachbarzustimmung liegt vor!! Sie müssen im Bauverwaltungsrecht etwas finden, das den Charakter der Wohnsiedlung beschreibt und auch erhält. -
Umgebung
erstmal: Ob er das Haus selbst bewohnt seinen Kindern gibt, vermietet oder danach verkauft hat im Baurecht nahezu keine Bewandtniss... Wenn vorher ein Vorbescheid beantragt wird, kann dies ein Anhaltspunkt sein, das der Architekt selber noch nicht sicher ist, welche größe genehmigungsfähig ist... für eine Ersteinschätzung, gibt es ähnliche Gebäudegrößen in der Nachbarschaft? ggf nicht nur die direkte, sondern der Umgriff. Sie können als direkter Nachbar sich auch direkt bei der Behörde beraten lassen, Ihre allgemeinen Bedenken mitteilen uns sich die Einschätzung der Behörde anhören. Die sollten neutral beraten. Wenn die Behörde den Vorbescheid und in der Folge den nachfolgenden Bauantrag genehmigen wird, können Sie mit einem Fachanwalt geen Vorbescheid (für die darin gemachten Aussagen) oder die Baugenehmigung, für erst nach dem Vorbescheid erkennbare Punkte, klagen. Aber: die Chanchen für "gefällt mir nicht", "er hat mich belogen", "er zieht ja gar nicht selber ein" usw. sind bei 0,0 % Wenn die Abstandsflächen grenzwertig sind, das Gebäude nach planungsrechtlichen Maßstäben zu groß ist usw. können Chancen bestehen, aber auch nur, wenn die Einschätzung der Genehmigungsbehörde wohlwollend oder falsch waren.
Da brauchen Sie dann aber einen Fachanwalt, der evtl. mehr weiß als die Behörde... auf keinen Fall mit dem "befreundeten Anwalt der sich sonst um den Streit mit der Versicherung" kümmert....
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Kurzform
Eine genehmigte Bauvoranfrage ist bindend für die Baugenehmigung. Eine Genehmigung zu kippen ist nahezu aussichtslos. Somit ist derzeit noch die Möglichkeit, das Vorhaben zu kippen. Betrachten sie den Bauherrn und das Amt als "Gegenseite", der Einsatz sind "alle Mittel" um die Genehmigung zu bekommen. Das zu verhindern geht nur mit Fachanwälten. Hinweis: die Einspruchsmöglichkeit verbessert sich wenn das Vorhaben die Zufahrt für Feuerwehr und Rettungsfahrzeuge erschwert oder verhindert. -
Die Haustiefe könnte ein möglicher Hebel sein
Hallo Dominik,grundsätzlich hat man leider keinen Anspruch darauf, daß ein "Wohngebiet" als "Einfamilienhausgebiet" interpretiert wird, allerdings sehe ich hier dennoch einige Hebel / Hämmer zur Abwehr eines Monstrums:
a) es gibt keinen Bebauungsplan das bedeutet, dann gilt dennoch kein rechtsfreier Raum, sondern ein "Einfügungsgebot" nach §34 BauGB. Man kann also mit seinem Fachanwalt auf die Suche gehen, welche Baumassen in der Umgebung vorherrschen und deren Charakter prägen. Das wären im Weiteren:
b) die Anzahl der Wohneinheiten aus acht Stellplätzen leite ich die Vermutung von vier Wohneinheiten ab (eventuell auch fünf - je nach dem, ob die Gemeinde anderthalb oder zwei Plätze je Wohneinheit fordert). Wie bereits angedeutet wurde, ist die Bauvoranfrage hier wohl ein Indiz dafür, daß der Architekt erst vorsichtig den Rahmen des Möglichen auslotet. Wenn in der Umgebung nur Einfamilienhäuser (ggf. mit Einliegerwohnungen) üblich sind, sehe ich das so auslegbar, daß vier Wohneinheiten den Rahmen der Umgebung deutlich überschreiten.
c) das faktische Baufenster ich interpretiere die Angabe von 23 Metern als Haustiefe, also als Spanne von vorderer bis hinterer Hauskante. Das ist schon sehr überdurchschnittlich: vierzehn oder zuweilen auch sechzehn Meter werden selten überschritten. Und so wie es in Bebauungsplänen als blaue Rahmen eingezeichnet Baufenster gibt, so gibt es sie auch in §34-Gebieten in Form "faktischer Baufenster". D.h. man kann im Lageplan (Katasterplan, allermeist in Landesportalen öffentlich) ersehen, von wie nah an der Straße bis wie tief in den Garten hinein Gebäude und Nebengebäude stehen. Da ergeben sich nicht selten gleich zwei faktische Baufenster, nämlich "vorne" ein zweigeschossiges für die Häuser und anschließend ein eingeschossiges für Schuppen und Garagen. Worst Case sehe ich den Nachbarn auch beide für das Hauptgebäude nutzen können, aber dann nach hinten entsprechend das niedrigere.
d) die Geschoßflächen auch die üblichen Baumassenkennzahlen GRZAbk. und GFZAbk. lassen sich aus der Umgebung ermitteln und dem Nachbarn vorhalten, wenn er da ein Maximum überschreitet. Aus der Angabe eines vorgesehenen Staffelgeschosses schließe ich, daß der Architekt die Firsthöhen der Umgebung als Rahmen ausschöpfen will und wegen einer Zweigeschossigkeit dann ein Flachdachgeschoß geringerer Grundfläche aufsetzt.
Fazit: ich sehe Euch mit nur wenig Glück dem Nachbarn die mögliche Mietrendite derart verhageln, daß er das Grundstück wieder abstößt und bescheidene Häuslebauer dort hin ziehen. Viel Glück ! Thies "11ant" Hoffmann