Kellerraum als Aufenthaltsraum, Problem mit der Bauhöhe
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Kellerraum als Aufenthaltsraum, Problem mit der Bauhöhe

Hallo,
zur Situation:
Im Vorfeld einer Gebäudesanierung eines mehrstöckigen 20er Jahre Objekts wurde ein Gutachten erstellt, um die gegenwärtige Situation zu erfassen.
Das Gebäude gehört der Kirche und ist mit zahlreichen Gruppenräumen und zwei "Party-Kellern" ausgestattet.
Um diese beiden Kellerräume geht es.
Im Zuge des Gutachtens wurde folgendes festgestellt:
"Die Bauhöhen dieser Keller sind für einen Aufenthaltsraum respektive Gruppenraum zu niedrig (zwischen 2,0 und 2,1 m). Weiterhin sei die Beleuchtung nicht ausreichend und ein Notausgang sei auch notwendig. Die Räume können in Zukunft nach der Gebäudesanierung nur noch als Lagerraum verwendet werden. "
Zu den Räumen:
Seit nunmehr 20 Jahren treffen sich dort jeden Abend die älteren Mitglieder der Jugendverbände. (Alter 16 bis 40)
Beide sind mit einer Bar und einer der Keller mit einer kleinen Küche bestückt.
Das Umfunktionieren dieser Räumlichkeiten in Lagerraum würde einen herben Verlust für die Jugendarbeit bedeuten.
Frage:
Gibt es eine Möglichkeit (Ausnahmegenehmigung o.Ä.) diese beiden Keller zu retten. Hauptdiskussionspunkt hierbei ist laut Architekt sicherlich die Raumhöhe. (Notausgang und Fenster könnte man notfalls finanzieren, den Boden tiefer zu legen, käme nicht in Frage, da die Kosten laut Gutachter zu hoch wären)
Vielen Dank im Voraus
Jonas Fraumann
Bundesland Hessen
  • Name:
  • Jonas Fraumann

  1. Aufenthaltsräume im Kellergeschoss

    Kurz gesagt: Nein
    . -.
    Die Feststellungen des GA sind zutreffend.
    "Die Bauhöhen dieser Keller sind für einen Aufenthaltsraum respektive Gruppenraum zu niedrig (zwischen 2,0 und 2,1 m). Weiterhin sei die Beleuchtung nicht ausreichend und ein Notausgang sei auch notwendig. Die Räume können in Zukunft nach der Gebäudesanierung nur noch als Lagerraum verwendet werden. "
    . -.
    Zudem handelt es sich nach m. Auffassung nicht nur um Aufenthaltsräume, sondern um "Versammlungsräume" mit eingeschränkter Benutzung und Nutzerzahl.
    . -.
    Also bleibt Ihnen nicht anderes übrig, als die Forderungen der LBOAbk. an Aufenthaltsräume im Kellergeschoss zu erfüllen, wenn dies möglich ist.
    . -.
    ? Was hat Ihnen Ihr GA denn zur Möglichkeit der "Rettung" der KG-Nutzung erläutert?
    Empfehlenswert ist die Einschaltung eines Architekten (den Sie ohnehin schon zu haben scheinen, was die Frage selbst ggf. entbehrlich gemacht hätte), der Ihnen, mit geringem Aufwand, die Klärung der weiteren (bislang ungesetzmäßigen - was sehr häufig der Fall ist-) Nutzung der Kellerräume untersucht und die notwendigen Maßnahmen, so diese möglich sind, erläutert. Nebenbei wird dieser Sie bei Ihrem Vorhaben bzgl. der Behörde beraten und unterstützen.
    Neben der "Bodentieferlegung" gäbe es bspw. die Möglichkeit  -  wenn dies das Baurecht hergibt  -  das Gebäude in die Höhe "wachsen" zu lassen.
    MfG
    R. Kaiser

  2. Da sollte es aber noch Möglichkeiten geben ...

    Ich habe vor kurzem einen Bauantrag für einen Luftgewehrschießstand in einem Spitzbogen im Dorfgemeinschaftshaus gestellt. Die Raumhöhe beträgt ca. 2,15 m, aber nur in einer Breite von ca. 1,00 m, der Rest sind Dachschrägen.
    In Abstimmung mit dem Bauamt musste ich als "Kompensation" einige Auflagen von vornherein in den Baubeschreibungen festlegen:
    Dachausstiegsfenster als 2. Rettungsweg
    Ausschließliche Nutzung durch den Verein zum vorgesehenen Zweck, also keine öffentl. Veranstaltungen, maximal 1 Schießgruppe mit 10 Personen gleichzeitig im Spitzbogen,
    vernetzte Rauchmelder im ganzen Gebäude, um rechtzeitige Flucht aus dem DGAbk. zu ermöglichen.
    Für Ihren Keller könnte ich mir folgende Maßnahmen denken:
    Benutzung nur für eingeschränkten Personenkreis (zur Kirchengemeinde gehörende Jugendgruppen), also Ausschluss von z.B. "öffentlicher Kirchendisco im Keller beim Pfarrfest", keine gewerbliche Vermietung für Geburstagsfeiern und ähnliches,
    Notausgang ist wohl unumgänglich, usw.
    Wenn aber der zuständige Sachbearbeiter an solchen Regelungen nicht interessiert ist, dann wird es schwierig.
    Gruß

  3. evtl. Rechtsanwalt

    Sehr geehrter Herr Fraumann,
    Da hier sicherlich weitere Umstände wie z.B. das Gewohnheitsrecht einfließen könnten, wäre sicherlich ein fachkundiger Rechtsanwalt von Vorteil. Vielleicht findet er Regelungen zu Ihren Gunsten die über das Bauordnungsrecht hinausgehen.
    Mit freundlichen Grüßen, Architektin

  4. Unfug ...

    Foto von Martin G. Halbinger

    Bei ungenehmigter Nutzung gibt es weder Bestandsschutz noch Gewohnheitsrecht. Bei einer deutlichen Gefahr kann sogar eine früher genehmigte Nutzung unzulässig werden.
    Einzig, wenn die bisherige Nutzung schon sehr lange bestehen würde (ca. >50 Jahre) könnten die früher z.T. geringeren Anforderungen von Nutzen sein.
    Vielleicht kann bei entsprechenden Kompensationsmaßnahmen (vgl. Aussage Hr Lott; bessere Belichtung, ggf. zusätzliche Lüftung usw.) einer Abweichung zugestimmt werden.
    Wenn man gute Kontakte hat, kann man evtl. über die politische Schiene die Meinung beeinflussen; kann aber auch nach hinten losgehen.
    Die Sicherheitsanforderungen (Brandschutz, Rettungswege usw) mössen aber auf jeden Fall "nachgerüstet" werden.

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