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Schwierige Frage: Landesbauordnung Baden Württemberg, Baulastbegehren, Reihenhaus, Baurechtsamt
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Schwierige Frage: Landesbauordnung Baden Württemberg, Baulastbegehren, Reihenhaus, Baurechtsamt

Schwierige Frage: Landesbauordnung Baden Württemberg, Baulastbegehren, Reihenhaus, Baurechtsamt
Wenn im Notarvertrag steht, dass ich ein Reihenhaus gekauft habe, bedeutet das nach der Landesbauordnung nach § 13, dass mein Reihenhaus beim Abbruch des Nachbarreihenhauses für sich alleine standsicher sein muss gegen Windlast und Windsog, also keine Stütze von der Grundstücksseite des Nachbarn braucht. Soweit habe ich es in der LBOAbk. gelesen und verstanden.
Nichts weiter als dieses, glaubte ich zumindest, habe ich beim Notar gekauft.
Nun kommt der Bauträger und sagt, so war es nicht! Wenn ich mein Haus abreiße (und nicht innerhalb eines Jahres neu baue) muss ich das Haus des Nachbarn von meinem Grundstück aus stützen. (gleichfalls müsse der Nachbar mein Reihenhaus stützen, wenn er seines abreißt). Denn so sagt der Bauträger: ich habe sehr wohl ein Reihenhaus gekauft, dieses ist aber Teil einer Zeilenbebauung, die nun vom Bauträger Bauzeile genannt wird und verlangt meine Zustimmung zur Eintragung dieser Baulast 4 Jahre nach Notartermin und 1 Jahr nach Übergabe. Seine Begründung: die gemeinsame Regenrinne, eine durch die Häuserzeile laufende Fernwärmeleitung und auch der Wärmeschutznachweis sei für die Häuserzeile gemeinsam erbracht, deshalb wäre es nun so, dass keine aussteifenden Innenwände da sein müssen und die Reihenhäuser nur standsicher sind wenn mindestens zwei zusammenstehen. Die Metamorphose von Reihenhäusern zur Bauzeile hat also erst jetzt stattgefunden! Wenn ich also einen Teil einer Hauszeile gekauft hätte, wäre ich nun wohl Eigentümer eines Teileigentums an einem Mehrfamilienhaus. Dies hätte Konsequenzen z.B. könnte das Mehr-Familienhaus dann doch wohl nur als solches versichert werden etc.
Wie soll aber ich dazu kommen, das Haus des Nachbarn zu stützen, wenn dies nicht im Notarvertrag vereinbart worden ist, es also dort nicht als Baulast wie die anderen Baulasten schon mal eingetragen ist?
Wieso soll der Nachbar sich verpflichten mein Haus zu stützen?
Weiter erfahre ich zufällig :
Diese Baulast ist mit dem hiesigen Baurechtsamt abgesprochen!
Weiter argumentiert der Bauträger (ich verkürze):
Aha-1: Der § 13 der Landesbauordnung sei für ein Mülleimer entscheidend sei der § 3 der Landesbauordnung und nach dem geht die jetzt offenbarte Zeilenbebauung in Ordnung. Wieso § 3 alles in Ordnung bringen soll verstehe ich nicht.
Aha-2: Ich hätte durch die Baulast absolut keine Nachteile.
Dazu bekomme ich auch einen vor gerade mal 14 Tagen ausgestellten Standsicherheitsnachweis von einem Prüfingenieur (vorher gab es wahrscheinlich gar keine Beurteilung der Standsicherheit, denn sonst wäre wohl aufgefallen, dass aussteifende Wände nötig sind.)
Diese Standsicherheitsbestätigung jüngsten Datums beinhaltet auch eine erleichternde Bedingung:
Wenn ich mein Reihenhaus abreißen würde, brauche ich das des Nachbarn nur zu stützen wenn ich nicht innerhalb von einem Jahr ein neues baue. Das heißt dann wohl bis zu 365 Tage brauche ich den Nachbarn nicht zu stützen. Da könnte er mal sehen, wie Winddruck und Windsog sich bemerkbar machen. Ab dem 366. Tag muss ich stützen
Kann jemand mir helfen die Welt des Baurechtsamtes und des Bauträgers zu verstehen?
Oder anders: Wer hilft mir, diesem Bauträger und dem Baurechtsamt beizukommen?
Den Bauträger möchte ich verpflichten, statt der Gipskartonwand an der Treppe eine richtige Stützwand einzubauen und das Baurechtsamt möchte ich dazu bekommen, sich für die Landesbauordnung einzusetzen.
So kann es doch nicht sein. Die haben vergessen aussteifende Wände und wir Reihenhauskäufer sollen jetzt minderwertig stabile Häuser auch noch mit nachgelagerten Kosten eventuell für uns falls es doch mal Erdbebenrisse gibt oder unseren Erben oder Nachkäufern die Kosten per Baulast aufzuhalsen.
Oder verstehe ich § 13 der LBO Baden-Württemberg völlig falsch und § 3 der LBO ist der einzig maßgebliche?
Hinzufügen möchte ich noch, dass ich schon vorher viel "Spaß dieser Art" mit dem Bauträger hatte, z.B. mit Schimmel. Zum Schimmel gibt es übrigens vom 29.6.2006 ein Urteil des Bundesgerichtshofes: alle Betroffenen dort nachsehen.
Danke für alle hilfreichen Kommentare
Irene
  • Name:
  • Irene

  1. Au ha ...

    1) Das ganze klingt krank!

    2) Wirklich helfen kann Ihnen da wohl nur ein Baurechtsanwalt und ein in der LBOAbk.-BaWü sattelfester Kollege.

    3) Solche rechtlich "merkwürdigen" Ansinnen kommen immer mal wieder von Bauordnungsämtern, gerade im Bereich Standsicherheit

  2. Sorry ...

    Mit krank meinte ich die Ideen von Bauträger und BOA

  3. Nachhaken,

    Hallo Irene,
    Wurden die Reuhenhäuser auf ein Grundstück gebaut oder jedes auf ein Eigenes? Haben Sie also ein "komplettes" Reihenhaus gekauft oder ein "wohneigentum" Reihenhaus?
    Die §§ 3 und 13 LBOAbk. bw sagen eigentlich nichts Widersprüchliches aus. Außer ein Jurist ist da dran am Werke.
    Jedes der Reihenhäuser muss für sich, ohne Missstände, nutzbar sein oder es muss (§ 13 LBO) per Baulast gesichert sein, dass gemeinsam genutzte (hier Standsicherheit) Bauteile stehen bleiben können. Also ich lege das so aus, dass wenn Ihr Nachbar sein Haus abreißen will und die Standsicherheit aber von der/den Gebäudertrennwänden abhängt, dann muss der Nachbar seine "Trennwand" eben stehen lassen und sein neues Haus wird um xx cm schmäler.
    Aber wie es Ralf schon sagte, bevor Sie irgendwas unterschreiben, sprechen Sie mit einem Baurechtsanwalt, der evtl. auch mit Verwaltungsrecht etwas Erfahrung hat.
    Gruß aus Baden

  4. Reihenhaus auf eigenem Grundstück -Standsicherheit

    Das Reihenhaus wurde mit eigenem Grundstück gekauft. Jedes Reihenhaus hat ein separates, vermessenes Grundstück, also die Nachbarn haben ihr Grundstück, wir unseres. Das Grundstück wurde mitgekauft.
    Nach Ansicht des Bauträgers soll wegen folgender Umstände:
    1. den Wärmeschutznachweis hat der Bauträger für die ganze Reihenhauszeile erbracht
    2. die Regenrinnen sind über die Reiheauszeile miteinander verbunden
    3. durch die Keller aller Reihenhäuser der Zeile läuft die Fernwärmeleitung
    Aus diesen eingetragenen Baulasten leitet der Bauträger nun ab,
    dass er kein eigenständig, auch im Falle des Abrisses des Nachbarhauses gebautes Haus an uns verkauft hat, sondern das die Reihenhäuser Teil einer Zeilenbebauung sind, und deshalb müssen wir, weil das einzeln stehende Reihenhaus nicht gegen Windlast und Windsog ausreichende Standfestigkeit hat, nun eine Baulast aufnehmen.
    Soweit die Argumentation des Bauträgers. Folgt aus den drei Baulasten ein Rechtsanspruch für diese geforderte Baulasteintragung?
    • Name:
    • Irene

  5. Ja dann,

    Hallo Irene,
    sollten Sie sich einen RA suchen.
    • keine Rechtsberatung, sondern meine eigene Meinung*

    zu 1. Der Wärmeschutznachweis kann nicht ausschlaggebend für eine Baulast sein. Egal welcher Nachbar sein Gebäude abreißt und neu aufbaut, wird vermutlich wieder an das Nachbargebäude anbauen wollen bzw. müssen, da das Grundstück, vermutlich, für eine andere Bauweise überhaupt nicht ausreicht.
    zu 2. Wer hat die Entwässerungsplanung geprüft? § 33 Abs. 3 LBOAbk. sagt aus, dass eine einwandfreie Beseitigung des Ab- und Niederschlagswassers dauernd gesichert sein muss. Die wäre sie, wenn jemand eine Baulast VOR der Baufreigabe gemacht hätte.
    zu 3. Eine Fernwärmeleitung kann durch die Keller gehen, muss sie aber nicht. Falls sie durch Ihren Keller geht, dann ist das über eine Grunddienstbarkeit abzudecken und nicht über eine Baulast. Könnte man auch anders lösen. Wenn Die Fernwärme nicht vorgeschrieben ist, könnten Sie ja auf eine Alternative umsteigen und den Fernwärmekladaradatsch bei sich ausbauen. Was mach dann der Nachbar?
    Gruß aus Baden

  6. Ist § 13 der LBO eine Baunorm? : Besteht bei Nichteinhaltung Anspruch auf Mangelbeseitigung?

    Ist § 13 der LBOAbk. eine Baunorm, die bei klassischen Reihenhäusern auf eigenem Grundstück eingehalten werden muss?
    Bei meiner sehr hilflosen Frage geht es mir eigentlich darum, ob und mit welchen Argumenten, notfalls auch per Gericht, der Bauträger dazu gebracht werden kann, das Reihenhaus technisch so nachzurüsten, dass es dem § 13 der Landesbauordnung entspricht: Standfestigkeit auch beim Abriss des Nachbarreihenhauses. Denn auf die Standfestigkeit lege ich großen Wert, weil ich schon Erdbeben erlebt habe und der Oberrheingraben ein Bruchgraben ist wo es immer wieder Erdbeben geben wird.
    Da die Reihenhauskonstruktion keine innere Aussteifung hat, im wesentlichen kann man sagen es sind zwei Giebelwände, die durch die Betondecken zusammengehalten werden, ist diese wackelige "Kartenhauskonstruktion" natürlich anfällig gegen Erdbeben, und im Erdbebenfall stützt wohl auch nicht das Nachbarreihenhaus. Somit ist die Frage, ob dies ein Mangel ist, der den Bauträger zum Nachrüsten verpflichtet, da jedes Reihenhaus auf einem eigenen Grundstück steht, es handelt sich nicht um ein Gemeinschaftsgrundstück.
    Nach Angaben vom Statiker des Bauträgers ist das Reihenhaus hinsichtlich vertikaler Belastung standsicher.
    Bei horizontaler Belastung ist es nur standsicher solange zwei Reihenhäuser nebeneinander stehen. Wenn eines alleine steht, dann ist es nicht mehr standsicher gegen horizontale Belastung: Windlast und Windsog. Der Statiker erwähnt Erdbeben, die ja auch eine horizontale Belastung darstellen überhaupt nicht. Unsere Gegend wurde gerade eben von der Erdbebenzone 1 zur Erdbebenzone 2 erklärt. Gibt es zu den horizontalen Belastungen infolge Erdbeben Referenzwerte oder andere verwertbare Veröffentlichungen?
    Irene

  7. § 1 Der Chef hat immer recht

    Hallo Irene,
    da ich nicht weiß wie, was, wo, Sie mit Ihrem Bauträger vertraglich vereinbart haben und ich als Nichtjurist sie dahingehend auch nicht beraten darf und kann, nur so viel.
    Die LBOAbk. ist keine Norm, sondern ein Gesetz. Im § 1 dieses Gesetzes steht nicht, dass der Bauträger recht hat, sondern, dass es für alle baulichen Anlagen und Bauprodukte gilt. Im § 2 sind die baulichen Anlagen dann genauer definiert. § 2 Abs. 3 Wohngebäude sind Gebäude ... Dann steht in § 13, dass bauliche Anlagen sowohl im ganzen als auch in Ihren einzelnen Teilen sowie für sich allein standsicher sein müssen ...
    Was der Statiker Ihres Bauträger gerechnet hat und welche Erdbebenzone er mit eingerechnet hat, kann Ihnen nur jemand sagen, der die Statik einsehen und nachrechnen kann. Meine Kristallkugel ist in der Reinigung.
    Wenn Ihnen irgendwelche Unterlagen zustehen oder Sie schon welche haben, dann gehen Sie zu einem, der sich damit auskennt. Kostet zwar Geld, aber danach wissen Sie was los ist.
    Gruß aus Baden

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