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Regenwassereinbruch durch Lichtschacht  -  Ablauf der Gewährleistung und weitere Fragen?
BAU-Forum: Neubau

Regenwassereinbruch durch Lichtschacht  -  Ablauf der Gewährleistung und weitere Fragen?

Liebe Fachleute,
vorab (eh das wieder Ärger gibt): Ich habe das Forum stundenlang durchstöbert, das passende aber nicht gefunden.
Zum Sachverhalt: Am 31.8.2001 hatten wir einen Wassereinbruch in unseren Keller. Wasser staute sich im Lichtschacht auf und drückte dann durch das Fenster rein. Ca. 60 Liter haben wir aufgewischt, der Rest ging in die Trennfuge zwischen Estrich und WU-Beton-Wand. Jetzt zieht es in den Kalksandsteinwänden hoch, im verputzten Bereich auch in die Tapete. Unter dem Estrich liegt eine Wärmedämmung aus Kunststoff. Schäden an gelagerten Sachen ca. 1200 DM. Ursache des Wasserandrangs waren zwei kräftige Niederschläge innerhalb weniger Tage. Unser Dach (94 m²), unsere Garage und unser Stellplatz (zus. 36 m²) sind dabei an eine Rigole angeschlossen (Größe unbekannt). Die ist offenbar voll gewesen, sodass das Wasser am niedrigsten Punkt, dem Übergang vom Regenfallrohr ins PU-Bodenrohr, austrat und sich innerhalb des Kieselbettes an der Kellerwand den Weg zum rd. 4 m entfernten Lichtschacht suchte  -  und fand. Wir haben das Problem sofort schriftlich beim Bauträger angezeigt, denn das Haus wurde am 5.6.2000 übergeben.
Probleme/Fragen:
1. Der Bauträger sagt, hier handle es sich um ein Problem der Außenanlagen, darauf gebe es nur ein Jahr Gewährleistung und die sei abgelaufen. Ob das der Fall wäre, wäre noch gesondert zu untersuchen. Doch überhaupt: Ist die Regenwasserentsorgung (also Dachrinnen, Fallrohre, Versickerungsrohre, Kiesumrandung, Lichtschächte) Teil der "Außenanlagen"? Im Vertrag steht nichts darüber. Immerhin ist die Regenwasserentsorgung physikalisch fest mit dem Haus verbunden. Und sie ist auch funktionell direkt auf das Haus bezogen (anders als z.B. die Zäune), d.h. ohne eine funktionierende Regenwasserentsorgung wird man nicht von der Bezugsfertigkeit des Hauses ausgehen können. Und: Wenn die Regenwasserentsorgung zu den Außenanalgen gehört  -  sind dann die Schmutzwasserentsorgungsrohre und die Stromleitungen auch Teile der "Außenanlage"?
2. Das Volumen jeder Rigole wird doch mit der Zeit kleiner (Blätter, Schmutz von den Dächern, Sand vom Stellplatz). Wie berechne ich die ausreichende Bemessung?
3. Bei zwei Nachbarn trat das Problem bereits im August vorigen Jahres auf. Dort wurde eine zweite Rigole gelegt, an die die Hälfte des Daches angeschlossen ist. Ist das ein Präjudiz?
4. Wir haben, als im August 2000 die Keller der Nachbarn absoffen, die tagelange Überflutung unseres Gartens schriftlich gerügt (durch Baufahrzeuge verdichteter lehmiger Boden) und dabei auch eine Beobachtung mitgeteilt: Absacken der Kiespackung neben dem jetzt problematischen Lichtschacht. Hilft das irgendwie?
5. Wie kann ich das Fenster besser gegen Wasser schützen? Gibt es Kellerfenster/Bullaugen, die auch drückendem Wasser standhalten? Wir haben nun das Problem, dass wir uns ja immer nur mit einem mulmigen Gefühl aus dem Haus trauen!
6. Wie bekomme ich die Feuchte aus meinem Kellerestrich wieder raus? Heizen und abwarten oder maschinell durch Warmluft über einen angebohrten Estrich trockenpusten lassen? Was würde sowas überschlägig geschätzt kosten (50 m²)?
7. Kann ich über dem Estrich jetzt Fliesen verlegen? Ich bin da mitten drin und lagere 40 m² Fliesen. Was kann ich tun, damit bei einem weiteren Wassereinbruch das Wasser auf den Fliesen bliebe? Ich wollte am Rand ein Dichtband in Lugato-Duschabdichtanstrich legen und ansonsten PCI-Flexfuge verwenden. Bedenken? Anregungen? Hinweise?
8. Ein Keller ist schon gefliest. Da merke ich jetzt von der Feuchtigkeit gar nichts. Kann mir das egal sein?
So, das war es erstmal. Irgendwie dachte ich, die ganze Arie wäre auch mal zünde oder reduzierte sich auf durchgebochene Fensterbände und dergleichen. Ich bin natürlich auch für jede Teilfrage für einen Hinweis dankbar.
Besten Dank im Voraus,
  • Name:
  • rSchmock

  1. Teilantwort zum Fenster

    Foto von Klaus-Hermann Ries

    Der Druck auf das Fenster infolge des steigenden Wassers ist verblüffend hoch. Wie man das dicht bekommt, bzw. so verankert bekommt dass es nicht sofort wieder auffliegt, und ich denke das war das Problem, kann man nur mutmaßen. Ich habe bei mir allein aus dem Grund Drahtglas in den Kellerfenstern außenseitig eingebaut und einbruchhemmende Beschläge mit zusätzlichen Pilzköpfen und Verriegelungen in den Eckumlenkungen.

  2. Teilantwort zum Fliesen

    PCI-Flexfuge ist zwar gut und teuer, aber nicht wasserdicht. Das wäre dann PCI-Lastogum. Ob man das in Ihrem Fall (Keller) so verwenden sollte, wissen vielleicht die Fliesenexperten.?
    • Name:
    • Markus Zapke

  3. Gewährleistung kann manchmal länger sein als

    Foto von Thorsten Bulka

    einem lieb ist, aber das wird wohl nur ein Gutachter feststellen können, durch was genau der Wasserschaden kam, und ob vorher Sorgfältig gearbeitet wurde!
    Ist das nicht was für MB?
    Eine Negativabdichtung mit Lastogum  -  nein bin nicht dafür ...

  4. Lichtschachtaqarium!

    Hallo Herr/Frau Schmock,
    ich, an Ihrer Stelle, würde einen Gutachter hinzuziehen. Ebenso würde ich mit dem Fliesenlegen abwarten, bis die Schuld- / Garantiefrage geklärt ist.
    Zu Punkt 6. Luftentfeuchter
    Alles nur meine laienhafte Meinung.
    Noch viel Glück bei der Schadensbeseitigung.
    S. Eschbaumer
    • Name:
    • Siegfried Eschbaumer

  5. Jetzt tauchen die Fehler gnadenlos auf

    Da ist wohl einiges schiefgelaufen. Wie ist denn die Grundwassersituation? Wenn keins vorhanden ist, ist eine Drainanlage vorhanden? Sind die Lichtschächte daran angeschlossen?
    Gutachter ist schon OK, aber welches Gewerk? Abdichtung machen ja die Dachdecker, Entwässerung auch. Aber Bodengutachten ist wieder was anderes.
    Die Ausrede mit der Gewährleistung ist Quark, das kann ich sogar als Nichtjurist sagen. Der Fehler liegt ja nicht an den Außenanlagen, sondern an der Entwässerung.
    • Name:
    • Martin Beisse

  6. Ergänzung!

    Heute war ein Angestellter einer Trocknungsfirma bei uns und hat Messungen vorgenommen. Er empfahl daraufhin Abwarten um einen Monat und erneute Messungen. Meinte, das Wasser sei an den heizschlangen entlang geflossen, dafür seien andere Bereiche trocken geblieben.
    Zu den bisherigen Beiträgen: Für unser Portemonnaie ist die Frage ausschlaggeben, ob der Bauträger noch in der Haftung ist. Deshalb: Wer weiß von einem Fall, in dem entschieden/definiert wurde, was juristisch "Außenanlagen" sind?
    Zum Thema "verfliesen" hat der obige Fachmann auch zum Zuwarten geraten, damit die Trocknung nicht behindert wird.
    Zu MB's Beitrag: Grundwasser ist kein Problem. Bodengutachten liegt vor (schluffige Bodenanteile). Die Lichtschächte sind auch Kunststoff und haben unten einen "Ausguss", an den ein ca. 30 cm langes Drainrohr angeschlossen ist, das in eine Kiespackung mündet. Sie sind laut schriftlicher Mitteilung des Bauträgers zur Versickerung größerer Wassermengen nicht gedacht. Diese Mengen kommen ja auch nicht aus dem Garten, sondern  -  wie geschrieben durch den Rückstau aus der Rigole.
    Zwei Zusatzgedanken:
    1. Irgendwo habe ich von einem Entwässeringsplan gelesen. Ist der bei Bauantragstellung verbindlich? D.h. muss soetwas auf dem Amt liegen?
    2. Müssen diese Versickerungsrigolen nicht gewartet werden von Zeit zu Zeit? Wo finde ich etwas darüber, wie das ausgeführt werden muss? DINAbk.?
    Besten Dank schon einmal!
    • Name:
    • Reiner

  7. Da wird nichts ohne RA gehen

    Am besten erst mal Erstberatung. Natürlich muss die Entwässerung dem Entwässerungsantrag entsprechen. Möglicherweise ist auch die Rigole falsch geplant.
    Aber Planungsfehler ist was ganz anderes als Gewährleistung. Den Planer können Sie schon deutlich länger "packen"
    • Name:
    • Martin Beisse

  8. Geb' ich mir eben selbst Antworten!

    Manchmal nützt ein Besuch in der Bibliothek doch etwas. So war ich gestern stundenlang in der Bibliothek der TU Berlin und habe recherchiert, was ja anstrengend ist, wenn man nicht weiß, in welche Richtung. Aber dennoch habe ich was rausbekommen. Also:
    "Außenanlage" ist ein Begriff aus der DINAbk. 276 über Kostenberechnung im Hochbau (abgedruckt in Löffelmann, Peter/ Fleischmann, Guntram, 1995: Architektenrecht, 3. Auflage, Werner-Verlag, Düsseldorf, ISBN 3-8041-4100-5). Zu den Außenanlagen gehört schlicht alles außerhalb des Gebäudes (Einfriedungen, Geländebearbeitung, Versorgungs- und Abwasseranlagen (Versorgungsanlagen, Abwasseranlagen) enschl. Gas, Strim, Raumlufttechnik, Wirtschaftsvorrichtungen, Straßen, Wege, Plätze, Treppen, Grünflächen, auch Wirtschaftsgegenständen wie Teppichklopfstangen, Fahrradständer und Ortsfeste Gartenbänke)
    Dieser Begriff hat nun Eingang gefunden in unseren Bauträgervertrag und fraglich ist, ob er dort im Sinne der DIN 276 verstanden werden darf in Bezug auf die Gewährleistung.
    Denn: § 638 I Satz 1 BGBAbk. benutzt andere Begriffe, spricht nämlich von "Arbeiten an einem Bauwerk" = 5 Jahre Gewährleistung und von "Arbeiten an einem Grundstück" = 1 Jahr Gewährleistung. Die Rechtsprechung zur Abgrenzung ist vielfältig und hochkompliziert. Etwas helfen Blicke in Bücher von Siegburg (Siegburg, Peter, 1994: Gewährleistung beim Bauvertrag, 3. Auflage, Verlag Kommunikationsforum, Köln, ISBN 3-8145-8045-1 sowie Peter Siegburg, 1993: Verjährung im Baurecht. Werner Verlag, Düsseldorf, ISBN 3  -  8041-3170-0) weiter und in Kommentare zum BGB (z.B. Palandt). Aber ich muss noch weiter recherchieren.
    Was mir dabei aufstieß: Wenn ein Gericht die Sache unter "Arbeiten am Grundstück" subsummiert, dann ist Eile geboten, denn die Frist läuft, wenn man überhaupt davon ausgehet, sie habe ich durch Nachbesserungen vom letzten August verlängert, nur noch wenige Tage und kann nur durch Klage unterbrochen werden. Wir werden also zum RA rennen müssen.
    Freilich komme ich nach näherer Überlegung auch zu dem Gedanken, dass es sich um arglistige Täuschung handeln könnte. Grund: Der Bauträger hat die Regenwasserentsorgungen von 6 Häsuern identisch ausgeführt. Bei zweien hat er nach Überflutungen der Keller zusätzliche Rigolen gelegt, bei den anderen nicht. Grundsätzlich dürften aber die beiden Fälle zeigen, dass er von der Mangelhaftigkeit aller sechs Installationen ausgehen konnte. Das er trotzdem nichts unternommen hat ist arglistig. Und wenn das zutrifft, gilt § 193 BGB, also eine 30 jährige Verjährung.
    Ansonsten habe ich noch rausgefunden, dass sich die Regenwasserentsorgung nach DIN 1986 richtet, die im DIN-Taschenbuch Nr. 13 abgedruckt ist. Der Teil 2 der DIN sagt auch was über die Bemessung der Regenwasserleistungen ind die "Bemessungsregenspende". Wenn ich nur irgendwas in der Hand hätte, wie das bei uns konkret ausgeführt worden ist. Ich kenne noch nicht mal die genaue Lage der Rigole!
    Das war es bis hierhin.
    • Name:
    • Reiner

  9. Vorsicht

    Sie sind kein RA und mit dem selberlesen von juristischen Texten sind schon mehrere "auf die Nase gefallen". Sie fixieren sich auch zu sehr an den Außenanlagen. Wo das Wasser herkommt, ist ziemlich egal, den Keller überfluten darf es trotzdem nicht.
    Konzentrieren Sie sih lieber auf die Planung, die ihnen ja offenbar gar nicht vorliegt. Und, wie gesagt, die Planungshaftung hat mit Gewährleistung nichts zu tun.
    • Name:
    • Martin Beisse

  10. Ich weiß, aber die Planung

    hat der Bauträger oder das Amt. An die muss ich erstmal drankommen. Im übrigen habe ich ja zwei Probleme:
    1. Wie vermeide ich weitere Wasserprobleme baulich?
    2. Wie bekomme ich meinen Bauträger in die Haftung, die ich für richtig halte? Und eben da spielte der Begriff "Außenanlage" eben doch bislang eine große Rolle, obwohl der Bauträger mit Schreiben vom gestrigen Tag plötzlich selbst von "Arbeiten am Grundstück" spricht. Aha, möchte ich sagen.
    Und letztlich: Ohne eigene Vorkenntnisse ist man beim RA zuweilen auch verraten und verkauft. Habe da einschlägige Erfahrungen.
    Das mit dem Hinweis auf die Planung ist für mich auch insofern schwierig, als ich ja wegen des Bauträgervertragskonstrukts gar keine direkte Connection zum Architekten habe. Wo kann man denn was finden, dass sich für falschen Planungen besonderes ergibt?
    Ich werde berichten und Grüße herzlichst
    • Name:
    • Reiner

  11. Bitte nicht missverstehen

    Selbstverständlich sollen Sie sich vorher kundig machen. Dafür ist ja auch das Forum da. Sollten Sie das so aufgefasst haben, dass ich von Voraberkundigung abrate, bitte ich das zu entschuldigen.
    Sie haben aber den klassischen Fall, der im Grunde nur von einem Rechtsanwalt in Zusammenarbeit mit einem Fachplaner oder Sachverständigen behandelt werden kann. Klar ist das Problem des Vertragspartners da. Das ist ja nun der Bauträger, nicht aber der Architekt.
    Und hier kommt wieder der Rechtsanwalt ins Spiel. Zu klären ist ja auch, ob die Rigolen falsch geplant sind und/oder die Fenster.
    • Name:
    • Martin Beisse

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