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Alte Zuwegung gültig? Gewohnheitsrecht?
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Alte Zuwegung gültig? Gewohnheitsrecht?

NRW: Ein Haus steht zum verkauf. Seit den 70iger Jahren besteht eine Zuwegung zu dem in zweiter Reihe gebautem Haus. Die Zuwegung ist, aber weder vertraglich zugesichert noch gehört es demjenigen im ersten Haus, sondern dem damaligen Bauträger. Meine Frage: Beim Kauf des Hauses in zweiter Reihe, ist mir da eine Zuwegung garantiert oder müsste man mit dem Hubschrauber auf dem Grundstück landen? Was ist wenn die Zuwegung kaputt ist? Ist der Bauträger verpflichtet diesen zu reparieren, um mir den Weg zu ebnen?

  1. Baulastenverzeichnis, Grundbuch

    Eine vertragliche Zusicherung über das Zufahrtsrecht brauchen Sie nicht. Verträge über Rechte bzgl. Grundstücken sind nur notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen gültig.
    Also schauen Sie a) im Grundbuch (Grundbuchamt der Gemeinde, Amtsgericht) nach, wem der Zufahrtsstreifen gehört und ob für Ihr Grundstück das Wegerecht als Grunddienstbarkeit eingetragen ist, und b) schauen sie im Baulastenverzeichnis (Bauamt) nach, ob das Wegerecht (ggf. auch Leitungsrecht) auch als Baulast auf dem Zufahrtsstreifen eingetragen ist.
    Beides muss vorhanden sein, a) Grunddienstbarkeit (als ziviles Recht) und b) Baulast (öffentliches Rech). Falls diese Eintragungen nicht existieren, veranlassen Sie beim Verkäufer, dass das VOR dem Kauf erledigt wird und vergewissern Sie sich, andernfalls kaufen Sie nicht.

  2. Wegerecht

    Erst einmal entscheidet nur der Grundeigentümer, was auf seinem Grund geschieht bzw. wer drüberdarf. Steht keine Dienstbarkeit im Grundbuch und hat er irgendwann keine Lust mehr, haben sie ein Problem.
    Wie Sie zu ihrem Haus kommen, ist Ihr Problem, wenn es nicht an einen öffentlichen Weg grenzt oder durch eine Dienstbarkeit erschlossen ist.
    Man kann die Eintragung eines Wegrechtes nicht erzwingen. Egal, ob das damals "vergessen" wurde oder nicht.
    Es gibt auch Notwege, aber erstens muss man dafür eine Wegrente bezahlen und zweitens gibt es keinen Notweg, wenn die Not selbst verursacht wurde, d.h. wenn der fehlende Zugang deswegen zustandekam, weil das Grundstück aufgeteilt und der Hinterlieger abgeschnitten ist, weil man vergessen hat, vorne eine Dienstbarkeit einzutragen. Wo der Notweg durchgeht, entscheidet der Richter  -  eine gute Möglichkeit, um sich gleich beim Einzug bei den Nachbarn beliebt zu machen.
    Eine Baulast ist eine Dienstbarkeit gegenüber der öffentlichen Hand, nicht gegenüber Privatpersonen. Wenn die Gemeinde das Recht hat, einen Grundstückstreifen wegen einer Baulast von der sonst möglichen Bebauung auszuschließen, heißt das nicht, dass da der Eigentümer irgendwelche Nachbarn jederzeit durchlassen muss.
    Der damalige Bauträger soll Ihnen den Zugang mit verkaufen oder veranlassen, dass dies geschieht. Ein Wegerecht berechtigt nur, die betreffende Parzelle jederzeit zu überqueren, mehr nicht.
    Sie haben also nicht die Möglichkeit, den Weg zu gestalten  -  wenn der Eigentümer der Wegparzelle nicht will, müssen Sie durch den Dreck fahren.
    Stellt sich auch die Frage, wie das mit den Leitungen ist. Die müssen ja auch unter fremdem Grund durch.

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