Wohnhaus  -  Nutzungsuntersagung/Nutzungsbeschränkung  -  Bayern
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Die Nutzung als Wohnraum ist seit 2001 "untergegangen" und zwar ersatzlos. Das Haus ist nicht erschlossen. Es ist sozusagen dem Verfall ausgeliefert. Für Umbau, Abriss, Nutzungsänderung, Erschließung etc. brauchen Sie Genehmigungen die außer Abriss wohl versagt werden. Der Wert des Grundstücks ist nur der Bodenrichtwert abzüglich der Kosten für die Renaturierung. Der Fehler war, die Verfügung von 2001 nicht anzufechten, diese ist danach rechtskräftig.

Besten Dank für Ihre Einschätzung. Darf ich dieser auch entnehmen, dass mit dem vermeintlichen "Untergang" der Wohnnutzung auch der Bestandsschutz für das Gebäude erloschen ist?

Da lesen sie noch mal genau den Bescheid von 2001 ... und dann überlegen Sie, ob ein vorübergehender Aufenthalt (nicht dauerhafte Wohnnutzung) also z.B. als selbst genutztes Ferienhaus nach diesem Bescheid offiziell und ausdrücklich möglich ist, oder ob es sich auch hierbei nur um eine stillschweigende (vorübergehende) Duldung handelt, die mit einem weiteren Eigentümerwechsel womöglich auch aufgehoben werden könnte.

Mit einer Nutzungsuntersagung ist dem Baurecht genüge getan, jede Verwendung bedarf eines Antrages. Wenn das Gelände nicht eingezäunt ist, müssen "Betreten verboten"-Schilder aufgestellt werden. Für eine Lagernutzung muss ein Standsicherheitsnachweis erbracht werden. Alles läuft über Bauanträge die abgelehnt werden können. Die grundsteuerliche Behandlung als Wohnhaus führt zu keinen Rechten. Um Steuern zu sparen sollte es als "Abbruchhaus" deklariert werden. Ein solches Objekt zu kaufen ist ein Risiko und kann zu ungeahnten Folgekosten führen. Die Gemeinde musste die Wasserversorgung zurückbauen weil es keine Abnahme gibt und stagnierendes Wasser zu Legionellen führt, wenn es keine Wasserversorgung gab, kann auch keine Versorgung hergestellt werden, auch nicht für eine Löschwasserversorgung. Damit hat das Gebäude einen negativen Wert weil es nutzlos ist und dem Verfall preisgegeben ist. Ein Weiterverkauf wird an der Sachlage nichts ändern.

Vielen Dank für die Hinweise, aber ganz "klar" scheint mir die Situation immer noch nicht zu sein. Einen Punkt würde gerne nochmal hervorheben und zur Diskussion bzw. zur Kommentierung stellen.

1. Wie bereits eingangs erwähnt, untersagt die Gemeinde nicht die komplette Wohnnutzung, sondern lediglich die Nutzung zu "normalen Wohnzwecken". So steht es auch im "Bescheid", den mir der jetzige Eigentümer gestern zur Einsicht vorgelegt hat. Es handelt sich hierbei aber nicht nicht um einen formellen Bescheid durch die zuständige Baubehörde, sondern um einen schriftlichen Hinweis auf dem Negativzeugnis zum gesetzlichen Vorkaufsrecht. Die hier verfügte Nutzungsbeschränkung/-Untersagung nimmt außer dem Verweis auf die mangelnde Erschließung auch keinerlei Bezug auf bau- oder genehmigungsrechtliche Vorschriften, sondern lediglich auf einen entsprechenden Gemeinderatsbeschluss. Dieser wurde einstimmig gefasst.

Auch wenn sich dem geneigten Betrachter kaum erschließt, wie nicht-"normale" Wohnverhältnisse zu verstehen sind, scheint doch klar, dass die Wohnnutzung nicht komplett untersagt werden soll, obwohl dies doch angesichts der unvollständigen Erschließung des Anwesens durchaus möglich bzw. rechtlich geboten sein sollte.

Ist hier also nicht vielmehr davon auszugehen, dass der Gemeinde selbst wenig an einer formellen Klärung der (Wohn-) Nutzung des Anwesens gelegen ist  -  aus welchen Gründen auch immer!? Und wenn das so ist, wäre es dann  -  zumindest für mein Anliegen einer ausschließlichen Freizeitnutzung  -  nicht kontraproduktiv, "schlafende Hunde" zu wecken und einen Bestandsschutz für ein Wohnhaus zu reklamieren, den ich eigentlich in der ursprünglichen Form gar nicht brauche und der mir dann vielleicht "auf die Füße" fällt und ggf. aufwändige und langwierige Auseinandersetzungen mit ungewissem Ausgang provoziert (Abrissverfügung, teure (Wieder-) Erschließung etc.)!?

Wäre es so gesehen also nicht sinnvoller bzw. praktikabler, das Anwesen unter den gegebenen Umständen einfach zu günstigen Bedingungen (danke für den Hinweis, Herr Halbinger!) zu erwerben und sich dann im möglichen späteren Streitfall mit eben jenem Gemeinderatsbeschluss (eingeschränkte aber eben nicht vollständig untersagte Wohnnutzung) im Rücken in eine etwaige Auseinandersetzung zu begeben!? Die Nutzung des Anwesens zu Wohnzwecken wird ja ungeachtet der verfügten Beschränkung nicht vollständig aufgegeben, Bestandsschutz und etwaige Wiedererschließung etc. ließen sich also durchaus  -  falls nötig  -  auch später noch klären bzw. reklamieren!? Fakt ist, dass die jetzige Form der (Wohn-) Nutzung zu Ferien- und Freizeitzwecken (Ferienzwecken, Freizeitzwecken) seit knapp zehn Jahren bis ins Bürgermeisteramt bekannt und unbeanstandet ist. Der jetzige Eigentümer hat mir versichert, dass er das Anwesen ausschließlich aus Altersgründen abgeben möchte und dass keinerlei öffentliche oder rechtliche Belange eine Rolle spielen.

Ergänzend hier noch zwei Hinweise bzw. Konkretisierungen, die für die Beurteilung meiner Frage (n) ebenfalls noch wichtig sein könnten.

1. "Außenbereich". Ich hatte schon geschrieben, dass sich das Anwesen innerhalb einer geschlossenen Siedlung befindet. Diese Siedlung konstituierte auch einen eigenen Ortsteil der Gemeinde, den es formell auch noch gibt. Wie erwähnt, wird dort aber heute nicht mehr "gesiedelt", es existieren neben stillgelegten Produktions- und Bürogebäuden (Produktionsgebäuden, Bürogebäuden) sowie Lagerhallen nur noch drei (Wohn-) Anwesen, die beiden anderen sind unbewohnt. Die restlichen etwa 20 ehemaligen Wohngebäude wurden vor gut 15 Jahren abgerissen. Laut Flächennutzungsplan ist der Ortsteil heute Industriegebiet und kein Bauland.

2. Erschließung: Da die Siedlung in einem Karstgebiet liegt, war bzw. ist kein unmittelbarer Zugang zur Versorgung mit Grundwasser möglich. Die Wasserversorgung der Anwesen erfolgte daher über einen künstlichen Brunnen, der von der Gemeinde betrieben und unterhalten wurde. Nach Auskunft des jetzigen Eigentümers wurde dieser Brunnen mit dem Abriss der Mehrzahl der angeschlossenen Wohnhäuser stillgelegt und "in einer Nacht- und Nebelaktion" verfüllt. Die Abwasserentsorgung erfolgte über sogenannte Sammelgruben, die regelmäßig entleert werden mussten. Die am Haus befindliche Grube ist nach Auskunft des Eigentümers stillgelegt (alle Anschlüsse sind abgedichtet), aber nicht verfüllt.

Ich würde mich freuen, wenn ich noch die eine oder andere Einschätzung und sehr gerne praktische bzw. zielführende Tipps erhalten könnte. Vielen Dank!

Etwas nüchterne Bilanz, aber immerhin ein sehr brauchbares und hilfreiches Zwischenergebnis, über den "Flohmarkt-Status" bin ich also schon mal hinaus. Ich halte fest:

1. Das Recht zur Nutzung als Wohnung dürfte nach dem hier dargelegten Sachverhalt "untergegangen" und mangels ausreichender Erschließung auch nicht mehr herstellbar sein.

2. Soweit kein "materieller" Bestandsschutz nachgewiesen werden kann, ist u.U. mit einer Beseitigungsverfügung für das Anwesen zu rechnen. Umgekehrt steht der Nachweis einer früheren rechtmäßigen Errichtung als Gebäude bzw. Wohnanwesen zumindest einem Abriss entgegen.

3. Jede "neue" Form der Nutzung (z.B. Lagerraum) müsste im Rahmen eines formellen Genehmigungsverfahrens erlaubt werden.

4. Für die etwaige Wiederherstellung der Erschließung mit Wasser/Abwasser müssten in jedem Fall zeitgemäße Standards und Anforderungen an die Infrastruktur erfüllt werden.

Ist das korrekt so, habe ich etwas vergessen? Und eine Frage noch: Was passiert mit dem Anwesen, wenn zwar der materielle Bestandsschutz (bei gleichzeitiger Aufgabe der Wohnnutzung) rechtsverbindlich festgestellt wird, aber keine "neue" Nutzung beantragt oder genehmigt wird? Da müsste es doch eigentlich auch Beispiele aus der Praxis geben!?

Vielen Dank!

Auch angesichts der fortschreitenden Zeit (ich bin keineswegs der einzige Interessent) werde ich mich wohl auf ein gewisses, auf jeden Fall inzwischen aber auch überschaubares Risiko einlassen und für die eine oder andere Frage auf flexible oder kreative Lösungen zurückgreifen müssen. Aber wenn dem so ist, wäre es dann nicht ohnehin sinnvoller, den Amt- und Würdenträgern in der Verwaltung als Eigentümer und somit gewissermaßen auf Augenhöhe gegenüberzutreten!? Als Kaufinteressenten wird man mit mir doch am "grünen Tisch" kaum die Modalitäten hinsichtlich einer möglichen Nutzung des Anwesens erörtern  -  vorausgesetzt man nimmt sich überhaupt Zeit und lässt mich an den "grünen Tisch"?

Eine richtige Entscheidung kann nur getroffen werden, wenn die Nutzung des Gebietes getroffen wird, derzeit ist es eine "Brache". Auf jeden Fall will die Gemeinde Geld verdienen und zwar an der Erschließung und an den Grundstücken. Glauben sie deshalb nicht, dass Beamte sie ordentlich behandeln. Im Hintergrund warten die Spezis auf ihren Reibach. Das Risiko ist, jetzt billig zu kaufen und nicht nutzen zu können oder gar eine Beseitigungsverfügung zu erhalten oder auf die Entscheidungen der Gemeinde zu warten und teuer zu kaufen oder leer ausgehen. Den Vorteil hat der mit Insiderwissen. Wenn eine intensive behördliche Abneigung wie bei Pauline dazu kommt wird man sie am langen Arm verhungern lassen und das mit "Ermessen" begründen. Zu glauben, dass das ordentlich abläuft bedeutet auch zu glauben dass ein Zitronenfalter Zitronen faltet.

Guten Vormittag, wie bereits geschrieben, ist das Gebiet, auf dem das Anwesen steht als Industriegebiet ausgewiesen, hier wurde und wird u.a. Bergbau betrieben. Um das Anwesen herum befinden sich Wald und Wiesen z.T. mit landwirtschaftlicher Nutzung. Einige Flächen sind zudem als "Ausgleichsflächen" für den Naturschutz ausgewiesen. Unter "Brache" verstehe ich etwas anderes, und dass das Gebiet als Bauland erschlossen werden soll, scheint ausgeschlossen.

Es ist als "gesichert anzunehmen" (ich weiß schon, da stehen einem Bau-Profi die Haare zu Berge:), dass das Anwesen mit der entsprechenden Baugenehmigung errichtet wurde, auch wenn ich diese (noch) nicht kenne. Ich gehe also auch nach dem, was ich hier erfahren habe, zumindest von Bestandsschutz aus. Das Anwesen selbst ist übrigens keine "Klitsche", sondern ein im üblichen traditionellen Baustil der Umgebung errichtetes Wohnhaus. Zudem wurde das Anwesen, soweit ich das in Erfahrung bringen konnte, über 80 Jahre hinweg bis heute bewohnt bzw. zu Wohnzwecken genutzt. Auch die aktuelle Wohnnutzung ist zwar eingeschränkt, aber nicht aufgehoben. Dass dies nicht notwendigerweise so bleiben muss und insbesondere bei Eigentümerwechsel geändert werden kann, habe ich verstanden. Um das herauszufinden habe ich u.a. ja auch meine Frage hier eingestellt. Aber auch bei etwaiger Nutzungsuntersagung wird man nach "kreativen" Lösungen Ausschau halten (müssen). Auch die Gemeinde kann schließlich kein Interesse daran haben, dass das Anwesen dauerhaft ungepflegt vor sich "hindümpelt". Und, das dürfte auch klar sein, wenn das Anwesen hier verschwindet, dann wird definitiv nicht mehr gebaut.

Nach Auskunft des Besitzers des Nachbaranwesens (er wohnt seit über 80 Jahren im Ort) geht es der Gemeinde nicht um irgendwelchen Reibach, sie möchte lediglich die durch die wirtschaftliche Nutzung der Umgebung im Laufe der Zeit entstandene Zersiedelung der Landschaft "zurückentwickeln". Das kann man, wenn man die Gegend etwas kennt, gut nachvollziehen. Gleichzeitig schließt das nach meinem "Verständnis" -Jurist bin ich keiner  -  aber nicht aus, dass einzelne Gebäude oder Anwesen, zumal diese inzwischen ja auch kulturell-historischen Charakter haben, erhalten bleiben. Ob und wie das in der konkreten Situation hier möglich sein könnte, wird sich  -  das scheint mir jetzt auch klar  -  auf die Schnelle nicht klären lassen. Da bleibt dann in jedem Fall das Risiko. Und schlimmstenfalls hat der neue Besitzer dann ein Haus, das er nicht benutzen kann oder nur dann, wenn keiner hinguckt. Absurde Vorstellung und für meinen durchschnittlichen Sachverstand auch schwer nachzuvollziehen bzw. lebensfremd.

Und was etwaige Auseinandersetzungen mit den Behörden angeht, wird's  -  frei nach Herrn Halbinger  -  ohne optimistische Grundeinstellung sowieso nicht gehen. Dazu gehört vorläufig auch, dass Beamte den gemeinen Bürger "ordentlich behandeln".

Apropos, wer ist "Pauline"?

Das Gebiet ist nicht erschlossen und wird offensichtlich nicht erschlossen mit Wasser und Abwasser. Auch ein Industriegebiet braucht Wasser, Abwasser, Löschwasser. Eine Abbruchverfügung wird es nicht geben, weil das Gebäude rechtmäßig gebaut wurde. Deshalb genügt baurechtlich eine Nutzungsuntersagung bis die Gemeinde etwas anderes beschließt. Jede Form der Nutzung braucht einen Antrag, außer einem Abriss wird wohl nichts positiv beschieden. Es geht auch um Amtshaftung. Also wäre zu klären, was die Gemeinde mit dem Gebiet vorhat. Pauline ist eine aktive Beraterin in diesem Forum mit vielen sinnvollen Beiträgen. Und immer gilt: zwei Sachverständige, drei Meinungen.

"nicht erschlossen = Brachland"  -  das wäre also auch geklärt und das wusste ich auch schon wieder nicht. Ich habe nochmal beim Eigentümer des Anwesens nachgefragt (ja, ich scheue mich immer noch bei der Gemeinde "schlafende Hunde" zu wecken ...) und interessanterweise ist auch keiner der umliegenden Betriebe ans öffentliche Wasserversorgungsnetz angeschlossen; Kanalisation gibt's auch keine. Im Flächennutzungsplan (im Internet einsehbar) ist das Gebiet aber tatsächlich als Industriegebiet ausgewiesen  -  habe's eben nochmal nachgesehen. Wie kann das sein und wie kann es außerdem sein, dass immer noch ein Ortsschild ("Gemeinde sowieso  -  Ortsteil sowieso") an der Zufahrtsstraße steht? Das tangiert jetzt vielleicht die (bau-) rechtliche Situation des Anwesens nur peripher, aber vielleicht sollte man auch da wissen, woran man ist!?

... nichts Gewisses weiß man also nicht klingt auf Bayerisch besser, versteht aber nicht jeder. Selbst auf die Gefahr hin, dass man mich als dahergelaufenen Bittsteller vom Hof jagt, sollte ich mich dieser Tage doch besser mal auf den Weg zur Gemeinde machen. Mal schauen, ob mich der Eigentümer mit einer geeigneten Vollmacht ausstattet. Ich nehme mal an, ein formloses Schreiben reicht, oder muss das was Notarielles sein!?

Und noch etwas: Kann ich denn "im Allgemeinen" davon ausgehen, dass mir der Herr Baudirektor oder Bürgermeister Einblick in planungsrelevante Sachverhalte und Perspektiven gibt, so nach dem Motto "was passiert denn künftig mit der Gegend da oben"!? Oder wird man da Außeriridschen gegenüber eher Zurückhaltung walten lassen? Ein formeller Anspruch wie bei der Einsichtnahme in die Bauakte oder meinetwegen auch ins Grundbuch besteht hier ja sicher keiner!? Was sagen denn die allgemeinen "Erfahrungswerte" hierzu?

Vielen Dank übrigens zwischenzeitlich für die vielen Tipps und Hinweise, auch wenn ich sie mir immer mal wieder erst zwischen den Zeilen raussuchen muss!

Großinvestoren gibt's hier nicht, Erdöl ist alle, der letzte Diamantenfund liegt 200 Jahre zurück und kein preußisches Konsortium der Welt bekäme hier den Zuschlag ... Dann klappern wir halt zunächst mal die offiziellen Verlautbarungen ab und vielleicht ergibt sich bei der Einsicht in die Baugenehmigung auch die Möglichkeit dezent nachzufragen.

Wenn es mehrere Interessenten gibt, wäre es Aufgabe des Verkäufers/jetzigen Eigentümers diese Klärungen bei der Gemeinde durchzuführen, das Ergebnis in einem Protokoll festzuhalten und das dann in einen notariellen Kaufvertrag zu integrieren. Die Baubehörde wird das nicht zigmal den Interessenten erzählen, zu groß ist die Gefahr der Aussagenvielfalt. Nur das gibt Rechtssicherheit. Vor allem muss der Verkäufer die Pläne und Verfügungen zur Einsicht geben, der Notar muss beurteilen können ob überhaupt eine geschäftliche Basis vorliegt. Zur Beurteilung des Kaufpreises gehört die Nutzbarkeit und die Erschließungskosten. Wenn dem Verkäufer Unterlagen fehlen, so muss der diese Beschaffen um einen Immobilienbetrug auszuschließen. Kaffeesatz und Glaskugel helfen nicht.

dass die Gemeinde die Wochenendnutzung des Grundstücks nur duldet und nicht die Wohn- oder Ferienwohnnutzung ausdrücklich gestattet weil: 1.) sie verhindern möchte dass sich irgendwelche öffentlichen Pflichten aus einer Nutzungserlaubnis ableiten. 2.) Die evtl. geplante Nutzung des Gewerbegebiets soll nicht durch Einsprüche eines Wohnnutzers/Ferienhausbesitzers wegen Ruhestörung oder anderer Beschwerden behindert werden.

So kann man in einem späteren Beschwerdefall immer darauf verweisen, das die Wohnnutzung ja schon lange untergegangen sei und nur noch temporärer Aufenthalt ohne daraus ableitbare Ansprüche geduldet worden sei.

Der jetzige Eigentümer ist ein freundlicher Mann, er kommt aus dem Ausland und ist seit gut 25 Jahren in Deutschland. Er hat das Anwesen hier erworben in der Hoffnung, mit seiner Familie dort wohnen zu können. Das hat er nämlich vor dem Kauf schon einige Jahre als Mieter gemacht. Mit dem Kauf des Anwesens hat die Gemeinde ihm dieses Recht per Gemeinderatsbeschluss entzogen und er musste ausziehen.

Alle Versuche  -  und da soll es einige gegeben haben  -  die Gemeindeoberhäupter umzustimmen, sind gescheitert. Seitdem nutzt er das Anwesen als Freizeitgrundstück ohne irgendwelche Beanstandungen und, so sehe ich das auch, Herr Tilgner, die Gemeinde will vermutlich einfach Ruhe und für ein bzw. zwei Einzelanwesen keine aufwändigen Versorgungseinrichtungen installieren bzw. unterhalten. Nachdem die Kinder des Verkäufers keinerlei Interesse haben, das Anwesen zu nutzen, geschweige denn zu unterhalten, wird es jetzt verkauft.

Mit den Behörden in der Gemeinde will der Verkäufer nachvollziehbarerweise nichts mehr zu tun haben, er wäre außerdem auch nur bedingt in der Lage (und da bitte ich, mich nicht "falsch" zu verstehen!), etwaige Genehmigungen einzuholen, Schriftsätze oder Protokolle zu erstellen, Sachverhalte schriftlich darzustellen etc. Seine Frau hält sich da raus und will nichts von der Angelegenheit wissen, sie ist im weiteren Sinne beruflich für die Gemeinde tätig.

Der Eigentümer hat mir heute am Telefon gesagt, dass er mir keine Vollmacht für die Einsicht in die Baununterlagen geben würde, das sei auch nicht nötig, es gebe genug Interessenten, die das Haus auch so kaufen würden. Außerdem müsse er dann jedem Interessenten eine Vollmacht ausstellen. Ich habe nochmal versucht, ihm den Hintergrund meines Anliegens zu erklären, woraufhin er mir abermals versicherte, dass das Haus genehmigt sei (da gibt's auch kaum mehr Zweifel, es ist auch in zwei, drei geschichtlichen Publikationen erwähnt) und wohnen dürfe ich hier ohnehin nicht mehr. Außerdem sei die eingeschränkte Nutzung des Hauses weiterhin möglich, dafür gebe es ja obigen Gemeinderatsbeschluss und den habe er mir ja auch vorgelegt. Ich nehme mal an, auch die anderen Interessenten halten sich noch zurück, sonst wäre das Telefonat vermutlich kürzer gewesen.

Wie verhält es sich denn mit obigem Gemeinderatsbeschluss, verliert der automatisch seine Gültigkeit mit einem Eigentümerwechsel, und könnte es auch sein, dass gerade deswegen seine Kinder als mögliche Erben das Anwesen nicht wollen!? Oder könnte man sich im Fall der Fälle nicht auch als Erwerber wenigstens auf diese Zusicherung berufen?

Blöde Geschichte, immer noch viel Spekulation und immer noch habe ich kein wirklich gutes Gefühl, (auch) mit dieser Geschichte im Rücken als Interessent beim Bürgermeister oder Bauamtsleiter aufzuschlagen. Es ist hier halt auch eine kleine Gemeinde mit grade mal tausend Schäfchen, da waschen sich solche Begebenheiten nicht eben mal im Laufe von ein paar Jahren aus und irgendwie kennen wohl auch die meisten Leute solche Vorfälle, gerade dann, wenn es um Zwistigkeiten und Händel geht.

Über den Kaufpreis muss man hier übrigens nicht diskutieren, der bemisst sich an den tatsächlichen Gegebenheiten, also Gartenland/Freizeitgrundstück plus reichlich großzügige "Gartenhauszulage". Da braucht vermutlich auch der Notar keine großartigen Wertnachweise als Geschäftsgrundlage.