Leider wird uns Aufgrund der Lage im Außenbereich (NRW) der Bau eines freistehenden Einfamilienhaus auf vorhandenem und selbst genutzten Grundstück nicht bewilligt.
Um dennoch Wohnraum zu schaffen und das vorhandene Grundstück zu nutzen planen wir (meine Freundin und ich - nicht verheiratet) einen "Anbau" an den bestehenden Altbau meiner Mutter. Der "Vorschlag" eines Anbaus wurde uns seitens des Bau- und Planungsamtes (Bauamtes, Planungsamtes) bei einem Ortstermin gemacht.
Aufgrund der Raumaufteilungen und der alten und teilweise mangelnden Bausubstanz des (Alt-) Bestandes fällt eine Durchmischung von Alt und Neu (z.B. kleinerer Anbau und Dachausbau o.ä.) aus. Daher wird der Anbau eigenständig sein, d.h. eigene Statik, eigener Eingang, Versorgungsleitungen, Heizung usw. Eine Verbindung wird lediglich in Form einer innenliegenden Verbindungstür geschaffen.
Die Finanzierung wird funktionieren, der Entwurf steht soweit und auch die Abstimmungs- und Vorgespräche mit der Stadt/Planungsamt sind soweit, dass der Bauantrag zu ~ 98 % genehmigt wird. Allerdings haben sie darauf hingewiesen, dass es als eine Erweiterung der Bestandes, sprich Anbau, und nicht als Neubau eines Hauses (z.B. einer Doppelhaushälfte) gesehen wird.
D.h. das ganze Objekt wird als ein Haus angesehen (obwohl praktisch 2 Häuser), dementsprechend stellen sich uns folgende Fragen, die noch nicht alle oder umfassend geklärt werden konnten.
Welche Vor- bzw. Nachteile (Vorteile, Nachteile) hat es, wenn die 2 "Häuser" als ein Haus gesehen werden?
Das Grundstück sowie der Bestand gehört ja meiner Mutter, wie stellt sich das dann mit dem Anbau dar?
Der Anbau wird ja von uns geplant, finanziert und ausgeführt und anschließend auch bewohnt.
Wer ist in dem Fall der Bauherr? Welche rechtlichen Möglichkeiten gibt es, beides zu trennen?
Was würde passieren wenn aus irgendeinem Grund die Finanzierung in x-Jahren nicht mehr funktioniert - dann wäre sowohl der Altbestand inkl. Grundstück und der Neubau "weg". Kann man das irgendwie verhindern?
Zudem fiel im Gespräch mit der Stadt mal das Wort "Baulast" und "Nutzung durch Familie", da haben wir noch nicht weiter nachgeforscht. Heißt das, wir dürfen/können das "Haus" (Neubau, Anbau) nicht verkaufen oder ist sogar eine Vermietung (z.B. wenn die Finanzierung kippt) untersagt?
Für weiterführende Informationen oder entsprechende Hinweise auf die richtigen Ansprechpartner (Anwalt, Notar, Steuerberater) schon mal vorab vielen Dank.
Anbau an Altbau - Möglichkeit der rechtlichen Trennung
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Anbau an Altbau - Möglichkeit der rechtlichen Trennung
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§ 35 BauGB
Die Genehmigung wird wohl auf der Grundlage von § 35 Abs. 4 Nr. 5 des BauGB erteilt.
Dort steht:
" ... die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen:
a) das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b) die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen und
c) bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird, "
Ein Anbau, der eine eigene Wohneinheit enthält, ist demnach grundsätzlich möglich. Die Größe dieses Anbaus muss sich aber dem Bestandsgebäude anpassen. Ihr Planer wird das soweit mit dem Bauamt abgestimmt haben, dass es genehmigt werden kann.
"Das Grundstück sowie der Bestand gehört ja meiner Mutter, wie stellt sich das dann mit dem Anbau dar? "
Alles, was Sie auf dem Grundstück errichten, gehört dem Eigentümer gemäß Grundbuch.
Also muss vor bevor Sie investieren eine vertragliche Regelung her. Da eine Grundstücksteilung (wie bei einem Doppel- oder Reihenhaus (Doppelhaus, Reihenhaus)) mit Bildung eines neuen Buchgrundstücks wohl nicht möglich ist können Sie sich mit ins Grundbuch eintragen lassen.
Meine persöhnliche Empfehlung ist die Bildung einer Eigentumswohnung. So habe ich es zumindest bei ähnlicher Ausgangslage gemacht.
Für die neue Wohnung können Sie sich vom Bauamt die Abgeschlossenheit bescheinigen lassen und beim Notar eine Teilung nach WEGAbk.-Recht durchführen lassen. Aber das sollte vorher mit dem Architekten und dem Bauamt besprochen werden, damit die baulichen Voraussetzungen auch erfüllt sind.
Falls Sie ohnehin alles erben werden überträgt Ihnen die Mutter vielleicht auch das Gesamteigentum gegen Eintragung eines Wohnrechts. Hier berät Sie der Notar.
"Wer ist in dem Fall der Bauherr? Welche rechtlichen Möglichkeiten gibt es, beides zu trennen? "
Der Bauherr muss nicht auch Eigentümer sein. Der Bauherr ist der Öffentlichkeit gegenüber verantwortlich für die Einhaltung der öffentlich rechtlichen Vorschriften, der Sicherheit der Baustelle usw., also in der Haftung und in dessen Folge seine Beauftragten (Architekt, Statiker, Bauleiter, Baufirma). Bauherr ist derjenige, der den Bauantrag als Bauherr unterschrieben hat.
Wenn Sie auf dem Grundstück, welches Ihnen nicht gehört, ohne vertragliche Regelung bauen, gehört das Bauwerk am Ende alles dem Eigentümer gemäß Grundbuch. Wie oben, Beratung beim Notar.
"Was würde passieren wenn aus irgendeinem Grund die Finanzierung in x-Jahren nicht mehr funktioniert - dann wäre sowohl der Altbestand inkl. Grundstück und der Neubau "weg". Kann man das irgendwie verhindern? "
Hier könnte wieder die Trennung in Eigentumswohnungen nützlich sein. Sie belasten dann nur die neue Wohnung. Im Fall der Zahlungsunfähigkeit können Regelungen zu Gunsten der Mutter getroffen werden, z.B. Vorkaufsrecht, Rückübertragungsvorbehalt. Auch hier wieder Verweis an den Notar.
"Zudem fiel im Gespräch mit der Stadt mal das Wort "Baulast" und "Nutzung durch Familie", "
Diese Baulast kann das Bauamt verlangen, damit die Genehmigung nach § 35 Abs. 4 (5) erteilt werden kann. Das Bauamt kann damit sicherstellen, dass die Nutzung durch den bisherigen Eigentümer und seiner Familie erfolgt. Das kann einen Verkauf und auch eine Vermietung unmöglich machen. Hier muss die Verpflichtungserklärung zur Baulast aber erstmal vorliegen. Dann können Sie bewerten, welche Verpflichtung Sie übernehmen sollen.
Gruß -
Vielen Dank
Sehr geehrter Herr Lott,
vielen Dank für diese umfassenden Informationen, wir werden zusammen mit einem Notar die Möglichkeiten besprechen.
MfG
F. Jansen
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