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Grenzabstand nicht eingehalten
BAU-Forum: Neubau

Grenzabstand nicht eingehalten

Wir haben folgende Frage:
Wir haben eine "Baulücke" für eine Doppelhaushälfte (rechts) gekauft. Die linke Doppelhaushälfte steht bereits. Der Nachbarn auf wiederum unserer rechten Seite hat die 3-Meter-Grenze wohl nicht eingehalten. Wir gehen davon aus, dass er nicht wusste, dass wir die Lücke gekauft haben. Denn als wir vor Ort waren, war noch keine unmittelbare Grenzbebauung vorhanden. Nun allerdings schon. Es sind höchstens 1,50 m eingehalten. Hätte er sich nicht erkunden müssen, ob das Grundstück verkauft wurde? Alle Grundstücke wurden über einen Makler verkauft.
Wir wollen nun nicht direkt Theater machen. Aber sollte man hier mit ihm sprechen? Was sagt man am Besten und wie? Oder sollte man das Bauamt einschalten? Wobei wir niemand "in die Pfanne hauen" möchten.
Wie würden Sie sich verhalten?
Wir wohnen im Bundesland Hessen
  • Name:
  • Fragender Bauherr

  1. Schwerwiegendes Problem

    Zuerst einmal sollte Sie sich aus technischer Sicht Gewissheit über die Behauptung des zu geringen Grenzabstands verschaffen, ggf. durch Hinzuziehung eines Vermessers, bevor die Nachbarn wild gemacht werden.
    Welche technischen Gründe gibt es für Ihre Vermutung, dass der Grenzabstand nur 1,50 m beträgt? Kann es sein, dass noch alte Grenzsteine vorhanden sind und noch eine Neueinmessung der Grenze erforderlich ist?
    Bedenken müssen Sie auch, dass Garagen und Nebengebäude mit geringeren Grenzabständen zulässig sein können. In seltenen Fällen können sich auch aus dem Bebauungsplan geringere Grenzabstände ergeben, als nach Bauordnung erforderlich sind.
    Wenn sich Ihre Vermutung technisch als richtig erweist, dann ist natürlich der "Bock fett". Dann sollten und müssen Sie den Nachbarn informieren. Ich verstehe nicht, warum ihr Nachbar sich hätte erkundigen sollen, ob das Nachbargrundstück verkauft ist oder nicht? Der Nachbar und die am Bau Beteiligten müssen natürlich dafür Sorgen tragen, dass Grenzabstände eingehalten werden, egal wem das Nachbargrundstück gehört. Persönlich ist Ihr Nachbar vermutlich gar nicht verantwortlich, sondern es liegt möglichwerweise ein Versagen bei Bauträger, Baufirma, Vermesser etc. vor.
    Die Lösungsmöglichkeiten reichen von (Teil-) Abbruch des Nachbarwohnhauses, über die Eintragung einer Abstandflächenbaulast auf Ihrem Grundstück (wenn für Ihre geplante Bebauung dann immer noch genügend Platz verbleibt), über den Verkauf von 1,50 m Grundstück an den Nachbarn.

  2. Interessant

    Interessante Geschichte mit den Grenzabständen.
    Handelt es sich bei diesen ca. 1.50 m wirklich um das Haupthaus oder eher um einen Schuppen oder so etwas? Sollte es das Hauptgebäude sein (ich gehe mal davon aus, dass wir hier über "Häuslebau" reden) wird es noch interessanter.
    An den Außenwänden von Gebäuden sind sogenannten Abstandsflächen freizuhalten. Der Mindestgrenzabstand, egal ob die Berechnung der tatsächlichen Abstandsflächen geringere Werte ergibt, beläuft sich auf 3 m (in Worten drei). Davon gibt es nur wenige Ausnahme. Garagen bestimmter Abmessungen dürfen auf die Grenzen, Gartenhäuschen stellen da auch mal Ausnahmen dar.
    Ich nehme an, dass es in Ihrem Baugebiet einen Bebauungsplan gibt und aus diesem möglicherweise ohne formelle Baugenehmigung gebaut werden durfte. "Falls" diese Grenzentfernung schon immer so geplant war. Kann ich mir aber nicht so recht vorstellen.
    Jedenfalls wäre Ihr künftiger Nachbar korrekt zum Amt gegangen hätte er die Auskunft erhalten, dass er nicht (!) so nah an die Grenze bauen darf. Und jetzt kämen dann Sie ins Spiel. Die mindestens fehlenden 1.50 m an Grenzabstand hätten dann als Abstandsflächenbaulast auf Ihrem Grundstück eingetragen werden müssen. Haben Sie in Ihrem Grundbuchauszug Vermerke einer Baulast? Falls nicht, dann wir es noch viel interessanter. Ihr Nachbar muss nämlich dafür sorgen, dass diese Werte eingehalten werden. Dies dient nämlich Ihrem Schutz. Die hat Gründe des Brandschutzes und auch Gründe der Beleuchtung bei Ihnen zu Grunde liegen.
    Was Sie jetzt mit den genannten Informationen anfangen überlasse ich mal Ihnen und Ihrem Architekten. Zunächst würde ich als Entwurfsverfasser mal davon ausgehen, dass alles seine Ordnung hat  -  vielleicht hat der N. ja auf irgendeinem Weg eine Abweichung von den Vorschriften bekommen. Wer weiß?
    Sie könnten Ihn natürlich denunzieren, kommt meist aber irgendwie raus so etwas. Oder ignorieren. Dann wird es später interessant, wenn er seine eigene Außenwand brandschutzmäßig "upgraden" muss (Keine Fenster, nichtbrennbare Fassade etc.), falls es rauskommt. Sie könnten ihn natürlich auch mal ansprechen und nach Genehmigung fragen; kommt auch nicht so gut. Und, und, und ...

  3. tatsächliche bzw. aktuelle Lage der Grenze ...

    tatsächliche bzw. aktuelle Lage der Grenze habe ich noch vergessen. Aber die hat Herr Lott ja genannt.

  4. Konsequenz

    Die Konsequenz wird sein:
    Eintragung einer Baulast und Ihr Haus wird 1,5 Meter kleiner!
    Auf keinen Fall darüber hinwegsehen, spätestens bei Verkauf oder Vererben oder sonstigen Änderungen wird das bemerkt und der große Krach ist da, Ihr Grundstück wird viel weniger Wert und der Nachbar hat den Nutzen.
    Es könnte sogar sein, dass Sie wegen den fehlenden 1,5 Meter gar nicht bauen dürfen.
    Also zum Bauamt und zum Fachanwalt.
    Der Schuldige muss gefunden werden und hat eventuell eine Haftpflichtversicherung wie z.B. Architekt und Vermesser.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

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