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Spindeltreppe auf Dachgarten  -  Nur für dünne Menschen?
BAU-Forum: Neubau

Spindeltreppe auf Dachgarten  -  Nur für dünne Menschen?

Hallo,
wir haben bei einem Bauträger eine schlüsselfertige Wohnung (Baden-Württemberg) mit tollem Dachgarten gekauft. Jetzt kam vom Bauträger ein Brief, in dem er uns mitteilt, dass die Spindeltreppe auf den Dachgarten (ca. 60 m²) nur 51 cm Stufenbreite hat. Da die Aussparung im Dach allerdings nur begrenzt groß ist, gibt es auch nicht viele Möglichkeiten das Problem durch eine breitere Treppe einfach zu lösen. Jetzt schlägt er vor  -  gegen saftigen Aufpreis  -  eine Treppe einzubauen, deren Stufen bis in die Ecken geht und an der schmalsten Stelle dann 61 cm breit ist.
Ich bin nicht bereit für einen Planungsfehler Geld zu bezahlen. Die 51 cm Lösung ist für uns (4-köpfige Familie) als Zugang zum Dachgarten nicht tragbar. Meine Mutter ist etwas fülliger und käme auch nicht hoch  -  wie alle Menschen mit etwas Leibesfülle.
Gibt es dazu irgendwelche Richtlinien oder Tipps, wie mit dem Bauträger umzugehen ist? Die Kosten für eine benützbare Treppe müsste doch eigentlich der Planer des Treppenausschnittes übernehmen ...
Ich finde im Web immer nur "nicht notwendige Treppe" aber leider keine Aussage ob eine Treppe in den Garten notwendig oder nicht ist ...
Vielen Dank für alle Tipps und Hinweise
Manfred
  • Name:
  • Manfred

  1. War dieser Treppenmurks auf den Plänen schon ersichtlich, ...

    War dieser Treppenmurks auf den Plänen schon ersichtlich, oder war dort etwas anderes eingezeichnet und die Ausführung ist erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrages ("schlüsselfertig") abgeändert worden?
    Falls erstens, haben Sie ja bekommen was Sie gekauft haben. Falls zweitens, soll der Bauträger doch einfach so bauen wie geplant. Ist ja nicht Euer Problem, wenn das Treppenloch zu klein geraten ist.

  2. Schwarzer Peter an Bauträger/GU

    Schönen guten Morgen.
    Ich denke, dass Ihr Bauträger hier in der Schuld ist. Grundsätzlich gibt es  -  wie Sie ja schon richtig erkannt haben  -  notwendige und nicht notwendige Treppen
    Wird z.B. von einem Zimmer ein weiteres, darüberliegendes Zimmer erschlossen, bedarf es einer "notwendigen" Treppe. Dies um im Notfall (Unfall, Brand!) schnell und sicher den Raum verlassen zu können. Sollte aus irgednwelchen Gründen eine weitere Treppe in diesen Raum führen, so wäre diese eine zusätzliche, aber nicht mehr "notwendige" Treppe.
    Grundsätzlich nämlich muss es immer 2 Rettungswege geben. Ist der eine versperrt, so greigt der zweite. In der Regel sind die die Fenster (auch zum Anleitern durch die Feuerwehr) und eben eine nach unten führende "notwendige" Treppe.
    Es gibt aber auch Räume, die keiner "notwendigen" Treppe bedürfen. Das sind dann welche, die nicht dem ständigen Aufenthalt dienen (z.B. Lagerraum im Dachboden).
    Ich gehe nun einmal davon aus, dass Sie den Dachgarten als einen Teil des Hauses mitgekauft haben und dass Sie diesen auch normal benutzen wollen (Feiern, Grillparty, Menschenansammlungen). Dann ist dieser Dachgarten in jedem Fall mit einer sicheren, "notwendigen" Treppe auszustatten.
    An notwendige Treppen werden technische Anforderungen gestellt, wie z.B. eine mind. Laufbreite von 80 cm. 51 cm reichen da nicht nur knapp nicht, sondern das reicht hinten und vorne nicht. Hierbei ist also nicht eine etwaige Leibesfülle ausschlaggebend, sondern es werden die technischen Mindestanforderungen unterschritten und Sie können Ihren Dachgarten schlichtweg nicht nutzen. Punkt.
    Letztenendlich schuldet Ihr Vertragspartner Ihnen einen mängelfreien und den Sicherheitsbestimmungen entsprechenden Bau. Dass er da etwas verplant hat, kann Ihnen eigentlich egal sein. er hat es zu richten. Da würde ich mich auch auf überhaupt keine Diskussion einlassen.
    Noch frohe Restostern
    Thomas Bock

  3. Nachschlag ...

    Sie schrieben: "Jetzt schlägt er vor  -  gegen saftigen Aufpreis  -  eine Treppe einzubauen, deren Stufen bis in die Ecken geht und an der schmalsten Stelle dann 61 cm breit ist. "
    Abgesehen davon, dass der "saftige Aufpreis" natürlich lächerlich ist, ist Ihnen mit einer 61 cm breiten Treppe auch nicht gedient, da diese ebenfalls nicht die Mindestanforderungen an eine notwendige Treppe erfüllt.
    Daher: Zurück auf Start und den Bauträger mit den notwendigen Mindestanforderungen konfrontieren (die er eigentlich wissen sollte ... aber lassen wir das ...) und ihm die Gelegenheit einräumen durch Umplanung/Umbau einen den Mindestanforderungen entsprechenden Zugang zu schaffen.
    Es geht ja bei einer notwendigen Treppe nicht ausschlließlich um den 2. Rettungsweg, sondern auch um so Dinge wir Verkehrssicherheit, Begehbarkeit im Notfall (wenn z.B. sanitäter in einem Notfall einen Verletzten mit der Trage nach unten transportieren sollen) und  -  ganz banal  -  auch darum, dass Sie ja evtl. Mobiliar nach oben hieven müssen/wollen.
    Gruß
    Thomas Bock

  4. "Notwendig" oder "Nicht notwendig"

    Hallo Herr Bock, Hallo Herr Paulsen,
    vielen Dank für die ausführlichen Antworten. Wir sind da ganz Ihrer Meinung. Im wesentlichen wird es um die Aussage gehen, ob die Treppe im Sinne des Baurechts "notwendig" oder "nicht notwendig" ist.
    Die Treppe geht vom Balkon auf die Dachterrasse, liegt also nicht innerhalb der Wohnung. Es muss ein Höhenunterschied von ca. 3 m überwunden werden.
    Der Bauträger wird ja wohl kaum als Argument anführen können, dass der Dachgarten zum Feiern ja nicht nötig ist, da wir ja auch einen großen Balkon (15 m²) haben, oder doch?
    Kann man davon ausgehen, dass die Dachterrasse nicht unter die Kategorie "Galerie", "Speicher" etc. gezählt wird, da hier mit einem höherem "Verkehrsaufkommen" gerechnet werden muss?
    Gibt es zu diesem Thema weiterführende Informationen (Normen, Gesetzestexte, Urteile, etc.)?
    Die Treppe war im Plan des Kaufvertrages eingezeichnet allerdings nicht direkt bemaßt. Wir haben uns zu diesem Zeitpunkt nicht mal annähernd dazu Gedanken gemacht, ob die Treppe zu eng werden würde  -  wir waren viel zu sehr mit der Planung der Wohnung beschäftigt.
    Der Bauträger hat uns allerdings auch nicht darauf hingewiesen, dass die Treppe zu eng werden könnte. Das hat er erst mit einem Schreiben nach Rohbauerstellung getan, wo er uns darauf aufmerksam gemacht hat, dass bei einer Änderung der Treppe weitere Kosten auf uns zukommen würden. Die zu kleine Aussparung in der Dachfläche war zu diesem Zeitpunkt längst erstellt und ich befürchte, dass hier schwerlich noch Änderungen durchführbar sind. Da ist nun ein Loch in den Abmessungen 135,5 auf 155,5 vorhanden, das für die Treppe zur Verfügung steht.
    Der Bauträger bzw. auch der Architekt wird sich auf die "nicht Notwendigkeit" berufen und argumentieren, dass er eine möglichst filigrane Gestaltung des Aufgangs zum Dachgarten vorgesehen hat. Dem muss ich nun möglichst "handfeste" Argumente entgegensetzen.
    Vielen Dank und schöne Feiertage
    Manfred
    • Name:
    • Manfred

  5. Sieht so aus, als wollte man ein Planungsversäumnis ...

    Sieht so aus, als wollte man ein Planungsversäumnis auf Ihre Kosten beheben.
    Für die Schweiz (sollte in D ähnlich sein) gilt: " Bei der Planung und Erstellung von Treppen sind die örtlichen Bestimmungen (Bauordnung und Feuerpolizei) zu beachten. "
    Die können Sie bei der zuständigen Behörde einsehen und dem Bauträger oder dessen Architekten zur ggf. Beachtung unter die Nase halten.
    Eigentlich sollten Sie  -  "schlüsselfertig"  -  sich mit derlei Kram nicht herumschlagen müssen. Schlüsselfertig heißt u.a. auch von der Behörde abgenommen. Sie haben, ohne dass dies im Vertrag erwähnt werden müsste, einen selbstverständlichen Anspruch darauf, dass Ihre Wohnung so erstellt wird, dass sie von der Behörde abgenommen wird, und das dürfte nicht der Fall sein, wenn dies die einzige Treppe ist.
    Wenn im Kaufvertrag nicht steht, dass der Dachgarten nur eingeschränkt nutzbar sei, darf man Ihnen auch nicht nur eine Hühnerleiter als Zugang hinstellen  -  wobei diese Frage dann wohl Juristenfutter wird, wenn es hart auf hart geht.

  6. Definitionsfrage ...

    Definitionsfrage bezüglich der "Notwendigkeit" der Treppe sehe ich (im Augenblick) nicht.
    Wenn die Fläche Ihnen als "Dachgarten" verkauft worden ist, werden Sie diese ja evtl. auch als solche nutzen wollen. Und dann muss diese Fläce auch sicher erschlossen werden. Bewohner und Besucher müssen also sicheren Fußes rauf und auch wieder runter kommen.
    Evtl. mag dies vom Bauträger entkräftet werden können, wenn er Ihnen diese Fläche nur als "begehbares Flachdach" ausgewiesen hat, dass per definitionem also nur zu Wartungszwecken (Dachbegrünung pflegen, Unrat entfernen, ...) begangen werden muss.
    Unter einem "Dachgarten" verstehe ich jedoch etwas anderes.
    Sollte es sich also um einen Dachgarten handeln und ieser nicht verkehrssicher zugänglich sein, so würde ich hier von einem ganz erheblichen Mangel sprechen, da es sich ja nicht um 2  -  3 m² handelt, die halt irgendwie übrig waren, sondern um stattliche 60 m².
    Hier würde ich auch keinen großen Spielraum für Kompromisse sehen.
    Tatsache ist, dass  -  wenn die Treppe so bleibt  -  dieser Bereich für Sie nicht (verkehrssicher) nutzbar sein wird.
    Dass die Treppe im Plan (1:100-Plan, Bauantrag?) nicht bemaßt war, ist schon i.O.. Diese Pläne dienen nicht der Bauausführung und sind daher nicht im Detail zu vermaßen (Treppen, Fenster, Türgrößen ...).
    Nichtsdetsoweniger muss die Treppe später natürlich so gebaut werden, dass sie den geltenden Vorschriften entspricht.
    Jetzt müssten Sie mal gucken, als was Ihnen der Dachgarten verkauft wurde (taucht seine Fläche z.B. in der Wohnflächenberechnung auf?), wurde er als Dachgarten gekennzeichnet, ist er mit Umwehrung (Geländer) dargestellt? usw. usf.
    Gruß
    Thomas Bock

  7. ist eine Dachterrasse

    Hallo,
    die Fläche ist eine Dachterrasse. Von den 60 m² sind 35 m² als Terrassenfläche mit Fliesenbelag vorgesehen. Wir haben ein Sondernutzungsrecht an der Dachfläche, das wir  -  zusammen mit der Erschließung der Dachfläche  -  für ca. 19.000 € erworben haben. Die Fläche des Dachgartens taucht daher nicht in der Wohnflächenberechnung auf.
    Ich habe halt die Befürchtung, dass die Notwendigkeit Aufgrund der schwachen Formulierungen im Baurecht in Baden-Württemberg in Frage gestellt werden kann.
    Viele Grüße
    Manfred
    • Name:
    • Manfred

  8. Geht es genau?

    Im Vorbeitrag verwenden Sie für die betreffende Fläche 4 verschiedene Bezeichnungen:
    .- "ist eine Dachterrasse.. "
    .- "sind als Terrassenfläche.. "
    .- "Sondernutzungsrecht an Dachfläche.. "
    .- "Fläche des Dachgartens.. "
    Im Vertrag muss doch das, was Sie für 19.000 € erworben haben exakt definiert sein. Wie ist das im Vertrag beschrieben?
    Welche Bezeichnung hat die Fläche in den Zeichnungen zum Vertrag?

  9. Genaue Bezeichnung

    Hallo Herr Peters,
    hier die Bezeichnungen aus dem Kaufvertrag:
    Wohnungseigentum, eingetragen im Grundbuch (...)
    mit einem Miteigentumsanteil von x/1000;
    (...) sowie dem dem Sondernutzungsrecht an der in im Plan Dachaufsicht grün umrandeteten Fläche Nr. xyz.
    Folgende Sonderwünsche sind vereinbart (...):
    Mitenthalten im Kaufpreis sind je 1 Stromanschluss und 1 Wasseranschluss auf Dachterrasse und Dachgarten.
    auf dem Plan zum Kaufvertrag steht nur SNR. xyz. Allerdings ist dort die Treppe und die gefließte Fläche eingezeichnet.
    Und die Definition aus der Baubeschreibung:
    Zugangstreppen zur Dachterrasse
    Ausführung als gewendelte Treppen aus feuerverzinkten Stahl, mit Stufen aus Gitterelementen, Geländer mit Füllstäben und Handlauf.
    In jedem sonstigen Schriftverkehr spricht der Bauträger immer von Dachterrasse.
    Mehr habee ich leider nicht zu bieten ...
    Vielen Dank für Ihre Hilfe
    Manfred
    • Name:
    • Manfred

  10. Ich sach mal so ...

    Ich sach mal so wenn für 19.000 € das Sondernutzungsrecht für die Dachterrasse erworben wurde, dann hat der Verkäufer auch dafür zu sorgen, dass diese Nutzung problemlos möglich ist.
    Wenn er sich sperrt, hilft hier nur ein Fachanwalt für Baurecht.
    Rein interessehalber: wie ist denn sichergestellt, dass es von der Dachterrasse nicht über die Spindeltreppe in die Wohnung reinregnet?
    Freundliche Grüße

  11. Hallo Herr Kugel, die Spindeltreppe führt vom darunterliegenden ...

    Hallo Herr Kugel,
    die Spindeltreppe führt vom darunterliegenden Balkon auf die Dachterrasse. Allerdings durch eine Aussparung in der Betondecke über dem Balkon.
    Also Eimer müssen wir zum Glück keine in der Wohnung aufstellen ...
    Wir werden sehen, wie der Bauträger dazu steht. Auf alle Fälle möchte ich mich für die wertvollen Tipps hier im Forum herzlich bedanken.
    Wie sehen Sie denn die Chancen, wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen sollte (Was ich nicht hoffe ...)
    Viele Grüße
    Manfred
    • Name:
    • Manfred

  12. spekulativ ...

    spekulativ hier über Wohl und Wehe einer gerichtlichen Auseinandersetzungen zu sinnieren ...
    Dennoch (und nochmals): egal wieviel Sie nun für das SNR gezahlt haben: was nützt Ihnen diese Sondernutzung, wenn Sie sie nicht nutzen können? Genauso gut hätte man Ihnen eine Garage verkaufen können, bei der man das Garagentor vergessen hat. Gehören würde Sie Ihnen, nur rein kämen Sie halt nicht ...
    Ich weiß ja nicht inwieweit diese Dachterrasse für Sie kaufentscheidend war! War es nur ein Zuckerle, das es oben drauf gab (und für den Bauträger die Gelegenheit für wenig Geld => Treppe weitere € 19.000 abzugreifen), dann würde ich mir überlegen diese SNR wieder rückgängig zu machen (da Sie es ja tatsächlich nicht ausüben können). Sollte die Dachterrasse jedoch ein Kaufgrund gewesen sein, gibt es nur die Möglichkeit der Nachbesserung (=>funktionstüchtige Treppe) oder der Rückabwicklung (=>Sie verzichten auf den Kauf im Ganzen). Das müssen Sie halt beurteilen.
    So jedenfalls, wie Sie es schildern, sollten Sie die Dachterrasse auf keinen Fall hinnehmen!
    Gruß
    Thomas Bock

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