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Bau mit Bauträger und zur Absicherung mit Bauberater?
BAU-Forum: Neubau

Bau mit Bauträger und zur Absicherung mit Bauberater?

1) Braucht man den unbedingt einen Bauberater, will meinen wen man immer dem Bauträger mißtraut (bei Planung und Ausführung) könnten die dann überleben, oder liegt es daran, dass evtl. Fehler oder Verbesserungspotentiale erst sehr später erkannt werden oder gar nicht. Ich wäre persönlich schon auch dafür, aber kommt am Ende nicht doch heraus, dass es mehrere Möglichkeiten gibt einen Keller zu bauen, Dicke der Wände, usw.

2) Bekomme ich mehr für mein Geld wenn ich mit einem Architekten statt Bauträger baue? Es herrscht doch dort das gleiche Problem: Will ich mehr wie z.B. bessere Ziegel, Fenster, Erker, Elekrtoinstallation kostet es doch auch mehr.

3) In meinem Fall zahe ich 255 T€ für 7 x 10 m (Doppelhaushälfte) (Gebäudevolumen brutto 813 m³), Keller, EGAbk., OGAbk. (3 Zi+Bad), DGAbk. (ausgebaut inkl. Bad), Erker im Wohnzimmer, Erker im Eingangsbereich (bis Höhe Dach auf halber Hausbreite), Sichtdachstuhl mit Gaube, Garage mit Satteldach, Aluminium-Holz-Fenster, Fußbodenheizung in EG, Rest. Heizkörper, Gasbrennwert von Buderus, 2zügiger Kamin, Fliesen, Böden und Elektro ganz OK (natürlich wird es teurer wenn mehr Dosen + Eckbadewanne, ...), Außenbeflasterung; Anschlusskosten nicht inkl. Ist des ein realistischer Preis Eurer Meinung nach?

4) Ich muße mich in meinem Fall leider die nächsten Tage entscheiden, da Bauträger langsam ungeduldig (er ist auf viel Änderungen in Innenbereich eingegangen), da ich momentan sehr viele Fragen zwecks Bauausführung und zu Inhalten der nicht sehr ergiebigen Baubeschreibung Stelle. Lt. Bauträger muss er das Grundstück sonst kaufen und versuchen bebaut zu verkaufen. Zum Glück haben wir ein Baurechtsanwalt an der Hand. Das Grundstück ist wirklich in einer sehr schönen Laage (leider auch teuer ;-)), und es gibt leider nicht so viel Auswahl an Grundstücken bei uns. Und außerdem. Wird es beim nächsten mal anders? Ich Stelle wahrscheinlich wieder so viele Fragen.

5) Kann es sein, dass die Handwerkerpreise in den letzten Wochen gestiegen sind?

6) Da wir uns evtl. einen etwas größeren Keller gönnen wollen, was ist denn ein realistischer Mehrpreis von 3 x 1 m? Wir habeb nämlich schon ganz schön geschluckt als wir unsere Hälfte um 1 m breiter wollten und das ca. 25.000 € kostet.

7) War heute nochmal bei fast fertigen Haus auf gleichen Grundstück und habe den Besitzer gelöchert. Der hat sogar einen Pumpensumpf und eine Drainageleitung, da er sagte der Boden ist sehr lehmhaltig. Bei ihm ist eine Kellerwand betoniert, die andere gemauert, Fugendichtband aber komplett über beide Hälften. Sonst ist er ganz zufrieden, natürlich auch Mehrkosten.

8) Was haltet ihr den von Hausanbietern wie KLB, OPTA, da ich heute Werbematerial bekommen habe? Wir so was günstiger und besser.?
Danke
Alex

  1. >>>zu Inhalten der nicht sehr ergiebigen Baubeschreibung <<<

    Diesen Passus in Ihrem langen Text, lieber (Viel) -Fragesteller, lassen Sie sich mal in aller Ruhe selbst so richtig auf der Zunge zergehen! Damit unterstelle ich nicht schlechte Arbeit oder Ausführung Ihres Bauträger's, aber zwischen Ihren eigenen Zeilen bricht eine Menge an Erwartungshaltung durch, die  -  so scheint es!  -  Ihren wirtschaftlichen Rahmen sprengen könnten ...
    Sie wollen Ihr Traumhaus, aber es soll möglichst wenig kosten ... eine alte Bauherren-Sichtweise, die verständlich ist, aber letzten Endes ins übliche Chaos führt ... zum Schluss!
    Wenn Sie wirklich genau wissen wollen, was Sie für Ihr Geld bekommen werden und was für ein Grundstück spezifisch im Kellerbereich als Substanz notwendig ist: einen Architekten planen/ausschreiben lassen! Der hat dann alle notwendigen Fakten im Griff und braucht für die Beantwortung Ihrer Fragen keine Glaskugel.
    Und zwar mit allen Schaltern und mit der Eck-Badewanne ... und sonstigem, das Ihnen erst viel später ins Bewusstsein dringen wird!
    Und wenn das Budget durch zu hohe Wünsche explodieren sollte, holt Sie ein guter Fachmann wieder auf einen realen Teppich:-)
    Halblaien-Meinung:-)
    Ich bin zwar nur im Bad-Bereich tätig, aber das ist hier im "Kleinen" genauso ähnlich, wie für einen Architekten im "Großen".
    Auch ich bin ständig damit beschäftigt, die Großrosinen vieler
    Kunden in ihr passendes Budget zu minimieren:-)
    LG
    • Name:
    • Frau Chr-694-Eic

  2. aus Bauherrensicht ...

    Zu 1) Sie haben den wesentlichen Punkt eines Bauberaters/betreueres nicht verstanden. Das ist ein unabhängiger auf ihrer Seite stehender Fachmann, der den Bauablauf überwacht. Sonst haben sie mit dem Bauträger einen Vertragspartner, der sich selber kontrolliert => das macht wenig Sinn. Der Berater guckt in ihrem Interesse den Handwerkern auf die Finger und hat keine finanziellen Interessen Pfusch einfach eingraben/zumauern/zuschmieren zu lassen
    Zu 2) Sie haben noch nicht verstanden, wozu der Architekt da ist. Bestimmt nicht primär um Dachziegelpreislisten vorzulegen. Es geht auch um den ENTWURF! Ob sie beim Architekt mehr für Ihr Geld bekommen ist eine rieeeeesige Diskussion, die ich hier nicht lostreten will. Das wesentliche ist, dass sie so den Entwurf vom Bauträger verwuselt haben, evtl. war der schlecht, dann haben sie ihn vermutlich verschlimmbessert. Gehen sie ins DIG-Forum hier und lesen, was von Laienentwürfen zu halten ist ... da haben sie mit dem Architekt einen Vorteil, weil sie es eben nicht gelernt haben und der Architekt hat das nun mal studiert (und das Fach "Dachzieglpreislistenrausholen" gibt es nicht ;-))
    Zu 3) kommt darauf an, wie sie das nächste mal angehen. Zur dürftigen Baubeschreibung siehe Posting 1!
    Zu 4) Sie fallen zum ersten mal auf den Bauträger herein: ZEITDRUCK! Nix unüberlegt machen und nur weil ers sagt nächste Woche wird's teurer ... ist meist gelogen ...
    Zu 5) Kann sein, kann aber auch Bluff sein
    Zu 6) Keller sollte so groß sein wie Haus sonst haben sie Abdichtungsprobleme
    Zu 7) Das Kellerkonzept hängt vom Bodengutachten ab ... nicht davon ob der Nachbar zufrieden ist ...
    Zu 8) denke kaum ...

  3. Noch eine Frage

    sind die 255 k€ inkl. Grundstück und wie groß ist das Grundstück?
    Gruß Christian
    • Name:
    • Herr Chr-503-Sto

  4. Bauherrin Meinung

    Hallo Alex
    schließe mich mit Christian Sigge an! Noch ein paar Bemerkungen/Fragen von mir als Besitzerin eines Bauträgerhauses mit Mängel:
    zu 1) Natürlich gibt es mehrere Möglichkeiten, wie man alles machen kann. Leider sind einige "Möglichkeiten" auch Pfusch. Es ist manchmal erstaunlich, was als "fachgerecht" gelten soll ... Auf viele Baustellen wird wie Weltmeister ständig gelogen! Und wenn Sie keine Ahnung vom Bau haben, werden Sie Murks auch nicht unbedingt erkennen können. Bauträger-Haus? => Dann unabhängiger Fachmann/Baubegleiter holen! Für gesamte Bauzeit.
    zu 2) Wie viel müssen Sie eigentlich für die Anschlusskosten bezahlen?
    zu 4) Baubeschreibung vom unabhängigem Fachmann (z.B. Architekt, SV) prüfen lassen. Zeitdruck?!? Wieso denn? Eine schnelle Unterschrift ist NUR im Bauträger-Interesse und hat überhaupt nichts mit ihrem Interesse zu tun. Take your time!
    Viel Glück + Grüße aus B-W
    • Name:
    • Frau Am-072-Har

  5. danke für die Tipps und euer Ohr

    1) Anschlusskosten 12-15 T€

    2) Grundtücksgröße 372 m², aber abzügl. Zufahrt, d.h. effektiv für Doppelhaushälfte 310 m²; Preis natürlich ohne Grundstück (400 € pro m²)

    3) Zum Zeitdruck: Wir verhandeln bzw. optimieren mit dem Bauträger schon seit 4 Monaten, am Anfang hauptsächlich über Grundrissfragen innen und außen (war sehr positiv); dann langwierige Vertragsverhandlungen, da Bauvertrag von unserem RA total geändert wurde (da lt seiner Aussage sehr schlecht); ich glaube wir schaffen eine vernünftige Einigung (da geht es dem Bauträger anscheinend so, dass er solche Verträge eines RA aus München, die sehr genau geregelt sind, nicht gewohnt ist). Klar jetzt gibt es viele Fragen von mir zur Baubeschreibung, mir sind klar dass Mehrkosten unvermeidlich sind (sind einkalkuliert). Die Frage ist nur wie genau soll eine Beschreibung sein. Mein Idealfall ist eine Musterbeschreibung von der Verbraucherzentrale, bloß die ist wirklich ultra genau und wird vom Bauträger nicht akzeptiert.

    4) Dass mit dem Baubegleiter ist sicherlich gut. Soll ich den schon für die Beschreibung voll einbinden, dann kommt der zum Ergebnis, dass die Beschreibung nicht reicht. Dann ist die Frage ändert der Bauträger (der schon ca. 50 Häuser so gebaut hat) die Beschreibung. Vielleicht reicht der der Baubetreur ja während der Bauphase oder gibt es dann Vertrags-Probleme wenn dann festgestellt wird, dass am Bau gepfuscht wird oder etwas nicht nach aRdT oder DINAbk. ausgeführt wird.
    Danke
    Alex

  6. unbezahlbar?

    Hallo Alex, da würd ich aber noch mal abwarten.
    Also 255 k€ für ca. 150 m² Wohnfläche sind ca. 1650,- pro m² sind schweineteuer. Bin mir hundertprozentig sicher, dass hier freie Planung mit Architekt bei gleichem Standard preisgünstiger wird.
    Das heißt ja, Ihr bezahlt mit Grundstück schlüsselfertig ca. 390.000,- für eine Doppelhaushälfte.
    da will aber einer schnell reich werden.
    nix für ungut
    Gruß Christian
    • Name:
    • Herr Chr-503-Sto

  7. unbezahlbar!

    Tut mir Leid, aber Ihre Rücksichtnahme auf den Bauträger ist nicht nachvollziehbar.
    Aber erst mal ein Kompliment: es war hervorragend, einen eigenen Rechtsanwalt einzusetzen. Bei falschen Verträgen kann bei Baupfusch auch die beste Kombination aus Gutachter und Rechtsanwalt nicht mehr "reißen".
    Und nun wieder zurück auf den Teppich: haben Sie mal genau darüber nachgedacht, wieviel Geld das eigentlich ist? Zahlen Sie mit Falschgeld? Wohl nicht, deswegen wollen Sie für gutes Geld auch gutes Bauen. ZU RECHT!
    Also einen erfahrenen Ingenieur, Architekten oder Sachverständigen die Baubeschreibung prüfen lassen. Wenn der Bauträger nicht auf Änderungen eingeht, ist es der falsche Partner. Punktum.
    • Name:
    • Reg2003-R.K.

  8. da müssen

    bei dem Preis schon goldenen Wasserhähne in der Baubeschreibung stehen für DEN Preis! Dachte auch, dass das Grundstück mit drin ist. Also da bist Du mit einem Architekt besser bedient und kommst viel günstiger bei weg ...

  9. Baupreise

    Servus,
    nur mal um etwas Gefühl zu bekommen.
    Bin gerade bei einem Bauherren in der Rohbauauschreibungs-Vergabephase
    Erd-Beton-Mauerwerk 140 k€
    Zimmerei 10 k€
    Dachdecker mit Spengler 20 k€
    Aber!
    1950 m³ umbauter Raum
    311 m² Dachfläche
    und als Dachstein ein Tegalit, nichts 08/15
    Die Rohbau LVAbk.'s wurden jetzt pauschaliert von den 3 günstigsten Bietern. Zwischen 1. und 2. ist jetzt soviel Differenz das es für den Zimmermann reicht ...

  10. schon, aber wo baut ihr? ich in Oberbayern, ...

    schon, aber wo baut ihr?
    ich in Oberbayern, Bad Aibling.
    Da werden für gebrauchte Doppelhaushälfte zwischen 330 bis 370 T€ verlangt.
    München gebrauchte Doppelhaushälfte vergleichbar 500 T€ 10 Jahre
    usw.
    glaube also der Preis ist regional leider unterschiedlich
    Alex

  11. ziemlich "normal"

    813 m³ umbauter Raum = ca. 220.000,- € (eingermassen gute Bauausführung)
    ca. 15.000 € Anschlusskosten
    372 m² Grundstück a. 400,- € (gibt sehr viel teuere Gegenden) = 148800 .  -  €
    Gesamt 383.800 + Grunderwerb & Notar?
    und die Ausführung iss noch lange "kein" Mercedes (!)
    "ah" und Herr Liebler freuen Sie sich dass sie offensichtlich nen blöden gefunden haben ... aber in bestimmten Gegenden werden Sie da vermutlich auf Granit beißen ... Süddeutschland gehört gehört da dazu ... "weil" für 71,- €/m³ für den Rohbau inkl. Erdarbeiten
    werden Sie bei uns sicher "keinen" finden (!)

  12. "mmmh"

    wir bauen bis in den südlichsten Teil von München (Gauting  -  Haching) ... "aber" ned für den Hungerlohn von 70,- €/m³ Rohbau inkl. Erdarbeiten ... "da" bleib ich lieba dahoam auf'n kanape (!)

  13. Nicht übertreiben

    Für 70,- pro m³ nicht, aber für 100,- pro m³ netto reise ich an.
    dann kostet der Rohbau ohne Dach immer noch nur 95.000,-brutto.
    und 160.000,- sind für den Rest. Also, man kann et auch übertreiben. Und warum die Baupreise im Süden höher sein soll als im Westen versteh ich auch nicht, nur weil es Weißbier teurer ist als unser Pils?
    Wir reden immer noch über eine Doppelhaushälfte, ich weiß in Oman bauen die Gäste-WCs für die Knete aber hier doch nich.
    Gruß Christian
    • Name:
    • Herr Chr-503-Sto

  14. "mmmh"

    zwischen den genannten 70,- €/m³ und deinen 100. ert liegen bei 818 m³ umbauter Raum (Doppelhaushälfte) ja "nur" 24540,- € ... damit sieht die Welt gleich etwas rosaroter aus :-)
    mal im Ernst ... des "hier" mit den Zahlen rumwerfen bringt nichts ... macht "nur" den Fragesteller verrückt ... und keiner weiß was bei dem Preisen eigentlich enthalten ist (!)

  15. Josef Thalhammer

    Servus,
    ad 1, ich habe keinen "Blöden" gefunden.
    ad 2, die angeschriebenen Firmen sind bei Gott keine Billigheimer in unserer Region, LKR Miltenberg
    ad 3, es wurde mit sehr ausführlichen LVAbk.'s ausgeschrieben, auf Wunsch kann ich ja mal eines in den Süden schicken
    ad 4, ich verbitte mir Ihre Polemik

  16. "mmmh"

    Zitat:

    =>"ad 4, ich verbitte mir Ihre Polemik <="
    "dann" machen Sie ned Bauherren mit Zahlen verrückt die "nicht" beinhalten was dafür an Leistung (en) erbracht werden (!)

  17. dann

    machen Sie auch bitte niemanden "Behauptungen" verrückt.
    Dann mal als Kurzinfo:
    Erdarbeiten: Baugrund Kies im Maintal, Grundstück ca. 1,00 unter Straßenniveau => wenig Erdaushub, Aushub zur Wiederverfüllung geeignet.
    Keller Betosteinmauerwerk, abgedichtet nach DINAbk. 18195 T4, Drainage mit Spülschächten, Versickerung in eigenes Versickerungselement
    Regenwasser über Zisterne (nicht im Angebot, da spezieller Anbieter), dann in Versickerungselemente
    Außenwände Poroton T12, Innenwände Hlz
    Decken Filigran 4+16 cm
    2 gerade Betontreppen
    1 halbgewendelte Betontreppe
    By the way => es gibt eine detaillierte Ausführungsplanung, sowie Bewehrungsplanung, Bauleitung und -Überwachung sowieso.
    Nachdem ich "nicht" zur Selbstdarstellung neige und meine laufenden Projekte ungern publiziere, bin ich halt mit Informationen immer etwas sparsam.

  18. genau.

    Hauptsache die E-Mail-Adresse blinkt!
    :-)

  19. Ich biete auch mal ...

    Bei 1200 m³ umbauter Raum (inkl. Garage) liegt mir hier eine Kostenschätzung von 286.000 € vor. Also rund 238 €/m³ (ohne Grundstück).
    Allerdings freistehendes Haus, geplant und geleitet von einem freien Architekten (Architektenhonorar im o.g. Preis enthalten). Grundstück im Randgebiet zwischen Ruhrgebiet und Sauerland. Kosten inkl. aller Nebenkosten und Ausbau.
    Rohbaukosten: 124.000 €, also 103 €/m³.
    Damit ist bestätigt, was schon geschrieben wurde: mit Architekt ist zumindest in diesem Gebiet günstiger.
    • Name:
    • Reg2003-R.K.

  20. Ach ne

    Servus,
    ach eine JDB,
    Du hast schon Substantielleres vom Stapel gelassen ...

  21. und nun

    habt ihr allen mitgeteilt, dass es wohl doch sehr deutliche regionale Unterschiede gibt. prima. hoffentlich muss Herr liebler nie im münchner großraum bauen und es bleibt Herrn Thalhammer erspart im nordwestlichsten zipfel von Bayern sein Geld verdienen zu müssen. wo sind die Architekten, die dem angehenden Bauherren in seinem gedankengang unterstützen, dass es womöglich ein krampf ist mit einem bt bauen zu müssen. wo sind die Argumente dem Bauherren klar zu machen, dass es besser ist eine vernünftige Planung mitsamt Ausschreibung zu haben, nebst seinem auf seiner Seite stehendem Berater (der ist dann im Paket gleich inkl. und muss nicht noch zusätzlich zu den überzogenen bt-Preisen zugekauft werden um ruhiger schlafen zu können ) nämlich dem Architekten. das würde doch schon reichen. wieder ein Architekt mehr, der euch eine qualifizierte Ausschreibung zukommen lässt, die es euch ermöglicht ein quantitatives und wirtschaftlich konkurrenzfähiges Angebot abzugeben ...
    • Name:
    • Thomas Bumann

  22. unendliche Geschichte

    Servus,
    lieber Fragesteller, die von Ihnen gewünschte Argumentation ist hier im Forum schon so oft durchgekaut worden, das kaum einer mehr richtig Muße hat das wieder runter zu leiern.
    Ich versuch mal eine Kurzfassung:
    Bauträger:
    vermeintliche Kostensicherheit, was dann doch nicht inklusive ist, tut richtig weh im Geldbeutel
    Bauleistungsbeschreibung und Vertragswerk meist unklar zugunsten des BT
    Keine Bauüberwachung in Ihrem Interesse
    Gewinnoptimierung durch Einsparungen bei den Ausführung ...
    wobei es auch Bauträger's gibt die ordentlich arbeiten.
    Architekt
    ist nur Ihnen verpflichtet, schuldet Ihnen ein ordnungsgemäß errichtetes Gebäude, wenn er voll beauftragt wurde.
    Erstellt eine detaillierte Ausführungsplanung mit den entsprechenden Vorgaben für die ausführenden Betriebe.
    Kontrolliert in ihrem Auftrag und seinem Interesse (Haftung) die Ausführungsqualität.
    absolute Kostentransparenz durch einheitliche Ausschreibungen.
    (Beim Durcharbeiten der Preisspiegel sehe ich immer wieder ungläubige Augen bei meinen Bauherren, ob der Preisunterschiede)
    Ist Ihr Partner und Treuhänder in der Bauabwicklung
    Erstellt Kostenschätzungen, Kostenanschläge auf.
    Prüft die Handwerkerrechnungen, ob auch wirklich der Lesitungsstand erreicht ist und ob Einbehalte gemacht werden sollen wegen Mängeln an der Ausführung.
    By the way, habe auch schon im Raum Stuttgart und München gewirkt.
    Komischerweise haben die Ausschreibungen dort nicht soooo viel teurere Ergebnisse gebracht als bei uns.
    Kann Ihnen nur empfehlen, sich einen guten Architekten, Planer, Bauleiter zu suchen der wirklich fit in Bauabwicklung ist.

  23. Vertrauen ist gut  -  Kontrolle ist besser

    Hallo,
    Reihe mich ein in die Vielzahl der Antwortenden.
    Also erst einmal, vertrauen Sie einen Bauträger nicht, selbst wenn sein Leumund bei Bekannten, Freunden, etc. gut zu sein scheint. Bauträger schauen lediglich auf ihre Rendite und interessieren sich wenig für ihren Kunden den Erwerber, dem das Gebäude erst nach Überschreibung des Grundbuchs gehört. Nun, wenn Sie schon nicht mit einem Architekten bauen wollen, der einzig Ihr Treuhänder wäre  -  der Bauträger ist es mit Sicherheit nicht  -  beherzigen bitte meine folgende Empfehlung.
    Suchen Sie sich einen spezialisierten Fachmann für Baubetreuung aus der näheren Umgebung Ihrer Region. Ist er gut, dürfte er Ihnen mehr Geld sparen als er kostet, jedenfalls erspart Ihnen dieser eine Menge Ärger und ggf. finanziellen Schaden.
    MfG
    Ralph Kaiser
    Architekt, fr. Sachverständiger
    BHK-Beratung

  24. Mensch, Herr Kaiser

    Jetzt hörn se aber mal auf die Werbetrommel zu rühren.
    is ja furchtbar.
    Viele Bauträger sind sehr wohl auf zufriedene Kunden angewiesen, denn, genauso wie bei Architekten, beauftragt/kauft sonst keine Sau mehr. Und vertrauen kann man den meisten auch.
    Genau wie den Architekten. Bis auf denen, die mit Ihren Lieblingshandwerksfirmen gemeinsame Sache machen und Das Weihnachtspräsent nach gemeinsam getätigten Umsatz festgelegt wird.
    Gruß Christian
    • Name:
    • Herr Chr-503-Sto

  25. Aber, aber Herr Chr-503-Sto

    Hallo Herr Chr ... ,
    freue mich, wenn Sie andere Erfahrungen gemacht haben. Meine Erfahrung zeigt anderes, daher frei nach Shakespeare: "Wie es Ihnen gefällt". Abgesehen hiervon "rühre" ich keine Werbetrommel  -  mein Standpunkt  -  Aufklärung tut Not -
    Und was sind denn bitte "Architekten", etc.
    MfG
    Ralph Kaiser
    Architekt
    BHK-Beratung

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