Abschlagszahlungen so ok?
BAU-Forum: Neubau

Abschlagszahlungen so ok?

Guten Tag,
ich habe schon einige Stunden mit lesen in diesem Forum verbracht und habe dennoch die ein oder Andere Frage.
Wir beabsichtigen noch dieses Jahr zu bauen. Es wird ein Massivhaus (Schlüsselfertig) Grundstück ist schon vorhanden (Hessen)
Den Vertrag für das Haus haben wir bisher noch nicht unterschrieben, haben aber ein Kopie hier liegen. Beim durchlesen sind einige Fragen aufgetaucht und nun hoffe ich hier ein paar Antworten zu bekommen.
Frage 1: Abschlagszahlungen so Ok?
Prozentuale Abschlagszahlungen zum Festpreis werden bei folgenden Planungs- bzw. Baustufen (Planungsstufen, Baustufen) vereinbart:
1. bei Auftragserteilung Planungsrate 1 2,0 %
2. bei Fertigstellung der Planungsunterlagen
zum Bauantrag Planungsrate 2 5,0 %
3. bei Fundamentfertigstellung 10,0 %
4. bei Fertigstellung Kellerdecke 15,0 %
5. bei Fertigstellung Erdgeschossdecke 15,0 %
6. nach richten des Dachstuhls 15,0 %
7. nach Herstellung der Dachflächen 10,0 %
8. nach Fenstereinbau 10,0 %
9. nach Innenputz ohne Beiputzarbeiten 10,0 %
10. nach Estrichlegung ohne Anschlussarbeiten 5,0 %
11. bei Hausübergabe
Zug um Zug Schlüsselübergabe gegen Zahlung 3,0 %
Frage 2: Positiv oder Negativ
Im Vertrag steht: Bei Unstimmigkeiten zum Bautenstand gilt die Bautenstandsbestätigung eines gemeintschaftlich beauftragten vereidigten Gutachters als verbindlich. Die Kosten des Gutachtens trägt der Unterlegene. Die Bauzeit verlängert sich um die Verfahrenszeit.
Frage 3: auch erstmal die letzte*g Besichtigung der Baustelle
Der Bauherr verpflichtet sich, das Haus erst nach Hausübergabe und vollständiger Bezahlung der Schlussrechnung zu beziehen. Bis zu diesem Zeitpunkt hat die Baufirma das alleinige Hausrecht, der Bauherr hat jedoch nach Absprache jederzeit das Recht, die Baustelle zu besichtigen.
So das waren erstmal die wichtigsten Fragen die mir bei lesen des Vertrages gekommen sind. Hoffe ich bekomme hier Antworten.
Vielen Dank
Diana
  • Name:
  • Diana

  1. ungünstiger Vertrag für Sie

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Der Vertrag ist ungünstig für Sie. Die Firma scheint gebranntes Kind mit zahlungsunwilligen und streitfreudigen Kunden zu sein. Als Firma würde ich in diesen harten Zeiten vermutlich auch versuchen, den Vertrag so zu gestalten. Zu den Punkten:
    Zahlungsplan:
    Rate 3+4 sind zu hoch, die Firma dürfte damit schon eine Vorauszahlung von 10 % haben. Bis zur Rate 6 steigert sich das noch. Sie haben dann 62 % bezahlt, der Gegenwert dürfte deutlich unter 50 % liegen. Dann flacht es sich etwas ab. Nach Rate 9 haben Sie immerhin 92 % bezahlt und es fehlt noch der Estrich, die Türen, die Fliesen, die Sanitäreinrichtung, die Fertigmontage Elektro, alle Bodenbeläge und die Malerarbeiten, also alles was Sie später sehen und anfassen können, zusammen etwa 20 % des Wertes. Der vorauseilende Zahlungsplan relativiert sich nur deshalb etwas, weil es für die Rechnungen Zahlungszeiträume gibt, während dieser ja weitergebaut wird.
    Frage 2:
    Die Firma hat damit einen Freibrief, bei Differenzen nicht weiterzubauen und das Problem auszusitzen, da sich die Bauzeit verlängert. Aus Firmensicht fair, aber bei einem VOBAbk.-Vertrag müsste die Firma auch im Streitfall weiterbauen, ohne Fristverlängerung. Da kann der Bauherr aussitzen.
    Hausrecht:
    Damit versucht die Firma, sich mit einem Bauträger einigermaßen gleichzustellen. Dieser hat den Vorteil, dass er Bauherr und bis zur vollständigen Bezahlung Grundeigentümer ist und im Streitfall das Objekt blockieren kann. Ein Generalunternehmer, der auf fremdem Grund baut, ist dagegen vom Gesetzgeber im Stich gelassen. Alles was er baut geht sofort ins Eigentum des Grundstückseigentümers über, egal ob bezahlt oder nicht, und kann auch von diesem genutzt werden. Eventueller Streit um die letzten Raten kann vom Bauherrn in aller Ruhe im eigenen Heim ausgesessen werden, was für viele Firmen in der Insolvenz endet. Dem möchte die Firma mit der Klausel vorbeugen und ein letztes Druckmittel behalten.
    Lösungsmöglichkeiten: dazu erhoffe ich eine angeregte Diskussion.

  2. Unausgewogener Zahlungsplan

    Ich sehe es auch so wie Hr. Stubenrauch, der Zahlungsplan ist unausgewogen.
    Sie überzahlen Ihre Baufirma in einzelnen Zahlungstufen erheblich und gehen damit ein unnötig hohes Risiko bei Ausfall der Baufirma ein. (Vertragserfüllungsbürgschaft vereinbart?)
    Zum Zahlungsplan selber: Rate 1-3 akzeptabel, Rate 4-6 versuchen auf jeweils 10 % zu ändern, Rate 7 i.O.
    Gelingt Ihnen dieses haben Sie jetzt 57 % bezahlt, entspricht etwa dem Realwert nach Fertigstellung der Dachdeckerarbeiten.
    Rate 8 (Fenster) sollte Leistungsmäßig die Rohinstallation Heiz, San und E mit einbeziehen, dafür gibt einen größeren Schluck aus der Buddel, 15 %.
    Rate 9 Fertigstellung Putz u. Estrich 8 %,
    Rate 10 Fertigstellung Fliesenarbeiten 5 %,
    Rate 11 Nach Bezugsfertigstellung u. Zug um Zug gegen Besitzübergabe 10 %.
    Rate 12 Gewährleistungseinbehalt = 5 %, Zahlung 10 Tage vor Übergabe auf Treuhänder- oder Notaranderkonto, Ablösung durch Bürgschaft.
    Hausrecht des Generalunternehmer, würde ich nicht akzeptieren.

  3. Au weia ...

    Mal angenommen Ihr Häusel kostet Sie 200.00 €. Dann zahlen Sie Bei Stellung des Bauantrags schon 14.000 €.
    So viel Honorar möchte ich mal für einen Bauantrag bekommen ;-((.
    Fundamente eingebaut = 34.000 €. Dafür gibt es nen Keller (naja OK nen kleinen ;-)) )
    Bei Richtfest haben Sie sage und schreibe 124.000 € BEZAHLT. Im Gegenwert stehen auf Ihrer Baustelle vielleicht (incl Nebenkosten)  -  großzügig gerechnet  -  100.000 € Wert.
    Macht 24.000 €, die Sie bei Insolvenz oder Streit nicht wiedersehen.
    AAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAArrgggggggggggggggggggggghhhhhh.
    Frage 2
    Das mit dem Bautenstand ist so eine Sache. Kennen Sie einen Gutachter (einen guten und neutralen)? Nein? Na dann wird's wohl der des Bauträger werden! Und: Wes Brot ich, des Lied ich sing. Evtl. zumindest!
    Frage 3
    Sauerei!
    Wenn er Schiss um sein Geld hat, soll er Bürgschaften, Anderkonto, Sicherheiten verlangen, aber nicht so einen Mist.
    Außerdem glaube ich kaum, dass er damit vor Gericht Recht bekäme.
    Für mich eine ganz windige Nummer. Suchen Sie sich eine Fachmann  -  der kann dann auch Ihren Bau begleiten  -  und lassen Sie den Vertrag mal auf fachliche "Fallstricke" prüfen.

  4. Bauzeitgarantie hilft die nicht?

    Hallo,
    erstmal vielen Dank für Eure Antworten, nun bin ich erst richtig verunsichert und denke dennoch das es richtig war hier im Forum zu fragen.
    Nachdem ich nun mit der Vermittlerin unseres Bauvorhabens gesprochen habe, wies die mich auf die doch im Vertrag vorhandene Bauzeitgarantie hin, die da lautet:
    Die Bauzeit beträgt bis zur Hausübergabe 6 Monate. Für den Fall der Bauzeitüberschreitung wird pro Monat eine Zahlung von 1.000,00 € an den Bauherren vereinbart, eventuell darüber hinausgehende Schäden werden dem Bauherren auf Nachweis erstattet.
    Ist das nun wirklich eine Sicherheit für uns? Oder kann die Firma sich da auch rausreden? Bzw. Was ist wenn die Firma im schlimmsten Fall was wir jetzt mal nicht hoffen wollen Pleite geht, dann nützt uns doch die Bauzeitgarantie auch nichts und das Geld ist auch futsch oder sehe ich das total falsch?
    Gruß Diana

  5. Hihihihihihihiiiiiiiiiiiiiiiii ...

    Hihihihihihihiiiiiiiiiiiiiiiii ich garantiere Ihnen, dass sie in 4 Wochen fertig sind. Falls nicht, Zahl ich jeden Monat 2.000 € an Sie. Nützt nur nichts, wenn ich schon nach zwei Wochen (natürlich wenn ich die Kohle abgeräumt habe!) fertig mit der Schicht bin. Fazit: Erst Leistung, dann Geld. Baubuch welches zu führen ist. Na ja, usw. usf ...

  6. Sicherheiten

    das die mögliche Vertragsstrafe Ihnen bei einem vorzeitigen Bauende nicht weiterhilft, dürfte inzwischen klar sein.
    Verlangen Sie, egal mit welchem SF-Anbieter Sie bauen, eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 10 % der Bausumme, die nach Bauende in eine Gewährleistungsbürgschaft in Höhe von 5 % umgewandelt wird.
    Verzichten Sie auf solche Regellungen haben Sie weder Schutz vor Insolvenz, noch ein Druckmittel um Gewährleistungsansprüche durch zusetzen.
    Was mir noch zum Zahlungsplan einfällt, legen Sie diesen unbedingt Ihrer Bank zur Prüfung vor Vertragsabschluss vor.
    Banken sehen es schon aus eigenem Interesse, Beleihungswert der Immobilie, äußerst ungern, wenn dieser nicht in etwa dem jeweiligen Leistungsstand entspricht.

  7. Hallo Herr Volquardsen  -  der Bank haben wir ...

    Hallo Herr Volquardsen,
    der Bank haben wir diesen Vertrag schon vorgelegt und sie hatte keinerlei Einwände.
    Aber nachdem ich die Beiträge hier im Forum auch meinem Lebenspartner gezeigt haben, sind wir uns beide sicher, das wir den Vertrag so garantiert nicht unterschreiben.
    MfG
    Diana

  8. Dann sollten ...

    Sie sich womöglich auch eine neue Bank suchen.
    Eine Bank, die so fahrlässig mit dem Geld des Kunden umgeht (oder ist der Generalunternehmer dort auch Kunde?), sollten Sie nicht für die Finanzierung Ihres Hauses in Anspruch nehmen.

  9. Ergänzung zu Bürgschaft und Bauzeitgarantie

    Liebe Bauwillige,
    noch ein ergänzender Hinweis:
    Wer sich nicht mit dem sowieso bestehenden Recht auf Abschlagszahlungen zufrieden gibt, sondern einen Zahlungsplan mit Überzahlungen vereinbaren will, dürfte schon wegen der damit bei ihm eintretenden Zinsgewinne kein Problem haben, im Gegenzuge eine Vertragserfüllungsbürgschaft zu stellen. Was im gewerblichen Baugeschehen Normalität ist, setzt sich leider bei privaten Bauherren nicht durch: Verlangen Sie grundsätzlich (!) von Ihrem Generalunternehmer eine solche Bürgschaft. Kann Ihr Generalunternehmer trotz zu vereinbarendem Zahlungsplan so eine Bürgschaft seiner Hausbank nicht beibringen, ist sowieso etwas faul und Sie tragen ein nicht zu unterschätzendes Insolvenzrisiko. Zwar müssten Sie im Streitfalle die Zahlung aus der Bürgschaft auch gerichtlich erzwingen, aber am Ende des Tages erhalten Sie Ihr Geld. Andernfalls müssen Sie sich vor Vertragsschluss wie wohl 90 % aller privaten Bauherren die Welt schön reden und vertrauen, dass alles gut geht.
    Bei Vereinbarung einer Bauzeit  -  an die sich viele wichtige Rechtsfolgen knüpfen  -  müssen Sie darauf achten, dass der Beginn als Kalendertag fixieret wird. Andernfalls streiten Sie sich nach sechs Monaten Bauzeit darüber, wann denn die sechs Monate überhaupt begonnen haben.
    Also mein Tipp:
    1. Immer (!) eine Vertragserfüllungsbürgschaft und nach Möglichkeit für den Zeitpunkt der Abnahme eine Gewährleistungsbürgschaft verlangen. Mag der Unternehmer Ihres Vertrauens noch so schöne Häuser bauen und Verkaufsreden halten  -  wenn er keine Bürgschaft stellen will (weil er es wirtschaftlich nicht kann), Finger weg.
    2. Einen verbindlichen Anfangs- und Fertigstellungstermin (Anfangstermin, Fertigstellungstermin) vereinbaren mit  -  wenigstens für die Fertigstellung  -  Datumsangabe.

  10. gelbe Seiten?

    Vielleicht besser einmal jemanden Fragen, der sich damit auskennt :
    Rechtsanwalt z.B. ?
    Manchmal ist es wichtiger, zu erfahren, was in einem Vertrag NICHT drinsteht!
    Wie schon von den Vorrednern gesagt :
    • keine Zahlung ohne entsprechenden Gegenwert des Objektes
    • keine Zahlung ohne entsprechende Abnahme (am besten öbvAbk. Sachverständiger)
    • keine Vertragsunterzeichnung ohne Vertragsprüfung durch eigenen Rechtsanwalt und/oder Notar
    • keine Überzahlungen ohne Vertragserfüllungsbürgschaft einer Bank
    • keinen Vertragsschluss ohne entsprechend vereinbarten Strafen- bzw. Einbehalte bei Bauverzögerung oder Nichterfüllung nach AKTUELLER Gesetzes- und Rechtslage (Gesetzeslage, Rechtslage)!

    95 % aller Bauherren glauben, das Gesamtkunstwerk BAU alleine
    stemmen zu können: 99 % davon irren sich!
    oder, wie es jemand hier im Forum mal schrieb " ICH BIN ZU ARM, UM billig ZU BAUEN! "

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