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Decke zu niedrig  -  was wäre eine angemessene Minderung?
BAU-Forum: Neubau

Decke zu niedrig  -  was wäre eine angemessene Minderung?

Unser Bauunternehmer hat  -  bedingt durch einen Planungsfehler seinerseits  -  statt der vereinbarten 2,50 m nur 2,45 m lichte Rohbauhöhe im OGAbk. erreicht. (Im Land Berlin sind im Dachgeschoss auch noch 2,3 m zulässig, ein Problem mit der Abnahme dürfte es also nicht geben). Da uns hohe Räume aber wichtig sind, ist es mehr als ein Schönheitsfehler. Eine Nachbesserung ist praktisch nicht mehr möglich  -  und würde unseren Einzugstermin gefährden.
Was wäre ein angemessene Minderung des Vertragspreises? Der Unternehmer schlug 500 € pro cm vor, will aber vorher 2 cm Bautoleranz abziehen, also nur 1.500 € nachlassen.
Das OG hat eine Grundfläche von ca. 60 m² u. eine Wohnfläche von ca. 45 m².
Wir möchten das ganze möglichst ohne Rechtsanwalt u. Gericht klären und suchen eine gütliche aber faire Einigung.
Was wurde in solchen Fällen woanders entschieden?
  • Name:
  • Martin Eggers

  1. Wo liegt denn der Fehler?

    Ist der Fußbodenaufbau schuld? Falls ja in wessen Verantwortung fällt denn dies? Aber offensichtlicherweise scheint ja der Verursacher bekannt zu sein, wenn er Ihnen schon ein Minderung anbietet.
    Meine persönliche Subjektive Meinung:
    1. Ich würde gerne wissen wollen warum die 5 cm fehlen, wo liegt der Fehler?
    2. Ich finde 1500 € ein gutes Angebot, ich hätte Ihnen das nicht angeboten. Das ganze unbesehen, dass ich im Moment nicht weiß wie groß die Toleranz tatsächlich ist. Da müsste ich wohl mal in mein "Maßgerechtes Bauen" schauen. Das die Toleranz abgezogen wird ist ja selbstredend, dafür ist ja nun ma da.
    • Name:
    • Herr Ber-180-Sob

  2. Toleranz

    Foto von Jochen Ebel, Dipl.-Physiker

    "Dazu ist sie ja da". Da würde ich nicht zustimmen. Im vorliegenden Fall wäre nur von der Gesamtsumme zu sprechen.

    Toleranzen sind nicht für bewusstes Ausnutzen gedacht, sondern tragen der Realität Rechnung, dass man ohne Toleranzen nicht bauen kann. Grundtoleranz im Bauwesen ist cm, im Maschinenbau "my"m.

  3. Toleranz II

    Foto von Norbert Basqué

    Bei einem Nennmaß der lichten Rohbauhöhe von 2,50 m, finden Toleranzen (DINAbk. 18202) für Maße im Aufriss (Geschosshöhen) Anwendung.
    Bei Höhen < 3 m beträgt die Toleranz +- 16 mm; die tatsächliche lichte Höhe darf also von 2,484 m bis 2,516 m sein.
    Da es sich um reine Rohbaumaße handelt bestehen durch Wahl eines anderen Fußbodenaufbaus (z.B. Gussasphalt statt Zementestrich) sehr wohl die Möglichkeit die fehlenden 3,4 cm wieder herauszuholen.
    Um eine weitergehende Beurteilung abgeben zu können, müsste zumindest der Umfang des Werkvertrages (was ist geschuldet? Rohbau oder schlüsselfertig) bekannt sein.

  4. Vorschlag zur Güte

    Falls eine geringerer FB Aufbau mit der vielleicht schon vorhandenen Treppe möglich ist, dann könnte der Bauunternehmer ja die Mehrkosten für diesen übernehmen. Also höherwertiger Estrich, wie schon beschrieben.
    Zu den Toleranzen gibt es noch zu bemerken, man könnte nun spitzfindiger Weise diese kombinieren mit Ebenheitstoleranzen.
    Da diese abhängig sind von der Messweite (Beispiel Decke Messpunktabstand: 1 m ~ 15 mm oder Messpunktabst. 4 m ~ 20 mm) gibt es nun so viele Möglichkeiten, es uninterssant wird.

  5. Nein

    Foto von Isa Jentsch

    die Ebenheitstoleranzen finden hier keine Anwendung.
    Ginge es darum nachzuweisen, dass die Decke schief ist oder Höhenschläge beinhaltet, wären die Ebenheitstoleranzen anzuwenden.

  6. Ich schließe mich der Meinung von @BS an,

    1500 € scheint ein faires Angebot zu sein. Die Ebenheitstoleranzen finden hier keine Anwendung. Sehr wohl (ME) aber die Toleranzen in der Geschosshöhen. Wer sagt denn, dass der Bauunternehmer diese mit eingeplant hatte. Die geschuldete Minderhöhe liegt somit bei 34 mm. Selbst so einer wie ich (mit im Auge eingebauter Wasserwaage und Gliedermaßstab) kann diesen Unterschied nicht erkennen. Hieraus resultiert  -  kein optischer Mangel. Einen in sein Wertigkeit berechenbaren Mangel könnte man hier ME nach nur ableiten, wenn z.B. Normschränke oder vo7rhandene Einrichtungsgegenstände nicht mehr passen würden. Es ist wohl so, dass die geschuldete Leistung nicht erbracht wurde = also gleich Mangel, diesen aber zu berechnen, ist ohne weiteres so nicht Möglich. Der Vorschlag des Bauunternehmer ist ME mehr als nur fair.

  7. Toleranzen bewusst ausnutzen ist nicht

    Hallo,
    die Toleranzen bei einer mangelhaften Planung abzuziehen und quasi zu sagen: "Hätte der Bauunternehmer gepfuscht und im Minimum gebaut wäre auch weniger Höhe vorhanden", halte ich für spitzfindig und nicht gerechtfertigt.
    Die Toleranzen sind für die Handwerker da, und kommen "von selbst" zustande.
    Nicht betrachtet wurde bisher der Fakt der Freigabe der Planung. Normalerweise wird die Planung dem Bauherren zwecks Freigabe vorgelegt. Daraus sind die vorgesehenen Maße im allgemeinen zu entnehmen.
    Hier wäre eine Aussage des Fragestellers hilfreich.
    Wenn die Deckenhöhe entgegen der (freigegebenen) Planung um 5 cm zu niedrig ist, so wäre dies für mich schon ein erheblicher Mangel. Auch wenn 2,30 m in Berlin noch zulässig sind, so sind 2,50 m für einen Neubau durchaus Stand der Technik und kein "Luxus".
    Der ggf. gebotene Nachlass müsste sich demzufolge an der Höhe der Aufwendungen für die Mangelabstellung richten. 1.500,- € sind mir da wesentlich zu wenig.
    Da eine Nachbesserung, entsprechend der Darstellungen des Fragestellers nicht unmöglich scheint, sehe ich auch keinen Grund, darauf zu verzichten.
    Nochmals zur Klarstellung: keine Rechtsberatung und sollte die Schuldfrage anders liegen (z.B. beim Bauherren, der falsche Pläne frei gezeichnet hat) dann sieht alles anders aus
    Mit freundlichen Grüßen
    und eine heiße Diskussion erwartend ;-)) )

  8. 1.500

    finde ich zu wenig. damit würde der Unternehmer ja genau das auszahlen, was er vorher eingespart hat ... ;-) (Einsparungen in der Fassadenfläche). schlechter Witz also.
    ich würde ihn auch eher um einen Lösungsvorschlag bitten, der die 2,50 m Deckenhöhe gewährleistet.

  9. IM DG,

    Muss die Differenz im Aufriss nicht unbedingt einhergehen mit zu geringen Fassadenhöhen. Ferner, werden Nachlässe nicht unbedingt nach Aufwendungen für die Mängelbeseitigung berechnet. Dieses würde in Extremfällen den Wert von Objekten, oder Bauteilen überschreiten. Vielmehr geht es hier um Nutzungseinschränkungen  -  Technischer oder Optischer Art. Beides kann ich nicht erkennen. Es wurde nicht geliefert was geschuldet wurde  -  das ist Richtig. Ein Nachlass zu gewähren, ist auch Richtig. Die Höhe des Nachlasses zu berechnen?  -  Nach welchem Grundsatz. WF?  -  könnte sich verringert haben, wenn der Fehler auch im Bereich der Drempel zu suchen ist.
    Bezüglich einer Nachbesserung, bin ich davon ausgegangen, dass der Trockenausbau vollendet ist und auch der Estrich eingebaut wurde. Eine Nachbesserung ist nicht unmöglich, aber ob dieses wirtschaftlich vertretbar ist, wage ich zu bezweifeln.
    Ich sehe hier keine objektive Methode, den Nachlass zu berechnen. Ob der Bauunternehmer hier Geld gespart hat, ist auch aus der Beschreibung nicht zu entnehmen. Dafür müsste man wissen, wo der Fehler liegt.

  10. Unverhältnismäßigkeit nur in Ausnahmefällen

    Hallo,
    in nachfolgendem Urteil ging es darum, dass der Dachdecker zu feuchtes Holz für die Schalung verwendet hat.
    Nach dem austrocknen haben sich Risse gezeigt und Schimmel gebildet. Der Bauunternehmer hat eine Reinigung des Holzes und die Herstellung einer Vertäfelung als Mangelbeseitigung geboten.
    der Bauherr lehnte dies ab und ließ das gesamte Dach neu herstellen. Er bekam vom BGH Recht.
    BGH, Urteil vom 27. März 2003  -  VII ZR 443/01  -  OLG Celle, LG Lüneburg
    a) Der Schadensersatzanspruch umfasst alle Aufwendungen, die für die ordnungsgemäße Herstellung des vom Unternehmer vertraglich geschuldeten Werks erforderlich sind.
    b) Er beschränkt sich nicht auf die geringeren Kosten einer Ersatzlösung, die den vertraglich geschuldeten Erfolg nicht herbeiführt.
    c) Der Besteller muss sich nicht darauf verweisen lassen, dass der durch eine nicht vertragsgemäße Nachbesserung verbleibende Minderwert durch einen Minderungsbetrag abgegolten wird.
    d) Zu den zu ersetzenden notwendigen Aufwendungen für die Mängelbeseitigung gehören diejenigen Kosten, die der Besteller bei verständiger Würdigung für erforderlich halten durfte.
    e) Ob Aufwendungen für die Mängelbeseitigung unverhältnismäßig sind, beurteilt sich nach den Grundsätzen des § 251 Abs. 2 Satz 1 BGBAbk.. Unverhältnismäßigkeit kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht.
    Mit freundlichen Grüßen

  11. VOB/B 2002 § 13 Mängelansprüche

    6. Ist die Beseitigung des Mangels für den Auftraggeber unzumutbar oder ist sie unmöglich oder würde sie einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordern und wird sie deshalb vom Auftragnehmer verweigert, so kann der Auftraggeber durch Erklärung gegenüber dem Auftragnehmer die Vergütung mindern (§ 638 BGBAbk.)
    Bezieht sich natürlich nur auf einen VOBAbk. Vertrag!

  12. was ist "unverhältnismäßig"

    Hallo,
    egal ob BGBAbk.- oder VOBAbk.-Vertrag. Mangelbeseitigungsansprüche bestehen grundsätzlich nur dann, wenn
    a) die Beseitigung möglich und
    b) verhältnismäßig
    ist. Das abzuwägen ist aber nicht einfach und kann aus der ferne nicht erfolgen.
    Grundsätzlich kann es aber nicht sein, dass ein Bauunternehmer Pfuscht und sich dann auf die Unverhältnismäßigkeit beruft. Hier sind die Interessenslagen schon genauer abzuwägen (RA fragen).
    Leider hat sich der Fragesteller noch nicht näher erklärt, wie es zu der niedrigeren Decke kam. Es muss ja nicht immer und ausschließlich Pfusch des Bauunternehmer sein.
    Mit freundlichen Grüßen

  13. Toleranz nicht abziehen!

    Eine angemessene Wertminderung kann nur entweder durch einen Sachverständigen ermittelt oder "geschätzt" werden. Der Unternehmer soll sein Angebot angemessen erhöhen, denn die Herstellung eines vertragsgerechten Zustandes ist sehr sehr aufwendig und teuer und wenn der Unternehmer gar grob fahrlässig gehandelt hat, kann er sich nicht einmal auf die Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllung berufen. Toleranzen sind nicht abzuziehen, da hat Herr Ebel schon Recht

  14. Besten Dank an alle!

    Ganz herzlichen Dank für die engagierten Beiträge! Tut mir leid, dass meine Rückantwort erst jetzt kommt.
    Zu den Anfragen:
    Vertrag: nach VOBAbk., Schlüsselfertig ohne Fußbodenbeläge, Maß 2,5 m bezog sich genau hierauf, d.h. mit Estrich ohne Fußbodenbelag.
    Freigabe: in den Planungsunterlagen wurden die 2,5 m ausgewiesen. Es war aus den Unterlagen nicht möglich, den Fehler zu erkennen.
    Ursache: der Architekt (auch im Umfang BU) hat vergessen, die Fußbodenerwärmung im Bad beim Fußbodenaufbau im OGAbk. zu berücksichtigen => es wurde ein höherer Estrich auch in den übrigen Räumen eingebracht, damit die Höhe überall gleich ist.
    Dies ist ausschließlich durch den Bauunternehmer zu vertreten.
    weitere Folgen: Der Drempel ist auch ca. 6  -  8 cm niedriger als die geplanten 1 m, als Folge verringert sich auch die WV nach II. BVAbk. um ca. 1 m². Die Abweichung setzt sich zusammen aus dem höheren Estrich und einem zu niedrig angesetzten Ringanker.
    Stand der Dinge:
    wir haben vor, uns mit dem Bauunternehmer auf die 500 EUR/cm zu verständigen einschließlich der Wohnraum-Verkleinerung, allerdings ohne die Bautoleranz abzuziehen (=> ca. 2.500 EUR).
    Viele Grüße,
    Martin Eggers
    • Name:
    • Martin Eggers

  15. hoffentlich ist Ihr Unternehmer vernünftig ...

    hoffentlich ist Ihr Unternehmer vernünftig und nimmt Ihr sachgerechtes und keinesfalls überzogenes Angebot an. Die Ursachen liegen auf der Hand  -  nichts gedacht bei der Planung oder ganz einfach eine Situation nicht zu Ende gedacht.
    Viel Erfolg bei Ihren Bemühungen

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