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Architektenunterlagen beim Kauf eingeschlossen? Bodengutachten?
BAU-Forum: Neubau

Architektenunterlagen beim Kauf eingeschlossen? Bodengutachten?

Hallo,
haben wir mit dem Kauf unserer Doppelhaushälfte Anspruch auf alle Architektenunterlagen (wie Technische Zeichnungen, statische Berechnungen, Überwachungsprotokolle und sonstige Aufzeichnungen)? Wir haben schon oft bei unserem Bauträger angefragt. Der braucht die Unterlagen aber selbst für seine Steuer (glaube ich nicht) und hat uns vertröstet.
Wir haben uns jetzt einige Kopien vom Bauamt gezogen und Abweichungen (Überbauung, anders plazierte Kontrollschächte etc.) festgestellt. Durch die fehlenden Informationen haben wir schon falsch gepflastert (versiegelt). Das mit der neuen Baugenehmigung läuft jetzt (Kosten trägt Bauträger). Vertraglich waren im Kaufpreis alle Nebenkosten wie Architektenhonorare, Genehmigungsgebühren, eingeschlossen.
Ist der Architekt oder der Bauträger verpflichtet alle Unterlagen herauszugeben?
  • Name:
  • K.K.

  1. Ist eigentlich gleichgültig

    Sie bekommen die Unterlagen ja auch so. Das andere ist eine rechtliche Frage, die ich nicht beantworten kann, darf und will.
    Wen haben Sie eigentlich zu den Abnahmen dabei?
    • Name:
    • Martin Beisse

  2. Meine Frau

    war bei der Abnahme dabei.
    Wie bekomme ich die kompletten Unterlagen? Am Bauamt der Gemeinde waren keine statischen Berechnungen dabei. Muss ich beim Kreisbauamt anfragen oder wie?
    • Name:
    • K.K.

  3. Da muss ich wieder nachfragen

    Und nachher kommen wiesder die Angrife, ich weiß.
    Ist Ihre Frau im Baubereich tätig, sodass sie Mängel auch erkennen kann? Wieso ist die statische Berechnung nicht dabei? Davon abgesehen haben Sie die bezahlt, ist also Ihr Eigentum.
    • Name:
    • Martin Beisse

  4. Welche Angriffe

    Es ist nicht meine Art jemanden anzugreifen. Ich möchte lediglich zu meinem Haus die "Papiere". Ich kann ja nicht mal einen Baum im Garten pflanzen, ohne zu wissen ob das schon wieder illegal ist. Ist doch wie beim Kfz.
    Mein Frau hat keine Ahnung vom Bauen, genau wie ich (bis zu diesem Forum). Alles war in bester Ordnung, mein Nachbar war schon 2 Monate drin als wir gekauft hatten, alles sah gut aus. Der Innenausbau war perfekt gemacht. Es gab für uns nichts zu bemängeln. Das die Neubaufeuchte keine war und die Überbauung hatten wir damals nicht erkannt. Das mit dem Unterlagen war uns auch nicht klar.
    Das soll keine Rechtfertigung sein! Ich würde nur noch ein Haus unter Begutachtung eines Sachverständigen kaufen und kann das auch nur jedem empfehlen.
    Naja, ich werde die Unterlagen schon irgendwie zusammentragen, möchte meinem Architekt nicht zu nahe treten. Der soll es besser haben als wir.
    • Name:
    • K.K.

  5. Doch keine Angriffe von Ihnen, Entschuldigung

    Ich wollte nicht, dass Sie das so auffassen. Angriffe von den typischen Störern hier, die aus meier Aussage wieder rausfiltern, ich wolle das Bauen teurer machen.
    Ich selbst mache überhaupt keine Kontrollen. Sie brauchen auch keinen Sachverständigen, sondern einen Fachmann (80 % der Sachverständigen sind Idioten).
    Und nochmal nachfragen (auch wieder Angriffspunkt, weil ich immer wieder nachfrage): wie ist denn das Verhältnis vom Vertrag her? Ist der Architekt Ihr Vertragspartner? Oder der Bauträger? Und weiter, wenn es der Bauträger ist, wie steht der Architekt dazu? Freier Architekt oder Angestellter?
    • Name:
    • Martin Beisse

  6. Zu viel Feuchtigkeit und Bauschäden, da fasst man Dinge schnell negativ auf

    Habe ich wohl was falsch verstanden, ist schon spät.
    Ich finde gut, dass Sie nicht locker lassen.
    Also Vertragspartner ist der Bauträger. Der Architekt ist selbständig tätig. Muss ich beim Bauträger klingeln?
    • Name:
    • K.K.

  7. Immer beim Vertragspartner

    Ich bewege mich jetzt auf Glatteis, weil es um Rechtsfragen geht, die ich nicht beantworten darf, kann und will.
    Aber Ansprechpartner (hier wohl eher Gegner) ist immer der, mit dem Sie den Vertrag geschlossen haben. Soll der doch den Architekten zusammensch ...
    Sorry, aber ich bin da nun mal sehr direkt
    • Name:
    • Martin Beisse

  8. Fragen Sie ...

    Foto von Stefan Lappe, Dipl.-Ing.

    doch einfach mal beim Architekten nach.
    Bieten Sie ihm an die Kopierkosten zu übernehmen (Preis vorher ausmachen)  -  ich hätte kein Problem damit die Pläne rauszurücken, meine Bauträger sicher auch nicht. Übrigens haben die Bauträger oft nicht mal alle Pläne und Großkopierer haben die in der Regel auch nicht  -  ich schon :-)

  9. Ehrliche Architekten

    Glaube ich Ihnen gerne. Sie haben sicher nichts zu verbergen.
    Meiner schon. Ist wohl auch eher eine freiwillige Dienstleistung.
    Deshalb hatte ich Eingangs gefragt, ob die Unterlagen beim Kauf des Hauses vom Vertragspartner mit ausgehändigt werden müssen oder nicht (ist noch nicht ganz klar).
    • Name:
    • K.K.

  10. Gleiches Problem,

    welches wir auch schon längere Zeit diskutieren. Wir haben eine Arbeitsplanung bezahlt, bekommen aber weder vom Architekten noch vom Statiker die vollständigen Ausführungspläne. Somit können wir das Bauwerk auch nicht abnehmen, da wir weder kontrolliren können, ob die Planung vorschriftsgemäß ist sowie ob denn die Ausführung auch so stattfand, wie in der Planung vorgesehen und nicht anders (z.B. minderwertig oder vorschriftswidrig).
    Da wir aber wissen, dass an unserem Gebäude einiges "faul" ist, wird die Haltung unserer Vertragspartner nachvollziehbar. Es wird hier um konkrete Haftungsfragen gehen. Einer Haftung will jeder entgehen und sei es mit verweigern, dumm stellen, nicht wissen usw. Deshalb ist es ein Achtungszeichen, wenn Unterlagen nicht vollständig übergeben werden. Ich kann an dieser Stelle nur wiederum mein Bedauern darüber kundtun, wie schwer einem als Bauherr der zivilrechtliche Weg schon bei solch simplen Fragestellungen gemacht wird und sehe hierin einen Hauptgrund für diese immer wiederkehrenden Ärgernisse. Es gibt wohl in Deutschland kaum eine gesetzliche Regelung, über deren Sinn und Auslegungsspezifiken man nicht bis zum BGH streiten könnte, so man es denn wollte.
    • Name:
    • H.G.H.

  11. Is leider so

    Hallo H.G.H.
    Sie haben wohl vollkommen Recht. Bei kleineren Mängeln kommt man letztlich oft zum Entschluss, dass sich das Risiko/Aufwand im Verhältnis zum Schaden nicht lohnt. Bei größeren und eindeutigen Mängeln sollte man sich jedoch nicht einschüchtern lassen und die Kosten verauslagen. Es handelt sich dabei ja schließlich um sachliche oder rechtliche Mängel die Ihnen zumindest später einmal viel Geld kosten werden. In unserem Beispiel spätestens beim Verkauf des Hauses (ohne Unterlagen bzw. evtl. fehlender Baugenehmigung!).
    Ich mache jetzt folgendes: Ich gehe zum Bauaufsichtsamt und werde mir alle dort vorliegenden Unterlagen kopieren. Mein Vertragspartner ist der Bauträger, bei Ihnen evtl. der Architekt.
    Ich gehe einfach davon aus, dass die Unterlagen, die beim Bauamt nicht vorliegen, auch nicht existieren (z.B. Bodengutachten). Diese fehlenden Unterlagen würde ich als rechtlichen Mangel mit Frist beim Vertragspartner anzeigen, wenn es sein muss, dann auch mit Androhung einer Klage gegen den Vertragspartner.
    Dabei gehe ich ohne das bis jetzt bestimmt zu wissen davon aus, dass die Unterlagen einfach zum Kauf dazugehören (wie beim Kfz der Brief). Ich hoffe, dass ist auch so. Sagt mir halt der gesunde Menschenverstand, da man ja ohne Papiere praktisch nicht in vollem Umfang über sein Eigentum verfügen kann.
    Bei uns sieht die Situation wie folgt aus: Überbauung mit technischem Mangel (physikalische Wärmebrücke) bei Kauf des Hauses  -  Nachbar hat beim Bauamt nachgefragt  -  Bauamt war vor Ort und hat eine neue Baugenehmigung angefragt (ca. 3000 DM).
    Wir müssen jetzt als Eigentümer die Kosten verauslagen und auf privatrechlichtem Wege versuchen, die Kosten zurückzuerhalten. Im Kaufvertrag sind alle Gebühren eingeschlossen, daher letztlich kein Risiko. Allerdings sitzen wir erst einmal auf den Kosten und dem Ärger. Wir haben den Architekt des Bauträgers gemahnt die Unterlagen für uns in jedem Falle schnell zu erstellen. Wenn er uns hängen lässt, haben wir wahrscheinlich noch riesen Ärger mit dem Bauamt, wetten? Wir sollen uns bis zum 16.08.01 zum Vorfall äußern. Dabei haben wir nur einen Mangel aufgedeckt, den wir nicht zu verantworten haben. So ist das Leben (in Deutschland). Vielleicht bringt das ja auch noch Bußgeld etc, etc. Man kann nur hoffen, dass bis zur Rechtsprechung der Bauträger/Architekt nicht pleite ist. Auch hier zeigt sich wieder: Der Bauherr ist meistens der ...
    Hoffentlich liege ich mit meiner Einschätzung richtig. Vielleicht könnte uns hier mal jemand unterstützen, aber ich gehe halt mal davon aus, dass die Unterlagen zum Hauskauf dazu gehören (wurden mit bezahlt). Bei Ihnen entsprechend die Arbeitsplanung.
    • Name:
    • K.K.

  12. Meine Erfahrung

    ist die, dass die Unterlagen bei der Baugenehmigungsbehörde sich meist auf die eingereichte Genehmigungsplanung beschränken. In unserem Fall weicht die Ausführungsplanung erheblich von der ursprünglichen Genehmigungsplanung ab. Eigentlich steht ein ganz anderes Haus da, als beantragt. Aber den Behörden (Stadtbauamt und Landratsamt) ist das in unserem Fall egal, sie haben keine Anpassung der Unterlagen an den tatsächlichen Zustand gefordert.
    Wir hatten den Architekten auf Herausgabe der bautechnischen Nachweise verklagt, da diese bautechnischen Nachweise Voraussetzung einer Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens bezüglich der öffentlich-rechtlichen Anforderungen gemäß Bauordnung sind. Unser Klagebegehren wurde als nicht schlüssig beurteilt (ohne Erläuterung). In der Klageerwiderung wurde nur behauptet, dass diese bautechnischen Nachweise (Brandschutz, Schallschutz) nicht Vertragsbestandteil wären, sondern nur der Wärmeschutznachweis. Das haben wir bis heute nicht verstanden, da unser Architektenvertrag ein ganz einfach formulierter Einheitsvertrag ist, der eigentlich nur aussagt, dass bis zur Leistungsphase 6 die Leistungen vom Architekten zu erbringen sind. Ich war bisher der Meinung, dazu gehören die notwendigen bautechnischen Nachweise, denn wozu brauche ich sonst noch einen Architekten? Es kann doch nicht sein, dass der nur Künstler ist und mir ein schönes Haus zeichnet, ohne die bautechnische Konformität mit dem öffentlichen Baurecht gewährleisten zu müssen. Wir sind deshalb ziemlich ratlos und müssen das sicher irgendwie nochmal versuchen, einer Klärung zuzuführen.
    • Name:
    • H.G.H.

  13. Hmmm

    da bin ich auch ratlos, kenne mich mit diesen Dingen auch nicht aus. Hört sich auf jeden Fall sehr unfair an. Aber es betrifft ja wohl nicht die Statik, sodass Sie im Prinzip ja alles machen können (An-Umbau). Von daher ist Ihnen sicher kein Schaden entstanden. Auch nicht, wenn  -  wovon ich ausgehe  -  die Räumlichkeiten übereinstimmen. Es geht mehr um die Bautechnik. Wahrscheinlich muss man im Architektenvertrag diese Dinge konkret vereinbaren, sonst kann der Architekt die Dinge nach ges. Mindestanforderungen machen. Hat er doch wenigstens, oder? Wenn nicht, verstehe ich die abgewiesene Klage auch nicht.
    • Name:
    • K.K.

  14. Hat er nicht,

    die Statik ist nachgewiesenermaßen nicht in Ordnung. So werden z.B. die maximal zulässigen Druckspannungen teilweise überschritten, wenn auch nur geringfügig. Mein nächstes Erlebnis hatte ich heute morgen, als ich mir ein Gutachten zwecks Zwangsversteigerung eines baugleichen Hauses beim Amtsgericht anschaute. Bei der Beurteilung der bautechnischen Ausführung legte der Gutachter die der Genehmigungsplanung zugrunde. Die ist ja aber nicht ausgeführt, die Rohbauweise ist eine völlig andere.
    Das sieht man nicht auf den ersten Blick, aber dass ein Wärmedämmverbundsystem außen drauf ist, hätte der Gutachter wenigstens bei der Objektbesichtigung merken können, wenn er die Wände mal berührt oder abgeklopft hätte. Auf jeden Fall wurde mir klar, dass die Nichtübereinstimmung der Genehmigungsplanung mit der Bauausführung u.U. weitere Fehler und negative Konsequenzen, für wen auch immer, nach sich ziehen kann. Dies vor allem, wenn die geänderte Bauausführung mangelhaft im Sinne der Bauordnung ist und vielleicht dadurch irgendwann später hohe Nachfolgekosten für den Dann-Eigentümer auftreten. Über das Verhalten der Bauaufsichtsbehörden wundere ich mich schon lange und verkneife mir, es zu kommentieren oder zu interpretieren. Wie man wohl überhaupt mit jedem Tag mehr den Kopf über unsere gesellschaftliche Realität schütteln muss, nicht nur auf dem Bausektor.
    • Name:
    • H.G.H.

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