Guenstig Bauen: Motivationsschub für Architekten, Erfolgshonorar
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Guenstig Bauen: Motivationsschub für Architekten, Erfolgshonorar

Hallo,
die HOAIAbk. treibt möglicherweise den Architekten dazu, eher teurer zu bauen: je größer die Bausumme, umso höher sein Einkommen.
Wie kann man den Architekten zum günstig-preiswerten Bauen motivieren?
Wir haben derzeit einen Kostenrahmen, dass wir für Neubau und Sanierung etwa 200 000 All Inclusive nicht überschreiten wollen  -  das ist vermutlich recht knapp kalkuliert.
Der Architekt hat nun die "mehr oder weniger freie Wahl", welche HOAI-Stufe und welche Schwierigkeit er hier vermutet.
Ist es möglich, mit dem Architekt sich auf eher mittlere Schwierigkeit zu einigen und ein Erfolgshonorar zu vereinbaren, wenn bei vorliegender Baubeschreibung die Kosten tatsächlich gehalten werden?

  1. Erfolgshonorar für Architekten

    dieses können Sie jederzeit mit dem Architekten vereinbaren, im Guten wie im Schlechten, d.h. bei Baukostenunterschreitung und ~Überschreitung.
    Alles eine Frage der Vertragsgestaltung. Basis verbleibt jedoch die HOAIAbk. (als Rechtsgrundlage). Ggf. können Sie, wenn Sie ein entsprechendes (nicht knausern) Erfolgshonorar vereinbaren, eine Einzonung in die entsprechende Honorarzone-Mitte beim Architekten erreichen.
    Bei der Einordnung in eine Honorarzone ist der Architekt keineswegs frei. Die, natürlich etwas auslegbaren, Kriterien finden sich in der HOAI wieder.
    Wozu eine Vereinbarung eines Architektenhonorars natürlich nicht führen darf ist, dass bspw.
    a) die HOAI ausgehebelt werden würde (der Architekt würde dann gegen das Berufsrecht verstoßen)
    b) der Vertrag sittenwidrig und offensichtlich zum Nachteil eines Vertragspartners ausgestaltet werden würde
    . -.
    Ich persönlich halte die HOAI für ein, wenn auch eher bescheiden in der Honorierung ausgestaltetes, probates Preisrecht für eine entsprechende Dienstleistung. Allein was die Architekten unterscheidet ist die Art der Qualifikation in gestalterischer und bautechnischer Hinsicht und bei der sachverständigen Baudurchführung. Es liegt also besonders am Bauherren (BH) einen "guten" Architekten zu suchen und zu wählen. Kosten tun Sie alle gleich viel. Es wäre dem BH sicherlich nicht damit gedient, wenn diese besondere Dienstleistung der freien Marktwirtschaft unterliegen würde, da sehr schnell nicht vergleichbare Dienstleistungen und Dienstleistungsinhalte auf dem Markt erscheinen würden, die unterschiedlich viel kosten, womit die Markttransparenz verloren ginge, ganz abgesehen von der auf Bauträgerniveau insgesamt sich verringernden Bauqualität und ~Gestaltung. Wenn Konkurrenz als freier Markt, dann eben auch Leistung und Preis frei gestaltet. Nicht auszudenken, was aus der treuhänderischen Tätigkeit des Architekten für den Bauherren werden würde (ich denke nichts, da jeder Architekt darauf bedacht wäre Profit zum machen  -  womit man wieder ein Thema hätte, der Architekt möchte ja nur Gewinn erzielen, dazu dann noch Preisverhandlungen mit den Bauunternehmen und Herstellern zu Gunsten des Geldbeutels des Dienstleisters, was wieder Begehrlichkeiten wecken würde, etc., etc.). Es ist ein Widerspruch in sich Marktwirtschaft  -  Treuhänderische Dienstleistung.
    . -.
    Was bleibt, suchen Sie sich (mit viel Ruhe) einen fähigen Architekten, der in Ihrem Interesse (auch eben wirtschaftlich) tätig wird und zahlen Sie fair und pünktlich. Dann klappt's auch mit dem wirtschaftlichen Bau. Einem Erfolgshonorar für besonders gelungene Wirtschaftlichkeit dürfte sich der "gute" Architekt nicht verschließen.
    MfG
    R. Kaiser

  2. Das war jetzt

    die Lobhudelei, nun mal anders herum.
    Die HOAIAbk. sichert, wie auch bei anderen Freiberuflern mit entsprechender Standesorganisation, guten wie schlechten Mitgliedern ein Einkommen (sofern sie Aufträge haben). 'Bescheiden in der Honorierung' hängt auch von der Leistungsbereitschaft des Betroffenen ab, in der Regel sichert diese Abstufung eine ausreichende Honorierung und reicht sogar, nach zahlreichen Beiträgen hier zu urteilen, oft weit über das Angemessene hinaus. Wenn ein Planer (zu) wenig Aufwand betreibt, kann ein Bauherr dieses ohne großen eigenen Aufwand nur hinnehmen und aufs Beste hoffen, vermutete Nachlässigkeiten muss der Laie dem von ihm wg. eigener Unkenntnis beauftragten Experten nachweisen. Ob dem Bauherrn mit einem freien Markt gedient wäre, ist akademisch, es wird ihn nicht geben. Treuhänderische Dienstleistungen führen nicht automatisch in der Marktwirtschaft zu undurchschaubarer Kungelei, viele Dienstleister, die Etats ihrer Kunden verwalten/verteilen zeigen das (schwarze Schafe gibt's immer, aber die gibt's auch mit HOAI bei Architekten). 'Es ist Sache des BH einen guten/passenden Architekten zu finden': Wie denn? Alle 'kosten' das Gleiche, versprechen, dass sie ein schönes Haus planen/bauen, haben bisher noch nie für diesen Auftraggeber gearbeitet usw. Nicht unbedingt gleichwertige Geschäftspartner.
    Zur Ursprungsfrage. Ich habe nicht die ganzen Seiten der Beschreibung gelesen, aber: 200 T könnte schwierig werden, es sind viele 'nice to have'-Sachen drin, die aber vernünftigerweise andere Maßnahmen bedingen. Statiker/Bauamt haben sich wohl noch nicht geäußert, damit stehen die Rahmenbedingungen nicht fest. Kein Architekt, der etwas taugt wird sich auf der Grundlage einer Beschreibung des BH auf eine Preisgrenze einlassen, oder diese liegt so hoch, dass es unsinnig wird. Für diesen Bau wird wohl der entsprechende Umbauzuschlag fällig, eventuell gibt es noch eine Anrechnung der Altsubstanz ... Mein Rat als Laie (nach Bau mit Chaos-Architekt): Beauftragen nach Leistungsphasen, bzw. sinnvoll zusammengefassten Phasen: Entwurf, mit od. ohne Genehmigung, Ausführungsplanung/Ausschreibung, Überwachung. LPAbk. 1-8 (9) zusammen zu beauftragen halte ich nicht für sinnvoll, denn ein guter Planer kann ein miserabler Praktiker sein und die werden zur Ausführung/Ausführungsplanung gebraucht.
    Noch was: Genau klären, wie die 200 T gemeint sind. Ich vermute, gesamter Bau inkl. MwSt, Nebenkosten und evtl. Planungskosten; die meisten Architekten (sorry, wenn ich jetzt jemand beleidige) hören leider: 200 T Nettobausumme, zzgl. 19 % Steuer, zzgl. Architekt, zzgl. Fachplaner/Statiker, zzgl. Behördenkosten ... Das ist selten Absicht, mehr eine Art von Betriebsblindheit.
    Gruß
    Volker

  3. Warum so kompliziert?

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Die HOAIAbk. regelt genau, in welche Zone und Schwierigkeit Objekte einzuordnen sind. Wer seinem Architekten aus Misstrauensgründen den Anreiz nehmen will, zwecks Honorarmaximierung unwirtschaftlich zu bauen, schaue in den § 4a HOAI und vereinbare ein Pauschalhonorar auf der Basis einer abgestimmten Vorab-Kostenberechnung. Wer seinem Architekten darüber hinaus einen Anreiz für kostenminimierendes Bauen geben will, schaue in den § 5 Abs. 4a HOAI und beauftrage das als besondere Leistung mit 20 % Erfolgshonorar.
    Wenn zwei mit "Kosten" etwas Verschiedenes meinen, liegt meist der Bauherr falsch und der Profi richtig. Für die Systematik der Kostenermittlung gibt es nämlich genaue Regeln in der DINAbk. 277, man muss nur einmal darüber sprechen.
    Generell zum Misstrauen: wer dem Architekten unterstellt, sein Honorar durch Überziehen der Baukosten aufbessern zu wollen, sollte sich vergegenwärtigen, dass jeder Angestellte als klassischer Dienstleister wesentlich mehr Anreiz hat, durch Schlecht- bzw. Nichtleistung seine Vergütung zu erhöhen. Je langsamer er Arbeitet und je mehr Versuche er braucht, umso höher ist seine Pro-Stück-Vergütung bzw. die Lohn-Stück-Kosten für den Arbeitgeber. "Für anständige Arbeit muss auch anständiger Lohn gezahlt werden" hat heute die DGB-Vizevorsitzende Ingrid Sehrbrock auf einer Mai-Kundgebung gefordert. Klingt für mich irgendwie nach "wir sind so anständig und kommen (wenn wir nicht krank sind) und machen Dienst nach Vorschrift".
    Und wer als Bauherr bei mir Stufenbeauftragung möchte, um auszuprobieren ob ich es kann, der muss damit rechnen, dass auch ich nach jeder Stufe überlegen werde, ob ich mich weiter mit dem BVAbk. befassen möchte.

  4. @Bruno

    Kosten: Genau, man muss halt drüber reden, darum finde ich diesen Hinweis sehr sinnvoll. Mal einige Beiträge nachlesen, wenn es um zu hohe Kosten geht, sind es erstaunlich oft ca. 15-20 % und ich habe's auch selbst erlebt, dass Brutto/Nettokosten erst auf Nachfrage erklärt wurden. (Im Geschäftsverkehr mit Privatleuten müssen übrigens m.W. eigentlich Bruttopreise genannt werden, aber vielleicht ist das anders geregelt)
    Misstrauen: Wer seinem Architekten von Anfang an unterstellt, er blähe die Kosten wg. seines Honorars auf, sollte es lassen oder gleich mit Anwalt und Baubetreuer auftauchen (Falls der A. dann noch arbeiten will)
    HOAIAbk., Stufenbeauftragung: Steht Dir natürlich dann auch zu, aber wozu sieht die HOAI verschiedene auch einzeln 'vergabefähige' Leistungsphasen vor? Ausschließlich bei Gesamtvergabe zu arbeiten, schränkt die Möglichkeiten des BH, einen eventuell 'weniger fähigen'/unwilligen Architekten auszutauschen extrem ein. Eigentlich bleibt dann nur eine 'Kündigung aus wichtigem Grund', ohne gleich de facto zur Zahlung des Gesamthonorars verpflichtet zu sein und außer echten Fehlern gibt es da ja nicht viel. Für den BH ist es aber z.B. auch kaum zumutbar, mit seinem Planer immer wieder um das zu kämpfen was er will, wenn dieser lieber ein gestalterisches Konzept durchsetzen möchte (Selbst wenn das Konzept objektiv besser ist). Architekt und BH reden mindestens verschiedene Dialekte, wenn nicht sogar Sprachen, und es ist sicher kein Fehler auszuprobieren, ob diese zusammen passen.
    Gruß
    Volker

  5. Stufenbeauftragung

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Vielleicht habe ich bez. Stufenbeauftragung einen falschen Ton angeschlagen. Natürlich ist es schöner, flexibel zu sein, für beide Seiten. Das ist wie mit der täglichen Verfügbarkeit bei Kapitalanlagen. Ich würde auch manchmal gerne frei hinschmeißen können, ohne lange Diskussion und Bemühen von "Vertrauensverlust" und "Unzumutbarkeit".
    Nur: durch die Flexibilität leidet bei der Kapitalanlage die Rendite, analog bei der Architektenleistung die Effektivität und Motivation. Was denkt man eigentlich als Bauherr, wenn der Architekt sagt, er möchte nur mal die Eingabeplanung machen und ob er die Werkpläne und evtl. die Bauleitung macht möchte er sich vorbehalten?

  6. Etwas OT ...

    Schmunzel ... Hast ja recht, es gäbe sicher eine 'leichte Irritation' und 'atmosphärische Störungen'.
    Ist aber auch eine Frage der Symmetrie im Vertragsverhältnis: BH muss dem A nahezu blind vertrauen (er hat einfach zu wenig Ahnung), das wird er wohl auch immer machen, wenn sich der A nicht wirklich dumm anstellt. Darum die Vorerwartung, dass A auch ohne sichere Gesamtbeauftragung Einsatz zeigt um diesen Gesamtauftrag wie üblich zu bekommen. Die Beauftragung bringt dem A wiederum einen kaum kündbaren Vertrag mit Anspruch auf den größten Teil des Honorars, auch wenn der BH nicht mehr mit ihm weiterarbeiten will (mal das übliche 1-Mann-Büro angenommen). Nicht völlig unfair, finde ich.
    Vielleicht in erster Linie ein Kommunikationsproblem, wie bei vielen Juristen: Handwerk lernen fürs Richteramt und in der eigenen Kanzlei dann Beratung von Klienten ohne Jurakenntnisse; Architekten: Lernen für kreatives Planen und Bautechnik, hinterher viel reden, um Bauherrn von Träumen zur Realität bringen. Wenn der BH die richtigen Fragen zu den Baukosten stellt, kann ihm die jeder A beantworten, aber um diese Fragen zu kennen, braucht er den A, der ihn auf Sachen hinweist, die am Bau selbstverständlich sind und sonst vielleicht anders.
    Ach ja, wenn ich einen Auftrag hinschmeißen will (passiert schon mal) liegt es eigentlich immer daran, dass es mit dem Kunden nicht richtig abgesprochen war (... man muss sich doch über den Kleinkram nicht streiten, das klappt schon ...)
    Gruß
    Volker

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