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Anschlussfinanzierung/ Bauspardarlehen/BHW
BAU-Forum: Baufinanzierung

Anschlussfinanzierung/ Bauspardarlehen/BHW

Liebe Forumgemeinschaft,
ich würde gern ein Finanzierungskonzept zur Diskussion stellen und mich sehr über Eure/Ihre Hinweise oder Ratschläge freuen.
Vor 10 Jahren (09/1998) erfolgte der Hauskauf durch Kredit bei der BHW Bank von ca. 121.700 €. 10 Jahre wurde 572,- € an Zinsen und etwa 330,- in einen Bausparvertrag von der BHW Bausparkasse eingezahlt. Jetzt (zum 31.09) endet die Zinsbindung. Neues Angebot von der BHW Bausparkasse liegt vor:
1. Finanzierung über Bauspardarlehen in Höhe von 921,- € pro Monat  -  das wird finaziert über insgesamt 3 Bausparverträge mit Volumen von
I. 110.000 (Rate: 795,-) ,
II. 7.000 (Rate: 55,-) und
III. 5.000 (Rate: 71,- Laufzeit 4 Jahre)
Laufzeit 9 Jahre, 7 Monate, Zinsen 14.100 bei 3,75 %  -  Voraussetzung: Tarifangleichung durch Dispo + wird in Dispo maxx umgewandelt + 1 Monat Zwischenfinanzierung, da erst per 1.11 Wahlzuteilung des Bausparers
2. Finanzierung über Bauspardarlehen aus jetzigem Bausparer in Höhe von 921,- € pro Monat
I. 106.000 (Rate: 721,-) ,
II. 7.000 (Rate: 55,-) und
III. 5.000 (Rate: 71,- Laufzeit 4 Jahre)
Laufzeit 9 Jahre, 11 Monate, Zinsen 18.100 bei 5,0 %
3. Finanzierung über ein Hypothekendarlehen nach Tilgung der ursprünglichen Kreditsumme von 121.7000 um ca. 38.000 BAusparsummen monatliche Rate 900,-, Zinsaufwand 24.000, Laufzeit 10 Jahre bei 5,1 %
Frage 1: Auf den ersten Blick sieht Variante 1 am günstigsten aus. Oder sehe ich etwas nicht und es steckt eine Verkäufer statt Berater Taktik dahinter, um durch neue Verträge: Dispo maxx, Provisionen zu erhalten? Zumal es auch Drängen von Seiten der BHW gab: 1. Zeitdruck, 2. BHW wird nicht auf ihren Rang der Grundschuld verzichten
Frage 2: Zweites Problem ist, das bei den derzeitigen Lebenshaltungskosten, die immer noch weiter steigen, eine Rate von 921 utopisch ist, viel zu hoch. Die BHW aber kein Finanzierungangebot mit längerer Laufzeit (natürlich inklusive höherer Gesamt-Zinsbelastung) vorlegen wollte.
Vielen Dank im Voraus für jegliche Unterstützung. Herzliche Grüße, Anna
  • Name:
  • Anna

  1. Nachtrag Anschlussfinanzierung/ Bauspardarlehen/BHW

    Ein kleiner Nachtrag warum das vor 10 Jahren angedachte Finanzierungskonzept nicht greift. Angedacht war: 10 Jahre hohe Rate (900,- €), 11 Jahre niedrige Rate (zweiten 10 Jahre ca. 650-700 €, 11. Jahr Restschuld ca. 125,- €).
    Leider weist der Bausparer zum jetzigen Zeitpunkt nicht genügend Saldo auf und ist daher nicht 100 % darstellbar (von 137.000 Volumen sind nur 106.000 darstellbar, Zuteilung erst nächstes Jahr). Durch den neuen Vertrag soll Zuteilung bereits 11.08 erfolgen und Volumen von 110.000 darstellbar.
    Primärziel meiner Vorstellung der Anschlussfinanzierung ist ABER eine "machbare" monatliche Rate von 600-700 €. Wäre denn eine Finanzierungsvariante mit einem Annuitätendarlehen über den vollen Kreditbetrag mit einer anschließenden Sondertilgung (nächstes Jahr Bausparvertrag ca. 38.000-40.000) nicht günstiger für mich? Kann man denn vielleicht auch "tricksen" im Sinne dass der Bausparvertrag geteilt wird, darüber zuteilungsfähig ... oder? Mir macht es wenig Sinn, dass die Zuteilung des neuen Vertrages ab 11.08 abrufbar ist, der alte Vertrag aber erst Mitte nächsten Jahres?
    Vielen Dank.

  2. 2. Nachtrag

    Entschuldigung, beim zweiten Finanzkonzept (alter Vertrag) ist mir ein Fehler unterlaufen: monatliche Rate ist 847,- €, nicht 921,-
    Nach intensiver Google-Recherche und Horrormeldungen über einen vorfinanzierten Bausparvertrag statt Hypothekendarlehen folgende Erkenntnis: Der springende Punk ist, ob sich jetzt überhaupt eine Inanspruchnahme des Bauspar-Darlehens lohnt. Im Internet kursieren Negativ-Schlafzeilen u.a. der Verbraucherzentrale über die Nachteile der vorfinanzierten Bausparverträge:
    dass der billige Zinssatz für die Anschlussfinanzierung teuer erkauft wurde! Daher möchte ich meine Frage noch einmal konkretisieren: komme ich aus dem scheinbar für mich ungünstigen Konzept Finanzierung durch Bausparer/Darlehen raus durch z.B. a) durch Umschuldung, b) Welcher Art oder ist es nach den 10 Jahren Tilgungslosigkeit für mich besser, den Weg mit BHW zu Ende zu gehen und den neuen Vertrag mit den günstigeren 3,7 % statt bisher 5 % Zinsen zu nehmen?

  3. Anschlussfinanzierung

    Hallo,
    besser ein Ende mit Schrecken, als ein Schrecken ohne Ende.
    Für einen korrekten Vergleich der beiden Varianten genügt es nicht, nur die einzelnen Zinssätze zu vergleichen. Man muss den tatsächlichen Effektivzins errechnen. Dieser beinhaltet alle Nebenkosten und Gebühren, die Verluste der Anspar- und Vorfinanzierungsphase und die Darlehensphase. Aber das ist eben typisch. Diesen tatsächlichen Effektivzins bekommt man als Kunde nicht genannt, denn dann würde niemand mehr ein solches Konstrukt abschließen.
    Gehen Sie mal zur Homepage von Stiftung Warentest und suchen sich dem Rechner Bausparsofortfinanzierung, oder den anderen Bausparfinanzierungsrechnern. Damit können Sie den tatsächlichen Effektivzins errechnen. Aber nicht ärgern, wenn der bei 6 oder 7 % liegt.
    Beste Grüße

  4. Wie sieht das Ende mit Schrecken aus?

    Lieber Bernd Munder, vielen Dank für Ihren Kommentar. Ich ahne bereits, was diese Finanzierungsart an Verlust gebracht hat. Primär geht es mir nicht darum, jetzt nachzurechnen, wie hoch genau der Verlust ist, sondern welche Möglichkeiten ich habe, jetzt noch dagegegen zu steuern. Also Sie schlagen ein Ende mit Schrecken vor: das würde bedeuten: raus aus der BHW, keine Inanspruchnahme des Darlehens. Wie aber könnte dieses Ende aussehen? Was sind die Alternativen? Denn die 1. Vertragsvariante sieht ja auf den ersten Blick für die Anschlussfinanzierung gut aus. Herzlichen Dank für Ihre Mühe und Unterstützung, Anna

  5. Hallo, . bin kein Finanzierungsexperte, aber eine Lösung ...

    Hallo,
    bin kein Finanzierungsexperte, aber eine Lösung des Problems sieht doch einfach aus: Wenn man das Geld aus dem Bausparer nimmt, sind noch ca. 85.000 zu finanzieren. Ablösen des alten Kredits durch eine neues einfaches Annuitätendarlehen mit einer Laufzeit und Zinsbindung z.B. von 15 Jahren. Das dürfte mit einer monatlichen Rate von ca. 700 € in dieser Zeit komplett getilgt werden können. Einfach mal selbst mit den üblichen Angebotsrechnern ausrechnen.
    Der Vorteil ist für mich: Es gibt Planungssicherheit und ist entgegen dem bisherigen Konstrukt durch und durch verständlich. Sie sehen ja selbst, wie weit Sie mit der komplizierten Bausparlösung gekommen sind. Die Versprechungen waren seinerzeit sicherlich andere und der Berater hat damals seine Provision erhalten.
    • Name:
    • Herr Ste-297-Sün

  6. Bausparvorfinanzierung vs. Annuitätendarlehen

    Lieber Herr Ste-297-Sün,
    auch Ihnen vielen Dank für Ihren Rat: vor allem, Sie sprechen mir aus der Seele. Ich hatte nur so sehr gehofft, das neue Angebot der BHW wäre eine zu überdenkende Möglichkeit nach dem Motto: Ende gut alles gut. Davon muss ich mich wohl verabschieden. Mein Verkäufer/Berater hat von der Möglichkeit Annuitätendarlehen abgeraten. Argument: der Bausparer wird erst Mitte nächsten Jahres zuteilungsreif, daher muss ich die Zwischenfinanzierung bis dahin teuer bei einer Bank bezahlen + Sie werden NICHT auf ihren Rang im Grundbuch verzichten!
    Ist denn jemand unter den Experten, der mir erklären kann, warum beim neuen BHW Vertrag Dispo Maxx eine Wahlzuteilung sofort möglich ist (ab November), beim alten Vertrag Dispo plus jedoch eine Zuteilung erst Mitte nächsten Jahres?

  7. Abkauf der Zinsfestschreibung ist wichtig

    Foto von Hans Dittmer

    Sie wollen Ihre Ratenbelastung reduzieren. Dieses ist jedoch nur möglich, wenn Sie die Gesamtverbindlichkeiten in ein Annuitätendarlehen umwandeln. Wenn Sie Wert auf Zinssicherheit legen, haben Sie hier die Möglichkeit bis zu 15 Jahre, bzw. bis zu 20 Jahre oder gar 30 Jahre die Zinsen festzuschreiben.
    Um Ihnen aber hier ein detailliertes Angebot zu erstellen, sind weitere Angaben nötig?
    Verkehrswert des Hauses
    Standort des Hauses
    Ihre finanzielle Situation
    auch sind noch einige Fragen zu klären:
    Wann läuft die Zinsfestschreibung der einzelnen Darlehen ab?
    Sind auch die "kleinen" Darlehen über das Grundbuch abgesichert?
    Welche Kündigungsfrist besteht im Bausparvertrag?
    Nur wenn alle Einzelheiten genau bekannt sind kann man prüfen welche Möglichkeiten in Ihrem Fall gegeben sind.
    Hier ist es sicherlich besser wenn man diese Einzelheiten direkt abspricht, da es sich ja um sehr detaillierte Daten handelt.

  8. Was verloren ist,

    ist verloren. Es hilft nichts, einer versäumten vermutlich günstigeren Finanzierung nachzutrauern. Es hilft aber auch nichts, wegen Negativschlagzeilen auf einen jetzt möglichen, teuer erkauften Zinsvorteil vorschnell zu verzichten. Ich kenne die BHW-Tarifvarianten und -Bedingungen nicht. Aber nach 10 jähriger Ansparzeit müsste es doch möglich sein, aus dem vorhandenen Vertrag in überschaubarer Zeit ein Bauspardarlehen zu realisieren und mit Bausparguthaben + Bauspardarlehen das auslaufende Darlehen (oder den größten Teil davon) abzulösen. Weshalb sollen neue Bausparverträge abgeschlossen werden? Weshalb ist ein Tarifwechsel notwendig? Falls das Mindestbausparguthaben noch nicht erreicht ist, könnte man auch mit einer Reduzierung der Bausparsumme eine schnellere Zuteilung erreichen. Und wenn der Kapitaldienst für den Bausparvertrag zu hoch wird, gibt es Möglichkeiten der Tilgungsstreckung.
    Also: nicht die Flinte gleich ins Korn werfen, sondern ausloten, was man mit dem vorhandenen Vertrag am besten anfangen kann.

  9. Bausparfinanzierung

    Hallo Anna,
    Ich an Ihrer Stelle hätte gar keine Lust diesen verwirrenden Komplex auseinanderzufummeln.
    Ich empfehle Ihnen die Bausparkasse ganz konkret nur um die verbindliche Beantwortung folgender Fragen bitten:
    Wie hoch ist meine Restschuld (Restkredit verrrechent mit Bausparguthaben) am 30.09.2008?
    Welche Raten habe ich danach wann zu zahlen?
    Ob das Baby Bausparvertrag, Vorausfinanzierung, Zwischenfinanzierung oder wie auch immer heißt ist doch total Schnuppe. Sie als Kundin müssen nur wissen welche Raten Sie in Zukunft zu zahlen haben bis Sie schuldenfrei sind.
    So etwas nennt man Zahlungsplan. Und diesen kann jeder Finanzierungsanbieter erstellen. Pochen Sie darauf dass man Ihnen die Gesamtbelastung darstellt damit Sie sich nicht noch die Mühe machen müssen die Einzelraten (Bausparbeiträge, Zinsleistungen, ...) zu addieren, das ist nicht Ihr Job.
    Wenn ein solcher Zahlungsplan existiert kann man mit einem Rechner wie im unten genannten Link eine solche Finanzierung mit einer Tilgungshypothek vergleichen.
    Und noch was: Der Zins ist in den letzten Tagen und Wochen gefallen, also warum um alles in der Welt sagt Ihnen hier jemand dass Sie sich schnell entscheiden müssten? So ein Quatsch ...

  10. Baufinanzierung leicht oder schwer gemacht ...

    Zunächst einen großen Dank für all die hilfreichen Meinungen, Vor- und Ratschläge (Vorschläge, Ratschläge).
    Lieber Herr Dittmer: demnächst mehr zu Ihrem Fragenkatalog.
    Lieber Herr Moll, ja das muss auch mal gesagt werden, die Trauer nützt nichts, sondern die überlegte Tat. Das habe ich schon verstanden.
    TarifwechseL. mehr Darlehensvolumen ist darstellbar durch Möglichkeit der Wahlzuteilung. Alter Vertrag 5 % Darlehenszins, neuer Vertrag 3,75 % Darlehenszins.
    Wie erreicht man die Reduzierung der Bausparsumme? Und wenn man sie reduziert, dann sind ja die Schulden von 121.700 nicht mehr über das Darlehensvolumen/Bausparsumme darstellbar ...
    Was ist ein Kapitaldienst bzw. wie erreicht man eine Tilgungsstreckung. Vielen Dank für Ihr Bemühen.
    Lieber Herr Schiefelbein, einige Ihrer Fragen sind mir bereits bekannt:
    Die Restschuld zum 31.09.2008 beträgt 121.700 € (da keine Tilgung über 10 Jahre, sondern einzahlen in einen Bausparer). Die Zinsbindung endet nach 10 Jahren am 31.09.2008 also demnächst, daher der Zeitdruck und die für mich ungünstige Position. Wer sich von den Experten fragt, warum ich mich esrt jetzt kümmere: Es erfolgte kein Angebot von Seiten BHW, erst auf meine Nachfrage vor einer Woche. Ich war in dem Irrglauben, das ursprüngliche Finanzkonzept greift nun: 10 Jahre erst 900,- die nächsten 10 Jahre 650,- das 21. Jahr 140,- zu zahlen.
    Probleme: der Bausparer weist zu wenig Saldo auf, dadurch kann das Bauspardarlehen nicht den Baukredit ablösen!
    Zwei Neue Angebote liegen vor:
    1. BHW: Aufstockung des Bausparvertrages bis 2010 mit Tarifwechsel (ohne TW 2011). Bis dahin Rate 829,- danach 732,-.
    2. Ing-Diba über comdirekt: 2 Kredite monatliche Rate von 641,- (Volumen 40.000 und 82.000) KLeiner Kredit mit Bausparsumme nach einem Jahr getilgt, danach Rate 428,-, bei einer Zinsbindung von 10 Jahren, dann also noch 70.000 übrig. Selbst wenn man die Rate nach dem Wegfallen vom kleinen Kredit erheblich erhöht (z.B. 730,-) zahlt man ca. 13 Jahre. Damit erübrigt sich auch dieses Annuitätendarlehen.

  11. In Ihrem Fall

    schwer gemacht.
    Sorry, aber ich steige hier nicht mehr durch.
    Warum Aufstockung des Bausparvertrages? Hat Ihr Vertrag nicht die richtige Bausparsumme? OK dass das Guthaben nicht ausreicht, oder die Zuteilung sich verzögert, das kommt eben beim Bausparen vor, deshalb wird ja nichts garantiert. Aber die Bausparsumme muss doch stimmen, oder habe ich bei dem ganzen Zahlenwust etwas falsch verstanden. Oder muss der Bausparer wegen des Tarifwechsels aufgestockt werden, weil andere Mindestbesparung erforderlich ist.
    Neue Angebote: Lässt sich so nicht nachrechnen, da kein Zinssatz genannt wurde.
    Es würde mich aber nicht wundern, wenn es stimmt, was Sie schreiben. Weil: Bausparzins 3,7 %; Bankzins z.B. 5,10 %.
    Wenn man die Finanzierungen erst ab diesem Zeitpunkt miteinander vergleicht, muss sich ja das Bauspardarlehen rentieren. Geht ja gar nicht anders. Aber genau das ist es, was ich mit meiner vorherigen Nachricht gemeint habe. Das ist eine Milchmädchenrechnung und falsch. Aber in Ihrem Fall nicht mehr anders möglich. Wenn ich bereits schwanger bin, würde mich die Diskussion über die beste Verhütungsmethode auch nicht mehr interessieren.
    Beste Grüße

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