Haben ein Problem und hoffen auf wichtige Infos
Wir haben eine Eigentumswohnung gekauft die nach Beurkundung Aufgrund der Bodenverhältnisse unterkellert wurde. Den Keller haben wir vom Bauträger kostengünstig bekommen. Grundbuch sieht aus wie folgt: 1. Rang Ing Diba 2. Rang NRW Bank
Nun muss ein Betrag von min. 25000 € nachfinanziert werden. ING Diba hat das okay hierzu gegeben. Bedingung: Eintrag muss erstrangig erfolgen. NRW Bank weigert sich vom Rang zurückzutreten , da Keller nicht in der Teilungserklärung steht. Die anderen Eigentümer sehen auch keine Veranlassung daran was zu ändern. Der Keller ist ausschließlich aus meinem Wohnzimmer zugänglich. Frage: Was kann ich tun?
Nachfinanzierungsprobleme bei Eigentumswohnung mit nachträglichem Keller: Was tun?
BAU-Forum: Baufinanzierung
Nachfinanzierungsprobleme bei Eigentumswohnung mit nachträglichem Keller: Was tun?
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Sicherheitshinweise
🔴 Kritisch: Ungeklärte Eigentumsverhältnisse oder fehlende Genehmigungen für den Kellerbau können die Finanzierung gefährden.
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Ich verstehe, dass Sie Probleme bei der Nachfinanzierung Ihrer Eigentumswohnung haben, nachdem ein Keller nachträglich eingebaut wurde. Das ist eine schwierige Situation, die ich Ihnen gerne etwas aufschlüsseln möchte.
🔴 Gefahr: Ein nachträglicher Kellerbau kann die ursprüngliche Finanzierungsgrundlage verändern und zu Problemen mit den bestehenden Gläubigern (Ing Diba, NRW Bank) führen.
Ich empfehle Ihnen, folgende Punkte zu prüfen:
- Teilungserklärung: Überprüfen Sie, ob der nachträgliche Kellerbau in der Teilungserklärung korrekt erfasst ist.
- Grundbuch: Stellen Sie sicher, dass der Keller im Grundbuch als Bestandteil Ihrer Eigentumswohnung eingetragen ist.
- Bankgespräche: Nehmen Sie Kontakt zu Ihren finanzierenden Banken (Ing Diba, NRW Bank) auf und erläutern Sie die Situation. Klären Sie, welche Unterlagen für die Nachfinanzierung benötigt werden.
- Wertgutachten: Lassen Sie ein aktuelles Wertgutachten erstellen, das den Wert der Wohnung mit dem nachträglichen Keller berücksichtigt.
👉 Handlungsempfehlung: Ziehen Sie einen Fachanwalt für Immobilienrecht hinzu, um die rechtlichen Aspekte des nachträglichen Kellerbaus und die Auswirkungen auf die Finanzierung zu klären.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Teilungserklärung
- Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt und die jeweiligen Rechte und Pflichten der Eigentümer festlegt. Sie ist die Grundlage für die Bildung von Wohnungseigentum und regelt unter anderem die Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum (die einzelnen Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhaus, Fassade).
Verwandte Begriffe: Wohnungseigentumsgesetz (WEGAbk.), Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum - Grundbuch
- Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und die damit verbundenen Rechte und Lasten (z.B. Eigentümer, Hypotheken, Grundschulden) verzeichnet sind. Es dient dem Schutz des Eigentums und der Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr.
Verwandte Begriffe: Eigentümer, Hypothek, Grundschuld, Auflassungsvormerkung - Nachfinanzierung
- Eine Nachfinanzierung ist eine zusätzliche Finanzierung, die aufgenommen wird, nachdem bereits eine erste Finanzierung für ein Projekt (z.B. den Kauf einer Immobilie) besteht. Sie kann erforderlich sein, um unerwartete Kosten zu decken oder um nachträgliche Verbesserungen oder Erweiterungen zu finanzieren.
Verwandte Begriffe: Kredit, Darlehen, Zinsen, Tilgung - Sondereigentum
- Sondereigentum bezeichnet den Teil einer Immobilie, der im alleinigen Eigentum eines Wohnungseigentümers steht. Dies ist in der Regel die Wohnung selbst, einschließlich der Innenwände, Böden und Decken. Der Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum grundsätzlich frei verfahren, muss aber die Rechte der anderen Eigentümer beachten.
Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Gemeinschaftseigentum, Wohnungseigentumsgesetz (WEG) - Gemeinschaftseigentum
- Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile einer Immobilie, die nicht Sondereigentum sind. Dazu gehören in der Regel das Grundstück, das Treppenhaus, die Fassade, das Dach und die gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen wie Heizungsanlage oder Waschküche. Die Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Sondereigentum, Wohnungseigentümergemeinschaft - Wertgutachten
- Ein Wertgutachten ist eine fachkundige Einschätzung des Verkehrswerts einer Immobilie. Es wird von einem Sachverständigen erstellt und berücksichtigt alle wertrelevanten Faktoren, wie z.B. Lage, Zustand, Größe und Ausstattung der Immobilie. Ein Wertgutachten dient als Grundlage für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen sowie für Finanzierungen.
Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Sachverständiger, Immobilienbewertung - Bauträger
- Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, bebaut und die darauf errichteten Gebäude (z.B. Eigentumswohnungen) verkauft. Der Bauträger ist in der Regel für die Planung, den Bau und die Vermarktung der Immobilie verantwortlich.
Verwandte Begriffe: Bauherr, Projektentwickler, Generalunternehmer
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist ein Dokument, das ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt und die Rechte und Pflichten der Eigentümer festlegt. Sie regelt unter anderem, welche Bereiche des Gebäudes Sondereigentum (z.B. die Wohnung) und welche Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhaus, Garten) sind. - Was bedeutet "Rang" im Grundbuch?
Der Rang im Grundbuch bestimmt die Reihenfolge, in der Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung oder einem Verkauf des Grundstücks befriedigt werden. Ein Gläubiger mit einem höheren Rang (z.B. 1. Rang) wird vor einem Gläubiger mit einem niedrigeren Rang (z.B. 2. Rang) berücksichtigt. - Warum ist ein Wertgutachten wichtig?
Ein Wertgutachten dient dazu, den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln. Es ist wichtig für die Finanzierung, da die Bank den Kreditbetrag in der Regel am Wert der Immobilie orientiert. Ein Wertgutachten berücksichtigt alle wertsteigernden oder wertmindernden Faktoren, wie z.B. einen nachträglichen Kellerbau. - Was ist Sondereigentum?
Sondereigentum bezieht sich auf den Teil einer Immobilie, der im alleinigen Eigentum eines Wohnungseigentümers steht. Dies ist in der Regel die Wohnung selbst, einschließlich der Innenwände, Böden und Decken. Der Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum grundsätzlich frei verfahren, muss aber die Rechte der anderen Eigentümer beachten. - Was ist Gemeinschaftseigentum?
Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile einer Immobilie, die nicht Sondereigentum sind. Dazu gehören in der Regel das Grundstück, das Treppenhaus, die Fassade, das Dach und die gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen wie Heizungsanlage oder Waschküche. Die Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft. - Was passiert, wenn der Keller nicht in der Teilungserklärung steht?
Wenn der nachträglich gebaute Keller nicht in der Teilungserklärung aufgeführt ist, kann dies zu rechtlichen Problemen führen. Es ist wichtig, die Teilungserklärung anzupassen, um den Keller als Bestandteil der Eigentumswohnung auszuweisen. Andernfalls könnte der Keller rechtlich als Gemeinschaftseigentum gelten oder gar nicht zum Eigentum gehören. - Welche Rolle spielt der Bauträger?
Der Bauträger ist das Unternehmen, das die Eigentumswohnung errichtet und verkauft hat. Er ist in der Regel für die ordnungsgemäße Erstellung des Gebäudes und die Einhaltung der Bauvorschriften verantwortlich. Bei Problemen im Zusammenhang mit dem Bau oder der Teilungserklärung kann der Bauträger haftbar gemacht werden. - Was kann ich tun, wenn die Bank die Nachfinanzierung ablehnt?
Wenn die Bank die Nachfinanzierung ablehnt, sollten Sie zunächst die Gründe für die Ablehnung erfragen. Möglicherweise können Sie die Bedenken der Bank durch Vorlage weiterer Unterlagen oder durch Anpassung der Finanzierungsstruktur ausräumen. Alternativ können Sie sich an andere Banken oder Finanzierungsinstitute wenden, um ein alternatives Angebot einzuholen.
🔗 Verwandte Themen
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Überblick über verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten für Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen an bestehenden Immobilien. - Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern
Informationen zu den Rechten und Pflichten von Wohnungseigentümern gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). - Teilungserklärung ändern: So geht's
Anleitung zur Änderung einer Teilungserklärung, z.B. bei nachträglichen baulichen Veränderungen. - Immobilienbewertung: Was ist meine Immobilie wert?
Informationen zur Immobilienbewertung und den Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen.
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Nachfinanzierung: Gespräch mit NRW Bank – Lösungssuche
Das ist wirklich schwierig - es gibt nur 2 Möglichkeiten
Guten Tag,
Sie haben hier nur 2 Möglichkeiten. Die erste und kostengünstigste Variante ist das nochmalige Gespräch mit der NRW Bank. Nehmen Sie zu dem Gespräch alle aktuellen Unterlagen mit und schildern Sie den Vorgang in einem persönlichen Gespräch. Denn nur wenn die NRW Bank um den Mehrbetrag im Grundbuch nach hinten rückt, kann die ING DiBa die Nachfinanzierung durchführen.
Die 2. Möglichkeit besteht in der Nachfinanzierung über ein außergrundbuchliches Darlehen. Hier sind die Zinssätze aber deutlich höher im Vergleich zur Erstfinanzierung. Auch gibt es bei der außergrundbuchlichen Finanzierung in der Regel eine Beschränkung in der Gesamtlaufzeit. Sie liegt je nach Anbieter bei 15 Jahren. -
Notarberatung: Teilungserklärung prüfen – Vorgehensweise
Es gibt mehrere Möglichkeiten
zunächst würde ich aber zum Notar gehen und mich beraten lassen. Davon abhängig wird dann sein, wie weiter vorgegangen wird.
"Außergrundbuchliche Finanzierung", woher stammt denn diese neue Wortschöpfung? erzählen Sie das bloß nicht in einer Bank. -
NRW Bank: Teilungserklärung – Notar-Problem bei Finanzierung
Habe bereits mit dem Notar und der NRW Bank gesprochen ...
Das Problem ist, dass der Notar auf eine Änderung der Teilungserklärung besteht. Wäre das nicht der Fall und der von ihm erstellte Kaufvertrag würde nicht auf eine Teilungserklärung hinweisen, wäre das alles kein Problem. Die NRW Bank will einen Kaufvertrag, der Notar weißt auf die Notwendigkeit der Änderung der Teilungserklärung hin. Aufgrund dessen sagt die NRW Bank "Der muss es ja wissen".
Die NRW Bank hat mir versichert vom Rang zurückzutreten wenn ich "selbstschuldnerische Bankbürgschaft" vorlege. Habe 2 Lebensversicherungen und einen kleinen 5-stelligen Betrag als Sicherheit für die Bank vorzuweisen.
Frage: Wenn ich jetzt zu meiner Hausbank gehe und ihr den Vorfall schildere, wie wird sie reagieren wenn herauskommt das ich sie bei meiner Finanzierung übergangen habe?
Für Infos bin ich ihnen dankbar -
Bankbürgschaft: Hausbank-Reaktion auf Nachfinanzierung
Wie wird die Hausbank reagieren
Die Hausbank wird natürlich nicht sehr begeistert sein, dass sie die Finanzierung nicht für Sie abwickeln konnte. Die Reaktion ist aber abhängig von der gesamten Geschäftsverbindung zwischen Ihnen und Ihrer Hausbank. Wenn die Bank Interesse hat, die Geschäftsbeziehung weiter aufrecht zu erhalten, wird Sie auch in diesem Bereich zugänglich sein. Für eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft müssen Sie bei der Bank einen Avalkredit beantragen. Bei der Gewährung eines Avalkredites gelten die gleichen Kriterien wie bei einer "normalen" Kreditgewährung, d.h. entscheidend ist Ihre Bonität und die angebotenen Sicherheiten. Auch spielen die Herauslagekriterien der jeweiligen Bank für Avalkredite eine Rolle. Wenn zum Beispiel die Bank intern vorschreibt, dass Avalkredite zu 100 % besichert sein müssen, müssen Sie der Bank Sicherheiten in Höhe des Avalkredites (z.B. 25.000 €) anbieten können. Rückkaufswerte von Lebensversicherungen werden i.d.R. zu 80 % angesetzt, Guthaben auf Spar- oder Festgeldkonten zu 100 %, bei Wertpapieren und Fonds werden ebenfalls Sicherheitsabschläge berechnet.
Für einen Avalkredit (Bankbürgschaft) müssen Sie mit ca. 1 - 3 % p.a. an Zinsbelastung für den verbürgten Betrag rechnen.
So wie ich die ING-DiBa kenne, arbeiten die nicht mit Zusatzsicherheiten. Aber fragen würde ich trotzdem, ob die ING-DiBa in Ihrem Fall eine Ausnahme macht (Voraussetzung Sie verfügen über eine Sicherheit in Höhe der Nachfinanzierung)
Hinweis an Herrn Witzgall: Außergrundbuchliches Darlehen ist bei uns im Norden eine gängige Bezeichnung. Es handelt sich um Finanzierungen, die für Maßnahmen an einem bestimmten Immobilienobjekt bestimmt sind, aber nicht Grundbuchlich abgesichert werden. Deshalb sind bei diesen Darlehen Laufzeiten bis zu 15 Jahren möglich. -
Teilungserklärung: Notar-Auffassung – Risikobewertung
Realkredit und Personalkredit, so kenn ich das
und das kann für Laien schon kompliziert genug werden.
@Fragesteller
Der Notar hat nach meiner Meinung Recht mit seiner Auffassung. Was nützt es Ihnen, wenn sie nur für den Moment eine Lösung fänden.
Da ich einen Notar immer noch für klüger halte, als mich selbst, enthalte ich mich mit weiteren Tipps. -
Teilungserklärung ändern: Eigentümergemeinschaft verweigert!
Sie kennen meinen Notar nicht ...
Die Lösung wäre ja nicht nur für einen Moment da es eh nicht zu einer Änderung der Teilungserklärung kommen wird. Die Eigentümergemeinschaft sieht die Notwendigkeit zu einer solchen Handlung nicht. Der Tenor geht in die Richtung das gesagt wird "Wer eine Änderung braucht soll auch für selbige zahlen". Bei einer Größenordnung von 4000 - 5000 € (Aussage Notar) fällt diese Option weg. Mir geht es nur darum die öffentlichen Mittel (WFA / NRW Bank) nicht ungenutzt zu lassen. Daher möchte ich sie bitten ihre "Enthaltung" ad acta zu legen und mich an ihrem "Know-How" teilhaben zu lassen. Ich habe das Sondernutzungsrecht an den Räumen von den Eigentümern zugesprochen bekommen (ist total witzlos, kommt eh keiner rein da Zugang nur aus dem Wohnzimmer möglich). Der Notar sagt, dass das nicht im Grundbuch eingetragen werden kann. Warum sollte das überhaupt Notwendig sein? Die Grundschuld für den Keller wird im Grundbuch eingetragen, reicht das nicht?
Danke im Voraus -
Keller ohne Zuordnung: Teilungserklärung – Konsequenzen!
Ein Keller der es in der Teilungserklärung nicht zugeordent ist ...
kann auch von den anderen Wohnungseigentümern mindestens halbjährlich nach Vorankündigung begangen werden. Man muss ja das gemeinschaftliche Eigentum überprüfen können.
Wenn der Weg nur durch Ihr Wohnzimmer geht, nun ja, es wird ja vorangekündigt, da können Sie aufräumen☹
Ich kenne einen Vergleichbaren Fall bei Dachgeschosswohnungen, wo die darüber liegenden Spitzböden nur von den Abstellräumen der Wohnungen erreicht werden, aber auch nicht gem. Teilungserklärung zugeordent sind.
Ich kann mir ehrlich auch gut vorstellen, das keine Bank diese Nachfinanzierung machen wird! Da eine Wohnung, die mit einem nicht dem Sondereigentum zugeordnetem Keller daher kommt, der zudem nur durch das Sondereigentum der Wohnung erreicht werden kann nicht mehr handelbar ist (siehe Beispiel mit den Dachböden, die Wohnung wurde seit über zwei einhalb Jahren nicht verkauft!)
Ob Sie da mit Ihrem Keller viel Freude haben werden, wenn die Immobilie doch mal verkauft werden soll oder muss, bezweifle ich stark!
Sie haben doch etwas ganz anderes gekauft! Warum müssen Sie jetzt eigentlich das Unvermögen des Bauträgers, der Bauträgerfinanzierung und des Notars ausbaden oder wollen sie das unbedingt?
Ein guter Notar hätte übrigens eine Teilungserklärung eines Neubaus so aufgebaut, das Änderungen nur Ihre Wohnung betreffend und andere Wohneinheiten nicht betreffend oder die a.G. der Erstellung notwendig werden (hier Gründung) oder die durch Zusammenlegung und oder die Vertriebsergebnisse hervorgerufen werden durch den Bauträger ohne Zustimmung der Wohneigentümergemeinschaft vorgenommen werden können.
Hier bei uns wird selbstbestimmtes Bauen immer mehr, das erfordert dann aber Teilungserklärungen, die flexibel bleiben.
Ich drücke Ihnen die Daumen das Sie das hinbekommen!
Grüße -
Bauträger-Fehler: Lehrgeld für Keller-Problematik!
Im übrigen sind 5 bis 6 tausend €
ein angemessenes Lehrgeld für den Bauträger
Meine wie immer rein private Meinung ... -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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Nachfinanzierungsprobleme bei Eigentumswohnung mit Kellerbau: Lösungsansätze
💡 Kernaussagen: Die Nachfinanzierung einer Eigentumswohnung mit nachträglichem Keller gestaltet sich schwierig, da die NRW Bank auf einer Anpassung der Teilungserklärung besteht. Der Notar sieht ebenfalls die Notwendigkeit einer Änderung, was zu Konflikten mit der Bank führt. Die Eigentümergemeinschaft lehnt die kostspielige Änderung der Teilungserklärung ab. Alternativ werden Bankbürgschaften und Gespräche mit der Hausbank diskutiert.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut NRW Bank: Teilungserklärung – Notar-Problem bei Finanzierung besteht das Problem darin, dass der Notar auf einer Änderung der Teilungserklärung besteht, was die Finanzierung durch die NRW Bank behindert.
✅ Zusatzinfo: Ein Gespräch mit der NRW Bank, wie im Beitrag Nachfinanzierung: Gespräch mit NRW Bank – Lösungssuche vorgeschlagen, kann helfen, die Situation zu klären und mögliche Lösungen zu finden. Es ist ratsam, alle relevanten Unterlagen mitzubringen und den Vorgang detailliert zu schildern.
💰 Zusatzinfo: Die Kosten für die Änderung der Teilungserklärung belaufen sich auf ca. 4000 - 5000 Euro, wie im Beitrag Teilungserklärung ändern: Eigentümergemeinschaft verweigert! erwähnt. Diese Kosten müssen vom Eigentümer getragen werden, da die Eigentümergemeinschaft die Notwendigkeit nicht sieht.
👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, sich von einem Notar beraten zu lassen, um die rechtlichen Aspekte der Teilungserklärung zu klären, wie im Beitrag Notarberatung: Teilungserklärung prüfen – Vorgehensweise angeraten. Zudem sollte die Möglichkeit einer Bankbürgschaft mit der Hausbank besprochen werden, siehe Bankbürgschaft: Hausbank-Reaktion auf Nachfinanzierung.
🔴 Kritisch: Wie im Beitrag Keller ohne Zuordnung: Teilungserklärung – Konsequenzen! beschrieben, kann ein Keller, der in der Teilungserklärung nicht zugeordnet ist, zu Problemen führen, da er theoretisch von allen Wohnungseigentümern betreten werden darf. Dies sollte bei der weiteren Vorgehensweise berücksichtigt werden.
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