Hallo erstmal,
ich beschäftige mich nun seit etwa 3 Wochen mit der Finanzierung eines Renditobjektes. Leider musste ich feststellen, dass die aktuelle Einstellung der Banken mir dieses Projekt nicht gerade erleichtert. Gründe für Absagen reichen von "Selbständige finanzieren wir nicht" bis zu "Renditeobjekte werden in unserem Hause nicht realisiert".
Mein Problem ist wohl unter anderem, das ich für die Zinsbelastung und Tilgung größtenteils mit den zu erwartenden Mieteinnahmen rechne, was aber in der Region in der ich zu Hause bin auch realistisch ist, da hier eine sehr gute Vermieterlage zugrunde liegt.
Sicherheiten für das zu bauende Objekt sind auch ausreichend vorhanden, da ich außer dem geplanten Neubau noch Bauplätze und einen freistehenden Bungalow zur Besicherung mit in die Finanzierung einbringen kann.
Irgendwie will mir aber auf den Banken niemand richtig Auskunft geben woran es letztendlich scheitert.
Hat jemand ähnliche Erfahrungen gemacht, oder kann mir jemand über Berechnungsgrundlagen der Banken Auskunft geben?
Mir bleiben bei angenommener Vollvermietung (unrealistisch, ich weiß) nach Zins und Tilgung noch ca. 7000 € jährliche Reserve ohne mein Gehalt, damit sollte doch bei ausreichend Sicherheiten eine Finanzierung möglich sein.
Thx erstmal für die Antworten.
Baufinanzierung abgelehnt: Gründe, Alternativen & Tipps für Selbstständige?
BAU-Forum: Baufinanzierung
Baufinanzierung abgelehnt: Gründe, Alternativen & Tipps für Selbstständige?
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Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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Ich verstehe, dass Sie Schwierigkeiten bei der Finanzierung Ihres Renditeobjektes haben. Die Ablehnung durch Banken kann verschiedene Gründe haben. Hier sind einige Aspekte, die ich Ihnen empfehle zu prüfen:
- Selbstständigkeit: Viele Banken sehen Selbstständige als risikoreicher an.
- Renditeobjekt: Die Bewertung von Mieteinnahmen und die Vollvermietung spielen eine große Rolle.
- Sicherheiten: Neben dem Objekt selbst können zusätzliche Sicherheiten hilfreich sein.
- Zins und Tilgung: Vergleichen Sie Angebote verschiedener Banken und prüfen Sie die Zinsbindung.
- Gehalt und Reserve: Stellen Sie sicher, dass Ihr Gehalt und Ihre finanziellen Reserven ausreichend sind.
👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie sich unabhängige Beratung von einem Finanzierungsvermittler, der auf Renditeobjekte spezialisiert ist. Dieser kann Ihnen helfen, die passende Bank zu finden und Ihre Unterlagen optimal aufzubereiten.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Baufinanzierung
- Die Baufinanzierung ist ein langfristiger Kredit zur Finanzierung von Immobilien. Sie umfasst in der Regel einen hohen Kreditbetrag und wird durch eine Grundschuld auf das Objekt abgesichert.
Verwandte Begriffe: Hypothek, Annuitätendarlehen, Bausparvertrag - Renditeobjekt
- Ein Renditeobjekt ist eine Immobilie, die primär zur Erzielung von Mieteinnahmen erworben wird. Die Rendite ergibt sich aus dem Verhältnis der Mieteinnahmen zum Kaufpreis.
Verwandte Begriffe: Kapitalanlage, Mietobjekt, Gewerbeimmobilie - Tilgung
- Die Tilgung ist der Teil der monatlichen Rate, der zur Rückzahlung des Kredits dient. Sie reduziert die Restschuld und verkürzt die Laufzeit des Kredits.
Verwandte Begriffe: Annuität, Zins, Kreditrate - Zinsbindung
- Die Zinsbindung legt fest, für welchen Zeitraum der Zinssatz eines Kredits festgeschrieben ist. Sie bietet Planungssicherheit und schützt vor steigenden Zinsen.
Verwandte Begriffe: Festzins, variabler Zins, Sollzinsbindung - Vollvermietung
- Vollvermietung bedeutet, dass alle Wohneinheiten oder Gewerbeflächen eines Objekts vermietet sind. Dies sichert die Mieteinnahmen und ist für Banken ein wichtiger Faktor bei der Bewertung des Objekts.
Verwandte Begriffe: Leerstand, Vermietungsquote, Mietausfallrisiko - Eigenkapital
- Eigenkapital ist das eigene Vermögen, das bei der Finanzierung eingesetzt wird. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer ist das Risiko für die Bank.
Verwandte Begriffe: Beleihungswert, Fremdkapital, Bonität - Bonität
- Die Bonität ist die Kreditwürdigkeit einer Person oder eines Unternehmens. Sie wird von Banken geprüft, um das Risiko eines Kreditausfalls einzuschätzen.
Verwandte Begriffe: Schufa, Kreditscoring, Zahlungsfähigkeit
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Warum lehnen Banken Baufinanzierungen für Selbstständige oft ab?
Selbstständige haben oft ein unregelmäßigeres Einkommen als Angestellte, was für Banken ein höheres Risiko darstellt. Banken fordern daher oft detailliertere Einkommensnachweise und eine längere Historie der Selbstständigkeit. - Was ist ein Renditeobjekt und warum ist es bei der Finanzierung relevant?
Ein Renditeobjekt ist eine Immobilie, die primär zur Erzielung von Mieteinnahmen erworben wird. Banken prüfen bei solchen Objekten besonders genau die zu erwartenden Mieteinnahmen, die Vollvermietung und die Lage des Objekts, da diese Faktoren die Fähigkeit zur Tilgung des Kredits beeinflussen. - Welche Sicherheiten können neben dem Objekt selbst bei einer Baufinanzierung eingebracht werden?
Neben dem zu finanzierenden Objekt können beispielsweise weitere Immobilien, Wertpapiere oder Bürgschaften als Sicherheiten dienen. Diese zusätzlichen Sicherheiten reduzieren das Risiko für die Bank und können die Chancen auf eine Finanzierung erhöhen. - Wie wichtig ist die Zinsbindung bei einer Baufinanzierung?
Die Zinsbindung legt fest, für welchen Zeitraum der Zinssatz festgeschrieben ist. Eine längere Zinsbindung bietet Planungssicherheit, kann aber bei sinkenden Zinsen nachteilig sein. Eine kürzere Zinsbindung ist flexibler, birgt aber das Risiko steigender Zinsen. - Was bedeutet Tilgung bei einer Baufinanzierung?
Die Tilgung ist der Teil der monatlichen Rate, der zur Rückzahlung des Kredits dient. Eine höhere Tilgung führt zu einer schnelleren Entschuldung, bedeutet aber auch eine höhere monatliche Belastung. - Wie beeinflusst die Lage des Objekts die Baufinanzierung?
Die Lage des Objekts ist entscheidend für die Werthaltigkeit und die Vermietbarkeit. Eine gute Lage mit guter Infrastruktur und hoher Nachfrage erhöht die Chancen auf eine Finanzierung. - Was ist eine Vollvermietung und warum ist sie wichtig?
Vollvermietung bedeutet, dass alle Wohneinheiten oder Gewerbeflächen eines Objekts vermietet sind. Dies sichert die Mieteinnahmen und ist für Banken ein wichtiger Faktor bei der Bewertung des Objekts. - Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei der Baufinanzierung?
Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Ein höherer Eigenkapitalanteil führt oft zu besseren Konditionen und erhöht die Chancen auf eine Zusage.
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Baufinanzierung: Banken misstrauen Renditeobjekten!
Wer zahlt, schafft an
Ihr Problem ist, dass Diejenigen, welche die Kohle rausrücken sollen von Ihrem Objekt nicht so überzeugt sind wie Sie selbst.
Es ist doch leichter, all die Unzähligen Gehalts- bzw. sonstigen Zahlungsempfänger mit so zwei bis drei Monatseingängen in die Kreide zu lassen und dafür bis unter knapp 20 % Zinsen abzugreifen, als sich über ein Rediteobjekt den Kopf zu zermartern, bzw. selbigen für das Risiko hinzuhalten. -
Kreditablehnung: Banken kennen Objekt-Hintergründe!
na na , so einfach wird es nicht sein.
Alfred: Aus dem Ursprungstext geht hervor, dass bereites MEHRERE Banken kontaktiert wurden, die alle gleich reagierten. Vielleicht kennen die mehr Hintergründe zum Objekt als der Fragesteller.
Und, wenn die genannten Sicherheiten wirklich alle soooo hoch bewertet werden könnten und gleiche mehrere Banken dankend ablehnten, wird es Gründe haben. Die können doch nicht alle plötzlich kein Geld mehr verdienen wollen.
Werter Fragesteller: Vielleicht sollten Sie doch nochmals die Gründe hinterfragen und die Antworten hier einstellen. Eventuell können dies objektbezogene Argumente sein oder auch in Ihrer Tätigkeit / Einkommen / Rentabilitätsvorausschau usw. liegen. Selbst mit einem tiefen Blick in die Glaskugel wäre es nicht einfach, hier eine treffende Antwort zu geben.
Könnte es sein, dass Sie das Ganze selbst zu rosig sehen?
Gruß -
Baufinanzierung für Selbstständige: Hoher Aufwand!
Selbstständige
Es gibt bei allen Banken (mir bekannten) Ausschlusslisten für Gewerbe die grundsätzlich nicht finanziert werden.
Ausnahmen bestätigen die Regel.
Ich habe es an anderer Stelle schon mal geschrieben:
Es ist ein enormer Aufwand einen Selbstständigen für eine Kreditbeschlussfassung aufzuarbeiten.
Es muss alles mundgerecht serviert werden.
Beispielsweise hier mal meine Mindestliste -
Erforderliche Unterlagen zur Bonitätsprüfung -
Immer:
Einkommenssteuerbescheide nebst Steuererklärungen mit allen Anlagen und Erläuterungen der letzten 2 Jahre (z.B. Darlehensantrag in 2004, Unterlagen von 2002 / 2003) Bei Selbstständigen stets im Original! Liegen Unterlagen des Vorjahres nicht vor, ist auch EkSt-Bescheid und -Erklärung des 3. Jahres vor Antragstellung einzureichen. (z.B. 2001)
Selbstauskunft auf Formular
Darlehensantrag (Schufa) von allen Darlehensnehmern unterschrieben
Kopie des/der Personalausweise Vorder- und Rückseite (Vorderseite, Rückseite)
Mietverträge über Mieteinnahmen
Zusätzlich:
bei Freiberuflern (Ärzte, Architekten, Rechtsanwälten etc.)
o Gewinnermittlung und Einnahmen-Ausgabenrechnung der letzten beiden Jahre mit Unterschrift/Ort/Datum des Gewerbetreibenden und Originalstempel/Ort/Datum StB
o Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Summen- und Saldenliste (Summenliste, Saldenliste) mit Unterschrift/Ort/Datum des Gewerbetreibenden und Originalstempel/Ort/Datum StB
bei Gewerbetreibenden und geschäftsführenden Gesellschaftern (GmbH, AGAbk., KG, etc.)
o Bilanzen mit GuV der letzten beiden Jahre mit Unterschrift/Ort/Datum des Gewerbetreibenden und Originalstempel/Ort/Datum StB
o Anhang und Lagebericht
o Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Summen- und Saldenliste (Summenliste, Saldenliste) mit Unterschrift/Ort/Datum des Gewerbetreibenden und Originalstempel/Ort/Datum StB
o Handelsregisterauszug
bestehende Kredite: Kreditvertrag und Valutenbestätigung so zeitnah wie möglich
bestehende Vermögen: Konto-, Depotauszüge etc. so zeitnah wie möglich
bestehende Lebensversicherungen: Lebensversicherungsscheine in Kopie
bestehende Immobilienvermögen: Darlehensvertrag, Mietvertrag und Grundbuchauszug in Kopie
größere Vermögen: Vermögensaufstellung mit Unterschrift/Ort/Datum Darlehensnehmer und StB
Dann natürlich alle Unterlagen zum Finanzierungsobjekt, genau so eine Latte.
Als Mieteinnahme rechne ich ca. 75 % der Nettokaltmiete.
(Für die Leerstandsquoten gibt es Gutachterausschüsse)
Dann kann aber der Entscheider schnell und ohne Mehraufwand die Darlehensverträge erstellen. -
Kreditablehnung: Neue Gründe bei Selbstständigen!
doch doch, so einfach ist es
Du kannst mit allen allgemein bekannten Unterlagen antanzen. Es gibt bei vielen Banken eine Anweisung, dass bestimmte "Kreise" einfach keinen Kredit bekommen. Liegen dann dummerweise alle Unterlagen vor, weil der um Kredit Anfrangende sehr fleißig war, wird eben etwas neues erfunden. Das ist meine Erfahrung.
Letzter Fall: Trotz hinterlegter Briefgrundschuld, Kfz-Brief und einer erwarteten Zahlung aus dem Verkauf einer ETW (Kaufvertrag war geschlossen) bekam ein Selbständiger bei einer S-Bank keinen kurzfristigen Kredit (3 Monate) für die Vorfinanzierung eines Pkw über 30000 €. Kurios: Man gestattete die Überziehung des Kontos zu 17,5 %.
Damit kennt nach meiner Meinung der Fragesteller die Situation, wie es hinter den Kulissen zugeht.
Fairer wäre es doch, gleich zu sagen. Gibt eine Anweisung machen wir nicht, Begründung haben wir keine. -
Baufinanzierung: Banken für Selbstständige finden!
es gibt schon noch Banken
die sich bei selbstständigen nicht so schwer tun. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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Baufinanzierung für Selbstständige: Ablehnung, Alternativen & Tipps
💡 Kernaussagen: Die Ablehnung einer Baufinanzierung für Selbstständige kann verschiedene Gründe haben, von bankinternen Richtlinien bis hin zu Bedenken bezüglich des Renditeobjekts. Mehrere Banken könnten ähnliche Ablehnungen aussprechen, da sie möglicherweise zusätzliche Informationen über das Objekt haben. Der Aufwand für Banken, die Bonitätsprüfung von Selbstständigen durchzuführen, ist erheblich. Es gibt jedoch Banken, die sich auf die Finanzierung von Selbstständigen spezialisiert haben.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Baufinanzierung: Banken misstrauen Renditeobjekten! sind Banken oft weniger von Renditeobjekten überzeugt als der Antragsteller selbst, was zu einer Ablehnung führen kann.
✅ Zusatzinfo: Im Beitrag Baufinanzierung für Selbstständige: Hoher Aufwand! wird der hohe Aufwand für Banken bei der Kreditprüfung von Selbstständigen betont, was zu strengeren Kriterien führen kann. Erforderliche Unterlagen sind Einkommenssteuerbescheide und detaillierte Erläuterungen.
🔴 Risiko: Wie im Beitrag Kreditablehnung: Neue Gründe bei Selbstständigen! beschrieben, können Banken bei Selbstständigen auch bei Vorliegen aller Unterlagen neue Gründe für eine Ablehnung erfinden.
👉 Handlungsempfehlung: Suchen Sie gezielt nach Banken, die Erfahrung mit der Finanzierung von Selbstständigen haben, wie im Beitrag Baufinanzierung: Banken für Selbstständige finden! erwähnt. Bereiten Sie alle erforderlichen Unterlagen sorgfältig vor, um den Aufwand für die Bank zu minimieren.
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