Probleme bei Baufinanzierung
BAU-Forum: Baufinanzierung

Probleme bei Baufinanzierung

Hallo erstmal,
ich beschäftige mich nun seit etwa 3 Wochen mit der Finanzierung eines Renditobjektes. Leider musste ich feststellen, dass die aktuelle Einstellung der Banken mir dieses Projekt nicht gerade erleichtert. Gründe für Absagen reichen von "Selbständige finanzieren wir nicht" bis zu "Renditeobjekte werden in unserem Hause nicht realisiert".
Mein Problem ist wohl unter anderem, das ich für die Zinsbelastung und Tilgung größtenteils mit den zu erwartenden Mieteinnahmen rechne, was aber in der Region in der ich zu Hause bin auch realistisch ist, da hier eine sehr gute Vermieterlage zugrunde liegt.
Sicherheiten für das zu bauende Objekt sind auch ausreichend vorhanden, da ich außer dem geplanten Neubau noch Bauplätze und einen freistehenden Bungalow zur Besicherung mit in die Finanzierung einbringen kann.
Irgendwie will mir aber auf den Banken niemand richtig Auskunft geben woran es letztendlich scheitert.
Hat jemand ähnliche Erfahrungen gemacht, oder kann mir jemand über Berechnungsgrundlagen der Banken Auskunft geben?
Mir bleiben bei angenommener Vollvermietung (unrealistisch, ich weiß) nach Zins und Tilgung noch ca. 7000 € jährliche Reserve ohne mein Gehalt, damit sollte doch bei ausreichend Sicherheiten eine Finanzierung möglich sein.
Thx erstmal für die Antworten.
  • Name:
  • Les Pettersen

  1. Wer zahlt, schafft an

    Ihr Problem ist, dass Diejenigen, welche die Kohle rausrücken sollen von Ihrem Objekt nicht so überzeugt sind wie Sie selbst.
    Es ist doch leichter, all die Unzähligen Gehalts- bzw. sonstigen Zahlungsempfänger mit so zwei bis drei Monatseingängen in die Kreide zu lassen und dafür bis unter knapp 20 % Zinsen abzugreifen, als sich über ein Rediteobjekt den Kopf zu zermartern, bzw. selbigen für das Risiko hinzuhalten.

  2. na na , so einfach wird es nicht sein.

    Alfred: Aus dem Ursprungstext geht hervor, dass bereites MEHRERE Banken kontaktiert wurden, die alle gleich reagierten. Vielleicht kennen die mehr Hintergründe zum Objekt als der Fragesteller.
    Und, wenn die genannten Sicherheiten wirklich alle soooo hoch bewertet werden könnten und gleiche mehrere Banken dankend ablehnten, wird es Gründe haben. Die können doch nicht alle plötzlich kein Geld mehr verdienen wollen.
    Werter Fragesteller: Vielleicht sollten Sie doch nochmals die Gründe hinterfragen und die Antworten hier einstellen. Eventuell können dies objektbezogene Argumente sein oder auch in Ihrer Tätigkeit / Einkommen / Rentabilitätsvorausschau usw. liegen. Selbst mit einem tiefen Blick in die Glaskugel wäre es nicht einfach, hier eine treffende Antwort zu geben.
    Könnte es sein, dass Sie das Ganze selbst zu rosig sehen?
    Gruß

  3. Selbstständige

    Es gibt bei allen Banken (mir bekannten) Ausschlusslisten für Gewerbe die grundsätzlich nicht finanziert werden.
    Ausnahmen bestätigen die Regel.
    Ich habe es an anderer Stelle schon mal geschrieben:
    Es ist ein enormer Aufwand einen Selbstständigen für eine Kreditbeschlussfassung aufzuarbeiten.
    Es muss alles mundgerecht serviert werden.
    Beispielsweise hier mal meine Mindestliste -
    Erforderliche Unterlagen zur Bonitätsprüfung -
    Immer:
    Einkommenssteuerbescheide nebst Steuererklärungen mit allen Anlagen und Erläuterungen der letzten 2 Jahre (z.B. Darlehensantrag in 2004, Unterlagen von 2002 / 2003) Bei Selbstständigen stets im Original! Liegen Unterlagen des Vorjahres nicht vor, ist auch EkSt-Bescheid und -Erklärung des 3. Jahres vor Antragstellung einzureichen. (z.B. 2001)
     Selbstauskunft auf Formular
     Darlehensantrag (Schufa) von allen Darlehensnehmern unterschrieben
     Kopie des/der Personalausweise Vorder- und Rückseite (Vorderseite, Rückseite)
     Mietverträge über Mieteinnahmen
    Zusätzlich:
     bei Freiberuflern (Ärzte, Architekten, Rechtsanwälten etc.)
    o Gewinnermittlung und Einnahmen-Ausgabenrechnung der letzten beiden Jahre mit Unterschrift/Ort/Datum des Gewerbetreibenden und Originalstempel/Ort/Datum StB
    o Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Summen- und Saldenliste (Summenliste, Saldenliste) mit Unterschrift/Ort/Datum des Gewerbetreibenden und Originalstempel/Ort/Datum StB
     bei Gewerbetreibenden und geschäftsführenden Gesellschaftern (GmbH, AG, KG, etc.)
    o Bilanzen mit GuV der letzten beiden Jahre mit Unterschrift/Ort/Datum des Gewerbetreibenden und Originalstempel/Ort/Datum StB
    o Anhang und Lagebericht
    o Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Summen- und Saldenliste (Summenliste, Saldenliste) mit Unterschrift/Ort/Datum des Gewerbetreibenden und Originalstempel/Ort/Datum StB
    o Handelsregisterauszug
     bestehende Kredite: Kreditvertrag und Valutenbestätigung so zeitnah wie möglich
     bestehende Vermögen: Konto-, Depotauszüge etc. so zeitnah wie möglich
     bestehende Lebensversicherungen: Lebensversicherungsscheine in Kopie
     bestehende Immobilienvermögen: Darlehensvertrag, Mietvertrag und Grundbuchauszug in Kopie
     größere Vermögen: Vermögensaufstellung mit Unterschrift/Ort/Datum Darlehensnehmer und StB
    Dann natürlich alle Unterlagen zum Finanzierungsobjekt, genau so eine Latte.
    Als Mieteinnahme rechne ich ca. 75 % der Nettokaltmiete.
    (Für die Leerstandsquoten gibt es Gutachterausschüsse)
    Dann kann aber der Entscheider schnell und ohne Mehraufwand die Darlehensverträge erstellen.

  4. doch doch, so einfach ist es

    Du kannst mit allen allgemein bekannten Unterlagen antanzen. Es gibt bei vielen Banken eine Anweisung, dass bestimmte "Kreise" einfach keinen Kredit bekommen. Liegen dann dummerweise alle Unterlagen vor, weil der um Kredit Anfrangende sehr fleißig war, wird eben etwas neues erfunden. Das ist meine Erfahrung.
    Letzter Fall: Trotz hinterlegter Briefgrundschuld, Kfz-Brief und einer erwarteten Zahlung aus dem Verkauf einer ETW (Kaufvertrag war geschlossen) bekam ein Selbständiger bei einer S-Bank keinen kurzfristigen Kredit (3 Monate) für die Vorfinanzierung eines Pkw über 30000 €. Kurios: Man gestattete die Überziehung des Kontos zu 17,5 %.
    Damit kennt nach meiner Meinung der Fragesteller die Situation, wie es hinter den Kulissen zugeht.
    Fairer wäre es doch, gleich zu sagen. Gibt eine Anweisung machen wir nicht, Begründung haben wir keine.

  5. es gibt schon noch Banken

    Foto von Joachim Kaehler

    die sich bei selbstständigen nicht so schwer tun.

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