Wie wollen unser Eigenheim über die genannte Finazierungsvariante finanzieren. Die Gesamtkosten belaufen sich auf ca. 240.000,- €, abzüglich der Eigenleistungen benötigen wir eine Finanzierung über 125.000,- €.
Unser (Bank-) Berater hat uns ein TA-Darlehen mit Ablösung durch einen BSV angeboten (Schw. -Hall), der folgende Konditionen beinhaltet:
TA-Darlehen über 125.000,- €, 10 Jahre, 100 % Auszahlung, Zinssatz nominell 5,00 %.
Wie zahlen über 10 Jahre nur Zinsen in Höhe von 520,83 €/mtl.
Nach 10 Jahren wird das Darlehen über einen BSV abgelöst. In den ersten 10 Jahren sparen wir monatlich 250,- an. Nach Auszahlung des BSV zahlen wir 595,- €/mtl. an Zinsen und Tilgung für den BSV. Das Bausparguthaben wird mit 1,5 % p.a. verzinst. In der Ansparphase wird die Eigenheimzulage als Sonderzahlung in den BSV eingezahlt.
Nach Zuteilung hat der BSV einen eff. Zinssatz von 4,57 %.
Die Finanzierung wäre laut Berechnung der Beraters nach 23 Jahren und 1 Monat völlig getilgt.
Da ich (wir) uns nicht besonders mit Finanzierungsfragen auskennen, ist die Zinssicherheit nach 10 ahren und die schon heute absehbare mo'natliche Belastung sehr verlockend. Wo liegt bei einer solchen Finanzierungsart der Haken? Wie kann man den Betrag sonst noch günstig und sicher finanzieren?
Fragen öüber Fragen ... in der Hoffnung auf Antworten ...
Christian
TA-Darlehen mit Ablösung durch BSV sinnvoll?
BAU-Forum: Baufinanzierung
TA-Darlehen mit Ablösung durch BSV sinnvoll?
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Maßanzug Finanzierung
Für den Beleihungsauslauf halte ich 5 % für zu teuer.
Wenn Ihr es bezahlen könnt:
Tilgungshypothek mit min 1 % besser 2 % Tilgung (Rate muss bezahlt werden)
parallel Bausparvertrag über die Restschuld (Rate sollte bezahlt werden
Dann habt Ihr die Sicherheit nach 10 Jahren und könnt auf alle Eventualitäten reagieren.
Bei unseren Bausparverträgen könnt Ihr auf 1.500 € Guthaben binnen 4-5 Tagen zugreifen. (je Vertrag)
Also: Restschuld nach 10 Jahren ca. 100.000 €= 10 Bausparverträge a 10.000 €.
(;-(Provision gibt es auf die Summe- nicht auf die Stückzahl)
Die BSV werden so gut als möglich bespart - nach ca. 8 Jahren lasst Ihr durchrechnen ob es mit der Zuteilung klappt.
Sollte in 10 Jahren der Marktzins unter den 4,75 % der Bausparkasse liegen, lasst Ihr Euch das Guthaben rückwirkend mit 3,25 % verzinsen (bekommt die Abschlussgebühr erstattet) und verzichtet auf das Darlehen. Liegt der Marktzins drüber, nehmt Ihr das Bauspardarlehen zu 4,75 %.
An die Kritiker:
7 % Tilgung wäre Gesamtkostenmäßig billiger.
Man könnte auch die Bausparbeiträge in Aktien investieren und beten ... -
sehr geehrter Herr hillemacher
egal ob bhw, wüstenrot, schwäbisch hall oder lbs. für ihre vorgeschlagene Finanzierungsform (ich gehe von bhw aus) sollten sie dem Fragesteller auch den wahren effektiven Zinssatz nennen.
der liegt, das wissen sie selbst, nahe 10 %. ich halte die Finanzierungsform mit neu abgeschlossenen bausparverträgen oder noch schlimmer Auffüllungskrediten für vorsichtig gesagt, ziemlich unseriös.
Sicherheit ist was schönes, aber so teuer bezahlt lohnt sich die Sicherheit des ZuteilungsDarlehens überhaupt nicht, denn das Darlehen was bei Zuteilung aufgenommen werden muss, ist halt durch die Miniverzinsung viel höher als z.B. die raten einer tilgunshypothekn wo sich die raten mit dem Zinssatz verzinsen, oder eine Fondsfinanzierung, die selbst im schlechtesten Fall immer besser verzinst wird als ein Bausparvertrag.
die krux beim bsv sind die Gesamtkosten, die sich mit Sicherheit, was eine Tilgungshypothek besser bietet, überhaupt nicht erklären lässt.
ich weiß, ein guter Bausparberater kann das einem Kunden erklären, er muss nur hoffen, dass nach ihm kein zweiter Berater kommt bevor die Verträge unterschrieben sind. Ich finde es schade, die meisten Bausparkassen haben alle Angebote in der Schublade, packen sie aber nicht aus, weil die Provisionen nicht so gut sind wie beim Bausparer.
Gruß -
Hallo Herr Kaehler!
Zu welcher Finazierungsart würden Sie uns denn raten?
Laut Berater kommen außer der Abschlussgebühr für den BSV keinerlei Kosten (bis auf die Zinsen für das TA-Darlehen) auf uns zu. Auch im Angebot werdenkeinerlei sonstige Kosten aufgeführt.
Das Guthaben wird mit 1,5 % p.a. verzinst, wobei es mir noch nicht gelungen ist, die Verzinsung (bzw. die angegebenen Zinsen) nachzuvollziehen ...
Gruß,
Christian -
Lesen Sie auch mal ...
Lesen Sie auch mal die Beiträge unter
Rechnen Sie doch mal ein "normales" Annuitätendarlehen durch, also stino 100 % Auszahlung, 1 % Tilgung (falls Sie's bezahlen können, gegebenenfalls. mehr!), evtl. Sondertilgungen. Falls Sie sehr großen Wert auf Sicherheit legen, empfiehlt sich eine lange Zinsbindungsfrist (12 oder 15 Jahre, es gibt auch 20 Jahre).
Grüße -
lassen sie sich
einen Ratenplan / Tilgungsplan für die Bausparfinanzierung und alternativ für eine tilgunshypohtek erstellen. das kann die Bausparkasse, sie hat beides im Angebot. lassen sie sich auch einen verlaufsplan für eine Fondsfinanzierung geben, auch dieses Angebot haben mittlerweile die meisten Anbieter.
dann gehen sie auf die spalte Gesamtkosten, wegen das mit dem zinsrisiko ab und rechnen für sich nach auf wieviel der Zinssatz steigen müsste, damit die Bausparfinanzierung auch nur im Ansatz Sinn macht.
das gleiche kann man bei der Fondsfinanzierung auch machen, es ist aber halt schwierig ohne persönliche Beratung, unter Berücksichtigung der massiven gegenfront hier im Forum, zu verstehen warum Fondsfinanzierung mit der richtigen Fonds Null Risiko darstelllen, sondern nur eine große Chance viel Geld zu sparen.
für den Templeton growth Fonds gibt es z.B. in den letzten 50 Jahren keinen 15 jahreszeitraum wo er nicht über 12 % Rendite stand. und selsbt wenn man noch so schwarz sieht, und er bringt nur 8 % ist das allemal besser als 1,5 %.
aber vergessen sie das lieber wieder, hier gibt es einen sparkassenmenschen und einen konservativen Finanzierer höheren alters und einen bausparkassenfuzzi, die verstehen das gesamte Prinzip nicht, weil sie sich vermutlich noch nie ausgiebig damit beschäftigt haben. für den sparkassenmenschen ist das logisch, denn seine Fonds sind gelinde gesagt dazu nicht geeignet, der bausparkassenmensch hat mit dem Bausparer eine bessere Provision und ein leichteres Produkt (kennt jeder, braucht man nicht zu erklären). der konservative Finanzierer möchte sich vermutlich nicht mehr umstellen. alles verständlich, aber der Kunde leidet darunter. er soll das ja gar nicht zwingend machen, er soll nur wissen, es gibt sowas. was anderes ist gar nicht mein ziel.
ich sag mal so: Bausparerneufinanzierung auf keinem fall. tilgungs- oder Fondsfinanzierung ist Geschmackssache. evtl. noch öffentliche mittel wie kfw, je nach Bauvorhaben, und arbeitgeberdarlehn wenn es denn in ihrer Firma so etwas gibt.
das ist meine persönliche Meinung.
Gruß -
man kann natürlich
auch 10 Bausparverträge über 10 Tsd € abschließen, 10 mal Kontoführungsgebühren zahlen und der Bausparkasse einen riesengefallen tun. geht auch, nur ist das am Rande der legalität und ich bin überzeugt davon, der Sachbearbeiter in der Verwaltung der Bausparkasse würde bei einem solchen Blödsinn selbst dem Berater sagen, mein Freund, was soll der Quatsch.
heutzutage lassen sich bei fast allen Bausparkassen teilbausparsummen bilden, sodass eine solche Konstellation völliger humbuck ist und dem Kunden nur Nachteile bringt.
da muss ich Herrn hillemacher leider die Kompetenz eines Beraters absprechen. das ist ja fast das münchener Modell, und das wurde schon vor Jahren vom kadi verboten. -
@ Joachim
na, na! Werden wir mal wieder persönlich? Angriffe auf ein Alter, das Du hoffentlich auch noch erleben wirst! Du weißt doch genau, dass es überhaupt keinen - verbindlichen und garantierten - Verlaufsplan für eine Fondsfinanzierung gibt. Alles nur spekulativ und damit für den Häuslebauer zu risikoreich.
Deine Ausführungen zu den Angeboten, die der Fragesteller erhalten hat (BSV) gehen da schon eher in die richtige Richtung
@ Oliver Kettig:
Danke für die Ausführungen. Finden meinen persönlichen Beifall (nicht nur weil auch ich älter als J.K. bin)
@ Christian:
Sie schreiben, Sie "wollen ... " so finanzieren. Sind Sie sicher, dass Sie und nicht der "Berater" das so will? Bitte sich nicht immer nur mit Nominalzinsen blenden lassen, sondern sich u.a. den Effektivzins nennen lassen. Sogar bei vielen Förderdarlehen ist auch da ein riesiger Unterschied, der zumindest zum Nachdenken anregen sollte. Außerdem gibt es schöne Sonderhefte von Finanztest, Capital usw. Die kosten nicht viel können aber viel ersparen. Zumindest können Sie sich da etwas anlesen. Einem gewieften Verkäufer hält dies aber nicht stand. Die haben das gelernt (und verkaufen auch gerne Fonds, wenn es der Kunde "will").
Führen Sie mehrere Gespräche und Sie lernen daraus. Sich jede Aussage der Berater / Verkäufer usw. schriftlich bestätigen lassen. Auch was Zuteilungen, Ergebnisse, Garantien usw. betrifft. Dann werden Sie schnell merken, wie es ruhig wird ...
Gruß -
Aber aber, Herr Kaehler
Aber aber, Herr Kaehler, Sie werde ich aber bestimmt nicht zu meinem kommenden 38 ten Geburtstag einladen, Einladungsliste ist nämlich schon geschrieben und um die wieder umzuwerfen, dazu bin ich nicht mehr flexibel genug :) )
Grüße -
danke erstmal für die teils sehr kontroversen Antworten ...
danke erstmal für die teils sehr kontroversen Antworten danke erstmal für die (teils sehr kontroversen) Antworten!
Wenn ich ein Annuitätendarlehen mit einer Laufzeit von 20 (!) Jahren gegenrechne habe ich einen effektiven Zinssatz von 5,23 % und nach 20 Jahren eine restschuld von ca. 38250,- €.
zinsen habe ich bis dahin insgesamt ca. 91000,- € gezahlt.
laut meiner Berechnung für das ta-Darlehen inkl. bsv habe ich nach Ablauf (ca. 23 Jahre) aber (nur) ca. 81000,- € kosten (1,5 % guthabenzinsen gegengerechnet)
? bin ich nur zu doof oder ist ein ennuitätendarlehen teurer?
Gruß,
Christian -
ich kann das so nicht nachrechnen,
weil ich nicht weiß, wieviel Eigenheimzulage ihnen p.a. zusteht.
wenn alle Parameter gleich sind, ist es aber mathematisch unmöglich, dass eine Tilgungshypothek mit gleichem Tilgungssatz wie ihre sparrate auf den Bausparvertrag und einem angenommenem darlehnszinssatz von 5 % teuerer ist als die Bausparfinanzierung mit gleichem Zinssatz und einer Guthabenverzinsung von 1,5 %. die Erklärung ist ganz einfach, bei der tilgunshypothek verzinst sich die Tilgung mit dem Zinssatz des darlehnszinses, in ihrem Fall also mit 5 %.
wenn man einen tilgunsersatz mit einer höheren Rendite als 5 % finden würde, wäre diese Finanzierungsvariante die günstigste.
aber machen sie sich keine Gedanken, sie sind nicht doof, wenn ich diese Dinge Schule dauert es bei vielen Kollegen einige Zeit bevor sie das nachvollziehen können. genauso unlogisch ist ja eigentlich, je höher der Zinssatz des Darlehens desto schneller ist der Vertrag bei einer Tilgungshypothek getilgt. das hat aber genau den Grund, weil die Verzinsung der Tilgung dann höher ist.
@ Herr kettig,
mal ganz ehrlich, sie hatten da eine spontane Idee und fanden die gut. dass das in ihrer Bausparkasse geschult wird halte ich für undenkbar. zumal es dem Kunden nichts bringt wenn er eine feste Zinsbindung vereinbart hat und der Vertrag wird eher zugeteilt. provisionsmäßig kann das schon was bringen, es gibt immer mal wieder wettbewerbe oder events, bei denen geht es dann um stückzahl und Summe.
und gerade die Bausparkassen (club der besten z.B.) die machen schon ganz anständige ausflüge auf kosten der Kunden. und da geht es nicht für eine Woche nach mallorca ohne Verpflegung, sondern 14 Tage für lau aufs traumschiff in die karibik All Inclusive. und nicht die besten 10, sondern die besten 100 Verkäufer oder mehr.
ich bin 42, aber lernfähig. wenn sie mir beweisen, dass eine Bausparfinanzierung Vorteile gegenüber z.B. einer Tilgungshypothek hat spendiere ich ihnen gerne eine Kiste Bier zu ihrem freudentag. -
@J. Kaehler
Wir erhalten eine Eigenheimzulage von 2050,- € pa.
Zusätzlich fließen noch 40,- € /mtl. VWL in den BSV
Eckdaten:
125000,- sind zu finanzieren
BSV Tarifprogramm A (Tarifvariante 4 Promille) 1,5 % Zinsen für das Guthaben
Monatlicher Sparbetrag 210,- € + 40,- € (VWL) vom 01.07.2004 bis 01.06.2014.
Es werden 1250,- € Abschlussgebühren als Einmalbetrag fällig, die sofort als Einmalbetrag eingezahlt werden. Zusätzlich fließen am 15.12.2004 3000,- € als Einmalzahlung in den neuen BSV.
Die Eigenheimzulage fließt in den BSV.
Zinssatz für das Bauspardarlehen 4,25 % (4,57 % eff.)
Brauchen sie noch weitere Daten? -
@kaehler
Bahnhof?!?
Lesen Sie doch bitte mal die Beiträge nochmal durch, mir scheint, Sie verwechseln mich da. BSV will ich nicht, verkaufe ich nicht habe ich nie verkauft. Bin ohnehin nur BH, kein Finanzierer.
Drücke ich mich eigentlich so missverständlich aus?
Grüße -
@ Joachim
Die Ausflüge, z.B. 14 Tage Griechenland, finden natürlich mit (!) Partner statt. Und den geldwerten Vorteil, der zu versteuern ist, bekommen die "Gewinner" ebenfalls (!) ersetzt. Wenn dann jemand einen billigen Steuersatz hat, macht er nochmals Gute. Wohlgemerkt: Das kommt nicht von mir, sondern die Info habe ich von einem Teilnehmer einer solchen Veranstaltung. Man durfte dann sogar mit dem Vorstand ein Gläschen Sekt trinken ...
@ Lieber Fragesteller:
Raten Sie mal, wer unterm Strich die Zeche zahlt? -
@ Oliver
Keine Bange, wenigstens ich habe die Ausführungen verstanden. Und sie sind auch nachvollziehbar.
Gruß
Klaus -
sorry Herr kettig
Entschuldigung, sie waren natürlich überhaupt nicht gemeint. aber warum wollen sie mich nicht zum geburtstag einladen?
der ganze bsv kram galt natürlich Herrn hillemacher.
ich bitte um Vergebung Herr kettig, soll nicht wieder vorkommen. -
@ Dirk Hillemacher
Kann die Leserschaft hier davon ausgehen, dass Sie Verkäufer von Bausparverträgen sind? Ich vermute dies einmal mehr anhand Ihrer Äußerung "Bei >>>unseren<<< Bausparverträgen ... ".
Dann wäre es fair und anständig, Ihre nicht nur unter dem Deckmäntelchen "Finanzierungsfachmann" (laut Profil) zu schreiben, sondern als Bausparkassenmensch zu kennzeichnen. Die E-Mail-Adresse lässt evtl. die Nähe zu einer bestimmten BSK vermuten.
Überlegen Sie es sich mal.
Gruß -
Da fehlt das Wörtchen >Beiträge<
richtig sollte es heißen:
Dann wäre es fair und anständig, Ihre Beiträge nicht nur ... -
@christian
Wenn ich Ihre Angeben untereintippe, erhalte ich folgendes Ergebnis:
Darlehensbetrag: 125.000,00 €
Auszahlungsdatum: Ende August 2004
Zinssatz nominal: 5,20 %
Zinsfestschreibung: 20 Jahre 0 Monate
Zinssatz effektiv (PAngV): 5,33 %
Tilgung ab Beginn: 1,80 %
Ratenhöhe: 729,17 €
Tilgung ab: 30. Jahr 2,00 %
Ratenzahlung: monatlich
Während der Zinsfestschreibung:
Summe der Ratenzahlungen: 193.600,80 €
enthaltene Zinsleistungen: 69.047,04 €
erbrachte Tilgungsleistungen: 124.553,76 €
darin enthaltene Sondertilgungen: 20.650,00 €
Restschuld: 446,24 €
Gesamtlaufzeit bei neuem Nominalzinssatz nach der Zinsbindung von 7,75 %: 20 Jahre 1 Monate
Sondertilgung ist dabie Ihre Eigenheimzulage, die Absschlussgeb. des gesparten BSV und die Einmalzahlung von 3000,-.
Bitte rechnen Sie selbst nochmal nach.
Grüße
Oliver
PS: @kaehler: Entschuldigung angenommen. -
@ Kettig
Danke für den Link ... jetzt ist bei mir der berühmte Groschen endlich gefallen! Ich werde versuchen, ein passendes Annuitätendarlehen zu finden ... gibt es es hierfür noch einige Tipps von den Fachleuten?
Gruß,
Christian -
Klaus Fuchs
Ich bin Finanzierungsfachmann und kein Angestellter einer Bausparkasse
Ich kann ALLE Tilgungsmöglichkeiten anbieten.
(außer Yen)
Joachim Kaehler.
Bausparvertrag: Guthabenszins bei Darlehensverzicht 3,25 %
Abschlussgebühr wird unter bestimmten Sparbedingungen erstattet.
Kontoführungsgebühr 0 (Null)
Wie ich bereits an anderer Stelle geschrieben habe:
Bauspar-sofort-Darlehen ist teuer.
Ich empfehle es ja auch nur als Zusatztilgung, Sparplan oder wie immer Sie es auch betiteln, mit dem angenehmen Nebeneffekt nach Zinsbindungsende garantiert zu einem guten Zinssatz neu zu finanzieren.
Klar ist doch wohl jedem: Was ich getilgt habe kostet keine Zinsen, also am besten 7 % Tilgung und nach 10 Jahren ist man durch
Aber: Wenn ich über den Tilgungszeitraum nicht garantieren kann 2 oder mehr Prozent zu leisten, trotzdem aber gerne mehr Tilgen möchte, finde ich die Lösung mit Bausparen sehr gut und VOR allem SEHR sicher.
Die 10 Verträge sind nur für evtl. benötigte Liquidität.
(1.500 € je Vertrag vom Guthaben binnen 4-5 Werktagen)
Für hochbonitäre Kunden kommen viele Tilgungsmöglichkeiten in Betracht. Unter anderem auch Fonds.
Nur, wer 100 % Sicherheit haben will ist dort (meiner Meinung nach) nicht gut aufgehoben. -
Klaus Fuchs
Ich habe mein Profil ein wenig verbessert
Frage wieso lässt meine Email-Adresse auf eine Bausparkasse schließen? Die ist privat und hängt einfach mit dem Kabelnetzbetreiber zusammen. -
Tilgungsvarianten
Ich habe mir meinen Vortrag nochmals durchgelesen und glaube mich nicht klar ausgedrückt zu haben:
Ich bevorzuge (und habe für meine eigene Finanzierung geplant):
Tilgungshypothek mit 1 % besser 2 % Tilgung.
zusätzlich, da mein Einkommen stark variiert: 4 Bausparverträge über die Restschuld nach 10 Jahren.
Ich kann die Verträge besparen - muss aber nicht!
Ich kann kleine Raten Zahlen oder wenn es gut läuft größere Einzahlungen vornehmen.
Nach ca. 8 Jahren schaue ich mir die Verträge an und entscheide welchen und wie viele ich zur Zuteilung bringen will (wenn möglich natürlich alle)
Zum Ablösetag schaue ich mir den Marktzins an: liegt er unter dem der Bausparverträge (4,75 %) verzichte ich auf das Darlehen und lasse mir mein Guthaben mit 3,25 % rückwirkend verzinsen.
Die Abschlussgebühr sollte laut Vertrag ebenfalls erstattet werden. Die Restsumme wird dann wieder, wie gehabt neu finanziert.
Liegt der Marktzins deutlich über 4,75 % - na ja - dann nehme ich mein Bauspardarlehen.
So wie ich kann investiere ich auch in Fonds. Nach 23 % Verlust seit 1999 bin ich allerdings nicht gewillt meine Steinrente darauf aufzubauen. -
@ Herr Hillemacher
Pardon, beim Thema E-Mail-Adresse hatte ich eine andere Baustelle im Kopf. Ich bitte das zu entschuldigen.
Gruß -
Kontoführungsgebühren
welche Bausparkasse soll das sein, die keine Kontoführungsgebühren berechnet? -
http://www.bhw.de
Guthabenzins 3,5 %
Interne Fundstellen
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