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Bauverzug =>keine Tilgung =>höhere Restschuld = wer haftet? Käufer?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Bauverzug =>keine Tilgung =>höhere Restschuld = wer haftet? Käufer?

Hallo Forenbetreuer,
heute haben wir einen mittelschweren Schock erlitten. Die Bank schickte uns den abschließenden Zahlungsplan, da unsere letzte Rate endlich auf dem Notaranderkonto liegt. Bitte nicht lachen, wir meinen den folgenden Sachverhalt ernst und sind vielleicht ein wenig naiv in Finanzierungsfragen, also: Wir zahlen bereits seit einem guten Jahr die Zinsen und Bereitstellungszinsen für unsere Finanzierung nach Baufortschritt. Nun hat sich, wie das wohl üblich ist der Zeitpunkt bis zur letzten Rate auf über ein Jahr ausgedehnt. Die Verzögerung liegt eindeutig in der Verantwortung des Bauträgers und ist nicht auf höhere Gewalt zurückzuführen ... um die Sache kurz zu machen: Da nun bereits schon über ein Jahr ins Land gegangen ist in dem wir  -  schuldlos  -  nicht tilgen konnten, bleiben uns logischerweise statt der beabsichtigten 20 Jahre Tilgungsdauer nur noch weniger als 19 Jahre. Die Restschuld am Ende dieser Finanzierungsdauer stieg dadurch um satte 25.000 DM. Müssen wir diesen Mehraufwand auf unsere Kappe nehmen oder kann man den Bauunternehmer für die Mehrkosten auf Schadenersatz verklagen? ... oder ist das einfach nur Käuferrisiko?
Wir sind ziemlich am Boden, da 25.000 DM nicht gerade von Pappe sind ... Danke für die Meinungen.
MfG
Gregor Trabemann

  1. Wer schuldig ist, haftet

    Foto von Jochen Ebel, Dipl.-Physiker

    Hoffentlich ist in Ihrem Bauvertrag ein Fertigstellungstermin genannt, sonst liegt kein schuldhaftes Verhalten vor. Bei einem VOBAbk.-Vertrag ist die Verzögerungssumme normalerweise auf 10 % begrenzt, aber das dürte doch die 25 000 DM hergeben?
    Wenn kein Fertigstellungstermin genannt ist, könnte der AN schlechte Karten haben, denn Sie sind als Unwissender übervorteilt worden.

  2. nur eine Frage zum Verständnis ...

    nur eine Frage zum Verständnis ich habe es noch nicht ganz verstanden:
    Sie haben eine ca. 12 monatige Verzögerung der Tilgungszahlung wodurch die Restschuld um ca. 12000 € anwächst. Sie tilgen doch nicht etwa 1000 € monatlich? Wie kommen Sie auf den Betrag?
    Und noch eine Frage zum Verständnis:
    Eine 12 monatige Verzögerung würde ich nie und nimmer durchgehen lassen! Ihnen fehlt doch nicht nur die Tilgungszeit, Sie zahlen doch auch doppelt für Miete etc. Haben Sie keinen Fertigstellungstermin mit "Vertragsstrafe" bei Nichteinhaltung?
    Spätestens bei 1-2 Monaten Verzug wäre ich doch zu einem Anwalt meines Vertrauens gegangen ...
    Übrigens, haben Sie keine E-Mail Adresse?
    • Name:
    • ANDRE

  3. Fertigstellungstermin steht drin: Oktober 2001

    bekommt man dann die Mehrkosten nur anteilig? Also nur für den Zeitraum Oktober 01 bis Juni 02. Wir hatten ja im April 01 unserer Finanzierung abgeschlossen und ab dann auch Zinsen gezahlt. Durch den definierten Fertigstellungstermin per Oktober gehen dann wohl 7 Monate (von April bis Oktober) auf unsere Kappe und der Rest dann auf den Bauträger? Haben wir uns zu blöd angestellt? Oder ist es dann nicht so, dass man nach Abschluss der Finanzierung immer eine höhere Restschuld hat weil ja in der Zeit des Baus nur Zinsen gezahlt werden? Wie man merkt sind wir die Finanzierung ein wenig naiv angegangen. Ich hoffe es wird jetzt nicht zu teuer. Leider haben wir auch eine Sondertilgung ausgeschlossen, ansonsten könnten wir da jetzt noch gegensteuern. Wie verhalten sich denn die Banken in dieser Hinsicht? Hat jemand Erfahrung damit, ob man mit denen Nachverhandeln kann und doch eine Sondertilgung vornehmen kann, weil die Anschlussfinanzierung bzw. Resttilgung anders geplant war und durch die 25 TDM mehr so nicht funktioniert?
    Danke für die Meinungen!
    MfG
    Gregor Trabemann

  4. also Sicher tilgen wir keine 1 000 € ...

    also Sicher tilgen wir keine 1 000 € also: Sicher tilgen wir keine 1.000 € monatlich. Aber es ist doch m.M. nach so: durch das verlorene erste Jahr Tilgung wirkt sich das doch bei einer 20 jährigen Finanzierung so extrem nach Hinten aus. Es fehlt ja in der Folge nicht die Tilgung des ersten, sondern die des letzten also 20. Jahres.
    zum Thema Doppelbelastung: wir wohnen bereits seit dem vergangenen Oktober in dem Haus aber selbiges steht auf einer Baustelle und als solches ist das im Vertrag definierte Objekt mitsamt Garage und Außenanlagen noch nicht fertiggestellt gewesen. Die Bank wollte zumindest das letzte Geld nicht rausrücken und so hat sich durch einige Baustopps die Sache halt hingezogen.
    MfG
    Gregor Trabemann

  5. Vertragsstrafe

    Foto von Jochen Ebel, Dipl.-Physiker

    Ist nun eine Vertragsstrafe vereinbart oder nicht? Ist es ein BGBAbk.- oder VOBAbk.-Vertrag?
    Die gezahlte Vertragsstrafe können Sie ggf. auf einem Festgeldkonto anlegen, wenn die Bank mit einer Sondertilgung nicht einverstanden ist.
    Viel Erfolg

  6. BGB Vertrag mit Vertragsstrafe

    Es handelt sich bei unserem Vertrag um einen BGBAbk. Vertrag mit vereinbartem Fertigstellungstermin zum Oktober 01. Ab diesem Zeitpunkt würde auch die Vertragsstrafe laufen. Da wir jedoch dachten die Sache würde sich so regeln und wir dazu noch herzensgute Leute sind ;-) haben wir die erst mal nicht angemahnt ... der ganze Bau sollte ja auch mal fertig werden. Jetzt ist jedoch die neue Zahlungsaufstellung von der Bank gekommen und die hat halt die 25 TDM mehr am Ende. Da sind wir dann halt doch wach geworden ... bisschen spät  -  ist mit klar, aber vielleicht noch nicht zu spät?
    MfG
    Gregor Trabemann

  7. Bitte

    Foto von Lieselotte Tussing

    nicht aus dem Versendemodus heraus nochmals aktualisieren.
    Erst zurück in den Beitrag, dann aktualisieren ;-))
    Probieren Sie's doch im Übungsforum mal aus ...
    • Name:

  8. angenommen ...

    Sie haben die üblichen 0,1 % der Bausumme als Vertragsstrafe definiert so bekommen Sie von der Baufirma bei einem angenommenen günstigen Objektpreis von 300.000 DM für jeden Werktag 300 DM.
    Überschlägig sind das von Okt01-Jun02 ca. 200 Werktage a 300 DM. Das macht summasummarum 60.000 DM Vertragsstrafe.
    Jedoch mit einer Einschränkung, ich glaube die max. Vertragsstrafe hat eine zulässige Obergrenze bei 10 % der Bausumme.
    Die Vertragsstrafe dürfte aber trotzdem locker ausreichen um Ihre Restschuld in 20 Jahren auszugleichen. Denn wenn Sie dieses Geld als Festgeld anlegen bekommen Sie 20 Jahre lang Zinsen und zahlen die Restschuld aus der Portokasse.
    Also morgen gleich zum Anwalt, Brief aufsetzen lassen und Vertragsstrafe einfordern ...
    dann können Sie sich erst einmal beruhigt zurücklehnen
    • Name:
    • ANDRE

  9. Noch 'ne kurze Frage zur Vertragsstrafe ...

    Unsere Vertragsstrafe ist ein wenig anders geregelt. Bei uns sollen bei nicht fristgemäßer Fertigstellung monatlich 1.000 € gezahlt werden  -  ist in Anbetracht der von Ihnen genannten Regelung ja eher wenig aber egal. Bisher wurde zu dem Thema vom Bauträger gesagt, dass man prüfen müsse wie hoch der Anteil für die noch nicht fertigtgestellten Sachen ist (Restarbeiten+Garage+Terrasse+Außenanlagen usw.) in Prozent von der Gesamtsumme und die Vertragsstrafe dann auch nur anteilig gezahlt würde. Ist das richtig? Dann würde sich das ja gar nicht mehr lohnen.
    MfG
    Gregor Trabemann

  10. Selten so gelacht

    Foto von Lieselotte Tussing

    Der Bauträger will Sie über den Löffel balbieren. Sie haben einen Vertrag und die Vertragsstrafe gilt für die Vertragsverletzung. Der Vertrag geht nicht über ein paar Grashalme, sondern über den ganzen Vertrag. Sie sollten ab Oktober vorigen Jahres Ihr Haus nutzen können  -  und das setzt die Abnahme durch die Bauaufsicht voraus. Und wenn nur der letzte Stein für 2 € fehlt, der Vertrag ging über alles.
    Übrigens, wenn Sie der Bank sagen, dass Sie Ihr Geld bei einer anderen Bankengruppe anlegen wollen, wird die sich wahrscheinlich nicht gegen eine Sondertilgung sperren.

  11. die Vertragsstrafe ist fällig

    ab dem Tag der Überschreitung der Übergabefrist des Objektes. Und das Objekt wurde solange nicht übergeben wie nicht alle Arbeiten abgeschlossen sind.
    In Ihrem Fall sind auf jeden Fall die vollen 1000 € für jeden Verzugsmonat zu zahlen! Egal wie hoch der Anteil der Restarbeiten noch ist!
    Sie bekommen also von Ihrer Baufirma 9 x 1000 € = 9000 €!
    Diese legen Sie für 20 Jahre an und haben dann bei einem angenommenen Zinssatz von nur 4 % (DiBa-Giro) am Ende 19720.11 € auf dem Konto. Davon können Sie Ihre erhöhte Restschuld locker abtragen Oder?
    Ansonsten nochmals mein Rat, ab zum Anwalt, der soll Ihnen Ihr Recht verschaffen!
    • Name:
    • ANDRE

  12. BGB-Vertrag

    Foto von Lieselotte Tussing

    Beim BGBAbk.-Vertrag kommt zur Vertragsstrafe noch die Schadenskosten hinzu, wenn das nicht im Vertrag ausgeschlossen wurde. Im VOBAbk.-Vertrag ist das in der Vertragsstrafe (?).
    Aber dafür auf jeden Fall einen baurechtserfahrenen RA nehmen, Sie als Laie würden von dem erfahrenen Bauträger wie bisher über den Tisch gezogen. Die Kosten für den RA muss auch der Bauträger tragen, aber Sie müssen diese erst auslegen, wenn der RA das so will. Was meinen Sie wie unfreundlich auf einmal der bisher so freundliche Bauträger wird, wenn er merkt, dass Sie mit Freundlichkeit nicht mehr eingeseift werden können (es gibt natürlich Ausnahmen!).

  13. VIELEN DANK an alle Schreiber!

    Ich hatte bislang in diesem Forum zwar noch nichts geschrieben, bin aber schlichtweg begeistert von der Unterstützung. Vielen Dank soweit erst mal ... ich melde mich dann wieder, falls ich noch eine Frage haben sollte oder es Neuigkeiten gibt.
    Vielen Dank noch mal an Alle.
    MfG
    Gregor Trabemann

  14. Moment mal!

    Was sagten Sie da gerade: Sie wohnen bereits seit Okober 2001 in dem Haus? Dann haben sie aber bereits mit Ihrem Bezug gegenüber dem Bauträger rechtliche Tatsachen geschaffen. Nun sind nämlich Sie durch eine solche "Ingebrauchnahme des Vertragsgegenstandes" gegenüber dem Bauträger in der Beweislast, dass er seinen Vertrag nicht erfüllt hat! *kopfschüttel*
    Ehe jetzt noch mehr in Bezug auf "Verzug" und "Vertragsgegenstand" sowie Abnahmeregelungen durcheinandergerät: Was ist nun, wenn das ein "BGB"-Vertrag ist, nun eigentlich genau als Vertragsgegenstand (vereinbarte Haupt- und Nebenleistung (Hauptleistung, Nebenleistung), zugesicherte Eigenschaften) vereinbart, welche Regelungen gilt es bezüglich einer "Abnahme" und Mängelbeseitigung und was ist jetzt noch nicht fertiggestellt: die Außenanlagen? Wie wurden
    Was hat denn nun die seit Einzug die Tilgung bzw. nicht erfolgte Tilgung jetzt mit den noch ausstehenden Restleistungen oder Mängelbeseitigungen zu tun? Warum erfolgte seither keine Tilgung, obwohl sie ja eingezogen sind?
    So ganz richtig ist mir hier das Spiel hier noch nicht ganz klar.
    Schöne Grüße,

  15. warum noch nicht getilgt wird, kann ich mir vorstellen

    weil nämlich die letzte Rate noch nicht bezahlt wurde und wahrscheinlich auch das Darlehen noch nicht vollständig in Anspruch genommen wurde. Und solange das Darlehen nur teilweise abgerufen ist, wird auch noch nicht getilgt. So war's jedenfalls bei uns ...

  16. @WA

    Dann ist das aber doch nicht das ursächliche Problem des Bauträger, sondern das allein zwischen BH und finanzierernder Bank. Der Bauträger wird sich hier sicher auf mindestens erfolgte fiktive Abnahme berufen. Da frage ich mich doch auch gleich, wie das übrlicherweise bei echten Minderungen gehändelt wird, dann kann doch auch nichtauch bis ultimo die Tilgung ausgesetzt werden, weil Restbeträge nicht abgefordert worden sind aber der Vertragsgegenstand schon längst in Gebrauch genommen wurde.
    • ich-rieche-frisches-"Schweinchenfleisch"* ;-)

    Schöne Grüße,

  17. ich gelobe ...

    zukünftiges ausreichendes Korrekturlesen ... ;-)
    Schöne Grüße,

  18. normalerweise ist es wohl so

    dass man den Kredit nicht als Letztes in Anspruch nimmt, sondern z.B. die letzte Rate aus dem Eigenkapital zahlt (?)
    (haben jedenfalls wir so gemacht, sonst hätten wir gegenwärtig das gleiche Problem ...)
    Aber dann stimme ich dem zu: Das ist eine Sache des Bauherrn wie er das aufteilt, wann er welches Geld in Anspruch nimmt ...
    Nur: Wie sieht's bei 100 %-Finanzierungen aus (sowas soll's ja auch geben)?

  19. Teilnutzung

    Foto von Werner Aselmeyer

    Wenn der Bauherr zumindest teilweise wohnt, ist das eine rechtliche Frage. Denn der Bezug ist keine stillschweigende Abnahme (konkludentes Handeln), sondern eine Maßnahme zur Schadensminderung (Ersparen der Hotelkosten). Insoweit ist es nicht schädlich. Aber nur mit RA!

  20. Ingebrauchnahme = Fertigstellung?

    meinen vollen Respekt an das aktive Forum (selbst in der Mittagspause ;-))!
    Aber wie ist es denn nun? Richtig ist: wir wohnen seit Oktober in dem Haus und haben auch bereits eine Abnahme durchgeführt. Das Objekt als Ganzes (inkl. Garage, Außenanlagen und und und ) ist aber deshalb noch lange nicht fertiggestellt?
    Tilgen konnten wir noch nicht weil  -  wie schon Herr Aselmeyer vermutete  -  die letzte Rate noch nicht bezahlt uns somit das Darlehen auch noch nicht zu 100 % in Anspruch genommen ist und somit die Bank uns nicht tilgen lässt.
    ... aber dennoch: Bedeutet die Abnahme eines Hauses (eigentlich nur eine Teilleistung des Ganzen) automatisch auch die Fertigstellung? ... fände ich sehr komisch (wenn auch nicht lustig)
    MfG
    Gregor Trabemann

  21. nein

    die Abnahme bedeutet keineswegs die Fertigstellung (es sei denn die Abnahme ist zu 100 % mängelfrei und alle Restarbeiten sind bereits fertig).
    Ansonsten ist das Haus erst dann fertiggestellt, wenn alle Restarbeiten gemacht und alle Mängel behoben sind. Aus diesem Grund wird ja gemäß der MaBV die letzte Rate erst nach "Fertigstellung" und nicht nach Ingebrauchnahme bzw. Abnahme fällig.
    Dass in diesem Zusammenhang derartige Probleme mit dem Darlehen/Tilgung auftreten können, ist echt blöd.
    Wie das nun rechtlich zu bewerten ist, kann Ihnen ganz genau wohl wirklich nur ein Anwalt sagen. Dazu kann ich Ihnen als Bauherr, der sich auch mit Mängeln rumärgert, nur dringend raten. Ab einem gewissen Punkt kommt man leider nicht mehr ohne Anwalt weiter. Und sei es nur, um zunächst abzuklären, auf welcher rechtlichen Grundlage man sich bewegt und welche weiteren Schritte notwendig sinid.

  22. genau darauf wollte ich hinaus ...

    Der Unternehmer ist also hier nur mit seinen Restleistungen (!) und eventuell der Mängelbeseitigung im Verzug. Trotzdem halte ich eine oben angesprochene volle Verantwortlichkeit des Bauträger für diesen jetzt bestehenden Finanzierungsumstand eben nicht gegeben bzw. durchsetzbar und die oben genannten Vertragsstrafen aus Verzug der Hauptleistung entfallen auch, zumal ja eine "echte" Abnahme erfolgte. Die Problematik besteht also hier m.E. vorrangig zwischen BH und seiner finanzierenden Bank. Inwieweit diese hier auch hätte beratend mitwirken müssen, ist mir nicht bekannt, in der Regel/ Praxis ergeht auch immer eine Mitteilung über die erfolgte Abnahme an diese.
    (Aber Vorsicht, keine Rechtsberatung!)
    Schöne Grüße,

  23. sehe ich ein klein wenig anders

    denn es war ein "Fertigstellungstermin" vereinbart mit Vertragsstrafe, und nicht nur ein Abnahmetermin
    Wenn nun zwar zu dem Termin die Abnahme erfolgte, vorbehaltlich der noch zu erledigenden Restarbeiten/Mängel, dann ist das Haus eben NICHT fertiggestellt. Diesbezüglich würde dann seit Oktober 2001 der Verzug laufen.
    Der einzige Einwand könnte jetzt kommen betreffend der Ingebrauchnahme. Da hätte der Bauherr sich absichern sollen und schriftlich dem Bauträger mitteilen sollen, dass es sich damit NICHT um eine fiktive Abnahme (ohne Vorbehalt) durch Ingebrauchnahme handelt.
    So würde ich das jedenfalls mit meiner Bauherrenlogik sehen (keine Rechtsberatung!).

  24. @WA

    Werner schrieb:
    "So würde ich das jedenfalls mit meiner Bauherrenlogik sehen "
    • zwinker* ;-)

    Schöne Grüße,

  25. zwinkert zurück

    weiß zwar nicht warum, aber ist ja auch egal ...
    Aussagen tut's genauso wenig ;-)

  26. Synonyme

    "Zwinker" ist ein nicht ganz unpassendes Synonym.
    Wollte gerade sagen: jeder ist halt immer und eben auf Grund seiner eigenen Perspektive auf einem anderen Auge blind ... stimmt es?
    • nochmalzwinker*

  27. wieso blind?

    stimmt was nicht an meiner Darstellung oder steh ich jetzt auf meiner Leitung ...? ;-)

  28. ups @WA!

    Du gehst doch hoffentlich mit mir insofern konform, dass die Dinge, eben immer auch abhängig davon, von _welchem_ Baubeteiligten sie betrachtet werden, auch völlig verschieden aussehen können?
    Wenn dem nicht so wäre, gäbe es auch Rechtstreits und besonders in Bau können die sehr verschiedenen Sichtweisen mitunter auch mit sehr bösen Überraschungen verbunden sein. Und "Recht haben" heißt noch lange nicht "Recht bekommen". Deswegen musste ich auch so über Deine selbstironische "Bauherrensicht" schmunzeln.
    Schönen Nachmittag!

  29. ach so

    naja, mit dem Recht haben und Recht bekommen  -  da stimme ich mit Dir überein. Das Problem habe ich zurzeit ja auch selber ...
    Deshalb habe ich ja auf die Notwendigkeit eines RA hingewiesen.
    Mit "Bauherrenlogik" wollte ich eigentlich nur klarmachen, dass ich kein Jurist oder Anwalt bin, sondern "nur" ein Bauherr (also ein ganz normal-logisch denkender Mensch) mit gesundem Menschenverstand ...
    Hast viel mehr reingedeutet als ich überhaupt ausdrücken wollte, Bettina ;-))

  30. Da kapier ich was nicht

    Meine grauen Zellen sind zwar noch nicht ganz auf Betriebstemperatur, aber Ihre Angaben sind nicht schlüssig, da kann man seriös nichts damit anfangen. Eine evtl. Schadensersatzfrage hat nichts mit dem Gesamtbetrag der Tilgung zu tun. Sie tilgen nur, was Sie auch bekommen haben, keine Altmark mehr und keinen € weniger. Wenn Sie einen bestimmten Betrag statt in 20 Jahren nur in 19 Jahren tilgen wollen, steigt logischerweise der vorher geplante Tilgungsanteil an, bzw. er bleibt bei gleicher Laufzeit am Ende übrig.
    In Ihrem Kreditvertrag sind doch alle Modalitäten genau geregelt (Tilgungsbeginn, etc.)?
    Außerdem, wenn Sie schon für den gesamten Kredit Zinsen zahlen, verfügen Sie doch auch über das Geld.
    Und wenn Sie schon über das Geld verfügen, können Sie doch auch zum vereinbarten Zeitpunkt tilgen?
    Das ist mir alles zu ungenau, um eine Aussage treffen zu können.
    Ist zwar schon ein paar Tage her, aber doch so ungewöhnlich, dass ich doch schon gern noch was drüber erfahren würde.

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