Schlüsselfertiger Bau ohne Abdichtung der Bodenplatte angeboten  -  zulässig?
BAU-Forum: Außenwände und Fassaden

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Folgende Situation mit BGB^Abk. Vertrag (neu): Ein Bauträger hat ein schlüsselfertiges "Eco Haus" laut Vertrag ohne Abdichtung der Bodenplatte angeboten. Dieses soll in Eigenleistung durch den Auftraggeber erfolgen. Dann gab es eine Art Nachtragsangebot, in dem von der Fa. Remmers eine Sockelabdichtung für 65 €/lfm angeboten wurde. Die Noppenbahn sollte allerdings wiederum in Eigenleistung durch den AG erfolgen. Meine Frage: Darf ein Haus von vornherein ohne Sockel- / Bodenplattenabdichtung angeboten werden? Aus meiner Sicht ein grober Fehler im Angebot. Wie ist hier die Rechtslage? Gruß Es besteht Vertragsfreiheit. Jeder kann alles anbieten so lange es nicht gegen die guten Sitten und gegen bestehende Gesetze verstößt.

Ein Mordauftrag wäre nicht zulässig.

Aber wenn Sie ein Haus bauen wollen haben beide Seiten viele Freiheiten. Sie müssen das Angebot ja nicht annehmen!

Es gibt Selbstbau- / Fertighäuser bei denen der Auftraggeber die Formsteine mit Beton ausfüllen muss. Viele sind damit glücklich geworden. Sie haben eben nie nachgerechnet wieviel Beton notwendig ist und was normale Steine gekostet hätten.

Sie sollten in Ihrem Fall bald einen fachkundigen Berater hinzuziehen! Die Beratung ist eine Dienstleistung. Er schuldet nur den Dienst, nicht den Erfolg.

Selbst mit Berater müssen Sie ständig wachsam sein.

Welche Form der Abdichtung notwendig ist, ergibt sich aus den Boden- und Grundwasserverhältnissen und natürlich Ihren Ansprüchen.

Also trivial ist das alles nicht. Allerdings muss dies aus dem Vertrag zweifelsfrei und eindeutig hervor gehen, dass diese Leistung bauseits  -  und mithin auf eigene Kosten und Rechnung  -  erbracht werden soll.
Bei der Sockelabdichtung, kommt es auf die Konstruktion der Bodenplatte und Ihre Details an, weil die Sockelabdichtung an die Horizontalabdichtung unterhalb der Wände anschließen muss, was oft der Dämmung und dem daraus resultierenden Überstand der Wände, über die Bodenplatten hinaus, nicht möglich ist oder sein wird. Da kommt allerdings auf die Konstruktion an. Das wäre dann im Detail zu prüfen, ob dies überhaupt möglich ist.
Beauftragen Sie einen Bauleiter, der sich mit der Materie auskennt, und der dies für Sie, und in Ihrem Sinne erledigt und abwickelt.
Es kann ja nun jetzt auch nicht sein, dass ausgerechnet die schadenträchtigen Gewerke, von Ihnen selbst ausgeführt werden sollen.

Beauftragen Sie jemanden, der Ihnen unter die Arme greift.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Der Unternehmer will eine wichtige Leistung dem Bauherrn überlassen. Das hat zur Folge, dass im Extremfall der Bauherr für einen Mangel und Terminverzug verantwortlich ist und macht so einen Abnahmemangel geltend. Das ist nicht im Sinne von "schlüsselfertig". Lassen sie sich nicht über den Tisch ziehen. Dann wird es wohl so sein, dass der Auftraggeber selbst für diese Gewerke verantwortlich ist, ohne etwas dagegen machen zu können.

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Ich lese die Eingangsfrage so: ... ". hat angeboten". Also noch kein Vertrag geschlossen, somit auch mit diesem Punkt nicht abschließen. Ende. Nachträge gibt es aber eigentlich  -  was nicht immer der Regelfall sein muss, es aber in den meisten Fällen ist  -  zu etwas, bzw. zu dem, was es denn dann bereits schon gibt. In der Regel sind dies schon bestehende Aufträge und wenn denn dann etwas fehlt, gibt es zu dem Fehlenden ein Nachtragsangebot.
Ansonsten wäre es ja nur ein Angebot und kein Nachtragsangebot.
Aber dennoch, darf der, der das Haus  -  sei es nun mit oder auch ohne das Grundstück  -  baut und zuvor angeboten hat, in seiner Leistungsbeschreibung/Baubeschreibung so beschreiben, wie er möchte, wenn denn dann er derjenige wäre, der die Leistungsbeschreibung bzw. die Baubeschreibung aufstellt und darin ausdrücklich vermerkt, dass bestimmte Leistungen  -  hier die Bodenplattenabdichtung und die Sockelabdichtung  -  nicht im Preis enthalten sind.
Das ist erlaubt.
Befragen Sie Ihren Rechtsbestand dazu.

Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

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Eine Bauwerksabdichtung muss geplant werden. Diese Planungsleistung

• Auswahl der Abdichtung unter den Wänden,
• Auswahl der Flächenabdichtung,
• Planungsdetail Sockelabdichtung,
• Planungsdetail Abdichtungsanschluss Haustürschwelle
• Planungsdetail Schwellenanschluss zu Bodentiefen Fenstern,
• Planungsdetail Abdichtung Terrassenanschluss und Terrassentür

stellen Planungsaufgaben dar, die der Planer des Schlüsselfertig-Unternehmens mit erbringen muss. Liegen solche Planungsunterlagen vollständig vor, kann die Ausführung dieser Leistungen als "Eigenleistung" an den Bauherrn abgetreten werden.

Ohne solche Planungsunterlagen kann ein Bauherr (i.d.R. Baulaie) keine Bauwerksabdichtung ausführen. Weiterhin kommt dazu, dass die Bauwerksabdichtung (insbesondere Sockel) terminlich in den Bauablauf einzubinden ist.

Es gibt manche Fertighaus-Firmen, die lassen Bodenplatte und Abdichtung durch Fremdfirmen erstellen oder durch den Bauherrn und stellen dann nur noch ihr Haus drauf. Da müssen die Schnittstellen aber sauber geplant sein. Das ist wohl so, dass vom Ausführenden  -  wenn denn dann auch  -  Baulaien gewusst werden muss, wie das geht, wenn er dies denn dann selber machen möchte oder muss oder aber auch er sich darauf eingelassen hat, sich selbst darum zu kümmern.
Das ist Grundvoraussetzung, für alles was man macht und tut.
Der Verkäufer muss nichts planen. Der kann nach 1:100 Plänen verkaufen, wenn er das möchte und dies so im Vertrag mit dem Käufer vereinbart hat.

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Bauträger / Schlüsselfertig-Bauunternehmen können die Abdichtung der Bodenplatte nicht unterkellerter Gebäude und insbesondere deren Sockelabdichtung nur dann dem Bauherrn überlassen, wenn sie ihm hierfür entsprechende Regeldetails (Werkplanung  -  siehe oben) übergeben.

Eine Sockelabdichtung und deren Details ohne Übergabe einer entsprechenden Werkplanung dem Bauherrn oder seinem GaLa-Bauer zu überlassen ist mindestens fahrlässig und stellt nach weit verbreiteter Rechtsprechung einen Planungsmangel des Gebäudeplaners dar. und ich kann da auf eigene erkämpfte Urteile verweisen, die zur Folge hatte, ich dies nicht musste. Ich musste  -  damals dann als Verkäufer eines schlüsselfertigen Hauses  -  überhaupt nichts planen.
Allerdings wurde in meiner Baubeschreibung ausdrücklich auf die Umstände hingewiesen, dass jedes in Eigenregie zu erbringende Gewerks  -  insbesondere meist schadenträchtige Details wie Abdichtungen und statisch bedeutsame Details  -  und deren Ausführung zu planen sind.
Und das nicht nur in einem kleinem Nebensatz, sondern Dick und Fett, unterstrichen und in rot, in Baubeschreibung beschrieben, was der Bauherr in Sachen Eigenleistung und Eigenregie zu berücksichtigen und  -  soin der Baubeschreibung formuliert  -  selbst und eigenverantwortlich dafür Sorge zu tragen hat, dass auch denen in Eigenregie auszuführenden Gewerken eine Planung vorauszugehen hat.
Der Richter meinte damals in 1996, dass der Verkäufer/Bauträger  -  in dem Fall ich  -  nicht hätte besser darauf hinweisen können, was der Käufer im Falle von der Ausführung von Gewerken in Eigenregie, zu veranlassen hat.
Der Verkäufer darf das nicht einfach so in einem Nebensatz oder womöglich gar nicht erwähnen. Er muss groß und breit, und ausdrücklich darauf hinweisen.
Dann kann er das machen, diese Gewerke auf den Käufer schieben und braucht dabei nichts zu planen.
In den Urteilen auf die Sie verweisen, ist dies nicht geschehen. Dann geht das natürlich nicht.

Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz