Hallo,
bei meinem Haus Baujahr. 2000 sind in der Außenfassade Risse. Die Baufirma hat bereits die eine Giebelseite im Rahmen der normalen Gewährleistung gestrichen. Die Risse sind jedoch wiedergekommen, es war also nur "Kosmetik". Bei der Begutachtung durch einige Malerbetriebe kam nun heraus, das bei den verbauten Ziegeln (Poroton) zwingend hätte Gewebe geklebt werden müssen, was jedoch durch die Baufirma nicht erfolgte und auch nicht angeboten wurde.
Meine Frage ist: Ist dies ein versteckter Baumangel und gilt somit die 30 jährige Gewährleistung? Kann die Baufirma für diesen Baumangel haftbar gemacht werden?
Danke für die Antworten
Mit freundlichen Grüßen
Klar
Fassadenrisse im Altbau: Ursachen, Baumangel erkennen & Gewährleistungsansprüche?
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden
Fassadenrisse im Altbau: Ursachen, Baumangel erkennen & Gewährleistungsansprüche?
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Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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Sicherheitshinweise
🔴 Kritisch: Feuchtigkeitseintritt durch Risse kann zu Schimmelbildung im Innenraum führen. Regelmäßige Kontrolle und Sanierung sind wichtig.
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Ich sehe, dass Sie Risse in der Fassade Ihres Hauses (Baujahr 2000) haben, die trotz Nachbesserung durch die Baufirma wieder aufgetreten sind. Dies deutet auf ein tieferliegendes Problem hin.
Mögliche Ursachen für die Rissbildung können sein:
- Setzungsrisse: Diese entstehen durch Bewegungen im Baugrund.
- Thermische Spannungen: Unterschiedliche Ausdehnung von Materialien (z.B. Ziegel und Putz) bei Temperaturschwankungen.
- Fehlerhafte Ausführung: Mangelhafte Verarbeitung von Putz oder Gewebe.
- Materialfehler: Probleme mit den verwendeten Ziegeln (Poroton).
🔴 Gefahr: Unbehandelte Risse in der Fassade können zu Feuchtigkeitseintritt und Folgeschäden (z.B. Schimmelbildung, Schäden an der Bausubstanz) führen.
Ich empfehle Ihnen, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, der die Ursache der Risse genau analysiert und ein Gutachten erstellt. Dieses Gutachten ist wichtig, um Ihre Gewährleistungsansprüche gegenüber der Baufirma geltend zu machen.
👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen Bausachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zur Ursachenforschung und Beweissicherung für Ihre Gewährleistungsansprüche.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Baumangel
- Ein Baumangel ist eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik oder den vertraglich vereinbarten Leistungen bei der Errichtung oder Instandhaltung eines Bauwerks. Er kann zu Beeinträchtigungen der Nutzung oder zu Schäden am Gebäude führen.
Verwandte Begriffe: Bauschaden, Gewährleistung, Sachverständiger. - Fassade
- Die Fassade ist die äußere Hülle eines Gebäudes, die es vor Witterungseinflüssen schützt und das Erscheinungsbild prägt. Sie besteht in der Regel aus Mauerwerk, Putz, Farbe und gegebenenfalls einer Wärmedämmung.
Verwandte Begriffe: Außenwand, Putz, Wärmedämmung. - Gewährleistung
- Die Gewährleistung ist die gesetzliche oder vertragliche Verpflichtung eines Unternehmers, für Mängel an seinen Leistungen einzustehen. Im Baubereich beträgt die Gewährleistungsfrist in der Regel fünf Jahre.
Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Schadensersatz, Nachbesserung. - Poroton
- Poroton ist ein Markenname für Ziegelsteine mit hoher Wärmedämmung, die aus Ton gebrannt werden. Sie werden häufig für den Bau von Außenwänden verwendet.
Verwandte Begriffe: Ziegel, Mauerwerk, Wärmedämmung. - Setzungsrisse
- Setzungsrisse entstehen durch Bewegungen im Baugrund, die zu Spannungen im Gebäude führen. Sie verlaufen oft diagonal und können breiter sein.
Verwandte Begriffe: Baugrund, Bodengutachten, Statik. - Thermische Spannungen
- Thermische Spannungen entstehen durch unterschiedliche Ausdehnung von Materialien bei Temperaturschwankungen. Sie können zu Rissen in der Fassade führen, insbesondere wenn unterschiedliche Materialien kombiniert werden.
Verwandte Begriffe: Wärmeausdehnung, Materialausdehnung, Temperaturgradient. - Bausachverständiger
- Ein Bausachverständiger ist eine Person mit besonderer Fachkenntnis im Bauwesen, die Gutachten erstellt und Bauleistungen beurteilt. Er kann bei der Feststellung von Baumängeln und deren Ursachen helfen.
Verwandte Begriffe: Gutachter, Baugutachten, Schadensanalyse.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was sind typische Ursachen für Risse in der Fassade?
Typische Ursachen sind Setzungen des Baugrunds, thermische Spannungen durch unterschiedliche Ausdehnung von Materialien, Ausführungsfehler bei der Verarbeitung von Putz oder Gewebe sowie Materialfehler. Eine genaue Analyse ist wichtig, um die spezifische Ursache zu identifizieren. - Wie erkenne ich, ob es sich um einen Baumangel handelt?
Ein Baumangel liegt vor, wenn die Ausführung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht oder vereinbarte Qualitätsstandards nicht erfüllt werden. Dies kann zu Beeinträchtigungen der Nutzung oder zu Schäden am Gebäude führen. Ein Bausachverständiger kann dies beurteilen. - Welche Gewährleistungsansprüche habe ich bei Baumängeln?
In Deutschland beträgt die Gewährleistungsfrist für Bauleistungen in der Regel fünf Jahre. Innerhalb dieser Frist können Sie bei Mängeln Nachbesserung, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz verlangen. Die Beweislast liegt zunächst beim Auftragnehmer, später beim Auftraggeber. - Was ist der Unterschied zwischen Setzungsrissen und Schwindrissen?
Setzungsrisse entstehen durch Bewegungen im Baugrund, während Schwindrisse durch das Schrumpfen von Baustoffen (z.B. Beton) entstehen. Setzungsrisse verlaufen oft diagonal und können breiter sein, während Schwindrisse eher fein und netzartig sind. - Wie wichtig ist die Wahl des richtigen Putzes für die Fassade?
Die Wahl des richtigen Putzes ist entscheidend für die Langlebigkeit der Fassade. Er muss zum Untergrund passen, diffusionsoffen sein, um Feuchtigkeit abtransportieren zu können, und widerstandsfähig gegen Witterungseinflüsse. - Kann ich Risse in der Fassade selbst reparieren?
Kleinere, oberflächliche Risse können Sie eventuell selbst reparieren. Bei größeren oder tiefergehenden Rissen sollten Sie jedoch unbedingt einen Fachmann hinzuziehen, um Folgeschäden zu vermeiden. - Wie finde ich einen geeigneten Bausachverständigen?
Sie finden Bausachverständige über die Architektenkammer, Ingenieurkammer oder über Online-Portale. Achten Sie auf eine Zertifizierung und einschlägige Erfahrung im Bereich Fassadenschäden. - Welche Rolle spielt das Gewebe im Putzsystem?
Das Gewebe im Putzsystem dient dazu, Spannungen aufzunehmen und Rissbildung zu verhindern. Es muss fachgerecht eingebaut und ausreichend dimensioniert sein, um seine Funktion zu erfüllen.
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Putzfassade: Keine Gewebepflicht bei Poroton-Ziegeln!
Risse in der Putzfassade
>Bei der Begutachtung durch einige Malerbetriebe kam nun heraus, das bei den verbauten Ziegeln (Poroton) zwingend hätte Gewebe geklebt werden müssen. <
... wer sagt denn so was - der Maler (ist ja wohl kein Verputzer!)? Nat. muss bei verputzem Ziegelmauerwerk i.A. keine Putzarmierung eingelegt werden. Außer, bei bspw. Putzübergängen zu anderen Materialien und Untergründen, wie bspw. ggf. Rollladenkästen, etc.
Und das ist nat. auch erst einmal kein, auch kein versteckter, Baumangel, woher denn? Riss ist auch nicht gleich Riss, will heißen bspw. kleine, oberflächliche Putz"Risse" (Definition) sind quasi unvermeidlich und daher auch kein Mangel.
Ganz allgemein: Ihre Frage kann nur von einem geeigneten Sachverständigen, der sich die Situation vor Ort anschaut und in den Vertragsunterlagen, etc. recherchiert, beantwortet werden. -
Baumangel: Arglist nachweisen – Schwierige Beweisführung
Versteckter Mangel ...
ist ein Laienbegriff für Arglist.
Arglist setzt Vorsatz voraus. Heißt, SIE müssen dem Bauunternehmer nachweisen, dass er die vorhandene Ausführung WIDER besseres Wissen gewählt hat.
Die Fälle, in denen man damit durchkommt, sind ähnlich häufig wie 6 Richtige im Lotto.
Welcher Porotonstein wurde denn verbaut, dass die Herren Maler meinen, eine GewebePFLICHT herleiten zu können und was für Putz ist da draufgekommen? -
Putzrisse: Ursachenforschung statt pauschale Armierung!
Putzrisse
"Nat. muss bei verputzem Ziegelmauerwerk i.A. keine Putzarmierung eingelegt" Stimmt so nicht ganz. Gemäß Hersteller gibt es Empfehlungen, wann eine zusätzliche Zwischenschicht mit Armierungsgewebe aufzubringen ist.
Putzrisse können verschiedene Ursachen haben. Zu behaupten, Armierung hätte dies verhindert, kann stimmen - muss aber nicht stimmen - je nach Ursache. Deshalb ist es richtig: nur ein Gutachter kann die Ursachen ermitteln. Auch ich habe gerade so einen Fall mit etlichen Putzrissen - und zur Ursachenfindung haben sich die Eigentümer an einen Gutachter - mich- gewandt.
Mit freundlichen Grüßen
Schwabe -
Gewährleistung: Verlängerung durch unsachgemäße Arbeiten?
Ob Sie
durch bereits erfolgte, evtl. unsachgemäße Gewährleistungsarbeiten eine Gewährleistungsverlängerung erhalten haben und somit noch Ansprüche besitzen, klärt für Sie gern ein Baurechtsanwalt. Thema "versteckter Baumangel" können Sie jedoch vergessen. Sowas gibt es nicht! Wie bereits vorstehend erläutert: Sie müssten Arglist nachweisen, also beweisen, dass die Firma tatsächlich gewusst hat, dass bei Materialwechseln ein Gewebe einzubauen ist und es ABSICHTLICH (mutwillig) nicht eingebaut hat. Ein Fehler aus Ahnungslosigkeit der Firma reicht als Gewährleistungsverlängerung nicht aus. -
Schwindrisse: Faserleichtputz bei Porotonsteinen empfohlen
Schwindrisse?
Ich nehme an, es wurde ein hoch wärmedämmender Porotonstein verwendet. Richtigerweise sollte dann wenigstens ein sogenannter "Faserleichtputz" als Unterputz verwendet worden sein. Wenn nicht, ist's schon meistens ein Mangel.
Haarrisse als sogenannte "Schwindrisse" sind bei derartigen Steinen ein häufig auftretendes Phänomen, eine "Rissefreiheit" ist schwer zu garantieren. Da Haarrisse z.B. bei Oberputzen mit Körnungen bis 3 mm bis zu einer Weite von 0,2 mm gar nicht als Mangel gelten, sofern Sie nicht allzu gehäuft auftreten und durch sie kein Folgeschaden entsteht, kann vom Bauunternehmer eine Rissefreiheit so auch nicht verlangt werden. Daher gibt es auch nicht die Notwendigkeit einer "Vorschrift", eine Gewebespachtelung auszuführen, allenfalls entsprechende Empfehlungen der Putzhersteller. Im Übrigen sind hin und wieder auch Fehler im Mauerwerk (mangelhaftes Überbindemaß, keine Ecksteine, Fugen >5 mm und Mörteltaschen nicht ausgeworfen etc.) mit Ursache der nachfolgenden Schwindrisse, ein derartiger "versteckter" Mangel lässt sich allerdings schwer nachweisen, erst recht, wenn die nun entstandenen Risse gar kein "Mangel" im Sinne der Definition sind.
Die tatsächliche Rissursache ist wirklich am besten durch einen Sachverständigen ermitteln zu lassen, siehe andere Beiträge.
Im Übrigen halte ich "Ahnungslosigkeit" bei einer Maurerfirma, einem Verputzer oder dem Baubetreuer an sich schon für arglistig ... -
Putzbewehrung: Rissbild entscheidend bei Porotonsteinen
Grund für
eine Putzbewehrung liegt in der anisotropie hochdämmender Steine OHNE Stoßfugenvermörtelung. Da ist aber das Rissbild entscheidend und es gibt Steine die eher dazu neigen als mancher Porotonstein. Ebenso ist hier das Rissbild und Lage der Risse entscheidend. Im übrigen kann dies auch mit einer Putzbewehrung geschehen oder durch schiebeweiche Zwischenputz gemildert werden. Hier gibt es je nach Wandbildner Empfehlungen, welche Gefahren Mildern aber nicht immer ist eine Abweichung Ursächlich.
Wie bereits geschrieben gibt es keine "versteckten" Mängel. Sondern nur verdeckte Mängel. Das wäre Arglist was Betrug darstellen würde.
Der AN müsste vom Mangel und den Folgen gewusst haben. Diese Billigend in Kauf genommen haben und den Mangel wissentlich verdeckt also "vertuscht" haben. das alles mit Vorsatz. Eher schwer zu beweisen und ist Juristerei per excellence! -
Fassade: Gewebearmierung bei Leichtziegel – Erfahrungssache
der Bauherr ist oft der Betatester
der Hersteller für Neuentwicklungen und bleibt oft auf Schäden sitzen. Im Jahr 2000 hat sich noch kaum einer Gedanken über Faserleichtputz oder gar zusätzliche, vollflächige Gewebearmierung auf der Wetterseite auf den superleichten Ziegelmauerwerken gemacht - da gab es noch nicht genug Schäden, um das ins Bewusstsein zu bringen, dass man so einen Stein nicht wie die Ziegel bisher einfach mit Leichtputz und Oberputz verputzen kann. Und dieses Spiel geht immer weiter. Hier in Alzenau fast in Sichtweite von mir ist die Ziegelei Zeller. Die haben den neuen, mit Rockwool gefüllten MZ8 im Programm, sind sich aber nicht so einig, wie man diesen Stein denn nun verputzen darf. Ist doch toll, wenn man mit diesem Stein KfW40/60 Häuser bauen kann. Die Fassadengestaltung sollte man diesen fliegenden Kolonnen überlassen, die dann diese Plastikplatten im Klinkerlook auf die Fassaden schrauben. Denn als Verputzer würde ich sowas nur unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung bearbeiten, solange mir keiner sagen kann, wie das zu bearbeiten ist und dafür auch eine Gewähr übernimmt. -
Baumängel: Keine kostenlosen Updates im Bauwesen!
Ja Herr Kempf
die Microsoft-Methalität setzt sich so langsam auch im Bauwesen durch, nur dass nachträgliche Updates mangelhafter Betriebssystem im Bau leider nicht kostenlos online nachgeliefert werden.
Da haben Sie wirklich Recht: Was sollte einen vernünftigen Handwerker dazu bewegen ein Produkt einzusetzen, für dessen Weiterverarbeitung es scheinbar noch keine Regeln der Technik gibt?! Soll der Ziegelhersteller schriftlich vorgeben, welche Putze er empfiehlt und dafür zusammen mit dem Putzhersteller eine Systemgarantie übernehmen.
Bei anderen Bauprodukten ist das durchaus Usus, z.B. Triflex + Sopro (Drainmatten, Fliesenkleber, Dichtschlämmen, etc.) -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
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Fassadenrisse im Altbau: Baumangel & Gewährleistung
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um Fassadenrisse in einem Altbau (Bj. 2000) mit Poroton-Ziegeln. Es wird erörtert, ob ein Baumangel vorliegt und welche Gewährleistungsansprüche bestehen. Die Notwendigkeit einer Gewebearmierung des Putzes wird kontrovers diskutiert, ebenso die Beweislast bei arglistiger Täuschung.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Putzfassade: Keine Gewebepflicht bei Poroton-Ziegeln! ist eine Putzarmierung bei Ziegelmauerwerk i.A. nicht zwingend erforderlich, außer bei Übergängen zu anderen Materialien.
✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Schwindrisse: Faserleichtputz bei Porotonsteinen empfohlen empfiehlt die Verwendung von Faserleichtputz bei hoch wärmedämmenden Porotonsteinen, um Schwindrisse zu minimieren.
🔴 Kritisch/Risiko: Der Nachweis von Arglist (Vorsatz) beim Bauunternehmer ist laut Baumangel: Arglist nachweisen – Schwierige Beweisführung äußerst schwierig und selten erfolgreich.
🔧 Praktische Umsetzung: Die Ursachenforschung bei Putzrissen sollte laut Putzrisse: Ursachenforschung statt pauschale Armierung! im Vordergrund stehen, da eine Armierung nicht in jedem Fall die Rissbildung verhindert.
👉 Handlungsempfehlung: Ein Baurechtsanwalt kann klären, ob durch bereits erfolgte Gewährleistungsarbeiten eine Gewährleistungsverlängerung besteht (siehe Gewährleistung: Verlängerung durch unsachgemäße Arbeiten?). Die Diskussionsteilnehmer raten zu einer genauen Analyse der Rissbilder und der verbauten Materialien, um die Ursache der Fassadenrisse zu ermitteln und entsprechende Maßnahmen zur Fassadensanierung einzuleiten. Die Beiträge Putzbewehrung: Rissbild entscheidend bei Porotonsteinen und Fassade: Gewebearmierung bei Leichtziegel – Erfahrungssache geben hierzu wichtige Hinweise.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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