Baumangel nach Abnahme
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Baumangel nach Abnahme

Hallo,
wir haben uns ein Muster-Reihenhaus in Berlin gekauft und haben nun nach der Abnahme einen Mangel festgestellt. Im Eingangsbereich bis hin zum Wohnbereich ist der Fußboden schief. Da bei der Abnahme und auch nach Einzug keine Türen eingebaut waren, haben wir dies nicht bemerkt. Da die Türen nun eingebaut sind, sieht man anhand des Türspaltes diesen enoermen Unterschied. Der Mangel wurde daraufhin von uns an die zuständige Bauleitung gemeldet, die daraufhin einen Termin mit den zuständigen Firmen vereinbarte und uns mitteilte, dass ihr und der Baufirma bereits der Mangel bekannt war. Wir als Käufer wurden darüber jedoch nicht informiert. Das Schriftstück hierüber sollte uns zugehen, liegt uns jedoch bis heute nicht vor. Der Besichtigungstermin fiel leider aus. Daraufhin passierte eine Weile nix. Auf Nachfrage erfuhren wir von mittlerweile einer neuen Bauleiterin, dass der Schaden nicht behoben wird, da bei der Abnahme kein Mangel vorlag und somit auch keiner existiert.
Was könnt Ihr uns raten? Vielen Dank
  • Name:
  • Costa

  1. Der BT

    schuldet Ihnen ein im Zeitpunkt der Abnahme mängelfreies Werk. Das Sie den beschriebenen Mangel bei Abnahme nicht bemerkt haben, ändert daran nichts. Schließlich haben Sie nicht "in Kenntnis des Mangels" abgenommen.
    Zu behaupten, der Mangel exisitiere deswegen nicht ist dreist.
    Schriftliche Mängelanzeige mit Fristsetzung zur Beseitigung.
    Beweisfotos beilegen. Sträubt sich der Bauträger hilft nur der Weg über Anwalt.
    • Name:
    • M.P.

  2. Einzug = Abnahme

    so einfach macht sich Ihr Bauträger das. Und hat damit nicht mal ganz unrecht.
    Es ändert sich "nur" die Beweislastumkehr. Nun müssen SIE beweisen, dass ein Mangel vorliegt.
    Haben Sie obiges "Gespräch/Dokument" nicht alles schriftlich wird es "schwierig".

  3. Mangel

    muss natürlich nachgewiesen werden. Zulässige Toleranzen mal hier nachlesen:

    Die geführten Gespräche/Gesprächsinhalte müssen nicht bewiesen werden. Es kommt nur darauf an, den Mangel selbst zu beweisen.

    • Name:
    • M.P.

  4. BGB

    also meines Wissens besagt der § 640 BGBAbk. zur Abnahme ganz klar: kein Vorbehalt bei der Abnahme = kein Recht auf Beseitigung des Mangels. Der Bauherr war ja nicht daran gehindert sich Kenntnis zu verschaffen (z.B. mit Hilfe eines Fachmanns).
    Ausnahme: verdeckter Mangel, der arglistig verschwiegen wurde. Aber auch das muss dann bewiesen werden.
    Vielleicht kann man aber doch noch was machen: die Türen waren bei der Abnahme ja noch nicht eingebaut - also auch nicht abgenommen. Und der Bauleitung war der Mangel bekannt (Zeuge?).
    Falls noch nicht alles bezahlt ist  -  erhöhen sich die Chancen natürlich nochmal.
    Grüße Thomas
    • Name:
    • Herr Tho-322-Feh

  5. Das stimmt so nicht.

    Unterlassene Vorbehalte wegen eines Mangels sind nur dann schädlich, wenn der Abnehmer den Mangel kannte.
    Vergl. hierzu:
    § 640 BGBAbk. Nr. 2: " (2) Nimmt der Besteller ein Mangelhaftes Werk gemäß Absatz 1 Satz 1 ab, OBSCON ER DEN Mangel KENNT, so stehen ihm die in § 634 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Rechte nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält"
    Der Vorschreiber macht einen Gedankenfehler:
    Es handelt sich hier um einen Vertrag, in dem Gewährleistungsansprüche bestehen.
    Der Verkäufer schuldete dem Käufer ein zum Zeitpunkt der Abnahme mängelfreies Werk.
    Die "Arglistkarte" müsste nur dann gezogen werden, wenn es sich um einen Kauf z.B. einer Altimmobilie handeln würde, der "unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung" läuft.
    • Name:
    • M.P.

  6. Mangelfeststellung nach Bauabnahme

    Also hier geht einiges durcheinander und nebeneinander vorbei. Daher dem Fragesteller:
    Nicht verwirren lassen.
    Ich möchte Herrn Peters zustimmen, bis auf den letzten Part bei der Bestandsimmobilie ("Altimmobilie"). Hier gilt nicht der Ausschluss jeglicher Gewährleistung per se, sondern vom Verkäufer (VK) sind jegliche (wenn nicht offenkundige auch dem Laien leicht ersichtliche Mängel vorliegen) ihm bekannten Mängel dem Käufer mitzuteilen. Jedoch besteht hier immer ein großes Fragezeichen bzgl. der Beweisbarkeit, dass dem VK der Mangel bekannt war (bekannt gewesen sein muss).
    Im konkreten Fall scheint es, nach den Angaben des Fragestellers, so zu sein, dass das Objekt streng genommen nicht abnahmereif (bspw. hier die fehlenden Innentüren) war. Trotzdem ist die Abnahme erfolgt. Dies ist nicht ungewöhnlich (Einzug wegen Miete, Fertigstellungtermin, etc.), wenn auch, wie sich eben wieder hier zeigt, "gefährlich", da nach Abnahme die Beweislast, dass ein Mangel vorliegt, auf den Käufer übergeht.
    Nicht unerheblich ist m.E. der Umstand, dass der Mangel dem VK bekannt gewesen sei. Vgl. :
    Zitat: "Der Mangel wurde daraufhin von uns an die zuständige Bauleitung gemeldet, die daraufhin einen Termin mit den zuständigen Firmen vereinbarte und uns mitteilte, dass ihr und der Baufirma bereits der Mangel bekannt war. "
    Nichtsdestotrotz ist der VK im Rahmen der Gewährleistung nach BGBAbk. und VOBAbk. zu Nachbesserung verpflichtet.
    Da diese scheinbar abgelehnt wird und m.E. auch nicht nachbebessert werden kann (" vgl. Verhältnismäßigkeit") bleibt dem Fragesteller nichts weiter übrig, als eine Minderung für die nicht mängelfrei Ausführung des Kaufobjekts zu verlangen. Ohne Betracht bleibt für mich, ob der VK nun vom Mangel wusste oder nicht. Entscheidend wäre m.E., wenn dem Käufer durch den VK dieser Mangel vor Abnahme mitgeteilt wurde und der Käufer die Abnahme trotzdem nicht verweigert hat, bzw. einen diesbezüglichen Vorbehalt schriftlich geäußert hätte.
    Meine Empfehlung daher:
    1. Lassen Sie den Mangel durch einen Bausachverständigen feststellen und beziffern
    2. Lassen Sie die Vertragsunterlagen und bspw. das Abnahmeprotokoll, etc. prüfen Hinsicht der Beweisbarkeit Ihrer Darstellung, dass Ihnen der Mangel nicht mitgeteilt wurde und Sie auch nichts von dem Mangel wussten
    3. Hierauf basierend sollten Sie m.E. zuerst eine gütliche Einigung (ggf. unter Mitwirkung des SV, Beraters) mit dem VK suchen
    4. Wenn dies nichts nützen sollte, bleibt Ihnen nichts weiter, als mit einem Fachanwalt fr Baurecht zu Ihrem Recht zu kommen
    MfG
    R. Kaiser

  7. Nach der Abnahme

    gibt es bloß noch Gewährleistungsmängel,
    (und Mängel die bei der Abnahme vorbehalten worden sind).
    Mit der Abnahme wurde der Vertrag erfüllt, somit gibt es auch kein Recht auf Nacherfüllung (etc.) mehr.
    So hat man mich (als juristischen Laien) das gelernt.
    Und dabei bleibe ich auch (Sturkopf)
    Grüße
    • Name:
    • Herr Tho-322-Feh

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