Hallo,
wie viel muss man ungefähr kalkulieren für die Sanierung eines Altbaus (Doppelhaushälfte Baujahr 1900, Wfl. 150 m², nasser Gewölbekeller), wenn praktisch alles gemacht werden muss?
Strom- und Wasserleitungen (Stromleitungen, Wasserleitungen), neue Heizung, Fenster, Türen und Treppen, neue Raumaufteilung, Dach- und Dachstuhl etc.
Die Holzbalken in den Außenwänden sehen an den Stellen die wir geöffnet haben noch sehr gut aus, keine feuchten Stellen und kein morsches Holz etc.
Wäre an eine Entkernung zu denken?
Da ich selber nicht vom "Bau-Fach" bin und mir auch noch nie Gedanken über so einen Umbau machen musste stehe ich jetzt ein bisschen hilflos da und hoffe darauf das es hier im Forum Leute gibt, die eine ähnliche Sanierung haben machen lassen oder selber gemacht haben und mir ihre Kosten als Anhaltspunkt nennen könnten?
Im Voraus vielen DANK
Susanne
Altbausanierung 1900: Kosten für Komplettsanierung (150m², DHH, Gewölbekeller)?
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden
Altbausanierung 1900: Kosten für Komplettsanierung (150m², DHH, Gewölbekeller)?
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Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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Sicherheitshinweise
🔴 Gefahr: Bei Arbeiten an alten Stromleitungen besteht Lebensgefahr. Arbeiten nur von Elektrofachkraft durchführen lassen.
🔴 Gefahr: Unsachgemäße Arbeiten an tragenden Holzbalken können die Statik des Gebäudes gefährden.
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Die Kosten für eine Komplettsanierung eines Altbaus von 1900 sind stark von den individuellen Gegebenheiten und dem Umfang der Arbeiten abhängig. Ich kann Ihnen aber Anhaltspunkte geben:
- Entkernung: Wenn eine Entkernung notwendig ist, entstehen zusätzliche Kosten für Abbruch und Entsorgung.
- Rohbauarbeiten: Dazu gehören die Instandsetzung oder der Austausch von Holzbalken, die Sanierung der Außenwände und die Anpassung der Raumaufteilung.
- Technische Installationen: Neue Strom- und Wasserleitungen sowie eine neue Heizungsanlage sind wesentliche Kostenfaktoren.
- Fenster, Türen und Treppen: Der Austausch dieser Elemente kann ebenfalls einen erheblichen Teil der Kosten ausmachen.
🔴 Gefahr: Bei der Sanierung alter Bausubstanz können Schadstoffe wie Asbest oder Schimmel auftreten.
👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie vor Beginn der Sanierung eine Schadstoffanalyse durchführen und ziehen Sie einen erfahrenen Architekten oder Bauingenieur hinzu, um die Kosten realistisch einzuschätzen und ein Sanierungskonzept zu erstellen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Altbausanierung
- Die Altbausanierung umfasst die Instandsetzung, Modernisierung und energetische Verbesserung von älteren Gebäuden. Ziel ist es, den Wohnkomfort zu erhöhen, den Energieverbrauch zu senken und den Wert der Immobilie zu steigern.
Verwandte Begriffe: Modernisierung, Renovierung, Sanierung. - Entkernung
- Die Entkernung ist der Rückbau eines Gebäudes bis auf die tragende Struktur. Dabei werden alle nicht tragenden Bauteile entfernt, um Platz für neue Installationen und Raumaufteilungen zu schaffen.
Verwandte Begriffe: Rückbau, Abbruch, Rohbau. - Gewölbekeller
- Ein Gewölbekeller ist ein Keller mit einer gewölbten Decke. Gewölbekeller sind typisch für ältere Gebäude und können feucht und kühl sein.
Verwandte Begriffe: Keller, Untergeschoss, Souterrain. - Holzbalken
- Holzbalken sind tragende Bauteile aus Holz, die in Decken, Wänden und Dächern verwendet werden. Holzbalken können im Laufe der Zeit durch Feuchtigkeit, Schädlinge oder Alterung beschädigt werden.
Verwandte Begriffe: Tragwerk, Balken, Sparren. - Raumaufteilung
- Die Raumaufteilung beschreibt die Anordnung und Größe der Räume in einem Gebäude. Eine gute Raumaufteilung berücksichtigt die Bedürfnisse der Bewohner und die Funktionalität der Räume.
Verwandte Begriffe: Grundriss, Layout, Wohnfläche. - Schadstoffanalyse
- Eine Schadstoffanalyse dient der Identifizierung und Quantifizierung von Schadstoffen in Gebäuden. Typische Schadstoffe sind Asbest, Schimmel, PCB und PAK.
Verwandte Begriffe: Umweltanalytik, Schadstoffmessung, Raumluftanalyse. - Statik
- Die Statik ist die Lehre von der Standsicherheit von Bauwerken. Sie befasst sich mit der Berechnung und Dimensionierung von tragenden Bauteilen, um die Stabilität und Sicherheit des Gebäudes zu gewährleisten.
Verwandte Begriffe: Tragwerksplanung, Baustatik, Festigkeitslehre.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Welche Genehmigungen sind für eine Altbausanierung erforderlich?
Die Genehmigungspflichten variieren je nach Gemeinde und Umfang der Sanierung. In der Regel sind Baugenehmigungen für größere Umbauten, Änderungen der Fassade oder Eingriffe in die Statik erforderlich. Informieren Sie sich frühzeitig beim zuständigen Bauamt. - Wie finde ich einen geeigneten Fachbetrieb für die Altbausanierung?
Achten Sie auf Referenzen, Zertifizierungen und Erfahrung im Bereich Altbausanierung. Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie die Leistungen und Preise. Ein persönliches Gespräch und die Besichtigung von Referenzobjekten sind empfehlenswert. - Welche Fördermöglichkeiten gibt es für die Altbausanierung?
Es gibt verschiedene Förderprogramme von Bund, Ländern und Kommunen für die energetische Sanierung, den Denkmalschutz oder die altersgerechte Umgestaltung. Informieren Sie sich über die aktuellen Förderrichtlinien und Antragsbedingungen bei der KfW, dem BAFA oder Ihrer Gemeinde. - Wie lange dauert eine Komplettsanierung eines Altbaus?
Die Dauer einer Komplettsanierung hängt von vielen Faktoren ab, wie dem Umfang der Arbeiten, der Größe des Gebäudes und der Verfügbarkeit von Handwerkern. Planen Sie realistisch und kalkulieren Sie Pufferzeiten ein. Eine Komplettsanierung kann mehrere Monate bis zu einem Jahr dauern. - Was ist bei der Entkernung eines Altbaus zu beachten?
Bei der Entkernung werden alle nicht tragenden Bauteile entfernt, um den Rohbauzustand wiederherzustellen. Achten Sie auf eine fachgerechte Entsorgung von Bauschutt und Schadstoffen. Lassen Sie die Entkernung von einem erfahrenen Fachbetrieb durchführen. - Wie kann ich die Raumaufteilung im Altbau optimieren?
Überlegen Sie, welche Bedürfnisse Sie an die Raumaufteilung haben und welche Möglichkeiten der Altbau bietet. Berücksichtigen Sie die Statik des Gebäudes und die Lage der Fenster und Türen. Ein Architekt kann Ihnen bei der Planung helfen und kreative Lösungen finden. - Was muss ich bei der Erneuerung des Dachstuhls beachten?
Der Dachstuhl ist ein wichtiger Bestandteil der Gebäudehülle und muss den aktuellen energetischen Anforderungen entsprechen. Achten Sie auf eine gute Dämmung und eine fachgerechte Ausführung. Lassen Sie den Dachstuhl von einem Zimmerer oder Dachdecker überprüfen und sanieren. - Wie kann ich Feuchtigkeit im Gewölbekeller beseitigen?
Feuchtigkeit im Gewölbekeller kann verschiedene Ursachen haben, wie fehlende Abdichtung, aufsteigende Feuchtigkeit oder Kondensation. Lassen Sie die Ursache von einem Fachmann analysieren und beheben. Geeignete Maßnahmen sind beispielsweise eine Drainage, eine Horizontalsperre oder eine Kellerabdichtung.
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Altbausanierung: Kostenschätzung – Bandbreite & Einflussfaktoren
Schwer zu sagen ...
Die Beantwortung einer solchen Frage ist schon beim Neubau schwierig, beim Altbau sowieso.
(genauso schwer wie: Was kostet ein Auto?)
Ich habe schon für 600 EUR/m² so ein Programm begleitet, aber auch schon für 2200 EUR/m², das nur als Anhaltspunkt dafür wie die Bandbreite ausschauen kann (beides bezogen auf die Nutzfläche, reine Baukosten, keine Nebenkosten).
Ohne das Projekt zu kennen ist es eigentlich unmöglich hier eine Zahl in den Raum zu stellen, es wäre unseriös.
Wichtig bei solchen Sanierungen ist immer möglichst fundierte Kenntnisse von Gründung, Zustand des Tragwerkssystems, denkmalpflegerische Vorgaben und eigenen Ausbauwünschen zu ermitteln. Das gelingt im Normalfall am besten durch die Begleitung eines sanierungserfahrenen Architekten und zugeschalteter Fachleute (Statiker, usw.), selbst wenn nicht unbedingt eine Baugenehmigung erforderlich ist.
Grüße aus Leipzig
Martin Malangeri -
Altbausanierung: Bausubstanz-Beurteilung durch Fachmann unerlässlich!
Da kann ich Herrn Malangeri nur zustimmen
holen sie sich einen Fachmann, der auch die Bausubstanz beurteilen kann. Faustregel für Entkernen bis auf den Rohbauzustand ist: etwas teurer wie neu bauen. Ein Finanzieller Vorteil gegenüber Neubau ergibt sich hauptsächlich in der Finanzierung (machen, wie Geld da ist), wenn sie bereit sind Jahre auf einer Baustelle zu wohnen. Hat mein Bruder so gemacht, zuerst das EGAbk. bewohnt und Dach und Spitzbogen ausgebaut, danach umgezogen und nun war erstmal die Fassade dran. Dauer bisher ca. 6 Jahre. Muss man halt mögen.
Bekannte haben hier in Berlin ein Haus gekauft und nach und nach erkannt, dass es bis auf das Mauerwerk zu entkernen ist + Schlecht reparierter Kriegsschaden, d.h. auch das Mauerwerk ist teilweise zu erneuern. Der SuperGAU; war vorher nicht zu erkennen. Jedenfalls nicht für Laien. Das ist richtig hart, also unbedingt einen Fachmann hinzuziehen. -
Altbausanierung: EPIQR-Software zur Kostenanalyse – Fraunhofer Institut
Schnellanalyse
Hallo Susanne,
eine zügige Kostenanalyse ist nach meiner Erfahrung mit dem vom Fraunhofer Institut entwickelten Programm "EPIQR" möglich. Es sollte mittlerweile auch ein Modul für Einfamilienhaus geben. Vielleicht kontaktieren Sie einfach mal den Vertrieb, soweit ich weiß wird dieses auch per Dienstleistung angeboten.
Im Grunde genommen ist dies eine Grobdiagnose, preislich sollte sie in etwa 1-2 Tagen abgewickelt sein (also je nach Tagessatz).
Habe mal einen Link beigefügt und habe das Programm auch selbst eine Weile verwendet und einigermaßen exakte Ergebnisse erzielt, die sich für die weitere Planung verwenden lassen.
Ansonsten ist eine Schätzung schwierig, da man bei Altbauten oft sehr ins Detail gehen muss, um eine halbwegs exakte Voraussage treffen zu können. EPIQR vereinfacht dies durch Szenarienbildung und Aufzeigen von Synergieeffekten, um doppelte Kosten durch Vorplanung zu eliminieren. Erwarten Sie aber nicht, dass das dann alles ist und kalkulieren Sie lieber ein wenig zu hoch, dann werde Sie nachher nicht blass.
Rate Ihnen aber unbedingt, einen Fachmann für Bauphysik (nicht einen reinen Energieberater!) hinzuzuziehen, da Altbauten völlig anders "atmen" als neuere Gebäude.
MfG Alex -
Altbausanierung: Sanierungskosten – Richtwert 1.000 €/m² + Unvorhergesehenes
Sanierungskosten
ich möchte empfehlen hierbei mindestens von 1.000,00 €/m² ausgehen und hierbei ca. weitere 15 % für Unvorhergesehenes miteinkalkulieren. Dies alles dann zzgl. Baunebenkosten (für Planung etc.) mit ca. 9 % der Summe. Also rund 250.000 €. Co2-Gebaudesanierungsprogramm der KfW mitberücksichtigen (günstige Darlehen und Zuschüsse), etc.
Erfahrungswert aus aktuellem Projekt Bauernhaus aus 1875
MfG
R. Kaiser -
Altbausanierung: Kostenschätzung – 1.500 €/m² (Altbau 1920/1750)
Nur eine Hausnummer,
ohne Anspruch auf Allgemeingültigkeit: 1500,- pro m², davon Rohbau 500,-
Altbau, freistehend, 150 m², 'neuester Teil' von 1920, Rest ca. 1750-1850: (Sicht-) Dachstuhl, Dach, Bodenplatte, Außendämmung (baubedingt ca. 50 % teurer als einfaches WDVSAbk.), Heizung, Sanitär, Elektro, Treppe umgelegt (= neue Raumaufteilung)
Eigenleistung (Material in den 1500,- enthalten): Elektro, Heizung, Maler-Innenarbeiten, Trockenputz, Trockenbau-Wände, Bodenbeläge mit Unterkonstruktion
Ohne Eigenleistung und diverses 'Abspecken' (Kunststoff statt Holz-Aluminium-Fenster u. ä) wären wir bei ca. 1800,- gelandet. Ursprüngliche Kostenschätzung (vor Kauf) ca. 1000,- pro m², von diesen Mehrkosten ca. 300,- unvorhersehbare Probleme (z.B. fehlendes Fundament einer Wand, Fußholz einer Wand völlig verrottet), Rest 'naive und optimistische Planung'. Unbedingt jemand suchen, der so eine Gesamtsanierung schon einmal gemacht hat und auch mal eine Referenz ansehen.
Gruß
Volker -
Altbausanierung: Schrittweise Sanierung – Budget & Priorisierung
Konkrete Zahlen helfen nicht viel
Meiner Erfahrung nach bringt es gar nichts, an dieser Stelle konkrete Zahlen anzubringen. Ein Altbau aus dieser Zeit muss mit Bedacht angegangen werden und wird prinzipiell am Besten schrittweise saniert, weil alles auf einmal einfach zu teuer ist (ich gehe einfach mal davon aus, dass Sie ein begrenztes Budget haben und auch noch anderes bezahlen müssen als eine Sanierung).
Lassen Sie also dieses Haus am besten einmal auf seinen Sanierungsstau hin schätzen, doch hüten Sie sich davor, einfach Angebote einzuholen, da Sie die meisten nicht einmal vergleichen werden können. Eine Firma wird dieses, die andere jenes Konzept verfolgen und der wirkliche Wert lässt sich für den Laien auf den ersten Blick nicht erkennen.
Vor allem der Dämmproblematik, die ohne Zweifel auftreten wird, sollte besondere Sorgfalt gewidmet werden. Insbesondere, wenn Holzbalkenwerk vorhanden ist. Es gibt ja die "neuesten" Systeme am Markt, doch die wenigsten sind für Altbauten wirklich gut geeignet.
Als Tipp mag gelten, alles möglichst natürlich zu halten und sich so gut als möglich nach der ursprünglichen Substanz zu richten. Soll heißen: wenig Kunststoffe, wenig oder gar keine harte Chemie und möglichst viel auf mineralischer und Holzbasis.
Das Haus hat einen ganz eigenen Klimahaushalt und wenn dieser auf einen Schlag verändert wird, können ungeahnte Schäden auftreten. Eine Standard EnEVAbk. Berechnung, wie sie für die KfW Darlehen gefordert wird und Sicherheit vorgaukelt, kann hier auch zuer bösen Falle geraten, insbesondere dann, wenn nicht nach einem festgelegten Sanierungsplan vorgegangen wird.
Dieses Haus gehört auf jeden Fall in die Hände eines erfahrenen Architekten, Ingenieurs oder Handwerksmeisters. Bevor Sie jemanden beauftragen, sollten Sie sich auch entsprechende Referenzen geben lassen und auch mit den Eigentümern zumindest eines Objektes selbst sprechen können. Immerhin wollen Sie einiges Geld ausgeben und da können Sie dies schon verlangen. -
Altbausanierung: Kostenspanne – 1.000-2.000 €/m² als Orientierung
@Schroer
Exakt diese Zahlen waren aber gefragt und alle Beiträge bisher haben erwähnt, dass es auf den Einzelfall ankommt. Es ist schon hilfreich, bei einer Begutachtung zu wissen, dass 'sieht ja ganz gut aus' auch kaum unter 1000,- pro m² liegt oder 'oh, das ist nicht gut' vermutlich nicht über 2000,- pro m² bedeutet. Konkrete Zahlen sind für Laien wichtig; viele Bauexperten geben Relativurteile ab ('das ist nicht so schlimm, kann man sanieren') ohne zu bedenken, dass für die meisten VOR einem Bau 'nicht so teuer' etwas komplett anderes heißt als für Leute vom Fach. (Die Frage: 'Was heißt nicht so teuer' scheint nach der ersten Zwischenrechnung die meistgestellte auf einer privaten Baustelle zu sein)
Gruß
Volker -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).
Altbausanierung 1900: Kosten für Komplettsanierung – Richtwerte & Tipps
💡 Kernaussagen: Die Komplettsanierung eines Altbaus (Baujahr 1900) ist ein komplexes Unterfangen, bei dem die Kosten stark variieren können. Experten empfehlen, einen Fachmann zur Beurteilung der Bausubstanz hinzuzuziehen. Als grobe Richtwerte werden Kosten von 1.000 bis 2.000 €/m² genannt, wobei Unvorhergesehenes und Baunebenkosten zusätzlich berücksichtigt werden müssen. Eine schrittweise Sanierung kann bei begrenztem Budget sinnvoll sein.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Wie im Beitrag Altbausanierung: Bausubstanz-Beurteilung durch Fachmann unerlässlich! betont wird, ist die Expertise eines Fachmanns entscheidend, um die tatsächlichen Kosten und den Umfang der Sanierungsarbeiten realistisch einzuschätzen. Kriegsschäden oder andere verborgene Mängel können die Kosten erheblich in die Höhe treiben.
💰 Kosten: Der Beitrag Altbausanierung: Sanierungskosten – Richtwert 1.000 €/m² + Unvorhergesehenes nennt einen Richtwert von mindestens 1.000 €/m², zuzüglich 15 % für Unvorhergesehenes und 9 % Baunebenkosten. Es wird auch auf Fördermöglichkeiten wie das Co2-Gebäudesanierungsprogramm der KfW hingewiesen, um die finanzielle Belastung zu reduzieren.
📊 Fakten/Zahlen: Im Beitrag Altbausanierung: Kostenschätzung – Bandbreite & Einflussfaktoren wird eine breite Kostenspanne von 600 bis 2.200 €/m² genannt, abhängig von Zustand, Tragwerkssystem und Ausbauwünschen. Der Beitrag Altbausanierung: Kostenschätzung – 1.500 €/m² (Altbau 1920/1750) nennt einen Wert von 1.500 €/m² für einen freistehenden Altbau, wobei Eigenleistungen die Kosten reduzieren können.
🔧 Praktische Umsetzung: Für eine erste Kostenschätzung kann die Software EPIQR des Fraunhofer Instituts hilfreich sein, wie im Beitrag Altbausanierung: EPIQR-Software zur Kostenanalyse – Fraunhofer Institut vorgeschlagen wird. Diese Software ermöglicht eine Grobdiagnose und Szenarienbildung, um die Kosten besser einschätzen zu können.
👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie sich einen Fachmann zur Beurteilung der Bausubstanz und erstellen Sie ein detailliertes Sanierungskonzept. Berücksichtigen Sie Fördermöglichkeiten und planen Sie ausreichend Puffer für Unvorhergesehenes ein. Beginnen Sie idealerweise mit einer schrittweisen Sanierung, um die finanzielle Belastung zu verteilen, wie im Beitrag Altbausanierung: Schrittweise Sanierung – Budget & Priorisierung empfohlen wird.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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