Bodenausbruch für Maisonette: Statik, Genehmigung & Kosten im Altbau?
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Bodenausbruch für Maisonette: Statik, Genehmigung & Kosten im Altbau?

Guten Tag,
Ich habe vor eine Erdgeschosswohnung in einem Zweifamilienhaus Baujahr. 1964 zu kaufen. (Freiburg i. Br. Baden-Württemberg)
Im Keller des Hauses befinden sich mehrere Wohnräume, um unseren Wohnraum zu vergrößern hatten wir vor eine Maisonettwohnung daraus zu machen, dafür müsste man einen Durchbruch im Boden machen. Der Boden besteht aus Beton mit ca. vier cm Estrich.
Ist es möglich diesen Durchbruch nah an der Hausaußenwand zu machen (Strom-Wasserleitungen sind nicht im Weg), wir würden auch einen Stützpfeiler in Kauf nehmen?
Ist es schwer eine Genehmigung zu bekommen? Muss man zum Statiker? Was kostet dieser Besuch? Auf was sollte man besonders achten? Bitte beachten sie das wir die Wohnung noch nicht gekauft haben, ist es trotzdem möglich einen Statiker zu fragen, auf dem Amt Auskunft zu erhalten.
Vielen Dank für Ihre Antworten und Vorschläge
  • Name:
  • Niko
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Statische Veränderungen ohne Fachprüfung können zum Einsturz des Gebäudes führen.

    🔴 Kritisch: Beschädigung von Strom- oder Wasserleitungen kann zu Kurzschlüssen oder Wasserschäden führen.

    GoogleAI-Analyse

    Ich beurteile den geplanten Bodenausbruch vom Erdgeschoss zum Keller zur Schaffung einer Maisonettewohnung in einem Haus von 1964 als ein komplexes Vorhaben, das mehrere Aspekte berücksichtigt werden müssen.

    🔴 Gefahr: Ein Bodenausbruch kann die Statik des Gebäudes erheblich beeinträchtigen.

    Ich empfehle folgende Schritte:

    • Statische Prüfung: Vorab muss ein Statiker die Machbarkeit prüfen und die notwendigen Maßnahmen berechnen.
    • Baugenehmigung: Klären Sie mit dem zuständigen Bauamt, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist.
    • Leitungen: Prüfen Sie, ob Strom- oder Wasserleitungen im Bereich des geplanten Durchbruchs verlaufen und verlegt werden müssen.
    • Hausaußenwand: Beachten Sie, dass ein Eingriff in die Hausaußenwand zusätzliche Genehmigungen erfordern kann.
    • Stützpfeiler: Eventuell sind Stützpfeiler notwendig, um die Lasten abzufangen.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie vor dem Kauf der Wohnung eine detaillierte Auskunft beim Bauamt und ein Gutachten von einem Statiker ein.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Statik
    Die Statik ist die Lehre vom Gleichgewicht der Kräfte und spielt eine entscheidende Rolle bei der Beurteilung der Standsicherheit von Bauwerken. Sie umfasst die Berechnung von Lasten und Spannungen, um sicherzustellen, dass ein Gebäude nicht einstürzt.
    Verwandte Begriffe: Tragfähigkeit, Lastabtragung, Festigkeit.
    Baugenehmigung
    Eine Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen erforderlich ist. Sie dient dazu, sicherzustellen, dass Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften entsprechen.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauordnung, Baurecht.
    Estrich
    Estrich ist eine Schicht, die auf den Rohboden aufgebracht wird, um eine ebene und tragfähige Oberfläche für den Bodenbelag zu schaffen. Er dient auch zur Lastverteilung und kann Heizungsrohre aufnehmen.
    Verwandte Begriffe: Zementestrich, Anhydritestrich, Trockenestrich.
    Lastabtragung
    Lastabtragung bezeichnet die Art und Weise, wie das Gewicht eines Gebäudes oder Bauteils auf den Untergrund verteilt wird. Eine korrekte Lastabtragung ist entscheidend für die Stabilität des Bauwerks.
    Verwandte Begriffe: Tragwerk, Fundament, Bodenbeschaffenheit.
    Beton
    Beton ist ein Baustoff, der aus Zement, Wasser und Gesteinskörnung besteht. Er ist sehr widerstandsfähig und wird häufig für tragende Bauteile verwendet.
    Verwandte Begriffe: Stahlbeton, Fertigbeton, Zement.
    Rohboden
    Der Rohboden ist die unbehandelte Oberfläche unterhalb des Estrichs oder des Bodenbelags. Er kann aus Beton, Holz oder anderen Materialien bestehen.
    Verwandte Begriffe: Untergrund, Fundamentplatte, Kellerdecke.
    Maisonette
    Eine Maisonette-Wohnung ist eine Wohnung, die sich über mehrere Etagen erstreckt und intern durch eine Treppe verbunden ist. Sie ähnelt einem kleinen Haus innerhalb eines Mehrfamilienhauses.
    Verwandte Begriffe: Etagenwohnung, Penthouse, Loft.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Ist für einen Bodenausbruch eine Baugenehmigung erforderlich?
      Ja, in den meisten Fällen ist für einen Bodenausbruch eine Baugenehmigung erforderlich, da es sich um eine bauliche Veränderung handelt, die die Statik des Gebäudes beeinflussen kann. Klären Sie dies unbedingt vorab mit dem zuständigen Bauamt.
    2. Welche Rolle spielt ein Statiker bei einem Bodenausbruch?
      Ein Statiker ist unerlässlich, um die Tragfähigkeit des Gebäudes nach dem Bodenausbruch zu beurteilen. Er berechnet, ob zusätzliche Stützmaßnahmen erforderlich sind, um die Stabilität zu gewährleisten.
    3. Was muss ich bei Strom- und Wasserleitungen beachten?
      Vor dem Bodenausbruch müssen Sie sicherstellen, dass keine Strom- oder Wasserleitungen im betroffenen Bereich verlaufen. Falls doch, müssen diese fachgerecht verlegt werden, um Schäden und Gefahren zu vermeiden.
    4. Wie wirkt sich ein Bodenausbruch auf die Hausaußenwand aus?
      Ein Eingriff in die Hausaußenwand kann die Wärmedämmung und den Wetterschutz beeinträchtigen. Zudem kann dies Auswirkungen auf die Bausubstanz haben und zusätzliche Genehmigungen erfordern.
    5. Welche Kosten sind mit einem Bodenausbruch verbunden?
      Die Kosten für einen Bodenausbruch können stark variieren und hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie der Größe des Durchbruchs, den notwendigen statischen Maßnahmen, der Verlegung von Leitungen und den Gebühren für die Baugenehmigung. Holen Sie mehrere Angebote ein.
    6. Was ist ein Betonestrich?
      Betonestrich ist eine Schicht aus Beton, die auf den Rohboden aufgebracht wird, um eine ebene und tragfähige Oberfläche für den Bodenbelag zu schaffen. Er dient auch zur Lastverteilung und kann Heizungsrohre aufnehmen.
    7. Was bedeutet Lastabtragung?
      Lastabtragung bezeichnet die Art und Weise, wie das Gewicht eines Gebäudes oder Bauteils auf den Untergrund verteilt wird. Ein Bodenausbruch kann die Lastabtragung verändern, weshalb eine statische Berechnung notwendig ist.
    8. Was ist bei einem Altbau besonders zu beachten?
      Bei Altbauten sind oft unvorhergesehene Probleme zu erwarten, wie z.B. alte Leitungen, Asbest oder eine schlechtere Bausubstanz. Daher ist eine gründliche Voruntersuchung besonders wichtig.

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  2. Immobilienkauf: Fachberatung vor Bodenausbruch-Planung!

    Deckendurchbruch
    Ihrer Beschreibung nach wollen Sie die Wohnung erst kaufen.
    Daher meine dringende Empfehlung vorab:
    lassen Sie sich von kompetenter Seite aus zum Immobilienkauf beraten, im besten Fall durch einen bautechnisch versierten Fachmann. Dies da:
    1. Sie durch einen möglichen Erwerb einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus ganz prinzipiell (was hier im Forum nicht überprüfbar ist) sich in eine WEGAbk. einkaufen. Daher ist eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, also hier bspw. die Deckenkonstruktion allenfalls mit der Zustimmung des Eigentümers der anderen Wohnung möglich, bzw. rechtlich zulässig. Also ist die Genehmigungsfähigkeit nicht Ihre erste Sorge. Eine Baugenehmigung brauchen Sie für ein solches Vorhaben auch nicht. Ihre Gedankenspiele lassen sich nur dann verwirklichen, wenn der andere Eigentümer zustimmen sollte. Daher der empfohlene Fachmann. Es gibt hier eine Menge "Fallstricke".
    2. Räume im Untergeschoss sind nur unter best. Voraussetzungen (vgl. LBOAbk. BW) zu Wohnzwecken nutzbar. Die Grenzen sind sehr eng.
    3. Ihnen dieser mitteilen kann mit welchen Investitionskosten Sie rechnen müssen, und ob das Vorhaben überhaupt möglich ist.
    Natürlich benötigen Sie einen Fachmann, der die Statik berechnet. In dem konkreten Fall wäre dies ein fachl. geeigneter Architekt oder Tragwerksplaner. Und, prinzipiell ist alles möglich. Die Kosten können sich, ohne die konkrete Situation zu kennen, auf ca. 2.000  -  2.500 € für den Deckendurchbruch 1.80x1.80 m belaufen, bspw. durch perforiertes Bohren. Sie benötigen dann aber auch eine Treppe, etc. Sie sollten daher mit mind. 8.000  -  9.000 € rechnen.
    MfG
    R. Kaiser
  3. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026

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    Bodenausbruch für Maisonette im Altbau: Statik & Genehmigung

    💡 Kernaussagen: Vor dem Kauf einer Erdgeschosswohnung mit der Absicht eines Bodenausbruchs für eine Maisonette im Altbau, ist eine umfassende Beratung durch einen bautechnischen Fachmann unerlässlich. Dies minimiert Risiken bezüglich der WEGAbk.-Konstellation, der Zustimmungspflichten bei Veränderungen am Gemeinschaftseigentum und der Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens. Die frühzeitige Klärung dieser Aspekte schützt vor unerwarteten Kosten und rechtlichen Problemen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen, sollten Sie die Genehmigungsfähigkeit des Bodenausbruchs prüfen lassen. Details dazu im Beitrag Immobilienkauf: Fachberatung vor Bodenausbruch-Planung!.

    ✅ Zusatzinfo: Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (WEG) ist erforderlich, wenn der Bodenausbruch die Deckenkonstruktion als Gemeinschaftseigentum betrifft. Klären Sie dies im Vorfeld, um spätere Konflikte zu vermeiden.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie vor dem Kauf eine bautechnische Expertise ein, um die Machbarkeit des Bodenausbruchs zu beurteilen und potenzielle Fallstricke im Zusammenhang mit der WEG und der Baugenehmigung zu identifizieren. Dies beinhaltet die Prüfung der Statik und die Klärung der Genehmigungspflicht beim zuständigen Bauamt.

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