Hallo,
wir ziehen in Erwägung eine Doppelhaushälfte mit ca. 350 m² Grund in der Nähe von München zu kaufen. Bevor wir uns allerdings in Kosten stürzen und den Wert des in Frage kommende Objekt von einem Gutachter einschätzen lassen, möchten wir uns ein grobes Bild vom Wert und den Folgekosten machen. Wir würden uns sehr freuen, wenn Teilnehmer dieses Forums uns dabei unterstützen könnten.
Die Daten:
Bei fraglichem Objekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte BJ '65 die auf einem Grundstück mit ca. 350 m² steht. Das Grundstück hat no Ausrichtung, die mögliche GFZAbk. liegt bei 0,5 der dazugehörige Bodenrichtwert liegt bei 540 €.
Das Objekt wurde in Gasbeton-Fertigteile-Bauweise erstellt. Die Wohnfläche liegt bei ca. 100 m², das Objekt ist mit einem niedrigen Keller (2,10 m) voll unterkellert. Das Dachgeschoss ist weder ausgebaut noch isoliert. Die GFZ liegt bei 0,4. Das Bauamt errechnete mir hierzu einen Bodenrichtwert in Höhe von 490,- €.
Die Doppelhaushälfte wurde seit '66 nicht saniert. '91 wurde eine neue Öl-ZHAbk. montiert. Bei Kauf würden wir das Objekt vollständig sanieren. Der von Handwerkern geschätzte Sanierungsaufwand liegt bei ca. 100 T€. Unterstellen wir einmal, dass keine gravierenden Bauschäden vorliegen, was aber von einem Gutachter vor dem Kauf noch überprüft werden muss.
Die Frage (n):
Wie geht man die grobe Bewertung eines derartigen Hauses an? Als Grundstück mit abzureißendem Altbestand hätte es einen geschätzten Wert von ca. 189 T€ abzAbk.üglich Abrisskosten?
Wir wollen aber das Haus sanieren - wie ermittelt sich der Wert des Objektes? Grundstückswert bei GFZ 0,4 (172 T€) zuzüglich Neuwert des Hauses abzüglich Sanierungskosten?
Wer kann uns mit unverbindlichen Erfahrungswerten weiterhelfen?
Vielen Dank und viele Grüße an dieses interessante Forum
B. Schneider
Doppelhaushälfte BJ 65 bei München: Grobe Werteinschätzung, Sanierungskosten & Grundstückswert?
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden
Doppelhaushälfte BJ 65 bei München: Grobe Werteinschätzung, Sanierungskosten & Grundstückswert?
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Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
Sicherheitshinweise
🔴 Gefahr: Bei Altbauten aus dem Baujahr 1965 könnten Asbest oder andere Schadstoffe verbaut sein. Eine Schadstoffanalyse ist empfehlenswert.
🔴 Gefahr: Feuchtigkeit im Keller oder Dachgeschoss kann zu Schimmelbildung führen. Lassen Sie dies von einem Fachmann prüfen.
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Um eine grobe Werteinschätzung für eine Doppelhaushälfte Baujahr 1965 in der Nähe von München zu erhalten, sind folgende Aspekte zu berücksichtigen:
- Lage und Grundstücksgröße: Der Bodenrichtwert (540 €/m²) ist ein wichtiger Anhaltspunkt. Die Grundstücksgröße beträgt ca. 350 m².
- Bausubstanz und Zustand: Baujahr 1965 deutet auf möglichen Sanierungsbedarf hin. Gasbeton und Fertigteilbauweise können spezifische Herausforderungen mit sich bringen.
- Wohnfläche und Aufteilung: Die Wohnfläche (100 m²) sowie Keller und Dachgeschoss beeinflussen den Wert.
- Sanierungskosten: Der geschätzte Sanierungsaufwand (189.000 - 490.000 €) ist ein wesentlicher Faktor. Bauschäden sollten von einem Gutachter geprüft werden.
- Vergleichswerte: Ziehen Sie ähnliche Objekte in der Umgebung zum Vergleich heran.
👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie Vergleichsangebote von Handwerkern ein und lassen Sie die Immobilie von einem unabhängigen Bausachverständigen begutachten, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Bodenrichtwert
- Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für ein Gebiet mit ähnlichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Er wird von Gutachterausschüssen ermittelt und dient als Anhaltspunkt für die Grundstücksbewertung.
Verwandte Begriffe: Grundstückswert, Verkehrswert, Immobilienbewertung - Gasbeton
- Gasbeton ist ein leichter Baustoff mit guten Wärmedämmeigenschaften. Er besteht aus Kalk, Zement, Sand und Wasser, dem ein Treibmittel zugesetzt wird. Gasbeton kann anfällig für Feuchtigkeit sein.
Verwandte Begriffe: Porenbeton, Ytong, Baustoffe - Fertigteilbauweise
- Die Fertigteilbauweise ist eine Bauweise, bei der Bauteile (z.B. Wände, Decken) industriell vorgefertigt und auf der Baustelle montiert werden. Dies ermöglicht eine schnellere Bauzeit, kann aber auch spezifische Baumängel mit sich bringen.
Verwandte Begriffe: Modulbau, Systembau, Massivbau - Sanierungskosten
- Sanierungskosten sind die Kosten, die für die Instandsetzung, Modernisierung oder Verbesserung einer Immobilie anfallen. Sie können je nach Zustand des Objekts und Umfang der Maßnahmen erheblich variieren.
Verwandte Begriffe: Renovierungskosten, Instandhaltungskosten, Modernisierungskosten - Bausachverständiger
- Ein Bausachverständiger ist eine Fachperson, die über besondere Kenntnisse und Erfahrungen im Bauwesen verfügt. Er kann Gutachten erstellen, Baumängel beurteilen und bei der Bewertung von Immobilien helfen.
Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständiger, Baugutachter - Grundstückswert
- Der Grundstückswert ist der Wert des unbebauten Grundstücks. Er wird anhand des Bodenrichtwerts, der Grundstücksgröße und der Lage bestimmt.
Verwandte Begriffe: Bodenwert, Verkehrswert, Immobilienwert - Doppelhaushälfte
- Eine Doppelhaushälfte ist ein Haus, das mit einem anderen Haus direkt an einer gemeinsamen Grundstücksgrenze verbunden ist. Beide Häuser bilden zusammen ein Doppelhaus.
Verwandte Begriffe: Reihenhaus, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Wie beeinflusst der Bodenrichtwert den Wert der Immobilie?
Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert pro Quadratmeter für baureifes Land in einer bestimmten Region an. Er dient als Grundlage für die Berechnung des Grundstückswerts, der einen wesentlichen Teil des Gesamtwerts der Immobilie ausmacht. - Welche Risiken birgt eine Fertigteilbauweise aus dem Jahr 1965?
Fertigteilhäuser aus dieser Zeit können spezifische Baumängel aufweisen, wie z.B. mangelhafte Dämmung oder Probleme mit den Verbindungsstellen. Eine gründliche Bausubstanzanalyse ist daher ratsam. - Wie finde ich einen geeigneten Bausachverständigen für die Begutachtung?
Suchen Sie nach zertifizierten Bausachverständigen in Ihrer Region, z.B. über die Architektenkammer oder Ingenieurkammer. Achten Sie auf deren Erfahrung mit Altbauten. - Welche Unterlagen sollte ich dem Bausachverständigen zur Verfügung stellen?
Stellen Sie dem Sachverständigen alle verfügbaren Baupläne, Grundrisse, Energieausweise und eventuelle Gutachten zur Verfügung. Je mehr Informationen vorliegen, desto genauer kann die Begutachtung erfolgen. - Wie kann ich die Sanierungskosten grob abschätzen?
Recherchieren Sie die Preise für typische Sanierungsmaßnahmen (z.B. Fassadendämmung, Heizungserneuerung, Fensteraustausch) und multiplizieren Sie diese mit den entsprechenden Flächen oder Einheiten. Holen Sie Angebote von verschiedenen Handwerkern ein. - Was ist bei der Bewertung von Gasbeton zu beachten?
Gasbeton kann anfällig für Feuchtigkeit sein und dadurch seine Dämmeigenschaften verlieren. Achten Sie auf Risse oder Ausblühungen, die auf Feuchtigkeitsprobleme hindeuten könnten. - Wie wirkt sich ein möglicher Abriss auf die Wertermittlung aus?
Wenn ein Abriss in Betracht gezogen wird, ist der Wert des Grundstücks entscheidend. Die Abrisskosten müssen vom Grundstückswert abgezogen werden, um den tatsächlichen Wert zu ermitteln. - Welche Rolle spielt die Lage der Doppelhaushälfte bei der Bewertung?
Die Lage ist ein entscheidender Faktor. Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen wirkt sich positiv auf den Wert aus. Lärmbelästigung oder schlechte Infrastruktur können den Wert mindern.
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Übersicht über typische Kosten bei der Sanierung eines Altbaus. - Bodenrichtwert finden
So ermitteln Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück.
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Doppelhaushälfte: Immobilienpreise vergleichen – Sanierungskosten berücksichtigen
Markt analysieren
Schauen Sie sich am Besten in der Gegend wo sie kaufen wollen mal um - gibt es vergleichbare Objekte in ähnlicher Lage - was kosten diese? Welchen haben einen vergleichbaren Zustand?
Nutzen Sie Immobilienportale oder Anzeigen in der Zeit.
Wenn Sie was vergleichbares gefunden haben, dann können Sie Ihre Sanierungskosten abziehen und dann haben Sie in etwa einen Wert für das Haus.
Viel Erfolg -
Werteinschätzung DHH: Angebotspreise vs. tatsächlicher Verkaufspreis
Hallo Herr Heumüller, vielen Dank für Ihre Antwort ...
Hallo Herr Heumüller,
vielen Dank für Ihre Antwort. Selbstverständlich haben wir schon über diverse Immobilienportale gesucht und vergleichbare Immobilien gefunden. Viele dieser günstigen und sanierungsbedürftigen Immobilien stehen jedoch sehr lange zum Verkauf und werden häufig weit unter Angebotspreis verkauft. Dies erschwert dann doch die Werteinschätzung auf der Basis der Angebote.
Viele Grüße
Bernd Schneider -
DHH Bewertung: Sachwert, Marktwert & Sanierung (EnEV) prüfen!
Bewertung Doppelhaushälfte
Wenn Sie in der Untersuchung des betreffenden Objektes schon so weit vorangekommen sind, möchte ich Ihnen empfehlen, falls Sie entsprechendes Interesse am Erwerb der Doppelhaushälfte haben, sich kompetent und unabhängig bzgl. des Sachwertes, der Investitionskosten, des Marktwertes und insbesondere zu einer notwendigen Sanierung (auch insbesondere bzgl. der EnEVAbk.) beraten zu lassen.
Diese Beratung und Bewertung Ihres Kaufobjektes ist allerdings kostenpflichtig.
Ohne Kenntnis des konkreten Objektes (auch durch Objektbegutachtung) kann Ihnen niemand einen verlässlichen auch nicht näherungsweisen Wert Ihrer Immobilie angeben.
Hinweis:
Angebotspreise anderer Objekte sind keine Vergleichsgrundlage für den tatsächlichen Wert und den damit zu erzielenden Kaufpreis (Marktwert) eines konkreten Objektes.
und
Handwerkerangebote sollten nicht, insbesondere wenn planungsrelevante Erfordernisse bestehen, als verbindlicher Kostenrahmen für Modernisierungen und Sanierungen angesehen werden, da bspw. Erfordernisse von Verordnungen oftmals nicht oder nicht entsprechend berücksichtigt sind.
Entsprechende Dienstleistungen erhalten Sie von Baufachleuten (bspw. Architekten).
MfG
Ralph Kaiser -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
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Doppelhaushälfte München: Werteinschätzung, Sanierung & Grundstückswert
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die grobe Werteinschätzung einer Doppelhaushälfte (BJ 65) in der Nähe von München. Vergleichbare Objekte in der Umgebung und deren Verkaufspreise sind wichtige Anhaltspunkte. Sanierungskosten müssen bei der Werteinschätzung unbedingt berücksichtigt werden. Eine unabhängige Beratung bezüglich Sachwert, Investitionskosten, Marktwert und EnEVAbk. ist empfehlenswert.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Werteinschätzung DHH: Angebotspreise vs. tatsächlicher Verkaufspreis können Angebotspreise in Immobilienportalen von den tatsächlichen Verkaufspreisen abweichen, was die Werteinschätzung erschwert.
✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Doppelhaushälfte: Immobilienpreise vergleichen – Sanierungskosten berücksichtigen empfiehlt, vergleichbare Objekte in der Gegend zu suchen und deren Zustand sowie Preise zu analysieren, um einen ersten Wert für die Doppelhaushälfte zu erhalten. Die Sanierungskosten sollten von diesem Wert abgezogen werden.
💰 Zusatzinfo: Bei der Bewertung einer Doppelhaushälfte sollten neben dem Grundstückswert auch die Abrisskosten und der Neuwert berücksichtigt werden, um ein umfassendes Bild der finanziellen Aspekte zu erhalten. Die Gasbeton-Fertigteile-Bauweise könnte Einfluss auf die Sanierungskosten haben.
👉 Handlungsempfehlung: Für eine präzise Immobilienbewertung wird empfohlen, sich kompetent und unabhängig beraten zu lassen, wie im Beitrag DHH Bewertung: Sachwert, Marktwert & Sanierung (EnEV) prüfen! erläutert. Dies umfasst die Prüfung des Sachwertes, der Investitionskosten, des Marktwertes und der notwendigen Sanierung unter Berücksichtigung der EnEV.
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