Trockenlegung der Außenwände bei Altbau?
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden

Abdichtungsarbeiten im Keller.
Wenn Keller feucht sind ist es mit dem angenehmen und gesunden Wohnklima vorbei.
Der Modergeruch verbreitet sich im Haus, die Wände und der Boden fangen an zu schimmeln, das Werkzeug und andere Materialien aus Eisen fangen an zu rosten.
Die Wärmedämmung nimmt mit zunehmender Feuchte sehr schnell ab.
Weil nun dies alles dazu beiträgt, dass die Schimmelpilze vermehrt wachsen, wird sicherlich auch noch falsch gelüftet, d.h. in der Regel zu lange. Dies deswegen, weil eben dieser Modergeruch aus dem Keller entfernt werden soll. Auch das hat jedoch verhängnisvolle Folgen.
Die Nutzung ist somit sehr stark eingeschränkt.
An den Wänden zeigen sich Feuchteschäden und Ausblühungen. Es kommt zu Farbabplatzungen an den Oberflächen und zum Teil werden auch die Putze geschädigt. Das Wasser läuft die Wände entlang, der Belag auf dem Boden fängt an zu faulen.
Dies bedeutet jedoch auch gleichzeitig eine Verschlechterung der Wärmedämmung. Häufig wirken beim Auftreten solcher Feuchtigkeitsschäden auch verschiedene Ursachen zusammen.
Wie vermeidet man solche Schäden und Durchfeuchtungen?
Es müssen einige Punkte beachtet werden. Die Außenwände müssen beim Neubau gegen das Eindringen von Feuchtigkeit von außen her geschützt sein, in der Regel geschieht dies durch Abdichtungen die in der Norm 18195 und 18336 erwähnt werden. Darüber hinaus gibt es eine Reihe Merkblätter und Regelwerke von Firmen die spezielle Produkte und Lösungen dafür anbieten.
Beim Altbau ist jedoch auch aus Kostengründen eine Abdichtung von innen möglich und in der Regel einer Außenabdichtung aus Kostengründen vorzuziehen. Überwiegend ist es sowieso nur Kondenswasser, das die Oberflächen schädigt.
Die Kellerwände kühlen bei Feuchteschäden stärker aus, außerdem ist darauf zu achten, dass an der Außenseite eine Wärmedämmung in ausreichender Form notwendig ist. Bei Hanglagen ist das Wasser durch Drainanlagen abzuführen. Auch hierfür gibt es für den Neubau Normen z.B. DIN^Abk. 4108 u. 4095 sowie 18308.
Im Altbaukeller ist auch die Überlegung wichtig, dass nichts zu faulen anfängt.
Wenn ein Holzboden vorhanden ist oder Holz bzw. Kartons gelagert sind (Regale etc.) kommt es sehr oft durch diese hohe Feuchte zu Fäulnisschäden und auch zur Bildung von Hausschwamm. An den Oberflächen der Wände lagern sich z.B. bauschädliche Salze an und nehmen ebenfalls vermehrt Wasser auf.
Fast jeder kennt die Effekte von Schwitzwasser.
Im Sommer beschlagen bei Gewitter oder sehr starken Regenfällen die Autoscheiben, beim Betreten eines Lokales beschlägt die Brille, oder eine Flasche beschlägt, wenn Sie aus dem Kühlschrank genommen wird. Alles Erscheinungen, die jeder kennt.
Dem Entstehen von Tauwasser und Schimmelpilzen auf der inneren Oberfläche von Außenwänden liegt ein einfacher physikalischer Vorgang zu Grunde. Warme Raumluft kühlt an kälteren Wandoberflächen soweit ab, dass der in der Raumluft enthaltene Wasserdampf auf der Wand zu Wasser kondensiert. Dieses jedoch saugt die Oberfläche der Wand sofort auf und dadurch lässt man sich täuschen, man sieht nichts. Deswegen sollten insbesondere im Frühling und Sommer die Kellerfenster möglichst geschlossen bleiben.
Die Mauern bekommen eine "gute" Wärmeleitfähigkeit.
Dies kann jedoch durch eine innenliegende Abdichtung und eine innenliegende Wärmedämmung behoben werden. Dadurch wird auch das teure Aufgraben von außen nicht mehr notwendig.
Die inneren Wandoberflächen dürfen nicht soweit abkühlen, dass es bei normaler relativer Luftfeuchtigkeit von ca. 60  -  70 % zu Schwitzwasserbildung kommt.
Wenn die Wandoberflächen und der Boden den Anforderungen an die Wärmedämmung entsprechen, verändert sich dies jedoch sehr oft im Bereich der Kellerdecken die schlecht gedämmt sind. Es kommt im Bereich des Deckenauflagers von neuem zu Kondenswasserschäden.
Innenliegende "falsche" Wärmedämmungen
Eine nicht unerhebliche Fehlerquelle ist es wenn Möbel, Schränke, Regale an der Außenwand stehen und somit eine Erwärmung der Wandoberflächen verhindern. Es wirkt genauso wie eine innenliegende Dämmung.
Heizen und Lüften.
Des weiteren ist darauf zu achten, dass bei Kellerräumen die höherwertig genutzt werden die dementsprechende Beheizung und Lüftungsmöglichkeit geschaffen werden muss. Ein Heizkörper im Keller ist meistens nicht ausreichend, erst recht nicht, wenn Möbel die Außenwände verstellen!
Messen der Feuchtigkeit
Woher weiß man nun, welche Feuchtebelastung in den Räumen sind. Die einfachste Art ist die Messung mit einem Hygrometer. Hier sollte nicht gespart werden, sondern durchaus Geräte verwendet werden, die justiert werden können. Diese Geräte sind im Handel schon ab ca. 40,- DM zu erhalten. In Verbindung mit einem guten Thermometer können wir nun ein behagliches und gut funktionsfähiges Raumklima durch Lüften bzw. Heizen herstellen.
Richtiges Lüften
Auch hier gibt es wieder eine Menge von Ausdrücken und Erklärungen von gut bis sehr schlecht. Was bedeuten z.B. Ausdrücke wie " Stoßlüften", " Dauerlüften", " feuchte- oder temperaturabhängiges (feuchteabhängiges, temperaturabhängiges) Lüften" etc.?
Im Sommer kann die Luft wesentlich mehr Wasser aufnehmen als im Winter. z.B. enthält eine 25 ° warme Luft maximal 25 Gramm Wasser, jedoch nur 4 Gramm bei 5 °. Diese 4 Gramm ergeben bei 20 Grad Wärme ca. 35 % relative Luftfeuchte. So ist auch klar, warum im Winter in unseren Wohnräumen eine sehr trockene Luft ist.
Zwar muss die "verbrauchte" Luft erneuert werden, doch soll durch gezieltes und regelmäßiges Lüften die relative Luftfeuchtigkeit niedrig gehalten werden.
Richtig lüften heißt die Luft auszutauschen und dies abhängig von der Temperatur und der relativen Luftfeuchtigkeit.
Wie lange lüften?
Der menschliche Körper ist ein sehr gutes "Messgerät". Dadurch kann folgendes Experiment durchgeführt werden: In der Frühe reagieren wir noch sehr empfindlich auf Temperaturunterschiede. Stellen Sie sich an die entlegenste Stelle gegenüber dem zu öffnenden Fenster. Nun bittet man jemand, Fenster oder Türe ganz zu öffnen. Das Kippen der Fenster reicht nicht aus. Sobald man empfindet, dass die kalte Luft an einem vorbeistreicht, stoppt man die Zeit. Sie werden überrascht sein, denn es vergehen nur wenige Sekunden, meist handelt es sich um 5  -  10 Sekunden. Hier gebe ich die Empfehlung, das fünf bis zehnfache der Zeit zum Lüften anzusetzen und man kann man davon ausgehen, dass die Luft
im wesentlichen ausgetauscht ist. Sicherlich verbleibt noch ein Rest "alter" Luft in den Nischen und den Schränken.
Nun kann man auch am Hygrometer ablesen, dass die relative Luftfeuchtigkeit in der Regel absinkt und nach einer bestimmten Zeiteinheit wiederum ansteigt. Dies liegt daran, dass in der Regel die kalte Außenluft wenig Feuchtigkeit beinhaltet und im Raum die Temperatur relativ schnell wieder ansteigt. Dies geschieht durch Wärmeabgabe der Wände, Einbauteile und der gelagerten Gegenstände.
Es sollte keinesfalls länger gelüftet werden, da sonst die Oberflächen und Gegenstände in der Wohnung unnötig abkühlen. All die Energie die zum Fenster hinausgelüftet wird muss wieder nachgeheizt werden.
Oberstes Gebot, je kürzer um so besser, dafür noch mal wiederholen!
Eine Beschleunigung des Luftaustausches kann natürlich auch dadurch erreicht werden, indem wir für eine sogenannte Querlüftung sorgen. Dabei kann der Effekt ausgenutzt werden, zwei gegenüberliegende Fenster (oder Türen) zu öffnen. Achten Sie dabei auf evtl. Zugluft, dass keine Scheiben zu Bruch gehen! Bei durchgehenden Treppenhäusern kann auch vom Keller bis zum Dach gelüftet werden. Jedoch sollte auch hier die Kürze entscheidend sein. Die Messung der ausgetauschten Luft kann jedoch auch über empfindliche Thermometer (durch den Temperaturunterschied) nachvollzogen werden.
Nun dauert es eine Zeit, bis sich die Luft wieder erwärmen und somit auch wiederum Feuchtigkeit aufnehmen kann. Praktische Messungen haben ergeben, dass dies ca. 1/4 bis eine 1/2 Stunde dauert d.h. das nächste Lüften sollte auch davon abhängig gemacht werden.
Längeres Lüften, wie in der "Fachliteratur" oft zwischen 10 und 15 Minuten angegeben, bedeutet, dass die Gegenstände in den Zimmern und auch die Oberflächen der Wände abkühlen, sodass die Energie durch Heizen wieder nachgeführt werden muss.
Es gibt sicherlich einige Wohnungen und Häuser, die Dank ihrer Wärmedämmung und der guten Anstriche, etc. sowie dem richtigen Heizen keinerlei Probleme dieser Art haben.
Die Ursache muss gefunden und beseitigt werden!
Feuchte und nasse Baustoffe haben wie vor schon erwähnt eine wesentlich schlechtere Wärmedämmung als trockene, deswegen ist vorab genau zu ermitteln, woher die Feuchte kommt. Wie vor beschrieben kann es sich um Kondenswasser, oder um Wasser von außen handeln. Am Schadensbild ist das jedoch nicht so leicht zu erkennen!
Nur wenn es sich um eine undichte Fuge handelt wird das Wasser irgendwann eindringen und als Wasserlacke am Boden sichtbar sein. Diese Undichtigkeiten kann man mit sehr dünnflüssigen Kunststoffen auf Epoxyharzbasis oder Polyurethanharzbasis auch von innen abdichten oder verpressen. Dies ist ein spezielles Verfahren was von Fachfirmen durchgeführt werden kann.
Eine Innenabdichtung
mit dem I-Bau  -  Saniersystem ©, d.h. Aufbringen einer dichten Noppenbahn an der Innenseite und dem anschließenden Verputzen mit Sanierputz bringt eine wesentliche Reduzierung der Feuchtebelastung im Keller. Ein Großteil der Feuchteabgabe erfolgt durch die Außenwand sowie die angrenzenden Zwischenwände.
In vielen Fällen, insbesondere bei Gebäuden aus Beton, ist somit ein Luftentfeuchter eine sinnvolle und ausreichende Maßnahme um die Luftfeuchte zu reduzieren. Diese Geräte (Kosten je nach Leistung zwischen € 600 bis 1.000) sind in der Lage und "ziehen" aus einem normalen Keller, eines Ein- oder Zweifamilienhauses (Einfamilienhauses, Zweifamilienhauses) am Tag ohne weiteres 10 bis 30 Liter Wasser. Wie sollen dann wenige Tropfen eventuell eindringendes Wasser noch ein Problem darstellen?
Edmund Bromm Geschäftsführer
®= im November 1998 beim Patentamt unter Nr. : 295 21 952.1 als Gebrauchsmuster eingetragen.

Vom Sollen und Können des (Ab) Dichtens
Abdichtungen und Wärmedämmungen  -  sowohl von außen, als auch im Querschnitt  -  sind bei Neubauten unerlässlich. Bei Altbauinstandsetzungen sollte zumindest eine Trennung des Wandquerschnitts zwischen Keller und Erdgeschoss gegen aufsteigende Feuchte hergestellt werden, eine Maßnahme, die nicht nur der Optik (Putzschäden) zugute kommt, sondern auch Energie sparen hilft!
Ob ein solches Unterfangen jedoch auch im Kellerbereich eines Gebäudes obligatorisch ist, muss von Fall zu Fall genau geprüft werden.
Bei Abdichtungsplanungen auf dem Gebiet der Altbauinstandsetzung heißt es immer wieder: "Wenn wir schon dabei sind, dann machen wir's doch gleich gescheit". Dann wird der alte (und durchaus nicht immer zutreffende) Spruch zitiert, dass die Ursache für Feuchtigkeit im Keller stets von außen eindringendes Wasser sei. Und so wird fleißig von außen aufgegraben, abgedichtet, wärmegedämmt, geschützt und wieder verfüllt  -  und dabei eines völlig außer acht gelassen: das Kosten-Nutzen-Verhältnis.
Denn zunächst bleibt innen der "alte" Zustand bestehen. Es müssen die Oberflächen erneuert werden. Dies bedeutet in der Regel alten salzbelasteten und sehr oft schimmelpilzbefallenen Putz abschlagen und durch Sanierputz ersetzen.
Bei Bauobjekten, in das tatsächlich Wasser von außen eindringt, ist es oft ratsam, an allen eindeutig kritischen Stellen aufzugraben. Außerdem sind alle möglichen Fehlerquellen abzustellen, wie zum Beispiel eine undichte Wasserleitung reparieren oder auch ein schadhaftes Regenablaufrohr.
Der Baustoff macht's
Zu unterscheiden ist zunächst, ob ein Gebäude in Ziegelbauweise oder aus Beton gebaut wurde. Im ersten Fall ist zu überprüfen ob jemals zuvor Wasser in den Keller eingedrungen ist und, sollte dies der Fall sein, wie hoch der Wasserstand war und wie hoch der mögliche Grundwasserspiegel ist. Sollte der Grundwasserspiegel in einem kritischen Bereich liegen, ist zu überlegen, ob die Nutzung eines solchen Kellerraums generell eingeschränkt werden muss.
Trotzdem gibt es Möglichkeiten, selbst solche feuchtigkeitgefährdeten Keller hochwertig zu nutzen  -  solange einige Schutzmaßnahmen vollzogen werden.
Abdichtungen von innen
Hier bietet sich zum Beispiel die Möglichkeit einer innenliegenden Drainanlage an, sodass an einer Stelle das Wasser gesammelt und von dort abgepumpt werden kann.
Ist in einem Keller zuvor noch nie Wasser eingedrungen, kann davon ausgegangen werden, dass diesbezüglich auch in Zukunft kein ernsthaftes Problem entstehen wird.
Die Oberflächen solcher Keller können aber dennoch starke Feuchteschäden aufweisen, was die alte Mär von den ausschließlich von außen eindringendem Wasser herrührenden Feuchteschäden, widerlegt. Ursache für solche Schäden ist vielmehr die Tatsache, dass die Außenwände von außen nicht ausreichend abgedichtet und /oder wärmegedämmt sind. Wenn es dadurch zu einer Durchfeuchtung des Ziegels kommt, wird die Wärmeleitfähigkeit erhöht  -  und dann spielt die Tauwasserbildung eine ganz erhebliche Rolle.
Gute Wärmeleitfähigkeit bedeutet schlechte Wärmedämmung!
Wird die Luftfeuchtigkeit nicht gemindert, führt dies zu einer weiteren Durchfeuchtung und zu einer Verschlimmerung der Schäden, was wir in unserem Artikel "Sinn und Unsinn einer Mauertrockenlegung "klar zum Ausdruck gebracht haben. *Bereits i.d. Süddeutschen Zeitung (Planen und Bauen) erschienen
Es ist durchaus möglich, die Feuchtigkeit im Keller durch einen Luftentfeuchter mit ausreichend hoher Kapazität soweit abzusenken, dass eine ausreichende Nutzung der Kellerräume möglich wird.
Eine positive Ergänzung ist die Abdichtung der Außenwände an ihrer Innenseite, sodass die Feuchtigkeitszufuhr durch die Außenwand eingeschränkt wird. Erfahrungsgemäß ist es ausreichend, die Außenmauern und ca. 1,5 bis 2 Meter der einbindenden Zwischenwände abzudichten. Dies kann ohne weiteres mit wasserdichten Putzen und mit sogenannten Sanierputzen erreicht werden. Aber auch andere Abdichtungen, wie beispielsweise das I-bau-System  -  eine Konstruktion aus einer wasserdichten, dampfundurchlässigen Noppenfolie und einem Putzträger sowie einen wärmedämmenden Putz auf der Oberseite -, gewährleisten, dass keine Feuchtigkeit mehr von der Außenseite in den Raum gelangen kann.
Man ist heute durchaus in der Lage, auch mit anderen Maßnahmen, nur von der Innenseite ausreichend trockene Oberflächen herzustellen, und dies ist in der Regel weitaus kostengünstiger als von außen abzudichten.
Was schädigt Baustoffe, Ziegel und Mörtel?
Die Bedenken, dass eine Wand feucht bleibt und Schaden nimmt, wenn sie nur von innen isoliert wird, sind unbegründet!
Denn:

• im Erdreich sind Baustoffe in der Regel nicht frostgefährdet,
• sie werden durch Salze nicht geschädigt (diese bleiben in Lösung)
• und sie können nicht faulen.
• Die Mauern dichten sich zum Teil selbst ab, wenn die Kapillaren mit Wasser gefüllt sind

Es gibt auch kein Gesetz, wenn ein Gebäude fünfzig Jahre feucht war, dass durch eine Abdichtung von innen sich das Wasser anschließend einen anderen Weg suchen könnte.
Ob sich somit der arbeits- und kostenaufwendige (arbeitsaufwendige, kostenaufwendige) Einsatz, außen aufzugraben, lohnt, ist äußerst fragwürdig.
Ferner ist zu überlegen welche Probleme zusätzlich auftreten können!
Wie können zum Beispiel

• Sparten (Gas, Wasser, Strom, Telefon, Fernheizung und dergleichen) verlegt werden?
• Anschlüsse im Bereich der Kommunwände hergestellt werden?
• Anbauten z.B. Eingangspodeste, Treppen abgedichtet und,
• unter Garagen und Begrenzungsmauern etc., die Verbindungen zu den Abdichtungen ergänzt werden?

Ein Beispiel aus der Praxis
Im Münchner Zentrum steht ein Palais aus dem Jahr 1880. Natürlich ist hier alles an Sparten vorhanden, was nur möglich ist; und trotzdem hat man an diesem Gebäude bis auf vier Meter (zum Teil auch tiefer) ringsum aufgegraben. Es mussten neben den Sparten außerdem Provisorien (Abstützungen für das Gerüst und den Baukran etc.) für die Bauzeit geschaffen werden, um die Abdichtungen an der Außenseite ordnungsgemäß anzulegen.
Nach dem Freilegen wurden die Oberflächen gesäubert und erst einmal vorbetoniert. Auf diesen Beton kam eine bituminöse Dickbeschichtung, davor wurden "Schemelsteine" gestellt (ca. 12 cm dicke Betonsteine mit Hohlkammern und Anschlüssen für eine außenliegende Drainanlage). Darauf wurde eine Perimeterdämmung aufgebracht (die Mauerdicke war über 1 bis zu 1,40 Meter) und, nicht genug damit, man hatte noch eine Wellplatte davor gestellt  -  als Schutz der Wärmedämmung!
Es ist somit absolut sicher, dass dieses Objekt von außen her dicht ist und bleibt. Doch wen wundert es, dass bei einem solchen Aufwand mehr als 150,- € (Mietzins im Monat) pro Quadratmeter erforderlich sind, um die Instantsetzungskosten einigermaßen auszugleichen?!
Nur wenige Bauherren könnten sich diese Aktion leisten, die meisten anderen müssten nach kostengünstigeren Alter-nativen suchen.
Die Kehrseite
Wie verhält es sich mit der Sicherheitsgarantie für die Instandsetzung? Wenn nun zu einem späteren Zeitpunkt aus welchem Grunde auch immer doch ein Wasser- oder Schimmelfleck (Wasserfleck, Schimmelfleck) an der Wand auftaucht  -  wie würde ein Rechts-Streit enden?
Interessant bleibt auch die Frage, was passiert, wenn der Wasserspiegel ansteigt und so Wasser in das Gebäude eindringt.
Man hat bei dem Palais in der Münchener Innenstadt auch daran gedacht, eine Abdichtung gegen den ansteigenden Wasserdruck herzustellen, ferner daran, dass man die Außenwände im Keller von unten abdichtet, also auch den Querschnitt der Mauer mit einbindet. Und auch bei dieser Investition wurde nicht gespart: man trug eine mehrlagige Abdichtungsbahn auf. Sollte nun jedoch der Wasserspiegel ansteigen, so müssten auch die dementsprechenden Auflasten eingebracht werden. Das heißt: wenn man davon ausgeht, dass der Wasserspiegel einen Meter über die Kellersohle ansteigen würde, so müsste mindestens eine 50 cm dicke Betonschicht aufgebracht werden, um die Lasten des drücken-den Wasser aufzunehmen. Dies allerdings war aus Platzgründen nicht machbar, und so ergibt sich auch hier wieder einmal die Frage, ob das ganze Unterfangen überhaupt sinnvoll und konsequent geplant und durchgeführt worden ist.
Es ist durchaus verständlich, dass Baufirmen heute mehr machen, als unbedingt notwendig ist. Schließlich ist die Gefahr einer Klage wegen Nachlässigkeit sehr groß. Nicht wenige Sachverständige und Rechtsanwälte verdienen sehr gut daran, geringfügige Mängel zu einem "erheblichen Schaden" hochzupuschen.
Es ist verständlich, dass sich heute niemand mehr traut, irgendwo Einsparungen vorzunehmen, selbst wenn sie auch noch so sinnvoll erscheinen. Jedoch sei die Frage erlaubt, wohin diese Einstellung führen soll. Hätte man im besagten Palais beispielsweise die Abdichtungen- und Wärmedämmungen und sonstiges nur von innen vorgenommen, hätte man möglicherweise eine Sicherheit von "nur" 95 Prozent erzielt, so aber das Drei- bis Vierfache (Dreifache, Vierfache) einer Abdichtungsmaßnahme von der Außenseite eingespart. Die restlichen fünf Prozent hätte man mit Hilfe einer Klimaanlage zur Absenkung der relativen Luftfeuchtigkeit oder auch zur Beheizung der Außenmauer an der Innenseite erzielen können.
Aber es soll ja noch immer Instanzen geben, für die ein paar Tausender nur Peanuts sind ...

Ich setze dies an diese Stelle um Ihnen die Problematik etwas darzustellen. Es ist nicht damit getan, eine Frage hier im Forum einzustellen und dann anzunehmen man brauche nur die Antworten abzuwarten um dann die richtige Lösung zu erhalten. Es ist sehr schwierig hier den richtigen Weg zu finden.
Altbausanierung und Instandsetzung.
Defizite, mangelnde Fachkompetenz und fehlende Kooperation bei der Planung und die Folgen.
Vor einiger Zeit wurde in der Süddeutschen Zeitung die Frage erörtert, wer für Bauleistungen im allgemeinen und im besonderen prädestinierter sei: Architekt oder Bauingenieur.
Es ist sicher nicht immer einfach, einen einigermaßen verbindlichen und günstigen Kostenvoranschlag für eine Altbausanierung in den Griff zu bekommen. Änderungswünsche des Bauherrn machen der Terminrechnung wie der Kostenrechnung oft genug einen Strich durch dieselbe ...
Insbesondere Nutzungsänderung, Raumaufteilung u.v.m. führen oft zu erheblichen Mehrkosten. Dies allerdings sollte jedem Verantwortlichen mit ausreichender Fachkompetenz in Sachen Altbaumodernisierung bewusst sein, denn nur so kann die Kostensituation überschaubar bleiben.
Koordination, Planung und Bauleitung
Mehr- und mehr Bauträgern wird heute die gesamte Bauleitung übertragen, insbesondere für Altbauinstandsetzungen. Daraus ergibt sich die Frage, wer für mangelnde Qualität oder Kostenüberschreitungen verantwortlich ist.
Allgemein ist bekannt, dass mangelhaft geplante Objekte sich als viel kostenintensiver erweisen als errechnet. Kostenvoranschläge und die damit zusammenhängende Finanzierung werden so meist Makulatur.
Unter der Devise "Schau'n wir mal, dann werden wir schon sehn", wird erschreckend oft einfach drauflosgebaut. Ein ebenso unübersehbares wie häufiges Beispiel sind Projekte im Straßenbau: Straßen werden innerhalb kurzer Zeit zwei bis dreimal geöffnet, weil immer wieder eine neue Leitung verlegt wird.  -  Eine gute Planung, Jahre im Voraus von kompetenten Kräften erarbeitet, welche Leitung wo und wann verlegt wird, ist für eine zuverlässige Kostenplanung also unerlässlich.
Doch grobe Fehlplanungen dieser und ähnlicher Art gibt es leider auch bei anderen Bauprojekten.
Ähnliches geschieht auch im Hochbau bei so manchem öffentlichen Gebäude. Anhand der Beispiele Hochstraße und Kirchenstraße in München wird erläutert, wie ohne ausreichende Vorleistung (Planung) Geld buchstäblich aus dem Fenster geworfen wird. Nicht nur hier wurde mit viel Aufwand saniert, nur damit kurze Zeit darauf eine andere Abteilung eine sogenannte Generalsanierung vornehmen konnte. Dabei wurden einige Jahre zuvor durchgeführte Arbeiten, nicht selten schlechtweg ignoriert:
In diesem Fall wurde vor etwa zehn Jahren eine Schule saniert. Nach Begutachtung, Beratung und Bewertung durch ein qualifiziertes Fachplanungsbüro wurde damals ein Instandsetzungsvorschlag ausgearbeitet, nachdem von innen saniert werden sollte. Nach Abwägen der Kosten- / Nutzenrelation wurde eine Instandsetzung von innen als ausreichend befunden. Somit konnte das Aufgraben sowie das aufwendige und daher teure Abdichten an der Außenseite entfallen. So wurden nur die Außenwände an der Innenseite saniert, die übrigen Innenwände zunächst nur oberflächlich durch neue Anstriche behandelt. Zu einem späteren Zeitpunkt sollten auch die übrigen Zwischenwände mit Sanierputz neu verputzt werden.
Man bedenke: ein Quadratmeter Sanierputzaufbau (der im Keller an der Innenseite notwendig ist) kostet ca. 100-150,- €! Und hier kommen schon einige hundert Quadratmeter zusammen.
Kaum zehn Jahre später, als die Verantwortung für den Bauunterhalt nicht mehr bei dem gleichen Fachbereich lag, wurde ohne Rücksicht auf die damals erfolgten Sanierungen eine sogenannte Generalsanierung durchgeführt. Die teuren, noch unversehrten Verputzflächen wurden einfach abgeschlagen und neu hergestellt  -  nach dem Motto "Jetzt machen wir alles gleich gescheit, wenn wir schon einmal dran sind". Die Schule wurde also nochmals, jetzt von außen und von innen, saniert.
Bei dieser neuen Sanierung war kein Fachplanungsbüro eingeschaltet worden, man verzichtete
darauf  -  wohl aus Kostengründen.
Ob es notwendig ist, ein Haus von außen aufzugraben und abzudichten, obwohl feststeht, dass über hundert Jahre im Keller nie Wasser eingedrungen ist, wage ich zu bezweifeln. Noch dazu direkt am Isar-Hochufer, also weit entfernt von jedem Grundwasser.
Nun zum Beispiel Kirchenstraße: Hier wurden im Zuge der Gesamtsanierung innerhalb von fünf Jahren zwei Meter hoch um das Gebäude die Fassadenflächen erneuert  -  das sind immerhin auch einige hundert Quadratmeter Sanierputzflächen, obwohl diese keinerlei Schäden aufwiesen. Ein gut verarbeiteter Sanierputz kann in dieser kurzen Zeit auch keine Schäden haben!
Die Ursache für gravierende Fehler solcherart liegt nicht nur in der mangelnden Qualifikation eines einzelnen Sachbearbeiters, sondern auch in der Problematik begründet, dass es nur wenige Spezialisten für die Altbausanierung gibt. Außerdem hapert es in solchen Fällen auch an der nötigen Kooperation dieser Spezialisten  -  ganz abgesehen von den zumeist fehlenden qualifizierten Leistungsbeschreibungen.
Wie lange können wir uns Energieverluste und Nachfinanzierungen durch unzureichende Planung und mangelnde Kooperation noch leisten?
Wer überprüft die Qualität der Baufirmen?
Zunächst ist es unverzichtbar, mindestens drei Angebote einzuholen, was häufig auch gemacht wird. Doch dann bekommt meistens der "billigste" Unternehmer den Auftrag. Dabei bleiben die Prüfung der Einzelheiten und die Qualität der Arbeit oft auf der Strecke. Wie sonst ist es zu erklären, dass so viele Objekte kurz nach der Sanierung wieder Schäden aufweisen? Wieso werden die dafür Verantwortlichen nie zur Rechenschaft gezogen?
Selten wird geprüft, ob die am Objekt Beschäftigten ausreichend qualifiziert sind. Und noch weniger wird danach gefragt, ob im Betrieb aus- und  -  was noch wichtiger ist  -  weitergebildet wird! Hin und wieder erkundigt man sich lediglich nach eventuellen Subunternehmern und danach, ob diese auch die geeigneten Materialien kennen und verwenden.
Die eigene Verantwortung für das Objekt ist nicht mehr gefragt! Das hat verhängnisvolle Folgen.
In den vergangenen Jahren ergab sich ein enormer Schwachpunkt des gesamten Bauunterhaltes, nachdem die Entscheidungsfreiheit eines "Bauleiters" stark eingeschränkt worden ist  -  Konsequenz aus dem Missbrauch der Auftragsbefugnis einzelner Mitarbeiter und diverser betrügerischer Machenschaften.
Was jedoch unverständlich bleibt, ist, dass sich kaum noch jemand für dieses Objekt persönlich verantwortlich fühlt.
In den siebziger Jahren bekam man einen Auftrag noch deswegen, weil der Bauleiter wusste, dass sauber und korrekt gearbeitet werden würde. Er konnte die Bauarbeiten kontrollieren und übernahm daher auch die Verantwortung für das Projekt.
Man kann nicht jeder Firma ein Denkmal wie z.B. das Isartor oder die Propyläen zur Sanierung anvertrauen, nur weil er gerade der billigste ist erst recht nicht bei mangelhafter Ausschreibung.
Realistische Kostenrechnung erspart unangenehme Überraschungen.
Zunächst einmal generell: Für die Instandsetzung und Modernisierung eines Altbaus gibt es keine Normen!
Nach über 30 Jahren Berufserfahrung im Bereich Altbau, speziell in der Mauerwerksanierung, erlebe
ich tagtäglich, dass es an kompetenter und wohldurchdachter Planung und damit den Grundlagen für eine gute Ausschreibung mangelt.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass Mauertrockenlegung und Beseitigung von Feuchteschäden sowohl im Keller als auch an der Fassade sowie Hausschwammbeseitigung keine Standardleistungen sind. Es gehört sehr viel Fachwissen dazu, und man muss sich ständig weiterbilden. Dabei ist es gar nicht einfach, die Gesetze der Physik und der Chemie in Einklang mit der Architektur sowie den Aspekten
Denkmalpflege und handwerkliche Ausführbarkeit zu bringen. Ob man diesen Ansprüchen als Einzelperson gewachsen sein kann, ist zweifelhaft.
Es gibt zwar eine Reihe von Seminaren und spezielle Arbeitskreise zur Weiterbildung, doch ist der Erfolg vieler dieser Seminare umstritten. Sicher ist, dass bei einigen Seminaren äußerst fragwürdige Methoden und Verfahren angeboten werden. Oft dienen diese weniger der Sicherheit und Dauerhaftigkeit als vielmehr der Umsatzsteigerung.
Lehrberuf für "Bautenschutz" und "Instandsetzer"?
Es gibt keinen  -  leider! Dieser Stoff wird in den Schulen (Berufs- und Fachhochschulen (Berufshochschulen, Fachhochschulen)) nur unzureichend gelehrt. Für den Fachbereich "Instandsetzung von Altbauten" fehlt es an Normen, die Grundlagen für eine gute Leistungsbeschreibung sein könnten.
Vor einiger Zeit wurde mit Unterstützung des Bundesbauministeriums ein Standardleistungsbuch erarbeiteret. Dieses Buch für das Bauwesen "Bauen im Bestand" (Leistungsbereich 385 Bauwerkstrockenlegung), in dem Daten und Fakten aus Theorie und Praxis miteinander verknüpft sind, erscheinen: Hrsg. DIN^Abk. Deutsches Institut für Normung e.V.). Es ist zu hoffen, dass es schnell in die praktische Arbeit übernommen wird und somit die bisherigen Normen und Regelwerke, die für den Neubau gelten, ergänzen, wenn nicht gar ersetzen! Und was genauso wichtig ist es muss ständig ergänzt werden.
Sanierung der Sanierung.
Ärgerte ich mich früher über einen verlorenen Auftrag, so lautet heute die Devise "abwarten". Die "Sanierung der Sanierung" ist nämlich das einträglichere Geschäft geworden. Inzwischen wird allerdings vorsichtiger mit der Materie umgegangen, der Preis allein ist nicht immer ausschlaggebend.
Stellvertretend für Pfusch bei Instandsetzungen sei der Altbau des Landratsamtes (das sogenannte Paulanerkloster) in München genannt. Obwohl schon kurz nach Entfernen des Gerüsts die ersten deutlich sichtbaren Feuchteschäden auftauchten, wird offensichtlich wieder einmal solange gewartet, bis die Gewährleistung abläuft, statt sofort zu reklamieren. Wer übernimmt hier die Verantwortung?
Hier geht es um mehr als nur die optischen Feuchte- und Putzschäden (Feuchteschäden, Putzschäden), nämlich auch um Mehrkosten für die Heizung  -  hat eine feuchte Mauer doch eine schlechte Wärmedämmung! Und einmal mehr waschen alle Beteiligten ihre Hände in Unschuld ...
Gut geplant ist halb gebaut!
Seit über 30 Jahren bin ich für öffentliche Auftraggeber und Behörden tätig und wundere mich immer wieder, wie schnell ein Wechsel in der Objektbetreuung stattfindet. Grund dafür liegt nicht allein in der üblichen Personalfluktuation, sondern auch die Tatsache, dass viele Abteilungen unterschiedliche Aufgaben haben. Oft weiß eine Hand nicht, was die andere tut.
Es kommt oft zum Zuständigkeitswechsel: größere Bauvorhaben müssen von einer Abteilung ausgeschrieben werden, die speziell dafür ins Leben gerufen wurde  -  dies ist oft ebenso kostenbewusst wie kurzsichtig -, damit dann von einer anderen Abteilung die Instandsetzung durchgeführt wird.
Häufig werden auch außenstehende Fachberater für die Planung mit eingesetzt, und zuweilen werden Ausschreibungen von externen, speziellen Planungsbüros angefertigt.
Immer wird der Vorwurf erhoben, dass zuständige Fachleute für die Ausschreibung keine Ahnung von der Praxis bzw. deren Ausführung haben. So kommt es zu Nachträgen und damit zu erheblichen Kostensteigerungen.
Neben sachkundiger Aus- bzw. Weiterbildung (Ausbildung, Weiterbildung) im Ingenieur- und Architekturbereich (Ingenieurbereich, Architekturbereich) wie auch im Handwerk müsste eine Kontrollinstanz für die Altbauinstandsetzung und Modernisierung geschaffen werden.
Der gläserne Bau  -  Kontrollmöglichkeiten bei Bauvorhaben
Es sollte heute kein Problem mehr sein, eine Dokumentations- und Kontrolleinrichtung (Dokumentationseinrichtung, Kontrolleinrichtung) zu schaffen, die genau festhält, wer was, wann und wo aus welchem Grunde verändern bzw. instand setzen will.
Außerdem ist es heute im Computerzeitalter sehr einfach, für jedes Objekt eine Checkliste anzulegen.
Forschung und Ausbildung zum Ingenieur oder Architekten als auch zum qualifiziertem Handwerker sollten besser aufeinander abgestimmt werden, sodass auf den Baustellen Kooperation statt Konfrontation den Alltag bestimmt (inzwischen sollte man über berufsspezifische Standesdünkel und falsch
verstandene "Berufsehre" erhaben sein). Dazu der Erfahrungsaustausch auf der Grundlage gegenseitiger Anerkennung mit dem Ziel, kostengünstig und effektiv gleichzeitig umweltfreundlich zu arbeiten.
So viel Verantwortungsgefühl sollte vorhanden sein, nach mindestens zehn Jahren die Arbeiten zu überprüfen, denn auch so könnte vermieden werden, dass gleiche Fehler mehrfach gemacht werden.
Erste Schritte zum Ziel.
Zugegeben, es ist nicht möglich, alles allein und möglichst sofort zu können. Um sich jedoch weiterzubilden, gibt es Vereinigungen, Verbände, Kammern und Innungen etc., außerdem Arbeitsgemeinschaften wie z.B. WTA eV. (Wissenschaftliche Technische Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege); D-80686 München, Edelsbergstraße 8, an die man sich wenden sollte. Zugleich böte sich die WTA als gemeinsame Plattform für alle Bauberufe an. Der eingetragene Verein, dem inzwischen mehr als fünfhundert Mitglieder aus Wissenschaft und Praxis angehören, feierte 1999 sein fünfundzwanzigjähriges Bestehen. Die hier geleisteten Arbeiten, wie z.B. das Erstellen von Merkblättern  -  bisher erschienen mehr als dreißig  -  , dienen als Ergänzung bzw. als Ersatz für fehlende Normen und Richtlinien. Außerdem sind Schriften zum Thema Bauinstandsetzen und Arbeitsblätter sowie Checklisten im Internet unter

• http://www.wta.de

zu beziehen. Es wurden auch Anforderungs- und Prüfungskriterien (Anforderungskriterien, Prüfungskriterien) für verschieden Arbeitszweige erstellt. Seminare und Veranstaltungen im In  -  und Ausland und das Zusammenführen aller am Bau tätigen ist, neben vielen anderen Aspekten, ebenso Ziel wie das Ausarbeiten von Richtlinien für das Sachverständigenwesen.
Die Qualitätssicherung (ISO 9000 u. w.) wird allen Beteiligten am Bau noch so manches abverlangen. Glücklicherweise, denn so kommen wir nicht umhin, uns ständig weiterzubilden  -  ein großer Schritt auf dem Weg, den Gebäuden ein längeres und den darin wohnenden Menschen ein gesünderes Leben zu sichern!

• http://www.wta.de
• http://www.dhbv.de