Denkmal-AfA
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden

Denkmal-AfA

Ich trage mich mit dem Gedanken, eine wunderschöne Altbau-Wohnung in einem (noch zu sanierenden) Schwabinger Jugendstil-Haus zu kaufen. Der Makler behauptet, "laut Aussage des Bauträgers" seien 30 bis 35 Prozent des Kaufpreises als Denkmal-AfA über 10 Jahre abschreibbar. Das kommt mir etwas viel vor, und ich habe erst mal konkrete Berechnungen dazu verlangt.
Was mich aber zuallererst mal interessieren würde:
  • Welches sind eigentlich die Kriterien dafür, ob eine Sanierungsmaßnahme unter die Denkmal-AfA fällt?
  • Welche Obergrenzen gibt es dafür?

Das Finanzamt konnte mir bei telefonischer Anfrage nicht weiterhelfen -- man sagte mir nur, dass ich zum Nachweis der Abschreibung eine Bescheinigung der Denkmalbehörde bräuchte.
Ich wäre für jeden hilfreichen Hinweis dankbar!

  • Name:
  • J. Scherer

  1. Denkmalschutzamt fragen.

    Lassen Sie sich nur nicht auf unverbindliche Behauptungen ein. Gehen Sie zum Denkmalschutzamt. Wenn eine Restaurierungsmaßnahme ansteht, wissen die das. Wenn nicht, muss erst ein Konzept ausgearbeitet werden, das vom DA abgesegnet werden muss. Nach Abschluss der Arbeiten und Einreichung aller Rechnungen werden diese vom DA abgehakt, und Sie können Sie beim Finanzamt einreichen. Da Denkmalpflege föderalistisch geregelt ist, gelten natürlich in jedem Bundesland wieder andere Regeln. Und der Ermessensspielraum!?! Wenn nicht im Sinne der Denkmalpflege (also "schwarz") restauriert wird, gibt es Rückbau und Bußgeld.
    Also, Restaurierungsgutachten geben lassen. Dann können Sie wenigstens überschlagsmäßig einschätzen, was finanziell zusätzlich zum Kaufpreis noch auf Sie zukommen kann.
    Literaturhinweis: Kleeberg, R. & Eberl, W. (1990): Kulturgüter in Privatbesitz  -  Handbuch für das Denkmal- und Steuerrecht. -- Heidelberg (Verlag Recht und Wirtschaft). Gibt sicher mittlerweile eine neue Auflage.
    Am besten Fachmann mitnehmen. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung sind Sie auch stolzer Mitbesitzer der kaputten Balkone der Miteigentümer. Das gleiche gilt für undichtes Dach, bröckelnde Fassade, abgelatschtes Treppenhaus, feuchter Keller etc..

  2. Denkmal AfA

    Also, der Ankauf einer denkmalgeschützten renovierungsbedürftigen Immobilie kann steuerlich gesehen, sehr vorteilhaft sein. Verkauft wird meistens die unrenovierte Wohnung, die Kosten der Renovierung sind dann  -  meines Wissens ohne Begrenzung  -  in 10 Jahren in gleichmäßigen Raten abschreibbar.
    Aufpassen muss man allerdings, dass die Renovierungskosten nicht allzu hoch sind, sonst schlägt sie das Finanzamt unter Umständen den "Herstellungskosten"zu! Also unbedingt vor Vertragsabschluss mit aloen Unterlagen zum Steuerberater!
    Es ist schon ein gewaltiger Vorteil bei den "Denkmälern", da man ja die Renovierungskosten für "normale" Objekte immer nur im Jahr der Entstehung absetzen kann und dann auch nur, soweit vermietet.
    Trotzdem würde ich mir die Gemeinschaftsordnung sehr genau ansehen, damit steht und fällt fast alles.

  3. Bin kein Steuerberater aber:

    Daher auch keine Beratung hier, nur soviel:
    Die Möglichkeiten der Abschreibung (§ 7 c ESTG) beziehen sich meines Erachtens nur auf 30 % der reinen Sanierungskosten, nicht auf den Kaufpreis selbst. Wenn jedoch rechnerisch der Wert des Objektes einschließlich Grundstück am Kaufpreis auf 0 % und die Sanierungskosten auf 100 % gesetzt wurden, kann dieser billige "Verkaufstrick" schon irgendwie stimmen. Ob das FA das anerkennt, ist eine andere Sache, meißtens ist zumindest der Grundstücksanteil nicht abschreibbar.
    Einzeldenkmale sind in Denkmallisten der Länder eigetragen. Diese können bei der Denkmalschutzbehörde einsehbar. Mit dem Kauf erhält man automatisch einen entsprechenden Bescheid mit Hinweis auf die auch mit dem Erwerb eines Denkmales verbundenen Verpflichtungen.
    Es kommt nun auch auf die jeweilige Denkmaleigenschaft an, also die Kriterien der Unterschutzstellung, möglicherweise hat das Objekt nur städtebauliche Bedeutung, dann sind nur die Fassaden und Dächer vorn und seitlich orginalgetreu zu erhalten, es können natürlich auch Teile der Bauwerksausstattung bis zur letzten Türklinke unter Schutz gestellt worden, dann kann das richtig schwierig werden. Für letzteres gibt es noch direkte öffentliche Zuschüsse, davon habe ich in der Realität noch nicht viel gesehen, bzw. einmal 60 DM (in Worten) für Mehrkosten an Fenstern bei einem historischen Bauernhaus, dies ist kein Witz. Derartige Zuschüsse müssen dem Erwerber direkt gezahlt werden.
    Ob Denkmale letztlich steuerlich und langfristig so günstig sind, kann ich nicht beurteilen, aber sicher haben diese eine besondere Wohnqualität.
    Achten Sie neben den steuerlichen Aspekten jedoch viel mehr auf eine bautechnisch fachgerechte Sanierung, damit sie nicht allzuschnell wieder eine, bei einem Denkmal teurere Sanierung oder gar nach ein paar Jahren einen echten Bauschaden am Hals haben. Blinder Steueraktionismus kann auch ins Auge gehen.
    Viel Erfolg

  4. München-Schwabing..

    Meines Wissens sind dort die meisten Häuser nicht nur unter Denkmal  -  sondern sogar unter Ensembleschutz gestellt. Der Tipp mit der Denkmalbehörde ist gut: In München sind die Leute dort sehr nett und kooperativ, von den meisten Objekten haben sie sogar Fotos.
    Noch wichtiger ist es sicher, sich das Renovierungskonzept des Hauses im allgemeinen anzusehen: Beim Kauf einer Eigentumswohnung "gehört" einem ja fast nur die Luft zwischen den Mauern, um es überspitzt zu sagen. Für alle anderen "Kleinigkeiten" haftet man aber lustig mit. Drum ist ja auch die Gemeinschaftsordnung und auch der Teilungsplan der zukünftigen Eigentümergemeinschaft so wichtig. Genau schauen, was nach Teilungsplan Einzeleigentum werden wird und was u.U. ,- wie oft Abstellräume- nur als ausschließliches Nutzngsrecht festgeschrieben ist. Auch darauf achtne, ob die Umgestaltung der Wohnungen tatsächlich nach dem Aufteilungsplan erfolgt, Architekten sind manchmal sehr erfinderisch und manches entsteht, was eigentlich gar nicht existieren sollte. Es gibt sonst später Ärger, wenn nach einer Tektur umgestaltet wurde und die schönen Zeichnungen im Aufteilungsplan nicht mehr stimmen.

  5. die Aussagen müssen mit dem Finanzamt und dem Denkmalschutz

    abgestimmt sein, wenn das Gebäude ein Einzeldenkmal ist, gibt es dann relativ genaue Vorgaben für die Sanierung, wenn es 'nur' im Ensemble geschützt ist, sind die Auflagen (und die mögliche Abschreibung) weniger hoch. In Schwabing ist natürlich der größere Anteil der Kosten einer Wohnung vom Grundstückspreis verursacht, der die Denkmalpflege weniger interessiert.
    Auf jeden Fall würde ich gerade bei einem Altbau jenseits der Hochglanzprospekte und Versprechungen kritisch auf die Qualität der Planung und der Ausführung schauen, damit die Freude über die schöne Altbau Wohnung lange anhält.

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