Hallo allerseits,
ich (ziemlicher Laie) beabsichtige, ein Ferienhaus hinterm Deich zu kaufen (ca. 150 TDM). Meine Hauptsorge gilt nicht dem Wohnklima etc. sondern der Haltbarkeit des Holzständerwerks. Die Bauweise: Außenwand Trümmersplitt, ca. 6 cm, vollverputzt. Innenwand: Spannplatte, ca. 0,5 cm, z.T. Styropor und Thermopete. Zwischen den Wänden Luft. Zustand außen: Außenwand Wetterseite starkes Abplatzen von Farbe auf unteren 30 cm, Z.T. Belastung durch dauerleckendem Außenwasserhahn und Regentonne an der Wand, Putzschäden. Satteldach guter Zustand. Zustand innen: Minikeller (ca. 2 Kubikmeter) zeigt leichte Ausblühungen und Muffelgeruch. Sonst innen aber keinerlei Zeichen von Schimmel oder Wandfeuchtigkeit (Haus war bisher dauerbewohnt). Leider ist das Holzständerwerk von außen gar nicht und von innen nur im Keller und sonst nur auf wenigen cm² zu sehen. Im Keller und unter der Spüle sieht jeweils ein Balken etwas dunklel/feucht aus, ist aber gegen Einstiche mit Schraubenzieher unempfindlich. Die anderen wenigen sichtbaren Balkenstellen auf Fußbodenhöhe sehen trocken aus.
Meine Fragen:
Bringt es überhaupt etwas, einen Gutachter zu holen, da er ja Ständerwerk auch kaum einsehen kann (gegen Herausreißen der Innenwände hätte Verkäufer wohl etwas)?
Was für eine Haltbarkeit kann man von einem solchen Nachkriegshaus erwarten?
Was hätte Feuchtigkeit einzelner Balken für Folgen bzw. könnte man z.B. von innen mit YTONG zwischen den Balken aufmauern, um so das Holzständerwerk zu entlasten oder ist das alles zu abenteuerlich?
Vielen Dank im Voraus!
Thomas
Sanierungsbedarf Holzständerwerk von 1946
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden
Sanierungsbedarf Holzständerwerk von 1946
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Holzständerwerk im Ferienhaus hinterm Deich
Lieber Thomas,
Zuerst ein paar Fragen, das Haus ist vermutlich nur erdgeschossig?
Außenwand Trümmersplitt, ca. 6 cm, vollverputzt? Ist das also die Ausfachung zwischen den Ständern? Was ist auf der Innenseite?
Innenwand: Spannplatte, ca. 0,5 cm, z.T. Styropor und Thermopete. Zwischen den Wänden Luft. Meinen Sie damit nur Innenwände oder auch die Innenseite der Außenwand?
Außenwand Wetterseite starkes Abplatzen von Farbe auf unteren 30 cm. Gibt es dort außen Bewuchs?
Satteldach guter Zustand. Kann man die Balken einsehen und anfassen?
Nach den Fragen richtet sich die Einschätzung noch zu vermutender Schäden.
Allgemein:
Im Prinzip dürfen Sie von so einem Haus nicht viel erwarten.
Reparaturmaßnahmen sind oft nur vorrübergender Natur.
Eine Ortsbesichtigung zur Bausubstanzbewertung wird vermutlich noch einiges an Schäden zutagebringen, was Sie kostenmäßig beim Kaufpreis als Reparaturstau mit berücksichtigen müssten.
Ansonsten gilt wie immer, und an der See besonders, die Lage, nur die Lage bestimmt den Preis.
Viele Grüße -
Hallo Hans Joachim vielen Dank schon mal ...
Hallo Hans-Joachim,
vielen Dank schon mal für die Antwort. Gerne gebe ich noch einige Infos zum Haus: Das Haus hat ein Erdgeschoss und ein Dachgeschoss. Das Dachgeschoss (Schlafraum und Bad) ist von innen mit Holz verschalt, sodass man die Dachbalken von innen nicht anfassen und sehen kann. Allerdings sind die unter der Holzverschalung liegenden Spanplatten - soweit einsehbar - trocken und das auch über mehrere Tage und auch nach dem Mistwetter der letzten Wochen. Es gibt keine Anzeichen von Schimmel und Feuchtigkeit dort. Die Dachziegel sind - so habe ich mir sagen lassen - Frankfurter Pfanne, nicht allzu alt und ohne äußerliche Schäden.
Soweit ich durch zwei bestehende Dübellöcher in der Außenwand beurteilen kann, sind die verputzten Trümmersplittplatten nicht zwischen, sondern außen vor das Ständerwerk montiert, denn wenn man einen Schraubenzieher durchsteckt, landet man entweder gleich an der Innenverkleidung (Spanplatte) oder an anderer Stelle an einem Holzträger.
Die Farbschäden am Sockel weisen keinen Bewuchs auf und bis auf eine Stelle, an der vor einigen Jahren die alte Eingangstür mit YTONG zugemauert aber nicht neu verputzt wurde scheinen sie relativ jung zu sein
Von innen überlegen wir, im Kauffall die alte Innenverkleidung durch eine Gipsplatte zu ersetzen und von außen 50 mm Styropor mit Reibeputz aufbringen zu lassen, ohne die bisherigen Wände bzw. Verkleidungen außen und innen zu entfernen. Sollten jedoch bei einem Blick hinter die Innenverkleidung starke Schäden am tragenden Ständerwerk zeigen, wäre aber doch wohl eine "Entlastungsmaßnahme" durch Aufmauern wichtiger als zusätzliche Isolierung oder ist so eine Maßnahme nicht praktikabel? Ist ein gewisses Maß an Feuchtigkeitsanzeichen normal und durch verbesserte Isolierung behebbar? Ist bei vollständig innenliegendem Ständerwerk mit weniger Problemen zu rechnen als bei außenliegendem?
Tja, wir sehn betroffen, mein Brief zu Ende und alle Fragen offen. Vielen Dank für weitere Hilfe im Voraus.
Thomas -
Holzständerwerk im Ferienhaus hinterm Deich 2.
Lieber Thomas,
am Dachgebälk könnte man auf Hausbockschäden oder Befall prüfen. Balken quer zur Fase an den Kannten anreißen, wenn es staubt dann ist Alarm.
Der Hausbock ist ein (in jedem 3. Haus) verbreitetes holzzerstörendes sogenanntens Trockenholzinsekt. Spanplatten werden wegen der (auch für den Hausbock meist bedenklichen) Inhaltsstoffe i.d.R. nicht befallen.
Also hier könnte es ohne Prüfung evtl. eine kostenträchtige Überraschung geben.
Das die Trümmersplittplatten nicht zwischen, sondern außen vor das Ständerwerk montiert sind ist schon mal gut. Bei der Innendämmung ikst auf eine genügende Dichtheit zu achten.
Für die, wie Sie schreiben, Holzträger gilt, wenn Sie sicher gehen wollen, auch eine Kontrolle auf Hausbockbefall. Aber erst nach Feststellen von Schäöden oder Befall am Dach wäre das m.E. nötig.
Das Erneuern der Innenseite mit Gipsplatten sollte unter der Überlegung einer genügenden Dampfdichtheit geschehen, damit sich im Innern der Außenwandschale keine Kondensfeuchte durch ausströmende warme (mehr Feuchte enthaltene) Luft durch die Abkühlung hier bilden kann.
Wenn Sie natpürlich von außen 50 mm Styropor mit Reibeputz aufbringen wäre das die bessere Lösung.
Eine "Entlastungsmaßnahme" durch Aufmauern muss man jetzt noch nmicht ins Kalkül nehmen, praktikabel wäre es.
Feuchtigkeitsanzeichen in Ferienhäusern sind normal, weil die Wandaufbauten meistens (aus Kostengründen) nicht ausreichend sind. das ist durch eine verbesserte äußere Isolierung behebbar.
Eine genügende Lüftung von Innen nach Außen, besonders auch für die unbewohnte Zeit, sollte man vorsehen.
Bei vollständig innenliegendem Ständerwerk ist m.E. mit weniger Problemen zu rechnen als bei außenliegendem.
Viele Grüße -
Holzbock
Hallo Hans-Joachim,
oha da lauert ja tatsächlich auch von anderer Seite noch Gefahr. Ja, an einer Unterkante des Dachüberhangs gibt's tatsächlich einiger kleine Löcher und zwar dort, wo der Lack ab ist. Größe der Stelle ca. 30x40 cm. Da muss ich wohl noch mal genauer gucken. Da es wie gesagt ein Überhang ist, werden sich die Auswurfhäufchen wohl Richtung Erdboden verabschiedet haben. Aber das Dach abdecken, die Innenverschalung herauszunehmen oder die entsprechende Stelle heraussägen, um zu sehen, ob die Gänge Richtung tragendes Dachgebälk führen, ist wohl etwas zu viel vom Verkäufer verlangt. Auf jeden Fall danke für den Tipp.
Thomas -
Ich will hier nicht die Pferde scheu machen, ...
Ich will hier nicht die Pferde scheu machen, aber beim Stichwort Holzbock wurde ich einfach hellhörig. Hallo Thomas, aber schau dir mal den Nachfolgenden Link an speziell unter dem Gesichtspunk "Was kann im Extremfall auf mich zukommen". Wie gesagt: muss nicht, kann aber. Mein Bruder ging damals auch davon aus, keinen Blick auf das von außen neu gedeckte und von innen mit Rigipsplatten neu verkleidete Gebälk werfen zu müssen. -
Finger schneller als Hirn!
hier der vergessene Link -
Holzschädlinge
Hallo Ralf,
danke für den Hinweis. Ich habe inzwischen auch noch einen interessanten Link gefunden, auf dem sehr gute Schadensbilder zu der einzelnen Schädlinge zu sehen sind:Das sind ja doch ganz schöne Ofenrohre, die dieser Holzbock gräbt. So groß sind die, die ich beobachtet habe, nicht. Meine sehen eher aus wie die gezeigten von Nagekäfer oder Splintholzkäfer. Tja, ob das nun ein Trost ist?
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Holzsachverständige
Tja, ich habe mir das ganze am Wochenende noch mal angeguckt: Drei Bretter der äußeren Verschalung der Unterseite des Dachüberhangs sind in zwei Segmenten zwischen den Dachbalken total zerfressen. Ein Einstich führt zu erheblichem Herausrieseln von hellem Mehl. Bei Brett Nr. 4 allerdings, das auch anders aussieht, also vielleicht auch älter ist, ist aber schlagartig Schluss mit sichtbaren Löchern (und es macht auch einen stabilen Eindruck). Die Stelle der Bretter mit den meisten Löchern ist recht stabil, die instabilen Stellen liegen an anderer Stelle. Die überhängenden Teile der Dachbalken sehen auch recht unangegriffen aus, aber der Hausbock soll ja auch nicht so viele Löcher hinterlassen. Aber die Löcher scheinen mir eher kleiner (ca. 2 mm) und auch nicht unbedingt oval zu sein. Auch von Gängen unter der Holzoberfläche konnte ich nichts sehen. Gibt's neben dem Hausbock noch andere Hauptverdächtige? Kennt jemand einen Sachverständigen in der Gegend Laboe oder Schönberg in Holstein? Sollte man die möglichen Kosten für eine Heißluftsanierung und Borbehandlung bei seinem Kaufpreisgebot berücksichtigen (und wenn ja, ca. in welcher Höhe bei einem Satteldach von ca. 60 m² Dachfläche) oder gleich Abstand vom Kauf nehmen?
Danke und Grüße
Thomas
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