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Bauchweh beim "Altbau" erwerben
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden

Bauchweh beim "Altbau" erwerben

Hallo an alle erfahrenen Bauer und Heim- / Handwerker.
Dies ist eigentlich keine echte Frage, da es wohl keine "richtige" Antwort darauf gibt. Ich möchte nur ein Gefühl bekommen, ob meine Meinung "voll daneben liegt" oder nicht.
Da wir mittlerweile 3 Kinder haben, 2 davon werden schulpflichtig, ist unsere Doppelhaushälfte einfach zu klein geworden und ein Anbau würde den Garten auf ein Minimum zusammendrücken. Darum haben wir uns in den letzten Monaten in unserer Stadt, die wir auch nicht verlassen wollen, immer wieder "gebrauchte" Häuser als auch Gelegenheiten zum Neubau angeschaut. Neubau scheint bei den gegenwärtigen Baulandpreisen hier (In der Stadt, die wir auch nicht verlassen wollen ca. 800-1000 DM/m²) und unseren Grundstücksvorstellungen (ca. 600 m², macht dann ca. 500 TDM nur fürs Grundstück) einfach nicht machbar. Ein Bekannter von mir versucht gerade (anscheinend vergeblich) mit 500 TDM fürs Bauen (also ohne Grundstück) auszukommen. Das wäre in der Stadt dann 1 Million (+ sonstige Kosten), irgendwie Dimensionen, denen ich nicht folgen kann ...
Jetzt haben wir schöne Häuser in schlechter Lage (Laut, schlechte Anbindung an Schule etc.) und alte Häuser in guter Lage gesehen. Meine Frau hat besonders an einem Haus Gefallen gefunden an dem an der Lage des Grundstücks einfach "alles stimmt". Der Preis der Hauses entspricht ca. 150 TDM mehr als dem reinen Grundstückswert (ca. 600 m² / ca. 165 m² Wohnfläche). Das Haus ist von 1957 und nicht unbedingt sehr gepflegt. Macht eher den Eindruck als sei hier vom Heimwerker manchmal unfachmännisch gebastelt worden. Zudem müssen neue Fenster rein, das Dach neu gedeckt werden etc. Bin mal mit einem Architekten rein (puh, war nicht billig) und der hat mir eine grobe Schätzung der erwarteten Sanierungskosten aufgestellt. Die Endsumme hat mich schlichtweg umgehauen: 430 TDM inkl. MwSt. Dafür bauen andere Leute ein Haus :-( Er meinte, dann sei das Notwendigste gemacht, wobei ich selber noch nicht weiß ob z.B. die zwischen EGAbk. und 1. OGAbk. vorhandene Holzbalkendecke ein Risiko darstellt. Da ich mich schon als Geräuschempfindlich bezeichnen würde, habe ich schlichtweg Angst vor massiver Schallübertragung im ganzen Haus.
Es sieht also im Moment so aus, als ob mich der Altbau inkl. Sanierung nahezu den Preis eines Neubaus kosten würde, also zu viel. Ist das auch die Erfahrung der "Altbausanierer"?
Hängen die Kirschen (oder die Anforderungen) hier einfach zu hoch?
Vielen Dank für Ihre Erfahrungen/Erlebnisse

  1. Ganz allgemein gesagt:

    Ich habe die Erfahrung gemacht, dass man stadtnah nur Bruchbuden wirklich billig bekommt. Wenn man Wert auf einigermaßen Qualität legt, das Haus nicht ganz so alt sein soll und man nicht zu viel Geld ins Haus stecken möchte, dann kann man fürs selbe Geld auch meist gleich selber bauen.
    Bei uns (100.000 Einwohner-Stadt) spielt sich das zwar alles auf etwas gemäßigterem Preisniveau ab, aber das Prinzip dürfte überall gleich sein.
    Ein Argument gibt es allerdings für ein Haus in Fast-Neubauqualität, vielleicht 3-5 Jahre alt, zum Neubau-Preis: Die Mängel sind (hoffentlich) alle behoben, Erneuerungen sind in den nächsten Jahren noch nicht fällig, und  -  das Wichtigste  -  Sie haben keinen Ärger mit dem Neu-Bauen. Denn dabei können Ihnen Monate bis Jahre Ihres Lebens verleidet werden ... (jaja, ich bin wieder sehr negativ wegen meiner schlechten Erfahrungen ...)
    Auf jeden Fall beachten: Immer einen Bau-Kundigen mitnehmen zum Hauskauf. Niemals ohne Experten ein Haus kaufen (und bauen schon gar nicht)!

  2. Einer ist zu wenig

    Hallo Herr Seeling,
    ich kenne Objekte bei denen der spätere Käufer gleich mit 5 Meistern unterschiedlicher Fächer die Besichtigung vorgenommen hat, und bei der späteren Renovierung sind dennoch diverse Mängel aufgetaucht, die vorher nicht gesehen worden sind. Darum, ein Experte bei der Besichtigung ist zu wenig. Ich wünsche Ihnen ein glückliches Händchen

  3. 3 Ärzte, 4 Diagnosen!

    Foto von Martin Malangeri

    Hmm, ist natürlich ohne weitere Info wirklich schwer zu sagen, was an Kostenaufwand für eine Sanierung notwendig ist. Aber mal ein paar Randbemerkungen:
    Lieber einen Gutachter oder Bausachverständigen mitnehmen und sich den Sanierungsaufwand einschätzen lassen, die wollen einem wenigstens nicht gleich die eigenen Architektenleistungen mitverkaufen.
    Machen Sie sich selber mal einen Überblick welchen Standard an Ausstattung Sie hinterher haben wollen und welche Grundvoraussetzungen bei Ihrem Lieblingsobjekt geschaffen werden sollen.
    Gehen Sie davon aus, das Sie bei drei befragten Fachleuten ca. vier verschiedene Meinungen hören werden.
    Um eventuelle Kosten zu reduzieren kann man auch auftrennen in Investitionen die sofort nötig sind und solchen die später im bewohnten Zustand vollzogen werden können (wenn es dann nicht mehr so weh tut).
    Für verschiedene Dinge (hier vor allem Wärmedämmmaßnahmen und Denkmalpflege) gibt es Förderung (d.h. Rücksprache mit einem Energieberater halten (Im Forum vertreten Herr Jahn und Herr Pongs) ).
    Mit Zahlen will ich gar nicht kommen, ist letztendlich unseriös, weil der Ist-Zustand und der künftige Standard für den Sanierungspreis am wesentlichsten ist.
    Meine Meinung: mehr Meinungen einholen!
    Grüße aus Leipzig von

  4. Ich habe auch gebraucht gekauft, Baujahr. 1962

    Vorher viele andere Häuser eingesehen. Ich konnte schon selbst beurteilen, was Murks und was zu gebrauchen ist. Man muss nicht immer gleich mit einem "Experten" loslaufen, wenn man selbst keine Zweifel hat. Herr Seeling hat ja bereits ein Haus und sollte sich diesbezüglich doch etwas auskennen.
    Meine Kriterien waren z.B. : Keller trocken, Putz hält, Dach dicht, Schimmel irgendwo, beachtliche Risse im Mauerwerk, usw. Grundsätzliches war wichtig  -  die Substanz muss stimmen. Runtergewohnt war es allerdings, aber das interessierte mich weniger. Renovieren muss man vorher ohnehin.
    Meine Eltern haben auch eine Holzbalkendecke (mit Lehmausfachung) und der Trittschall ist bei meinen Betondecken wesentlicher erheblicher  -  besser gesagt, bei meinen Eltern hört man von oben so gut wie nix. Ich höre das "Bummern" der Kinder sogar durch 2 Betondecken (mit schwimm. Estrich und Parkett) bis ins Kellergeschoss.
    Ist das Dach denn undicht oder die Holzbalkendecke vergammelt? Meine Eltern haben für ihr neues Dach ca. 70.000,- DM bezahlt. Ihr Architekt will Geld verdienen  -  das sollten Sie nicht vergessen. Ob Sie diese Ausgaben tatsächlich brauchen, sollten Sie doch selbst einschätzen können.

  5. Ist doch schon allerhand

    was hier an Ratschlägen eingegangen ist. Und jeder bringt doch auch irgendwas. Mein alter Herr, Maurer seines Zeichens, hatte einfache Regeln. Er besichtigte Häuser grundsätzlich nach einer etwas längeren Regenperiode. Kontrolle Dach, Keller, Mauerwerk auf Feuchteschäden. Spruch: Kopf und Füße trocken und dazwischen kein Loch, wo es nicht hingehört. Ermutigen möchte ich auch ein bisschen. Auch ich habe eine alte Hütte gekauft, die keiner mehr haben wollte. Mit einem neuen Kleidchen und neuem Hut sieht die Dame jetzt aber wieder ganz passabel aus. Also ran mit Experten und kühlem (trockeeinem) Kopf. Vielleicht haben Sie Glück das die Meisten in der heutigen Zeit nur nach dem äußeren Eindruck urteilen.
    Ich drück die Daumen

  6. Reine Nervensache

    Man darf nicht vergessen, dass Sanierungsarbeiten an einem Altbau auch sehr viel Ärger machen können. Da gibt es nicht eingehaltene Termine, das Material wird falsch geliefert etc. Bei meiner letzten Aktion (Dach decken des Anbaus mit nur ca. 550 Dachziegeln) waren glatt bei der Lieferung die Firstziegel zerbrochen. Dadurch verzögerten sich die Arbeiten ... Dann kam eine Schlechtwetterperiode ... Außerdem ergeben sich bei der Renovierung garantiert noch zusätzliche Arbeiten, die vielleicht nicht 100 % wichtig sind, aber doch sinnvollerweise ausgeführt werden müssen. Dann ist auch die Frage, ob man während des Umbaus schon im neuen Haus wohnen muss oder sich beide Häuser "halten" kann. Bei einem bewohnten Umbau bleibt garantiert kein Auge trocken. Bei uns war das alles keine Frage, wir wollten nicht wieder zur Miete wohnen und haben daher bei einem preiswerten Anbau zugeschlagen. Hier hatten Mieter 16 Jahre lang mehr schlecht als recht renoviert. Mit anderen Worten, man kann alle diese Dinge wie Holzverkleidungen etc. wieder rausreißen und ersetzen. Relativ teuer finde ich dabei allein schon die Entsorgungskosten der Altmaterialien. Für die Dachpappe der abgerissenen Schuppen waren allein 0.70 DM/Kg fällig. Trotz alledem genießen wir natürlich den großzugig vorhandenen Platz im Haus und de großen Garten und lassen uns nicht unterkriegen.

  7. Gleich teuer

    Hallo Herr Seeling,
    wir sind vor genau der gleichen Frage gestanden: Alt- oder Neubau (Altbau, Neubau).
    Wie immer gibt es Vor- und Nachteile (Vorteile, Nachteile). Wir haben ein Haus Baujahr. 1959 gekauft das sehr heruntergewirtschaftet war, was uns aber entgegen kam, da wir dann nach unserem Geschmack renovieren konnten (z.B. Bad).
    Wir haben Fenster, Heizung, Türen, Sanitär, Elektro, Estrich, Dach, Fassade nahezu alles renoviert.
    Die Kosten waren mit einem Neubau vergleichbar, aber jetzt ist auch alles neu.
    Die Vorteile sind die gute Lage, Sie müssen nicht alles auf einmal machen und können auch über einen längeren Zeitraum selbst mit Hand anlegen (auch mit "Freunden").
    Allerdings haben wir auch Probleme mit Feuchtigkeit im Keller die wir vorher nicht entdeckten. Der Estrich war auch nicht geplant. Fazit: obwohl wir 25.000 DM für unvorhergesehenes einplanten hat das nicht gereicht  -  also noch mehr einplanen.
    Viel Fragen hilft auch auch viel. Jeder hat eine neue Idee.
    Die Trockenlegung des Kellers hätte bis zu 35.000 DM gekostet ("Super Angebot" für Injektionsverfahren)  -  gekostet hat es dann weniger als 10.000,- DM (Aufgebaggert, Dränung (richtig geschrieben?) verlegt, Dickbeschichtung, Perimeterdämmung, Noppenfolie, mit Kies aufgefüllt) nebenbei haben wir dann auch noch die Kellertreppe verlegt.
    Kostet zwar Zeit und nochmals Zeit (und auch ein wenig Nerven), macht aber letztendlich auch sehr viel Spaß.
    Also  -  viel Vergnügen und ran an den Speck.
    Grüße aus Bayern
    Michael Guffler

  8. Vielen Dank

    Hallo liebe Forumsleser und -Schreiber,
    ich bin überrascht, wie viele Antworten in welch kurzer Zeit eingegangen sind. Es ist klar, das es die einzige richtige Antwort nicht gibt, schon die Fragestellung ist schwierig.
    Aber trotzdem vielen Dank für die vielen Anmerkungen und Hinweise. Was ich letztendlich mache, weiß ich zwar immer noch nicht, aber die grundsätzlichen Vorbehalte gegen einen Altbau sind etwas geschrumpft.
    An die Verwalter dieser Forum nach einen ermutigenden Kommentar: Ich habe noch nie im Web ein Forum gesehen, das so qualifizierte und kompetente Teilnehmer und dadurch auch Beiträge hat. Kann man nur weiterempfehlen und ich werde sicher wieder reinschauen, wenn die Entscheidung gefallen ist.

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