Schwarzbau Scheune kaufen: Duldung, Abrissrisiko & Legalisierung in Brandenburg?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Schwarzbau Scheune kaufen: Duldung, Abrissrisiko & Legalisierung in Brandenburg?

Hallo

Ich möchte ein Gewerbegrundstück mit einer 11x25 m großen Scheune kaufen und diese als Unterstellmöglichkeit für meinen Fuhrpark nutzen.

Die Scheune ist in den Sechzigerjahren schwarz gebaut worden. Unter dem alten Eigentümer ist die Scheune bisher geduldet (Bestandschutz?) worden. Ein Abriss ist jedenfalls nie gefordert worden.

In den letzten 30 Jahren ist die Scheune von der LPG gepachtet worden.

Ich habe nun Angst, dass nach dem Kauf die Duldung entfällt und ich die Scheune abreißen muss. Kann das passieren? Die Scheune steht in der Lausitz / Brandenburg.

Vielen Dank Lg Robert

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    🔴 Kritisch: Ohne Genehmigung errichtete Bauten können jederzeit von der Baubehörde beanstandet werden.

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    Der Kauf einer Scheune, die als Schwarzbau errichtet wurde, birgt Risiken. Ich empfehle, vor dem Kauf folgende Punkte zu prüfen:

    • Duldung: Eine Duldung bedeutet nicht, dass der Schwarzbau legal ist. Sie kann widerrufen werden.
    • Abrissverfügung: Es besteht die Möglichkeit, dass die Baubehörde einen Abriss der Scheune anordnet.
    • Legalisierung: Prüfen Sie, ob eine nachträgliche Baugenehmigung möglich ist. Dies ist oft mit Auflagen verbunden (z.B. Anpassung an aktuelle Bauvorschriften).
    • Nutzungsänderung: Wenn Sie die Scheune gewerblich nutzen möchten, ist möglicherweise eine Nutzungsänderung erforderlich.

    🔴 Gefahr: Ein Schwarzbau kann zum Abriss gezwungen werden, wenn er nicht nachträglich legalisiert werden kann.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle dringend, vor dem Kauf eine umfassende rechtliche Beratung durch einen Anwalt für Baurecht einzuholen und die Situation mit der zuständigen Baubehörde in Brandenburg zu besprechen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Schwarzbau
    Ein Schwarzbau ist ein Bauwerk, das ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde. Dies stellt einen Verstoß gegen das Baurecht dar und kann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Baurecht, Bauordnung.
    Duldung
    Die Duldung ist die vorläufige Hinnahme eines rechtswidrigen Zustands durch die Behörde. Im Zusammenhang mit einem Schwarzbau bedeutet dies, dass die Behörde den illegalen Bau vorerst nicht beanstandet, aber jederzeit einschreiten kann.
    Verwandte Begriffe: Baubehörde, Genehmigung, Bestandsschutz.
    Baugenehmigung
    Die Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis zur Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eines Bauwerks. Sie ist in den meisten Fällen erforderlich, um sicherzustellen, dass das Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften entspricht.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauordnung, Baurecht.
    Bebauungsplan
    Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken regelt. Er legt beispielsweise fest, welche Art von Gebäuden in einem bestimmten Gebiet zulässig sind und wie groß sie sein dürfen.
    Verwandte Begriffe: Bauleitplanung, Flächennutzungsplan, Baurecht.
    Nutzungsänderung
    Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude für einen anderen Zweck genutzt werden soll als bisher genehmigt. Hierfür ist in der Regel eine neue Baugenehmigung erforderlich.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauordnung, Baurecht.
    Baubehörde
    Die Baubehörde ist die zuständige Behörde für die Überwachung und Durchsetzung des Baurechts. Sie erteilt Baugenehmigungen, überwacht Baustellen und kann bei Verstößen gegen das Baurecht Sanktionen verhängen.
    Verwandte Begriffe: Bauamt, Bauordnung, Baurecht.
    Bestandsschutz
    Bestandsschutz bedeutet, dass ein Gebäude, das zu einem bestimmten Zeitpunkt rechtmäßig errichtet wurde, auch dann weiterhin genutzt werden darf, wenn sich die Bauvorschriften geändert haben. Allerdings gilt der Bestandsschutz nicht für Schwarzbauten.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Baugenehmigung, Bauordnung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet "Schwarzbau"?
      Ein Schwarzbau ist ein Bauwerk, das ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde. Dies stellt einen Rechtsverstoß dar und kann zu Sanktionen führen.
    2. Was bedeutet "Duldung" im Zusammenhang mit einem Schwarzbau?
      Duldung bedeutet, dass die Baubehörde den Schwarzbau vorläufig hinnimmt, obwohl er illegal ist. Dies ist jedoch keine Garantie für die Zukunft, da die Duldung jederzeit widerrufen werden kann.
    3. Kann ein Schwarzbau legalisiert werden?
      Ja, unter Umständen ist eine nachträgliche Baugenehmigung möglich. Dies hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. der Übereinstimmung mit den aktuellen Bauvorschriften und dem Bebauungsplan.
    4. Welche Risiken bestehen beim Kauf eines Schwarzbaus?
      Das größte Risiko ist, dass die Baubehörde den Abriss des Schwarzbaus anordnet. Zudem können Bußgelder verhängt werden.
    5. Was ist eine Nutzungsänderung?
      Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude für einen anderen Zweck genutzt werden soll als bisher genehmigt. Beispielsweise die Umwandlung einer Scheune in eine Werkstatt.
    6. Welche Rolle spielt der Bebauungsplan?
      Der Bebauungsplan legt fest, welche Art von Bebauung in einem bestimmten Gebiet zulässig ist. Ein Schwarzbau, der nicht mit dem Bebauungsplan übereinstimmt, hat geringere Chancen auf Legalisierung.
    7. Wie finde ich heraus, ob ein Bebauungsplan für das Grundstück existiert?
      Sie können den Bebauungsplan bei der zuständigen Gemeinde- oder Stadtverwaltung einsehen.
    8. Was sollte ich vor dem Kauf eines Schwarzbaus tun?
      Ich empfehle, eine umfassende rechtliche Beratung durch einen Anwalt für Baurecht einzuholen und die Situation mit der zuständigen Baubehörde zu besprechen.

    🔗 Verwandte Themen

    • Nachträgliche Baugenehmigung
      Voraussetzungen und Verfahren zur nachträglichen Legalisierung eines Schwarzbaus.
    • Abrissverfügung
      Rechte und Pflichten bei einer Abrissverfügung durch die Baubehörde.
    • Baulastenverzeichnis
      Informationen über im Baulastenverzeichnis eingetragene Belastungen des Grundstücks.
    • Grundstückskaufvertrag
      Wichtige Klauseln und Risiken beim Kauf eines Grundstücks mit einem Schwarzbau.
    • Bauordnung des Landes Brandenburg
      Die relevanten Bestimmungen der Bauordnung für das Land Brandenburg.

  2. Nutzungsänderung Scheune: Genehmigungspflicht im Außenbereich

    alles ist möglich
    Die Nutzung der Scheune als Garage ist in jedem Fall eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung.

    Da die Scheune vermutlich im Außenbereich steht, könnte es sein, dass dies nicht genehmigungsfähig ist.

    Hier sollte vor dem Kauf eine Klärung herbeigeführt werden. Das geht aber auf Grund der komplexen Zusammenhänge nur bedingt über ein Forum.

  3. Schwarzbau Scheune: Risiken für Käufer und Notar

    Grundsätze
    Grundsätzlich gilt: der Verkäufer darf nichts illegales verkaufen. Der Notar verliert seine Zulassung und wird schadenersatzpflichtig. Der Bestandsschutz gilt nicht. Die Behörde muß nicht dulden oder genehmigen. Nur mit baurechtlicher Klärung können sie kaufen und den Umstand bei Nichteintreten rückabwickeln, sofern das im Kaufvertrag festgehalten wird. Sofern kommt dem Notar eine entscheidende Bedeutung zu, der Kauf ist formbedürftig. Verlassen sie sich nicht darauf, dass die Behörde bisher ein Auge zugedrückt hat. Es gibt keinen Anspruch auf Fortsetzung eines illegalen Zustandes. Eventuell wartet man nur auf einen Eigentümerwechsel.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  4. Dank für Baurecht-Hinweise zur Scheunen-Legalisierung

    Foto von wiki

    Vielen Dank
    Vielen Dank für die Antworten. Mal schauen wie ich da voran komme. Danke!
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Schwarzbau Scheune kaufen: Duldung, Abrissrisiko & Legalisierung in Brandenburg

    💡 Kernaussagen: Der Kauf einer Schwarzbau-Scheune birgt Risiken bezüglich Nutzungsänderung und Genehmigungspflicht. Vor dem Kauf sollte eine baurechtliche Klärung erfolgen, um spätere Probleme zu vermeiden. Der Verkäufer darf keine illegalen Objekte veräußern, und der Notar trägt eine Verantwortung. Eine vertragliche Rückabwicklung bei Nichteintreten der Genehmigungsfähigkeit ist ratsam.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Nutzungsänderung Scheune: Genehmigungspflicht im Außenbereich ist die Nutzung als Garage eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, die im Außenbereich möglicherweise nicht genehmigungsfähig ist. Dies sollte vor dem Kauf geklärt werden.

    🔴 Kritisch/Risiko: Der Beitrag Schwarzbau Scheune: Risiken für Käufer und Notar betont, dass der Bestandsschutz nicht automatisch gilt und die Behörde nicht zur Duldung verpflichtet ist. Ein Kauf ohne vorherige baurechtliche Klärung birgt erhebliche Risiken.

    👉 Handlungsempfehlung: Vor dem Kauf einer Schwarzbau-Scheune sollte eine umfassende baurechtliche Prüfung erfolgen. Klären Sie die Genehmigungsfähigkeit der geplanten Nutzung und sichern Sie sich vertraglich ab. Ziehen Sie einen Fachanwalt für Baurecht hinzu, um alle Risiken zu minimieren.

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