GFZ-Überschreitung bei (verfahrensfreier Nutzungsänderung
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

GFZ-Überschreitung bei (verfahrensfreier Nutzungsänderung

Hallo,

wir haben die Möglichkeit, ein Einfamilienhaus von 1977 zu erwerben (BW). Im OGAbk. sind zwei Zimmer laut Bauunterlagen als Speicher deklariert. Damit wurden die Zimmer bei der GFZAbk.- und Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt. Die zulässige GFZ (0,6) ist allerdings bereits ohne die zwei Zimmer vollständig ausgenutzt. Die Zimmer wurden vom Eigentümer schon immer als Aufenthaltsräume genutzt. Sollten wir das Haus kaufen, müssten wir die Zimmer in jedem Fall auch als Aufenthaltsräume verwenden (Kinderzimmer, Arbeitszimmer).

Für uns komm ein Kauf der Immobilie nur in Frage, wenn dieses Thema offiziell geklärt ist. Das Risiko, dass eine Nutzung irgendwann untersagt wird, möchten wir nicht eingehen.

In BW können Nutzungsänderungen verfahrensfrei durchgeführt werden. Spielt die GFZ bei einer verfahrensfreien Nutzungsänderung zum heutigen Zeitpunkt noch eine Rolle? Die GFZ wäre um ca. 15 % überschritten.

Vielen Dank!

  • Name:
  • Tobi
  1. verfahrensfrei ist nicht vorschriftenfrei

    Die Verfahrensfreiheit verschiebt nur die Verantwortung zur Beurteilung, ob die gesetzlichen Regelungen eingehalten wurden, von der Bauaufsicht auf den Bauherren.

    Es KANN eine Abweichung vom Bebauungsplan möglich sein. Das müsste aber vom Bauherrn beantragt werden. Die Chance ist aber eher gering.

    Da Ihr Euch des Problems bewusst seid und das damit verbundene Risiko nicht tragen wollt, solltet Ihr von einem Kauf Abstand nehmen.

  2. Toll, dass das Problem erkannt wurde

    Die meisten Verkäufer hätten das Problem verschwiegen. Durch den Verstoß gegen den Bebauungsplan ist die Umnutzung nicht verfahrensfrei, sondern bauantragspflichtig. Erst mal ist der derzeitige Zustand formal illegal und kann zur Nutzungsuntersagung führen. Die geringe Überschreitung liegt aber im Ermessensspielraum, sodass eine Umnutzung genehmigt werden kann. Auch ein einfaches OK ist möglich, aber für die Akten sollte es ein einfaches Schreiben des Bauamtes geben wie "baurechtlich nicht relevant", sonst beurteilt das die nächste Generation Beamter anders.
  3. kommt oft vor

    Foto von Martin G. Halbinger

    Es kommt öäfters vor, dass sowas nachträglich geändert wurde, auch da damals die Formulierung der Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) fast eine Einladung zu solchen Planungen enthalten hat.

    Wenn auch bei den Nachbarn (in diesem Bebauungsplan) vergleichbare Situationen vorhanden sind und davon einer evtl. bereits eine entsprechende Befreiung erhalten hat, haben Sie gute Chancen, dass es zu keiner Nutzungsuntersagung kommt.

    Da Sie noch nicht gekauft haben, passiert Ihnen auch nichts, wenn Sie mit einer "unbedarften" Anfrage bei der Gemeinde die Chancen klären, selbst wenn Sie damit schlafende Hunde wecken könnten. Sie sollten aber mit dem Verkäufer reden, der dann im ungünstigsten Fall den Ärger am Hals hat.

    Vielleicht erstmal allgemein nach den Chancen im Bereich dieses Bebauungsplans (und nicht gleich mit der konkreten Adresse) fragen.

  4. Vielen Dank für die Rückmeldungen. Genau ...

    Foto von wiki

    Vielen Dank für die Rückmeldungen. Genau genommen ist uns das Problem selber anhand der ausgehändigten Unterlagen aufgefallen. Der Verkäufer ist allerdings sehr einsichtig. Der offizielle Weg über das Bau (rechts) Amt wird unvermeidbar sein. Bleibt abzuwarten, ob der Verkäufer diesen Weg vor einem möglichen Kauf mit geht.

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