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Kompletter Bauantrag für Nutzungsänderung "Eröffnung Kiosk" notwendig? (Brandenburg)
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Kompletter Bauantrag für Nutzungsänderung "Eröffnung Kiosk" notwendig? (Brandenburg)

Hallo,
ich versuch"s mal so genau wie möglich zu beschreiben.
Wir möchten einen Kiosk/Kneipe in einem älteren Gebäude eröffnen.
Das Gebäude ist ca. 70 Jahre alt und besteht aus einem Gastraum (ca. 21 m²), eine Küche und einer Toilette mit Vorraum. Des weiteren befindet sich vor dem Gebäude eine Terrasse. Das Gebäude steht genau auf der Ecke eines großen Grundstücks. In diesem Gebäude wurden zu DDR-Zeiten ein Friseur, ein Obstladen und später dann eine Kneipe betrieben. Das Gebäude steht seit 3,5 Jahren leer. Das Gebäude befindet sich in Brandenburg. Das Gebäude ist einwandfrei in Ordnung, besitzt Heizung über Gastherme, Frischwasser, Abschluss ans Abwassernetz.
Wir haben erfahren, dass man zum Betrieb eine Nutzungsgenehmigung benötigt. Diese erhält man durch Stellen eines entspechenden Bauantrags. Zum Bauantrag gehören diverse Anhänge usw.. Da man naturgemäß mit einem solchen Vorhaben nicht "reich" werden kann, möchten wir natürlich die Investitionkosten so gering wir möglich halten. Wir wären ja noch bereit für einen Bauvorlageberechtigten Objektplaner zu zahlen. Wir möchten aber, wenn es irgendwie möglich ist, die Kosten für die diversen Anhänge (amtl. Lageplan, diverse Gutachten eines Prüfingenieurs usw.) sparen.
Wir haben mit dem Bauamt in unserer Gemeinde gesprochen, diese würden dem Vorhaben zustimmen.
Wir haben mit der unteren Bauaufsichtsbehörde (Nauen) gesprochen, diese wäre grundsätzlich mit einem "reduzierten" Bauantrag zufrieden.
Wir haben also einen "reduzierten" Bauantrag an die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde in Nauen gestellt. Der Bauantrag enthielt in 3-facher Ausfertigung:
  • Bauantrag
  • Baubeschreibung
  • Betriebsbeschreibung
  • Grundstücksplan
  • Grundriss des Gebäudes
  • Diverse Berechnungen zu Flächen, Volumen etc.
  • Nachweis der Stellflächen
  • Bauvorlageberechtigung

Nun bestätigte die untere Bauaufsichsbehörde des Landkreises Havelland den Eingang und stellte erstaunlicherweise diverse Nachforderungen:

  • objektbezogener Lageplan § 4 BbgBauVorlV
  • Nachweis der Abstandsflächen
  • Nachweis der erforderlichen Stelplätze (§ 43 BbgBO)
  • Außenanlageplan (§ 4 Abs. 4 BbgBauVorlV)
  • Grundstückentwäserungsplan (§ 4 Abs. 5 BbgBauVorlV)
  • Bestandszeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten nach bGBauVorlV
  • Bauzeichnungen mit Kennzeichnung von Abbruch und Neubau
  • Herstllungskosten nach Kostengruppen 300,400, 500,730, 740
  • Brandschutznachweis mit Gegenüberstellung Soll  -  Ist (§§ 24 bis 33 BbgBO)
  • Bestuhlungsplan Terrasse
  • Bestandfotos
  • Prüfbericht Standsicherheit
  • Prüfbericht Brandschutz

Nun meine Fragen:
1. Ist es wirklich notwendig all diese kostenintensiven Berichte etc. einzureichen? Zur Erinnerung ... wir wollten nur einen kleinen Kiosk/Kneipe mit einem Raum van ca. 20 m² eröffnen.
2. In unserer Gemeinde werden ähnliche Betriebe geführt, die 100 %ig keine Nutzungsgenehmigung haben, d.h. diese wurden "einfach so" nur mit einer Gewerbeanmeldung eröffnet. Hier kam nur irgendwann mal eine Kontrolleurin der Gemeinde, die eigentlich nur bzgl. des Rauchens und des Waschbeckens geschaut hat. Grundsätzlich ist das doch so nicht erlaubt, oder?
3. Was kann passieren, wenn man ohne Nutzungsgenehmigung diesen Betrieb einfach eröffnet?
Danke für"s Durchlesen dieses langen Textes.
Ich hoffe auf erbauliche Antworten, da wir keine tausende € für "Papierkram" im Vorfeld investieren möchten.
Danke und Gruß

  1. Größe ist doch egal

    Es ist doch egal wie groß der Gastraum ist.
    Es soll eine Kneipe werden, damit ist es ein Sonderbau, es gelten Sonderbauvorschriften, Brandschutz ist zu beachten, das volle Programm. Das ist das, was sich das "normale" Bauantragsverfahren nennt.
    Jetzt müssen Sie alles der Reihe nach abarbeiten und den Planer nochmal, bzw. zusätzlich bezahlen. Hätte der Planer gleich von Anfang an richtig machen können, aber mit richtig machen war der wohl nicht beauftragt?

  2. Die Forderungen des Amts

    sind nicht "überraschend", da hat die örtliche Behörde vorher zu viel versprochen. Mag sein, dass sich einzelne Punkte einfach klären lassen, mit einem zugedrückten Auge. Das bedeutet dann aber andererseits, dass es keine Rechtssicherheit gibt und der Betrieb nur vom guten Willen der Aufsichtsbehörden abhängt. Sollten sich Nachbarn, auch entferntere, gestört fühlen könnte z.B. einfach mit nicht korrekt nachgewiesenen Stellplätzen das Problem zu Lasten des Betreibers gelöst werden. Es ist jetzt wirklich am sinnvollsten, die Liste abzuarbeiten oder, falls es sich dann nicht mehr lohnt, das Projekt zu beerdigen.
    1. s. Antwort oben
    2. keine "Gleichheit im Unrecht", rechtswidriger Betrieb bei anderen gibt leider keinen eigenen Anspruch auf die gleichen "Rechte"
    3. Aufforderung, den ungenehmigten Zustand zu beenden, d.h. die genannten Auflagen erfüllen (und sich dabei mit Beamten auseinandersetzen, die man gerade Vera ... hat), Strafandrohung, Schließung, Strafe
    @A. L. Ist vermutlich richtig, dass der Auftrag "so wenig wie möglich" hieß, aber mit Fragesteller-Bashing ist auch nicht geholfen. Ich kann auch verstehen, dass jedes Mal vom Planer der Gang zum Planer geraten wird, aber mal Klartext: Ein ehrlicher und kompetenter Planer muss doch deutlich sagen, dass dieser Umfang zu wenig ist, weil die gesetzlichen Vorgaben nicht erfüllt werden und im Zweifelsfall den Auftrag ablehnen statt eine notwendigerweise unzureichende Leistung zu liefern! Er weiß doch genau, dass die fehlenden Unterlagen nicht irgendwie ohne sein Zutun vom Himmel fallen werden, sondern dass sein Auftraggeber einen aussichtslosen Antrag stellen wird. Hat so ein wenig was von "Ich plane ihr Haus für das nette Fleckchen im Naturschutzgebiet".
    VolkerLeue

  3. Mag sein ...

    Der Eingangsbeitrag ist dahingehend etwas verwirrend, ob da nun ein Planer involviert ist.
    Zum einen steht da:
    "Wir wären ja noch bereit für einen Bauvorlageberechtigten Objektplaner zu zahlen. "
    Also gibt"s gar keinen Objektplaner?
    Zum anderen steht da:
    "Der Bauantrag enthielt in 3-facher Ausfertigung: ... -Bauvorlageberechtigung"
    Also ist doch ein Planer involviert?
    Oder hat ein "Stempelaugust" Unterlagen abgestempelt, die der Bauherr selbst zusammengestellt hat?
    Die lange Latte an Forderungen des Bauamts lässt daher die Vermutung aufkommen, dass die eingereichten Bauvorlagen vermutlich so saumäßig waren, dass sich ein frustrierter Bauamtsbeamte, der sich nicht ernst genommen fühlt, nicht anders zu helfen wusste, als sich mit so einer langen Nachforderungsliste abzureagieren.
    Nun muss ein Bauvorlageberechtigter, der einen brauchbaren Bauantrag zusammenstellt, nicht Unsummen kosten. Aus meiner Praxis kenne ich es z.B. so, dass man für einfache Gaststätten die Feuerwiderstandsklassen von Trennwänden, Decken etc. und Rettungswegsymbole gleich in den Bauantragsplan schreibt und nicht gleich ein Brandschutzkonzept benötigt.
    Warum man hier Abstandsflächen bei einem Bestandsgebäude haben will, könnte damit zusammenhängen, dass man eine Terrasse (Biergarten) zu nah an die Nachbargrenze geplant hat, etc.
    Also ein vierstelliger Betrag im unteren Bereich sollte meiner Einschätzung noch nicht zu viel sein, um hier das Vorhaben baurechtlich genehmigungsfähig zu planen. Falls dem Fragesteller zu viel, dann ist das Projekt vielleicht noch nicht ernsthaft genug durchdacht.

  4. Danke <img loading="lazy" src="/bilder/smilies/smile.png" title=":-)" alt=":-)" width="15" height="15">

    Danke für die Antworten ...
    aber nirgends habe ich geschrieben ""Wir wären ja noch bereit für einen Bauvorlageberechtigten Objektplaner zu zahlen. " ... komisch, woher ihr das her habt.
    Es ist ein Bauvorlageberechtigter Objektplaner eingesetzt. Der Bauantrag enthielt dreifach in ordentlicher Form:
    • Bauantrag
    • Baubeschreibung
    • Betriebsbeschreibung
    • Anhang Betriebsbeschreibung (Beschreibung des Vorhabens)
    • Berechnung des umbauten Raumes
    • Berechnung der Ausnutzung (GRZAbk.)
    • Berechnung der Nutzfläche
    • Nachweis PKW-Einstellplätze
    • Flurkartenbauszug
    • Grundrisszeichnungen (Grundstück, Gebäude, Schnitt)
    • Bestuhlungsplan Gebäude
    • Architekteneintrag der Architektenkammer

    Ich denke, da kann man nicht von "saumäßig" ausgehen, zumal genau diese Unterlagen vorher schon einmal dem Amt persönlich gezeigt wurden.
    anyway ... es scheint ja so, dass einige Sachen definitiv fehlen.
    Daher nochmal kurz ein paar Fragen:
    1. Objektbezogener Lageplan:

    • Kann der Objektplaner diesen Plan erstellen?
    • Welche Angaben müssen mindestens enthalten sein?
    • Muss man dafür einen (kostenpflichtigen, sehr teuren) amtlichen Lageplan von einem Vermesser anfertigen lassen?

    2. Bauzeichnungen mit Kennzeichnung von Abbruch und Neubau:

    • Da es sich um ein vorhandenes Gebäude handelt, an dem nichts geändert wird, entfällt dann diese Nachforderung?

    3. Brandschutznachweis, Prüfbericht Brandschutz der tragenden und aussteifenden Bauteile, Prüfbericht Standsicherheit:

    • Sind diese Nachweise für ein vorhandenes Gebäude überhaupt notwendig?

    nochmals Danke und Gruß an die helfenden Poster hier :-)

  5. Steht aber oben

    Der Satz steht aber oben, und darin schreiben Sie die Worte "wären ... bereit". Das ist eine Möglichkeitsform, daher nahm ich an, dass Sie keinen Planer haben.
    Wenn Sie also einen Planer haben, dann bestehen Sie doch darauf, dass der seinen Vertrag erfüllt, nämlich einen genehmigungsfähigen Bauantrag abzuliefern. Das schuldet der Ihnen, wenn Ihr Vertrag so ist.
    Mehrkosten für Sonderfachleute (Statiker, Brandschutzingenieur, Vermessungsingenieur) gehen natürlich extra. Aber der erste Ansprechpartner wäre für Sie eigentlich der von Ihnen beauftragte Planer. Der müsste doch am Besten wissen und abklären, was das Bauamt dort noch benötigt. Oder kommt der Planer nicht aus der Region?

  6. Hm,

    da kann ich nur unseren Freund Google bemühen, die Vorschriften lassen sich nämlich alle im Netz finden.
    1,- kann er
    • steht in der Verordnung
    • sollte ohne gehen, könnte aber vom Amt auch gefordert werden, so lese ich jedenfalls die Verordnung

    2,- es muss sicherlich zumindest erklärt werden, dass nichts passiert und um das überprüfen zu können, will das Amt sicher eine Ist-Zeichnung (wirklich KEINE Umbauten? Fenster, Wanddurchbruch, Dacharbeiten usw?)
    3,- Ziemlich sicher, ein Brandschutzkonzept, das für Nutzung A OK war kann für Nutzung B völlig unzureichend sein, viel schlimmer, die heutigen Vorschriften müssen erfüllt werden. Es reicht nicht, wenn der Ist-Zustand vor 30 Jahren genehmigungsfähig war, die Umnutzung hebt eventuellen Bestandsschutz auf.
    Sollte aber alles der Planer genauer wissen, mein Senf sind nur Laienkenntnisse, allerdings nach unerwünscht intensiven Erfahrungen mit solchen Vorschriften und den entsprechenden Behörden.
    VolkerLeue

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