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Überschreitung von Baufenster, GFZ und GRZ  -  hat der Nachbar eine Chance, ein "Monstrum nebenan" zu verhindern?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Überschreitung von Baufenster, GFZ und GRZ  -  hat der Nachbar eine Chance, ein "Monstrum nebenan" zu verhindern?

Hallo,
ich wüsste gerne, wie sich der folgende Fall verhält:
Kleines Neubaugebiet in Bayern, relativ strenger Bebauungsplan mit nicht allzu großen Baufenstern, alles ist bebaut bis aufs letzte Grundstück. Dort hat nun jemand beschlossen, sich eine Riesenvilla hinzustellen. Die Häuser außenrum sind optisch eher dörflich/gemütlich gehalten, ein solches Riesenhaus würde den Eindruck und das Flair des Gebietes total verändern.
Das Paar hat den Bauplan den Nachbarn gezeigt. Das Baufenster verschwindet irgendwo unter dem Riesenhaus, es wird kaum eingehalten, die GRZAbk. und GFZAbk. überschreiten deutlich das im Bebauungsplan erlaubte Maß.
Die Nachbarn fühlen sich beeinträchtigt, schließlich hat man sich bewusst diese Gegend ausgesucht und sich darauf verlassen, dass der Bebauungsplan dafür sorgt, dass die Häuser ein bisschen zusammenpassen.
Kann es passieren, dass der Bau, auch wenn die Nachbarn nicht unterschreiben, trotz Überschreitung von Baufenster (mit Gebäuteteilen) und GRZ/GFZ genehmigt wird? Oder haben die Anwohner ein Recht darauf, dass das Baufenster eingehalten wird (Gesetz?) und somit der "dörfliche" Charakter des Gebiets erhalten bleibt?
Zur Info: Es gab auch bei anderen Häusern Überschreitungen von GRZ/GFZ, allerdings bei weitem nicht so massiv wie hier.
Danke,
Isa
  • Name:
  • Isa

  1. kaum zu verhindern

    Bebauungspläne sind öffentliches Recht, also kann man mit Befreiungsanträgen, Hinweise auf ortsübliche Überschreitungen und "kleinrechnen" von GFZAbk. und GRZAbk. eine Baugenehmigung bekommen.
    Wenn das Monstrum steht, interessiert das keinen mehr und die Baubehörde verweigert das Einschreiten.
    Wie wollen Sie Beweise vorlegen, wenn Sie keine Bauunterlagen haben und vor Ort nicht nachmessen können?
    Chancen haben Sie nur, wenn Nachbarrechte betroffen sind.
    Ohne Verletzung von Nachbarrechten erhalten Sie auch keine Akteneinsicht.
    Und: Beziehungen schaden nur dem, der sie nicht hat.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  2. Es ist so: EIN Nachbar muss ...

    Es ist so: EIN Nachbar muss unterschreiben (wird aber nicht). Dieser hat also den Bauplan gesehen und sich die relevanten Daten rausgeschrieben.
    Nachbarrechtlich betroffen ist er insofern auch, weil eine Abstandsfläche übernommen werden soll (wird natürlich nicht).
    Die Frage ist: Kann DIESER Nachbar etwas tun, außer nicht zu unterschreiben? Die Abstandsflächenübernahme können die dann knicken, soviel ist klar. Aber wie ist es mit allem anderem, der Überschreitung der Baugrenzen und der GRZAbk./GFZAbk.. Die sind klein gerechnet und immer noch viel zu hoch, jedenfalls weit höher als bei allen anderen Häusern (die groß gerechnet wurden). Muss der Nachbar das hinnehmen, wenn die zuständigen Ämter den Plan (geändert, sodass keine Abstandsflächenübernahme) trotzdem genehmigen?
    Oder hat er auch hier Chancen? Gesetzlich ist es doch so, dass Gebäudeteile die Baugrenzen grundsätzlich nicht überschreiten dürfen, und Ausnahmegenehmigungen gibt es nur für untergeordnete Bauteile ... nein?
    • Name:
    • Isa

  3. klar mit den Abstandsflächen

    Die Übernahme von Abstandsflächen wäre dumm, aber in Folge wird der Bauantrag gering abgeändert und die Abstandsflächen liegen auf dem bezogenen Grundstück.
    Der Bauantrag gilt als geändert und Nachbarrechte sind nicht mehr betroffen.
    Nun gilt wieder mein erster Eintrag.
    Es müsste der Beweis erbracht werden, dass die Baubehörde bewusst falsch genehmigt.
    Dazu brauchen Sie eine Kopie des Bauantrages mit allen Berechnungen und die Kopie der Baugenehmigung sowie ein Sachverständiger, der Messungen am Rohbau macht ... und das funzt nicht.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  4. Kopie des Bauantrags ist machbar, warum ...

    Kopie des Bauantrags ist machbar, warum muss man auch noch messen? Ist doch nicht nötig, wenn der Antrag genehmigt ist und ohnehin alle Grenzen sprengt.
    Die Frage ist: Kann man als direkter Nachbar (unterschreiben muss man ja auch ohne Abstandsflächenübernahme) etwas gegen die Genehmigung eines Antrags tun, der gegen geltendes Gesetz (Gebäudeteile dürfen nicht über den Baugrenzen liegen) verstößt? Oder wozu ist dieses Gesetz da?
    • Name:
    • Isa

  5. Der Reihe nach

    Ich beschreibe, wie ich so ein Verfahren aus NRW kenne.
    Es kann bei Ihren konkreten Fall in Bayern also anders laufen, daher erfolgen die nachfolgenden Zeilen als Erzählung, nicht als Beratung. Eine Beratung müssen Sie sich woanders holen (Baurechtsanwalt).
    Ein Nachbar braucht eine Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans wegen Überschreitung der Baugrenzen:
    Um diese Befreiung erhalten zu können müssen Nachbarn (ggf. nicht nur die direketen) beteiligt werden, weil die Festsetzungen, von denen befreit werden soll, die Grundzüge der Planung berühren.
    Am einfachsten ist es für das Bauamt, wenn die Nachbarbeteiligung in der Form abläuft, dass die Nachbarn die Zustimmung erteilen, sprich die Pläne unterschreiben. Diese Zustimmung versucht in der Regel der Bauherr, bzw. sein Planer, schon vor dem Einreichen des Antrags einzuholen.
    Wird die Nachbarzustimmung nicht sofort erteilt, kann der Bauherr beim Bauamt beantragen, dass die Nachbarn vom Bauamt förmlich beteiligt werden. Allen zu beteiligen Nachbarn werden dann vom Bauamt Kopien der Bauantragspläne zugesandt mit der Bitte um Stellungnahme binnen bestimmter Frist (i.d.R. 4 Wochen).
    Innerhalb der Frist haben die Nachbarn Gelegenheit zuzustimmen, die Zustimmung zu verweigern, Gründe dafür/dagegen darzulegen etc.
    Das Bauamt berücksichtigt die Nachbarbeteiligung dann bei der Entscheidung über die Befreiung. So kann es auch sein, dass eine Befreiung gegen den Willen des Nachbarn erteilt wird. Das hatte ich mal, als es nur um die Überschreitung der Baugrenze mit einem Hauseingangsvorbau ging. Der Nachbar wurde beteiligt, hatte aber nichts sinnvolles vorzubringen, und so wurde für schließlich für den Vorbau die Befreiung erteilt.

  6. Gebäudeteile

    Vielen Dank. Einen Hauseingangsvorbau würde ich auch als untergeordnet bezeichnen. Wenn aber das komplette Haus zu mind. 30 % außerhalb der Baugrenzen liegt und die Größe sämtliche Vorgaben des Bebauungsplans sprengt, frage ich mich, ob es rechtens wäre, sowas zu genehmigen.
    Aber OK, ich glaube, das Prozedere ist hier genauso wie beschrieben, es gilt also abzuwarten.
    Ich denke halt, bei DIESEM Plan ist komplett unmöglich, dass diese Bauherren sich auch nur annähernd an das Baufenster halten werden und darum vermutlich mit allen Mitteln, Geld usw. darum kämpfen werden, das Ding durchzusetzen. Und da wüsste ich eben gerne, ob die Nachbarn völlig hilflos sind, falls trotz der Einwendungen der Nachbarn der Plan genehmigt wird (die Gemeinde ist nämlich bestechlich, vielleicht auch das LRA).
    • Name:
    • Isa

  7. Fakten sind wichtig

    Entweder Sie sind nur gegen den Bau und haben keine Argumente ... dann wird der Bau genehmigt.
    Oder Sie haben Fakten die es dem Amt unmöglich machen, eine Genehmigung auszusprechen.
    Wenn dem so ist, wird man Ihnen falsche Unterlagen und Berechnungen zur Unterschrift vorlegen um problemlos an die Genehmigung zu kommen.
    Mit CAD können Sie heute jeden Plan manipulieren, genaueres kann Ihnen Pleite-Schneider erklären, der hat Millionen damit gemacht.
    Bei grenzwertigen GFZAbk. und GRZAbk. nimmt man als Grundlage eine höhere Grundstücksfläche und schon sind die Grenzwerte eingehalten.
    Egal was letztlich genehmigt wird, die Fundamente für einen ewigen Nachbarschaftsstreit sind gelegt.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  8. Märchenstunde

    "Mit CAD können Sie heute jeden Plan manipulieren, genaueres kann Ihnen Pleite-Schneider erklären, der hat Millionen damit gemacht.
    Bei grenzwertigen GFZAbk. und GRZAbk. nimmt man als Grundlage eine höhere Grundstücksfläche und schon sind die Grenzwerte eingehalten. "
    Damit kommen wir in den Bereich der Märchen. Das hat mit Fakten nichts zu tun.
    Manipulierte Pläne zur Unterschrift vorlegen ... Was soll dann die Unterschrift bewirken? Übrigens: Wenn ich Nachbars Pläne nicht unterschreiben will, dann unterschreibe ich einfach nicht, egal ob"s richtig oder falsch ist, was da gezeichnet ist.

  9. Ich würde ...

    Ich würde erstmal für mich herausfinden, wie weit ich gehen will (Beschwerde am Verwaltungsgericht usw.) und das auch mit den Nachbarn besprechen. Die Behörde muss Ausnahmen gegenüber den nachteilig Betroffenen begründen und jeder Betroffene hat das Recht, gehört zu werden.
    Wenn der Bauherr des "Monstrums" mitbekommt, dass er mindestens mit vielen einsprachen und wesentlicher Verzögerung zu rechnen hat und viele Nachbarn dagegen sind, wird er vielleicht bescheidener. Wenn das Amt weiß, dass die Anstösser nicht alles mit sich machen lassen, werden sie ihre Ausnahmebewilligung wenigstens gut begründen müssen.
    Wenn man kämpft, verliert man möglicherweise  -  kämpft man nicht, hat man schon verloren.
    Manche Leute reichen auch viel zu groß ein und kalkulieren damit, dass das Amt zufrieden ist, wenn es etwas zum Wegstreichen gefunden hat, nachher aber immer noch größer gebaut werden kann, als wenn man sich an die Vorgaben gehalten hätte.
    Wenn der Bauherr allerdings ein Spezi des Amtsleiters oder Bürgermeisters ist, wird es in manchen Gegenden schwer.

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