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Baugenehmigung für Dachausbau und Wohnraumnutzungsänderung
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Baugenehmigung für Dachausbau und Wohnraumnutzungsänderung

Hallo Zusammen,
ich brauche Hilfe. Und zwar kaufen meine Frau und ich eine Eigentumswohnung in Mönchengladbach. Dazu gehören das 2. Obergeschoss plus Spitzbogen. Der Spitzbogen soll ausgebaut werden, normalerweise holt sich hierfür kein Mensch eine Genehmigung aber da wir eine Wohneigentumsförderung (Zinsfreies Darlehen) vom Land NRW erhalten muss natürlich alles den offiziellen Weg gehen.
Damit wir also die Wohnnutzungsänderung erhalten müssen wir einen Bauantrag stellen. Hierfür müssen wir aber gewisse Richtlinien erfüllen, damit es nach Bauordnung Wohnraum ist.
So die Brandschutztechnischen Dinge sind klar. Wo aber die Meinungen auseinander gehen ist die Regelungen der Breiten in den Verschiedenen Höhen. Ich hoffe dass Ihr wisst was ich meine *grins*. Auf'm Amt hat man uns gesagt in einer Höhe von 1,50 m muss die Breite mindestens die Hälfte von der Breite des Dachbodens haben.
Heute habe ich aber gehört das bei 1,50 m Höhe die Breite doppelt so breit sein muss wie auf 2,30 m Höhe.
Ihr seid meine letzte Hoffnung, denn ich habe schon tausende Google Seiten durchforstet und nichts gefunden über diese Thema.
Zudem wäre super wenn Ihr mir ungefähr nennen könnte, was ein Bauantrag durch einen Architekten, Statiker oder Bauingenieur mit allen nötigen Papieren kostet.
Ich möchte euch schon jetzt Danken.
Gruß
Carsten
PS:
Das Haus ist ein Altbau.
gerne könnt Ihr mir auch eine E-Mail schicken falls Ihr noch Fragen habt. Ich kann euch dann auch evtl. einige Maße nennen
  • Name:
  • Carsten Kreus

  1. Sie befinden sich im Irrtum

    Normalerweise holen sich Menschen, wenn Sie schlau sind, immer eine Genehmigung für einen Spitzbodenausbau, sonst kann es gewaltig in die Hose gehen.
    Ob die brandschutztechnischen Dinge so klar sind bezweifle ich erstmal. Möglicherweise ändert sich die Gebäudekategorie, wenn im Spitzbogen ein Aufenthaltsraum entsteht. Dann entstehen neue Anforderungen an alle Bauteile, Decken, Wände, Treppen des gesamten Gebäudes. Es muss erstmal geprüft werden, ob das alles eingehalten werden kann. Die WEGAbk. hat dann auch noch ein Wörtchen mitzureden. Der 2. Rettungsweg aus dem Spitzbogen muss auch sichergestellt werden.
    Dann reicht möglicherweise die Statik des Dachstuhls nicht mehr für Wohnraumverkehrslasten und Ausbaulasten im Spitzbogen aus. Auch das muss erstmal geklärt werden.
    Zur Höhe: Aufenthaltsräume unter einer Dachschräge müssen eine ausreichende lichte Höhe über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit einer lichten Höhe bis zu 1,50 m bleiben außer Betracht. Eine ausreichende lichte ist in der Regel 2,30 m im Dach, es geht aber auch weniger in Abstimmung mit dem Bauamt.
    Also der Bauantrag ist nur ein Teil der Planungsaufgabe. Ich empfehle, dass Sie erstmal einen Architekten nur mit Grundlagenermittlung und Vorplanung beauftragen. Der Architekt soll die Machbarkeit im Hinblick auf bauordnungsrechtliche und brandschutztechnische Anforderungen untersuchen und die Statik überprüfen, bzw. überprüfen lassen. Wenn das Ganze dann nicht mit vertretbarem Aufwand realisiert werden kann, beauftragen Sie den Architekt nicht weiter.
    Gruß

  2. Wo,

    @ Herr Lott,
    macht man das so?
    > >>Eine ausreichende lichte ist in der Regel 2,30 m im Dach, es geht aber auch weniger in Abstimmung mit dem Bauamt. <<<
    bzw. wo steht das, dass man so vorgehen kann?
    Gruß aus Baden

  3. Hallo, erstmal danke für die Antwort. Bin schon ...

    Hallo,
    erstmal danke für die Antwort. Bin schon mit einem
    Statiker im Gespräch. Die Brandschutztechnischen Dinge wie Fenster als Fluchtweg und genaue Lage der Fenster ist geklärt. Dann zu der WEGAbk. ist es so, es ist ein drei Parteien Haus. Erstmal kennen wir uns alle unter einander und unter unserer Wohnung wohnen meine Eltern, daher wird es da nie Probleme geben.
    Wie ist dass denn genau mit der lichten Höhe alles gemeint. Welche Regeln müssen hier eingehalten werden. Brauche ich auf 1,50 die Hälfte der Breite des Bodens gemessen. Oder brauche ich auf 2,30 die Hälfte von der Breite auf 1,50? Bitte gebt mir mal die genauen Regeln durch.
    vielen Dank nochmal
    Gruß
    Carsten

  4. Sachverstand einkaufen

    @ Herr Oberst
    Das steht in § 48 BauO NRW:
    " (1) Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche und eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m haben. Für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, für Aufenthaltsräume im Dachraum und im Kellergeschoss, im übrigen für einzelne Aufenthaltsräume und Teile von Aufenthaltsräumen kann eine geringere lichte Höhe gestattet werden, wenn wegen der Benutzung Bedenken nicht bestehen. Aufenthaltsräume unter einer Dachschräge müssen eine ausreichende lichte Höhe über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit einer lichten Höhe bis zu 1,50 m bleiben außer Betracht. "
    Unser Bauamt hier hält im DGAbk. 2,30 m in der Regel für ausreichend. Ich kann mir aber vorstellen, dass man für einzelne Wohnräume im Spitzbogen noch weniger lichte Höhe braucht.
    @ Carsten
    Die Berechnung der Grundfläche mit der lichten Höhe erschließt sich doch ganz gut aus dem Text der Bauordnung. Ich kann es auch nicht einfacher erklären. Wenn Sie bereits einen Statiker eingeschaltet haben, dann soll der doch alles erforderliche erledigen, gegen Honorar versteht sich.
    Gruß

  5. Also Fazit: Die Hälfte der Grundfläche muss über ...

    Also Fazit:
    Die Hälfte der Grundfläche muss über 1,50 m betragen?
    Sprich wenn meine breite auf der Grundfläche (Boden von Ecke zu Ecke des Dachs) 6,68 m beträgt und ich auf 1,50 m Höhe eine Breite von 3,41 m habe, ist es kein Problem?
    Gruß
    Carsten
    • Name:
    • Carsten Kreus

  6. Nein

    Alles was eine lichte Hohe von weniger als 1,50 m hat wird bei der Berechnung nicht berücksichtigt.
    Der Bereich, wo Sie eine lichte Höhe von 1,50 m und mehr haben beträgt also 3,41 m. Auf der Hälfte dieser Breite, also 1,705 m, muss eine ausreichende lichte Höhe vorhanden sein. Eine ausreichende lichte Höhe ist in der Bauordnung mit 2,40 m benannt, aber bei Räumen unter Dachschrägen kann es auch weniger sein, in Abstimmung mit dem Bauamt. Sie schrieben bereits von 2,30 m, also nehme ich an, dass Ihrem Bauamt diese Höhe ausreicht. Also auf 1,705 m Breite muss der Raum mindestens 2,30 m lichte Höhe haben.
    Der Entwurfsverfasser, den Sie ja noch beauftragen werden, wird sich einen Schnitt zeichnen müssen, um herauszufinden ob das eingehalten ist oder nicht. Dachschrägenbekleidungen müssen auch noch berücksichtigt werden.
    Gruß

  7. weiterer Irrtum

    Zuerst müssen Sie das WEGAbk.-Recht erfüllen, d.h. die Genehmigung der Gemeinschaft und die Änderung der Teilungserklärung.
    Wenn das fehlt, ist privatrechtlich der Rückbau fällig.
    Prüfen Sie vor allem, ob die Teilungserklärung überhaupt mit der Wirklichkeit übereinstimmt.
    Und binden Sie vor allem den Verwalter ein.
    Ein Architekt berät Sie über die die Bebaubarkeit.
    Eine Baugenehmigung werden Sie eh brauchen mit allem drum und dran wie Statik, Parkplatzberechnung, Grundflächenberechnung etc.
    Über die Baugenehmigung meldet sich die Bauberufsgenossenschaft wegen der Bauhelferversicherung und das Finanzamt wegen der Grundsteuer.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  8. nur interssenhalber ob ich das verstanden habe: ich ...

    nur interssenhalber ob ich das verstanden habe: ich markiere die Fläche bei der die Höhe größer als 1,5 m ist. Dies ist die zu berücksichtingende Gesamtfläche. Dann markiere ich die Fläche wo die Höhe über 2,4 m (bzw. auch 2,3 m) ist. Diese Fläche muss mindesten die Hälfte der Gesamtfläche sein. OK?

  9. Ja, so ist's OK

    beziehungsweise interpretiere ich den § genau so.
    Gruß

  10. Also die Teilungserklärung ist schon vom Vor Voreigentümer ...

    Also die Teilungserklärung ist schon vom Vor Voreigentümer geschlossen wurden, mit allen Notarpapieren usw. Der Spitzbogen ist auch Ausschließlich über und nur über diese Wohnung begehbar. Des Weiteren kenne ich alle Eigentümer schon Ewigkeiten. Eine Davon sogar schon 9 Monate vor meiner Geburt. Daher ist das WEGAbk. Gesetz vollkommen uninteressant. Das einzige Problem ist der Dachboden ist in Wirklichkeit nicht so wie es in den Plänen gezeichnet ist. Daher muss es neu gezeichnet werden und halt für den Wohnnutzungsänderungsantrag brauchen wir die Baugenehmigung. Naja, deutsche Gesetzte halt, Eigentlich wollen wir da oben nur Schlafen, uns Ankleiden, Arbeiten und Saunieren.
    Ich glaub es kommt sowieso auf den Sachbearbeiter an, ob der gute Laune hat oder nicht.
    Gruß
    Carsten Kreus
    • Name:
    • Carsten Kreus

  11. Darauf kommt es an

    >>Ich glaub es kommt sowieso auf den Sachbearbeiter an, ob der >>gute Laune hat oder nicht.
    Hallo Herr Kreus,
    auf die Laune des Sachbearbeiters kommt es nicht an. Es kommt darauf an, dass Ihr Entwurfsverfasser vollständige Bauvorlagen anfertigt, in denen alle zu beachtenden Vorschriften berücksichtigt und eingezeichnet sind. Dann klappt es auch, trotz schlechter Laune des Sachbearbeiters.
    Gruß

  12. schauen wir mal, heute ruft mich der Architekt ...

    schauen wir mal, heute ruft mich der Architekt von meinem Statiker an. Was würdet Ihr euch denn für so einen Bauantrag fragen? .
    Ich möchte euch aber allen erstmal für die Infos danken. Drückt mir nen Daumen das es klappt, denn an der Genehmigung hängt der ganze Erwerb ab.
    • Name:
    • Carsten Kreus

  13. Eine Frage hätte ich ja dann doch noch ...

    Eine Frage hätte ich ja dann doch noch *grins*.
    Welche Unterlagen werden denn für den Bauantrag der ja eigentlich nur für die Wohnnutzungsänderung ist benötigt. Kann ja eigentlich nicht so viel sein. Ist ja kein Neubau.
    • Name:
    • Carsten Kreus

  14. Bestandspläne

    Warum erledigt der Statiker das denn nicht gleich selbst?
    Zum Bauantrag sollten gehören:
    Antragsformular
    Auszug aus dem Liegenschaftskataster 1:500
    Auszug aus der deutschen Grundkarte 1:2500 oder 1:5000
    Lageplan
    Grundrisse aller Geschosse, Änderungen rot eingezeichnet
    Ansichtszeichnungen des Gebäudes
    Schnitt, in der Regel durch Treppenhaus
    In den Zeichnungen können die Angaben zur Feuerwiderstandsdauer der Decken, Treppen, Wohnungstrennwände etc. gleich eingetragen werden. Die Rettungwege und 2. Rettungswege sind zu markieren.
    Baubeschreibung
    Ermittlung der Höhe des höchstgelegenen Aufenthaltsraums über Gelände
    Ggf. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung
    Berechnung des umbauten Raums
    Bis zum Baubeginn ist die Statik und der Energiesparnachweis einzureichen. Möglicherweise wird sogar ein neuer Schallschutznachweis für Ihre Wohnung erforderlich, da diese sich ja ändert.
    Für die Wohnungseigentümergemeinschaft brauchen Sie eine neue Wohnflächenberechnungen Ihrer Wohnung (Ihre Wohnung vergrößert sich ja) und aktualisierte Aufteilungspläne, vielleicht sogar eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dann muss die Teilungserklärung notariell geändert werden, bzw. ein Notar wird Sie beraten, was alles erledigt werden muss, damit es seine Ordnung hat.
    Jetzt bekommen Sie vielleicht eine Ahnung, dass Statiker und Architekt zusammen einige K€ Honorar verlangen werden.
    Gruß

  15. Das Alles nur um einen Spitzbogen zum Wohnraum ...

    Das Alles nur um einen Spitzbogen zum Wohnraum zu erklären? .
    Find ich ein bisschen Krass und übertrieben.
    • Name:
    • Carsten Kreus

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