Hallo Zusammen,
ich möchte ein Haus verkaufen, welches mit Erbbaurechten auf Kirchenland (Restlaufzeit 80 Jahre) steht. Der vereinbarte Erbbauzins ist sehr günstig, d.h. der jährlich zu zahlende Betrag macht weniger als ein Zehntel dessen aus, was man bei Kauf in unmittelbarer Nachbarschaft für eine Finanzierung aufzuwenden hätte. D.h. das Erbbaurecht hat schon einen gewissen Wert, den ein Käufer zu zahlen hätte.
Trotzdem sind viele Interessenten irritiert ob dieser Konfiguration.
Wie wird nun "von Fachleuten" solch ein Fall gesehen, gibt es eine Berechnungsmethode, die diesen Fall für alle plausibel und fair darstellt?
Danke und Gruß
kbn
Faire Bodenbewertung bei Erbbaurecht?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Faire Bodenbewertung bei Erbbaurecht?
-
Der
Erbpachtgeber muss dem Verkauf zustimmen.
Wird er zustimen, dass Sie eine solche Berechnung anstellen, um einen zusätzlichen Gewinn zu machen?
Ohnehin hat der Käufer schon Nachteile, denn die ersten 19 Jahre des Erbbaurechts sind schon abgelaufen.
Dadurch verteilen sich die Erschließungskosten (die Sie ja wohl seinerzeit gezahlt haben und nun weiterberechnen werden) auf eine kürzere Nutzungsdauer. -
Was ist denn am Erbbaurecht so günstig?
Während ich bei einem Kauf des Grundstücks die ihrer Aussage nach 10 mal so teure Finanzierung nach sagen wir mal 8 Jahren abgeschlossen habe, zahle ich dagegen die Erbpacht noch 72 Jahre lang weiter. Dabei werden NUR Zinsen gezahlt, und das Grundstück gehört nach 80 Jahren nicht einmal mir, sondern nach wie vor der Kirche. So what?
MfG Ortwin -
ich wollte keinen über den Tisch ziehen, wie ...
ich wollte keinen über den Tisch ziehen, wie hier wohl jemand annimmt!
Das die Kirche zustimmen muss, und zustimmt, ist hier nicht die Frage.
Tatsache ist, würde man hier dieses Grundstück heute kaufen müssen, müsste man rund 115 T€ herzaubern.
Finanziert wären mindestens 6000 € im Jahr, allein für Zinsen, fällig. Der Erbbauzins beträgt heute weniger als ein Zehntel dieser Summe im Jahr.
Jetzt meine nüchterne Frage: Wie hoch ist der Wert des Erbbaurechtes anzusetzen? -
Nüchterne Antwort
Nicht objektiv bewertbar.
Man kann natürlich alles berechnen und auf den Cent angeben, wieviel günstiger das ist als die Finanzierung des Kaufpreises, aber:
a) Welche Wertsteigerung des Grundstücks ist zu erwarten? => Ist es dann immer noch besser, nicht zu kaufen?
b) Die Wenigsten kaufen ein Haus nur oder auch nur überwiegend nach Zahlen; ein 'objektiver' Mehrwert für diese subjektive Entscheidung wäre sinnlos vielleicht sogar schädlich.
Eine erste Berechnung wäre (relativ) einfach:
Grundstücks (End!) Wert minus Zinskosten (Laufzeit)
gegen
Endwert (sinkende Zinsbeträge monatl. angelegt) minus Erbpachtkosten
Aus den o.g. Gründen hat vermutlich noch niemand ein solches Modell genauer ausgearbeitet.
Alles (auch Immobilien) hat den Wert, den jemand dafür zahlen will, der ist nicht unbedingt identisch mit einem berechneten/geschätzten Wert. Es steht natürlich jedem frei, so gut wie möglich zu verkaufen und dafür Argumente zu suchen. Einfacher ist es allerdings, das Objekt bei einer Besichtigung möglichst perfekt zu präsentieren, dafür gibt's auch Ratgeber.
Gruß
VL -
das passt nicht ...
Moin kbn,
um den genauen "Wert" zu ermitteln müsste man den Erbbauvertrag kennen. Ohne die genaue Kenntnis kann man nur spekulieren, was niemanden etwas bringt.
Wichtig wäre es zu wissen was der Erbbauberechtigte am Ende der Laufzeit für das Haus überhaupt noch von der Kirche bekommt, was ist dazu geregelt?
Zum Grundstück nur mal aso kurz überlegt:
Erbbau: Ich zahle 80 Jahre lang 500 €/anno also 40.000 € und habe hinterher nichts in den Händen
Kauf: Ich zahle 15 Jahre lang 5 % Zinsen macht 5525 € also insgesamt ca. 41.400 € Zinsen und habe das recht, das Grundstück zu behalten. Natürlich muss ich die Finanzkraft haben rund 8.000 € Tilgung pro Jahr noch auf den Tisch zu legen aber die bleiben mir ja erhalten +/- Wertverlust/-Steigerung des Grundstückes.
Also wo liegt der Vorteil des Erbbaurechtes? -
das Heute zählt
> a) Welche Wertsteigerung des Grundstücks ist zu erwarten?
Das ist für die Wertermittlung nicht relevant. Das Hier und Heute zählt (Bewertungsstichtag). Sonst könnte ich bei jedem Verkauf einen (abgezinsten) Wertzuwachs für die nächsten 30 .. 50 .. 80 (?) Jahre verlangen. Oder der Käufer einen kräftigen Abschlag für einen spekulativen Wertverlust. -
der Vorteil
@Marc Heidemann:
Der Vorteil des Erbbaurechtes ergibt sich doch schon aus dieser Feststellung:
"Natürlich muss ich die Finanzkraft haben rund 8.000 € Tilgung pro Jahr noch auf den Tisch zu legen aber die bleiben mir ja erhalten +/- Wertverlust / Wertsteigerung des Grundstückes. "
Dem finanzkräftigen Erbbaurechtsnehmer bleibt nach Ablauf des Vertrags der Wert auch erhalten, und zwar in Form des Geldes, mit dem er _nicht_ getilgt hat, zuzüglich Zinsen. Damit sollte er bei Vertragsende locker das Grundstück (bzw. ein gleichwertiges) kaufen können (+- soweit sich Zins und Bodenpreissteigerung decken). Den Grundstückspreis können wir deshalb völlig außen vor lassen. -
das leider auch nicht,
denn kein Pächter wird 80 Jahre lang zahlen. Da müsste man wohl einen realistischen Wert nehmen (20-30 Jahre), aber selbst wenn man nur über den Finanzierungszeitraum vergleicht, wird das nix. Der 'Wert' des Erbbaurechts ist das niedrigere Darlehen, das zum Bau gebraucht wird. Zahlen würde ich wenn überhaupt nur einen Teil der Differenz zum Ortsüblichen, wenn die Pacht im Vergleich extrem niedrig ist.
@Bruno: Stimmt, MEA culpa ...
Aber trotzdem ist es sinnlose Rechnerei!
)
Gruß
VL -
Der Vergleich
mit den Kaufpreisen hinkt, denn die Wertsteigerung des Grundstücks fließt dem Eigentümer zu.
Daher i.d.R. auch Indexklauseln zum Erbpachtzins.
Was für ein Erbpachtzins wird heute für vergleichbare Grundstücke verlangt?
Das könnte, sofern der neue Erbpachtnehmer zum alten Pachtzins übernimmt ein Vorteil sein. Aber warum sollte der Käufer den ausgleichen?
Vergleichbar:
Nachmieter übernimmt Wohnung vom Vormieter zum alten Mietsatz.
Tatsächlich übliche Miete ist heute höher. Muss der neue Mieter die Differenz an den Altmieter zahlen? Oder deswegen eine Abstandssumme? -
Inhalt des Erbbaurechtes
also das Erbbaurechtsverfahren hat schon ein paar Vorteile, und zu denen gehört vorrangig, man muss beim Kauf nicht so viel Geld auf den Tisch legen, deshalb ist die rediteoptimierte Überlegung derjenigen, die die Finanzkraft eines Kaufes oder einer Finanzierung haben, hier sicher nicht so relevant.
Tatsache ist,- das Grundstück ist und bleibt Eigentum des Erbbaurechtsgebers, z.B. der Kirche!
- das Haus auf diesem Grundstück hingegen ist und bleibt mein Eigentum!
Das, was 99 Jahre festgeschrieben wird, sind die (hauptsächlich finanziellen) Bedingungen, unter denen dieses Abkommen läuft. Nach Ablauf dieser Zeit sind diese Bedingungen neu auszuhandeln, wobei auch dann keine "Mondschlösser" aufgebaut werden können.
Entweder ist das Haus zu einem sachverständigen Schätzpreis von der Kirche zu erwerben, oder der Pachtvertrag wird unter "ähnlichen" Bedingungen erneut 99 J festgeschrieben.
Eine mehr lustige Bedingung des Abkommens ist, das auf dem Gelände keine Handlungen vorgenommen werden dürfen, die der sittlichen und moralischen Vorstellung des Erbrechtsgebers entgegenstehen. Frage bleibt, wer das kontrolliert.
Zumindest führt diese Vorschrift dazu, dass auch der Nachbar nicht plötzlich ein Puff aufmachen darf.
Insoweit ist das Ganze gar nicht so anrüchig, wie es hier dargestellt wird. -
keine sinnlose Rechnerei
Man kann schon versuchen, den Bodenwert des Erbbaurechts konform zu Wertermittlungsverordnung und -Richtlinien zu errechnen. Ich erkläre kurz das Schema:
Vom Verzinsungsbetrag des Bodenwerts p.a. (Liegenschaftszins) wird der Erbbauzins p.a. abgezogen. Diesen Vorteil p.a. hat ein Erbbauberechtigter gegenüber einem Grundstückseigentümer, und zwar über die Laufzeit multipliziert, hier über 80 Jahre. Da der Ausgleich beim Kauf sofort fließt, wird der Gesamtbetrag abgezinst. Hierfür gibt es Tabellen mit Barwertfaktoren. Damit reduziert sich der Zinsrechnungsaufwand auf die simple Multiplikation (Liegenschaftszins - Erbbauzins) * Barwertfaktor.
So weit ist alles methodisch einfach. Jetzt aber kommt der Knackpunkt: das Ergebnis muss noch mit einem sog. Vergleichsfaktor multipliziert werden. Der soll alle Umstände und Unterschiede berücksichtigen, die das Erbbaurecht gegenüber einem normalen Eigentum mit sich bringt, und auch die Marktlage. Für ein Grundstück mit 600 m² könnte der Vergleichsfaktor ca. 0,5 betragen (so z.B. eine Frankfurter Auswertung von über 200 Verkaufsfällen). Er könnte auch über 1 gehen, wenn das Objekt ein ganz besonderes Liebhaberobjekt ist. Ich würde ihn bei der Bewertung aber auch gegen 0 gehen lassen, wenn umliegend gerade neue Erbbaugrundstücke ohne Einstandspreis angeboten werden. Alles nicht so einfach, hier zeigt sich die Qualität und regionale Erfahrung des Gutachters.
Wir erhalten die Formel:
Bodenwert des Erbbaurechts = (Liegenschaftszins - Erbbauzins) * Barwertfaktor * Vergleichsfaktor
Beispielrechnung:
Erbbauzins: 600 € p.a.
Liegenschaftszinssatz: 3 - 3,5 % (typischer Satz für Einfamilienhausgrundstücke, beim Gutachterausschuss einzuholen)
Bodenwert: 115.000 €
Liegenschaftszins: 115.000 * 3,25 % = 3.700 € p.a.
Barwertfaktor für 80 Jahre und 3,25 %: ca. 28
Vergleichsfaktor: 0,5
Bodenwert des Erbbaurechts:
(3.700 - 600) * 28 * 0,5 = 43.000 €
Wie schon geschrieben ist der Bodenwert nicht alles. Der Sachwert eines aufstehenden Gebäudes kann durch Regelungen im Erbbaurechtsvertrag massiv beeinflusst werden, je nachdem ob am Laufzeitende den Erbbauberechtigten die Pflicht zur Beseitigung ohne Entschädigung trifft oder den Erbbaugeber die Pflicht zur Zahlung eines bestimmten Restwerts. -
Was sagt denn der Vertrag zur Zinsanpassung aus
Die mir bekannten Verträge mit den kirchlichen Institutionen enthalten in der Regel solche Klausel. Gibt es die hier nicht? -
der Vertrag sagt aus, dass der Erbbauzins in ...
der Vertrag sagt aus, dass der Erbbauzins in allen durch fünf teilbaren Jahren angepasst werden kann/muss, wenn sich der amtliche Lebenshaltungskostenindex um mehr als X Punkte verändert hat.
Die Änderung hat sich natürlich an diesem Index zu orientieren.
Insoweit wären (theoretisch) sogar Senkungen möglich.
Am Ende des Vertagszeitraumes (heute in 80 Jahren) kann die Immobilie zum Schätzpreis eines vereidigten SV in den Besitz der Kirche übergehen, oder es kann ein neuer Pachtvertrag vereinbart werden.
Im Übrigen hat die Kirche bei jedem Besitzwechsel ein Vorkaufsrecht, bzw. muss den neuen Eigentümer formell akzeptieren, was aber bisher in dieser Siedlung noch nie zu Problemen/Ablehnungen geführt hat.
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