Neubau Einfamilienhaus im Garten
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Neubau Einfamilienhaus im Garten

Hallo,
meine Eltern haben ein Haus mit Grundstück. Nun habe ich vor in 2-3 Jahren im Garten meiner Eltern ein Einfamilienhaus zu bauen.
Das Haus würde von der Straße aus gesehen in zweiter Reihe stehen und wäre über eine verlängerte Einfahrt am Haus meiner Eltern vorbei zu erreichen. Falls von nöten Bundesland ist Hessen.
Soviel zu den Hintergrundinfos. Nun zu meinen Fragen.
1. Muss man für so ein Bauvorhaben das Grundstück aufteilen?
2. Gibt es irgendwelche bedenken warum ein Bauantrag auf einem bereits bebauten Grundstück nicht genehmigt werden sollte? Bzw. kann man irgendwo bevor man Geld für Architekt und so ausgibt erfahren ob man da überhaupt bauen darf?
3. Müssen die Nachbarn zustimmen, dass auf dem Grundstück noch ein Haus gebaut werden darf?
4. Findet man im Internet irgendwo die Bebauungspläne mit den Vorschriften für die einzelnen Städte?
5. Muss man das Grundstück für das zweite Haus neu erschließen lassen? Also vermessen und Hausanschlüsse ...?

6. gehört jetzt net ganz hier her aber reicht eine Standarteinfahrt für alle nötigen Baufahrzeuge um an eine Baustelle zu kommen?
hoffe ich habe euch mit meinen Fragen nicht erschlagen.
Gruß Kero

  • Name:
  • Kero

  1. Das Bauamt, untere die Bauaufsichtsbehörde ...

    wird Ihnen Ihre Fragen beantworten können. Dies ist allerdings zumeist auch kostenpflichtig.
    Ein Fehler ist allemal die Dienstleistung für den Spezialisten, wie in Ihrem Falle, sparen zu wollen. Dies räöcht sich i.A. recht rasch hinterher.
    Einmal abgesehen von den max. 300-400 € für die qualifizierte unabhängige Beratung und das Wissen um das Wie und Wo bzgl. mögl. notwendigen Verhandlungen mit Behörden.
    Ein Hinweis zum Schluss: Ihre Fragen sind viel zu spezifisch (d.h. bspw. auf ein konkretes (Bau-?) -Grundstück bezogen), um hier beantwortet werden zu können (vgl. auch "ehrenamtliche" Tätigkeit der Experten hier)
    MfG
    R. Kaiser

  2. Es muss dafür eine gültige Satzung > Bebauungsplan 1

    existieren.
    Ohne das wird es wohl nix. Und selbst wenn es den gibt, regelt der, wo und wie Sie bauen dürfen.
    Anfrage auf Ihrer örtlichen Gemeinde hilft da schon weiter.
    Da Sie jedoch eh einen Planverfasser benötigen, könnte der das auch machen. Aber der kostet Geld! Achtung: Auch unverbindliche Anfragen bei Architekt könnten Geld kosten.
    Aber dafür tut der ja auch was für Sie.

  3. @kho

    vorsicht, die Aussage stimmt so nicht!
    es muss kein Bebauungsplan existieren um solch ein vorhaben realisieren zu können. wenn es keinen gibt, gilt entweder § 34 oder § 35 Baugesetzbuch! der Fragesteller sollte sich an einen guten Architekten wenden, der die Möglichkeiten abklärt. auf keinen Fall sollte der Bauherr alleine zum Bauamt gehen  -  wie hier so oft vorgeschlagen wird. das geht regelmäßig schief, denn die Sachbearbeiter dort sagen mentalitätsbedingt (mal alle über einen kam geschert, Entschuldigung an alle, die im sinne der Bürger arbeiten.. ;-)) eher nein als ja  -  und danach wird es schwer, eine neue Basis zu finden!
    zu den Fragestellungen:
    1.) nein, man muss nicht zwangsläufig teilen. Ich halte eine Teilung allerdings für besser.
    2.) die Bebauung wird durch das baugesetzbuch geregelt. es empfiehlt sich auf jeden fall, einen Architekten einzuschalten, der sich im Baurecht auskennt. man sollte den Architekten sehr gut auswählen, was nicht ganz einfach ist. wenn sie die Kosten einer Beratung jetzt schon scheuen ... naja, kein Kommentar.
    3.) nicht unbedingt, kommt auf die umstände und das geplante Objekt an
    4.) ja, viele Städte haben auf ihren Seiten die Bauleitplanung veröffentlicht.
    5.) eine Einmessung durch das Katasteramt bzw. öbvAbk. Vermesser muss auf jeden Fall erfolgen. ihr Architekt wird ihnen sagen, ob der Vermesser schon vorher tätig werden muss. Hausanschlüsse können über das vordergrundstück gelegt werden (Grunddienstbarkeit bzw. sogar Baulast erforderlich!).
    6.) man kommt heutzutage überall hin wenn man will  -  alles eine Sache der kosten. ob die Einfahrt geeignet ist der noch weitere Vorbereitungen getroffen werden müssen ergibt sich in der Planungsphase.
    schöne Grüße

  4. Ich scheue mich nicht Geld auszugeben, aber

    es ist doch verständlich, dass ich kein Geld in etwas investieren will wenn ich von vornerein weiß das es sowieso keine Chance hat.
    Wenn ich bereits in ein "Tod geborenes Kind" Geld investiere dann fehlt das wieder falls ich doch woanders bauen muss/will. Deshalb wollte ich erstmal nachfragen ob es eine Möglichkeit gibt das vorher zu klären. Aber wenn es ohne Architekt nicht geht dann werde ich mir zu gegebenen Zeitpunkt einen suchen.
    @Ingo Nielson danke für die Beantwortung meiner Fragen. Ich denke auch das es besser ist das Grundstück zu teilen gibt es nicht da eine Regelung die besagt Gebäude follgt Grundstück? Das heißt doch, dass wenn das Grundstück verkauft wird auch alle Gebäude dem Grundstückseigentümer gehören?
    Gruß Kero
    • Name:
    • Kero

  5. @nielson

    Ja Sie haben recht. Es gibt auch § 34 und 35 (ich selber habe nach § 34 gebaut.
    Bei Bebauunsplang ist es relativ "einfach". Bei § 34 und § 35 stimme ich Ihnen zu.
    Aber auch hier sehe ich die Möglichkeit das "vorher" (so wie bei mir) abzuklären.
    Denn WENN § 34 oder 35 gilt, dann kann der Sachbearbeiter auch nicht "nein" sagen nur weil der an diesem Tage gerade keine "Lust" hat. Oder dem Bürger was anderes Sagen als dem Architekt
    Natürlich stimme ich Ihnen zu, kann das ein Architekt viel besser. Daher auch den Rat hierfür, aber mit dem Hinweis, dass es eben Geld kostet.
    Es muss duch auf dem Rathaus die Möglichkeit geben, das "Baugebiet" auf dem Plan anzuschauen. Dann wird doch schnell klar obs hier einen BB-Plan gibt oder § 34/35 oder was auch immer (z.B. Bebauung im Außenbereich > Landwirt) ist.

  6. § 30, § 34, § 35 BauGB

    Bei Vorliegen eines Bebauungsplanes, den man bei der Gemeinde und bei der Bauaufsichtsbehörde einsehen kann, dürfte es  -  wie es meine Vorschreiber ja auch sehen  -  auch für einen Laien einfach sein, die Zulässigkeit einer Zweitbebauung anhand der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche oder des Maßes der baulichen Nutzung zu erkennen.
    Schwierig wird es, wenn am Ortsrand zu beurteilen ist, ob das Vorhaben noch im grundsätzlich bebaubaren Innenbereich oder schon im grundsätzlich nicht bebaubaren Außenbereich errichtet werden soll. Im Innenbereich stellt sich dann die Frage, ob sich das Vorhaben nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll einfügt.
    Wenn man aus Kostengründen erst mal den zuständigen Bauaufsichtsbeamten informell befragt und dieser kein Problem sieht, kann es natürlich passieren, dass es im förmlichen Verfahren danach ganz anders aussieht. Sicherheit gibt nur die förmliche Bauvoranfrage.

  7. und genau diese förmliche Anfrage kostet Geld

    weil die ja jemand, der Berechtigt ist, erstellen muss. Und der dafür Geld will.
    Und nun kann der Fragesteller es sich aussuchen.
    Vorabanfrage mit dem Risiko, dass die "offizielle" dann später ggf. anders beschieden wird.
    Oder eine förmliche Stellen und hierfür erstmals ein paar € ausgeben. Dafür dann aber Sicherheit zu haben obs klappt oder nicht.
    Unklar ist aber immer noch, lieber Fragesteller, WO liegt denn das Grundstück.
    IM Ort, Am Ortsrand oder sogar im Außenbereich?
    Gibt es einen BB-Plan oder nicht?
    Welchen Beruf haben ggf. die Eltern (z.B. Landwirt).
    Bitte mal Rückmeldung.

  8. "was zu beweisen war"

    somit sind wir wieder bei der Ausgangsantwort. Herzlichen Dank kho.
    MfG
    R. Kaiser

  9. Grundstück

    Hallo,
    also das Grundstück liegt mitten im Ort und ist seit den 60er bebaut. 1989 wurde das Haus nochmal aufgestockt und hat nun 3 Etagen + Keller. Das Haus liegt direkt zur Straße (3 m Abstand zum Bürgersteig) und ist in der fläsche 10x10 m groß. Das Grundstück umfasst 701 m² (ca. 17x41 m). Also im Garten wäre noch genug Platz für das zweite Haus und auch einen Stellplatz fürs Auto. Einen Bebauungsplan habe ich bisher im I-Net noch net gefunden und da unser Rathaus nur morgens geöffnet hat bin ich noch nicht dazu gekommen da nachzufragen. Einzig habe ich eine Karte gefunden laut der das Grundstück als Wohnfläche definiert ist was ja aber nicht ausschlaggebend sein dürfte.
    Meine Eltern haben keinen Landwirtschaftlichen Betrieb. Sind beide Angestellt im Öffentlichen Dienst.
    Braucht ihr noch etwas als Angaben?
    Gruß Kero
    • Name:
    • Kero

  10. Umgebung

    Foto von Martin G. Halbinger

    Einfache Frage, die Sie selbst beurteilen können:
    Ist eine vergleichbare Bebauungssituation in der (nahen) Nachbarschaft vorhanden (Bebauung in 2. Reihe)?
    Wenn nicht, und auch kein Bebauungsplan vorliegt, der derartiges zulässt, sind die Chancen eher schlecht ...
    Näheres kann wirklich nur der Fachmann vor Ort beurteilen ...

  11. @Martin Halbinger

    Hallo,
    also vor etwa 6 Jahren wurde bei unserem Nachbarn im Garten ein weiteres Haus errichtet. Da es sich bei dem Ursprungshaus aber um ein Eckhaus handelte, liegt das neue Haus auch an der Straße allerdings nicht an der Straße zu dem das Haus gehört.
    Ein anderer Nachbar hat z.B. in seinem Garten einen 2. Bau für seine Tauben entspricht etwa 50 m² Grundfläsche und liegt auf gleicher Höhe mit meinem Bauvorhaben.
    In der näheren Nachbarschaft wurde vor kurzem auch in zweiter Reihe gebaut allerdings ist hier direkt an das alte Haus angebaut worden.
    Ansonsten fällt mir momentan kein Bspw. ein.
    Gruß Kero
    • Name:
    • Kero

  12. Weiteres Vorgehen:

    Martin Halbiger und Ralph Kaiser reisen (in Fahrgemeinschaft) aus München an, Ingo Nielson aus Kiel. Wir treffen uns in meinem Büro auf ein Glas Äppelwoi (Apfelwein) und sehen uns dann das ja auch in Hessen gelegene Grundstück von Kero  -  der alles bezahlt  -  an. Anschließend geben wir gute Ratschläge. Alternativ dazu könnte sich Kero vielleicht auch direkt vor Ort fachkundig beraten lassen.

  13. Experte vergessen

    Jetzt habe ich doch glatt Karl-Heinz Ostertag aus Stuttgart vergessen. Aber der ist ja EDV-Experte und kann den Äppelwoi vielleicht auch digital genießen.

  14. @Erich Bauer > Apfelwein

    bei uns in Schwaben nennt sich das Getränk "Most". Apfelmost (oder auch gemischt mit Birnen). Und das hatte mein Vater sogar noch selber "gemacht". Wir hatten damals noch einen Keller mit Holzfässer etc. Der hatte als Handwerker im Sommer immer seine Flasche Most dabei. Damals im armen Schwabenland gab es halt nichts anderes. Heute wo der Wein aus Südafrika bei Aldi billiger ist als der Einheimische ist das natürlich anders.
    Aber das geht nun nicht mehr, weil auf dem damaligen Keller nun mein Haus drauf steht und der Keller dafür nicht mehr geeignet ist.
    Ich kenne aber auch durchaus die Hessische Variante (Unsere Geschäfts-Kollegen aus Offenbach hatten uns mal auf eine Einführungstour mitgenommen (... Handkäs mit Musik etc.).
    Ich gebe aber zu, dass ich auf Wein und Bier und Most nicht so stehe. Ich würde also nicht ganz in die Runde passen (oder habt Ihr auch Cola?).

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