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Leicht geänderte Bauausführung zur Baugenehmigung nicht angezeigt
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Leicht geänderte Bauausführung zur Baugenehmigung nicht angezeigt

Wir kauften unser Haus 1995 als es fertig gestellt war. Wir hatten keine Einflussnahme auf die Bauausführung.
Das Haus wurde vom Bauträger leicht abweichend vom Bauantrag gebaut. In einem Raum wurden
  • statt 2 Fenster a 2 m, dazwischen 1,50 m Wandfläche und je eine 0,75 m Wand (von der Außenwand und von der Innenwand in den Raum reinragend) ,
  • ein durchgängiges 3 m-Fenster gebaut (ohne diese beiden 0,75 m Wände).

Ebenso wurde das WC verkleinert und der HWR größer gebaut.
Der Bauträger hatte auch die Statik für unveränderte Ausführung dem Bauantrag beigefügt. Eine geänderte statische Berechnung haben wir nie erhalten und ist uns nicht bekannt.
Anstelle einer genehmigten Garage von 4x9 m Bauten wir selbst ein Carport von 3,75x8 m.
Es wurden nie Änderungen beim Bauamt durch den Bauträger eingereicht.
Auch wir reichten keinen Bauantrag fürs Carport ein  -  da ja eine Garage genehmigt war.
Da wir das Haus verkaufen, hat die Käuferin (bzw. deren Rechtsanwalt) diese Tatsachen moniert und eine Korrektur verlangt (wegen evtl. Bauamtsprobleme wg. geänderter Bauausführungen u. mögl. Mangel an der Statik)
Eine Endbauabnahme wurde vom Bauamt nicht durchgeführt (bereits bei Baugenehmigung darauf hingewiesen).
Die mit dem Bauantrag eingereichte Statik wurde nicht vom Bauamt geprüft.
Was sollten wir nun tun? Muss nach geltendem Baurecht /oder altem Baurecht eine neue Statik von uns in Auftrag gegeben werden wegen diesem Fenster? Muss dem Bauamt jetzt nachträglich geänderte Bauzeichnungen und Bauantrag nebst Statik eingereicht werden?
PS: Zum Thema Carport erklärte das Bauamt auf meine telef. Anfrage in 2003: Für das Carport muss kein zusätzl. Bauantrag gestellt werden da Garage genehmigt.
Heute erklärte das Bauamt: Beamter Nr. 1: Jein, Beamter Nr. 2: ja.
Vielen Dank im Voraus für fachkundige Hilfe.

  • Name:
  • Angela

  1. Zuerst mal ...

    Zuerst mal müsste man wissen: welches Bundesland (jedes Land hat  -  leider  -  seine eigene Bauordnung).
    Freundliche Grüße

  2. Sie könnten damit leben, der neue Käufer nicht

    Zu einem Haus gehört die Baugenehmigung mit Statik und allen sonstigen Unterlagen.
    Damit liegt erst mal ein gravierender Mangel vor der erst nach 30 Jahren verjährt.
    Sie können die Unterlagen vom Bauträger verlangen oder nehmen selbst die Beseitigung des "versteckten Mangels" vor.
    Der Vorwurf, Sie hätten die Abweichung sehen müssen könnte als Abwehr gemacht werden.
    Das Bauamt muss keine Endabnahme machen.
    Stellen Sie fest, ob eine Fertigstellungsanzeige des Bauträgers gemacht wurde und wer als Bauleiter gemeldet ist bzw. war.
    Hier gibt es eventuell eine Stelle für Regress.
    Wenn Sie das Haus bewohnen könnten Sie damit leben, der neue Käufer hat Anspruch auf genehmigte Unterlagen.
    Wenn Sie wissentlich was falsches verkaufen treten Sie in die Haftung ein, das sollten Sie nicht tun.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  3. Immobilienverkauf ...

    mit Hindernissen.
    Als problematisch für Sie erachte ich, dass Ihre Kaufinteressentin (berechtigterweise) einen Anwalt eingeschaltet hat, den Sie nicht zu haben scheinen.
    Es gilt der Grundsatz: gekauft wie gesehen. Fraglich, und nur juristisch zu klären, wäre, inwieweit der ehemalige Käufer als jetziger Verkäufer dem Kaufinteressenten gegenüber für Versäumnisse und (ggf. zum Zeitpunkt des Kaufes (1995) ) Mängel des Immobilienerstellers haftbar sein kann oder ist.
    Wichtig wäre bspw. zu wissen welche Art "Korrektur" verlangt wird.
    Nachträgliche Genehmigungen, etc. wären ggf. einzuholen. Wenn, wie Sie sagen, Ihr Hausverkäufer 1995 die Abweichungen von der Genehmigungsplanung zu vertreten hat, muss er Ihnen m.E. die Genehmigung, die geänderten Pläne, wie auch die zugehörige Statik für das ausgeführte Werk (nach-) liefern. Für den von Ihnen nachträglich erstellten Carport, müssen Sie ggf. (vgl. Bauordnung) die zugehörige Änderung genehmigen lassen. Zumindest sollten Sie vom Bauamt von verantwortlicher Stelle aus eine schriftliche Stellungnahme hierzu (Genehmigung erforderlich ja/nein) einholen.
    Anm. : Gravierende Mängel kennt das BGBAbk. meines Wissens nicht. Arglistig verschwiegene Mängel (hierin stimme ich Herrn Klaus, letzter Satz, zu) allerdings (die es allem Anschein nach, nach Ihren Aussagen, in Ihrem Falle nicht zu geben scheint, wenn Sie die hier getroffenen Aussagen auch bei den Verkaufgesprächen offengelegt haben) haben eine regelmäßige Verjährungsfrist von 30 Jahren.
    Ggf. haben Sie (bei arglistig verschwiegenem Mangel durch den Bauträger, den Sie aber auch als solchen nachweisen müssen) einen Mängelbeseitigungsanspruch gegen den Bauträger.
    Zu empfehlen ist in Ihrem besonderen Falle eine qualifizierte Beratung für den Verkauf ihrer Immobilie mit juristischer Unterstützung die natürlich nicht kostenfrei ist. Diese Beratung sollte in jedem Fall vor dem Verkauf in Anspruch genommen werden.
    MfG
    R. Kaiser

  4. Geänderte Bauausführung  -  Neue Hinweise

    Danke für alle Ihre bisherigen Hinweise.

    Herr Kugel: das Bundesland ist Niedersachsen

    STATIKBÜRO (inzwischen Nachfolgeinhaber) erklärte auf meine tel. Anfrage: die Statik ist von einem sehr ähnlichen Haus eines anderen Bauherren ebenso die dazugehörige Bauzeichnung. Unser Haus sei ein Typenhaus des Bauträgers und eine Variante davon. Bei Statik wurde lediglich das Deckblatt auf unsere Anschrift geändert. Er sprach mit dem Bauträger, der aber auf nicht auffindbare Akten verwies. Im übrigen arbeitet das Statikbüro noch mit diesem Bauträger zusammen.

    Bauamt laut persl. Gespr. v. 6.9.06:

    • Es ist unerheblich für die Baugenehmigung wo die Fenster liegen u. ob Statik OK. Wichtig ob Baugrenzen, -Vorschriften eingehalten. Fenster können jederzeit geändert werden. Statiken (statische Berechnungen, Pläne etc.) werden seit Jahren nicht mehr geprüft (seit wann nicht, wusste Bauamtsbeamter nicht  -  war sehr jung  -  kannte scheinbar alte gesetzl. Regelungen nicht).
    • Für das Carport soll ab 40 m³ Größe eine Baugenehmigung notwendig sein. (WER weiß ob diese Aussage richtig IST; ODER ob unser CARPORT (1995/1996 gebaut) UNTER andere alte GESETZLICHE Regelung fällt. ODER ob WIR doch NUR MIT Einreichung eines LAGEPLANS/ STATIK/ Zeichnung AUSKOMMEN?

    Rechtsanwalt: Habe schon einen aufgesucht. Muss sich leider erst weiterführend über Baurecht informieren. (Beratungshonorar war deshalb gering  -  eine weitere Äußerung über diesen ReA ist überflüssig).

    Bauendanzeige: Liegt dem Bauamt vor.

    PS. : Muss einem Käufer laut Gesetzt die statische Berechnung übergeben werden? Bauträger sagt nein, ReA sagt jein! Was nun?
    Danke für Ihre weiteren Hinweise.
    Angela

  5. gekauft wie gesehen? mitnichten!

    Einem Bauwerk sieht man nicht an, ob es legal und genehmigt ist.
    Deshalb gibt es Baugenehmigungen, Pläne und sonstige Unterlagen.
    Kommt in den Unterlagen das Wort "Systemhaus" vor?
    Wohl nicht!
    Tun Sie mal so als würden Sie kaufen wollen.
    Der Verkäufer erzählt Ihnen was vom Pferd und statt Statik liegt das Bild eines Hauses drei Straßen weiter bei.
    Würden Sie kaufen? Wohl nicht.
    Also besorgen Sie sich Bauunterlagen die mit dem vorhandenden Haus übereinstimmen und denken Sie an die 30 Jahre währende Haftung aus diesem Verkaufsgeschäft.
    Gekauft wie gesehen ist orientalische Bazar.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  6. Wenn der Bauträger nicht willens ist

    Werde versuchen korrekte Unterlagen vom Bauträger zu erhalten  -  aber wenn der Bauträger nicht willens ist, unseren Wunsch nach korrekten Unterlagen zu erfüllen, werden wir wohl dumm dastehen!
    Besonders, da er ja beim Bauamt die Unterlagen eines wirklich sehr ähnlichen Hauses (Statik, Zeichnungen etc.  -  ich habe inzwischen das Haus gesehen) eingereicht hat und mir das Bauamt erklärt hat, es prüfe nur die Einhaltung der Bauvorschriften (GfZ, Bebauungsgrenzen etc.) und sonst nichts (nach dem vereinfachten Genehmigungsverfahren). Da ist der Bauträger ja auch "durchgekommen". Keinen Menschen dort hat es interessiert  -  den Schummeleien ist Tür und Tor geöffnet.
    Wir müssen nun den Missstand ausbaden. Herzlichen Gruß und Danke Herr Klaus!

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