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Wintergarten ohne Baugenehmigung
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Wintergarten ohne Baugenehmigung

Hallo zusammen,
wir haben im Oktober 2002 eine ETW in einem 2 FH gekauft. Die Wohnung befindet sich auf 2 Etagen. Im oberen Stock befindet sich unser Wohn-Esszimmer und Küche. Die Hälfte besteht aus einem angesetzten Schüco Wintergarten. Beim Verkauf wurde uns nicht mitgeteilt, dass für diesen Wintergarten lediglich eine Duldung und keine Genehmigung vorlag. Als wir ca. 1 Jahr später auf das Bauordnungsamt gingen, um uns zu erkundigen, ob wir das obere OGAbk. eventuell hochbauen können, wurde uns gesagt, dass ja nicht einmal der Wiga genehmigt sei. Jetzt stehen wir hier und haben ein Riesen-Problem: Wir würden die Wohnung gerne verkaufen, da wir finanziell nicht mehr weiterkommen. So, jetzt können wir ja aber nicht auch verschweigen, dass es keine Genehmigung gibt. Das wäre ja Betrug! Damals waren wir beim Anwalt, dieser sagte, dass wir keine Erfolgsaussichten haben. Wir waren so naiv und haben das geglaubt. Wenn der Wintergarten zurückgebaut werden müsste, wäre die Wohnung fast nichts mehr Wert. Was sollen wir tun? Sind völlig verzweifelt.
  • Name:
  • Sandra

  1. Kauf rückabwickeln

    Wenden Sie sich an Ihren Verkäufer und fordern Sie die Rückabwicklung wegen arglistiger Täuschung.
    So bekommen Sie wenigstens den damaligen Kaufpreis zurück.
    Verleihen Sie der Forderung Nachdruck durch den Hinweis, dass strafrechtlich eine Verjährung erst nach 5 Jahren eintritt, vertragsrechtlich aber erst nach 30 Jahren eine Verjährung eintritt.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  2. Was sagt

    denn das Bauamt zu einer nachträglichen Genehmigung? Wenn möglich, die dafür anfallenden Kosten dem Verkäufer (wg. arglistiger Täuschung) anlasten. Damit würden Sie den im Falle der geforderten Rückabwicklung anstehenden Rechtsstreit vermeiden.
    • Name:
    • M.P.

  3. Wintergarten

    Erst einmal vieln Dank für die rasche Antwort. Es ist wirklich ganz schlimm für uns. Wo hätte in den Notar bzw. Kaufunterlagen vermerkt werden müssen, dass der Wiga lediglich geduldet ist? Kann es sein, dass wir irgendwas übersehen haben. Der Anwalt meinte nämlich, dass der Verkäufer dies sehr geschickt gemacht hätte, und demnach keine Aussichten auf Erfolg bestehen. Wo kann ich nachschauen? Wir haben vor dem Kauf keinerlei Bauunterlagen etc. auf dem Bauordnungsamt eingesehen ... hätten wir wohl besser gemacht! Wer kauft schon eine Wohnung, bei der der größte Teil der Wohnung lediglich geduldet ist. Ich darf gar nicht daran denken ...

  4. Vorsicht mit den Ratschlägen

    Im Kaufvertrag muss der Gegenstand genau beschrieben sein, das muss deckungsgleich mit der Teilungserklärung sein.
    Die erste Nebelkerze ist die "Duldung" Frage: wer hat geduldet?
    Das kann wohl nicht das Bauamt sein.
    Wenn es die Hausgemeinschaft ist, dann ist das wertlos.
    Ihr Nachbar kann sich auch nicht darauf berufen, Sie hätten sein Falschparken geduldet.
    Wenn Sie nun eine Baugenehmigung beantragen, begehen Sie eine fremde Geschäftsbesorgung.
    Wird der Antrag abgelehnt, so müssen Sie zurückbauen ohne Aussicht auf Rückabwicklung.
    Wenn der Verkäufer das geschickt gemacht hat war es Absicht im Wissen, etwas illegales zu verkaufen.
    Und das muss doch beweisbar sein.
    Eine fehlende Genehmigung ist ein wesentlicher Mangel beim Kaufgegenstand.
    Wechseln Sie Ihren Anwalt.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  5. Unterlagen prüfen

    Hallo Herr Klaus,
    vielen Dank für die E-Mail. Wäre es eventuell möglich, dass wir uns einmal telefonisch miteinander in Verbindung setzen könnten? Wir sind wirklich Laien, und wissen einfach nicht mehr an wen wir uns wenden sollen bzw. wer uns behilflich sein kann.

  6. zuerst Detektiv spielen

    Das Forum ist nicht dazu gedacht, persönlich in Verbindung zu treten außer in Fällen, wo ein "öffentliches Posten" nicht sinnvoll ist.
    Zuerst sollten Sie Antworten auf folgende Fragen finden:

    1) Sie gehören zu einer 2-er WEGAbk., finden Versammlungen statt?

    2) ist Ihr Verkäufer etwa der der die WEG gegründet hat?

    3) gibt es Beschlüsse zum Wintergarten?

    4) was ist zur Instandhaltung des WG vereinbart?

    5) was ist im Grundbuch zum WG eingetragen?

    6) was ist in der Teilungserklärung zum WG eingetragen?
    Das sind Dinge die das WEG-Recht betreffen.
    Nun zum Privatrecht und Baurecht.
    Der Wintergarten ist ein Schwarzbau und damit illegal.
    Wenn der Wintergarten nicht genehmigungsfähig ist, erhalten Sie über kurz oder lang eine Verfügung.
    Bei dieser Rechtslage ist ein Verkauf unmöglich und es bleibt nur die Rückabwicklung.
    Ist der Wintergarten genehmigungsfähig so müssten Sie einen Bauantrag stellen, die Kosten bleiben an Ihnen hängen.
    Falls aber die WEG-Hausunterlagen den Wintergarten nicht "kennen", brauchen Sie einen einstimmigen Beschluss zur Errichtung und zum Eintrag ins Grundbuch und die Teilungserklärung.
    Das ist die rechtliche "Falle" wenn weder die WEG den WG nicht kennt und der WG nicht genehmigungsfähig ist.
    Dann sagt Ihnen nur ein erfahrener WEG-Bau- und Vertragsanwalt wie Sie ihre Rechte sichern.
    Ich bleibe dabei: das Zauberwort ist Rückabwicklung des Kaufvertrages!
    Gruß

    • Name:
    • Herr Klaus

  7. Wintergarten ohne Baugenehmigung

    Hallo Herr Klaus,
    ich versuche jetzt einmal die Fragen so konkret wie möglich zu beantworten:
    Es handelt sich um ein 2-FH. In der Wohnung im EGAbk. wohnt die Mutter, dessen Sohn der Eigentümer der Wohnung ist. Wir bewohnen das OGAbk. sowie das DGAbk.. In unserer Wohnung hat zuerst der 2. Sohn der alten Dame gewohnt und war der Eigentümer vom OG und DG. Dieser hat den Wintergarten 1988 gebaut. Zwischen den beiden Söhnen gab es eine Teilungserklärung in der stand, dass der 2. Sohn den Wintergarten auf eigene Gefahr und Kosten erbaut. Diese Teilungserklärung (Stand 29.11.99) lag uns nicht vor. Außerdem steht unter Aufteilung in dieser Teilungserklärung: Mit dem Miteigentumsanteil des Herrn ... ist verbunden das Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohneinheit im OG und DG mit Kellerraum Nr. 2 im KG ... was auch immer das bedeutet!
    Der 2. Sohn, hat die Wohnung im OG und DG im Jahre 2000 an einen Bekannten veräußert. Dieser Bekannte wiederum veräußerte die Wohnung im Oktober 2002 an uns.
    Es gibt keinen Verwalter. Um den größten Teil kümmern wir uns, da der 1. Sohn weiter weg wohnt, und nur sehr selten hier ist.
    Nach dem wir damals bereits gekauft hatten, teilte uns dieser mit, dass er mit dem Wiga nichts zu tun hat, da sein Bruder diesen auf eigene Gefahr und Kosten errichtet hat. Und somit er sich auch bei keinerlei Kosten hieran beteilige. Uns liegt unser Kaufvertrag vor, in dem nichts zu dem WIGA steht ... eine aktuelle Teilungserklärung finde ich nicht vor. Oder kann es sein, dass im Kaufvertrag der WIGA als Sondereigentum oder so bezeichnet wird?
    Fakt ist, dass wir die Wohnung mit dem Hintergedanken gekauft haben, dass wir die Wohnung im DG irgendwann mit einer Mauer hochziehen werden und ein richtiges Dach drauf machen. Wenn wir gewusst hätten, dass dies niemals möglich ist, bzw. der WIGA nicht genehmigt ist, hätten wir die Wohnung niemals gekauft. Wäre ja auch völliger Unsinn.
    Ich werde gleich morgen versuchen eine aktuelle Teilungserklärung zu bekommen. Muss ich da aufs Grundbuchamt?
    Hinzukommt, dass wir durch den WIGA schon enorme Kosten hatten, da dieser überall undicht ist. Gerade heute Nacht standen wir wieder unter Wasser. Wir sind mit den Nerven am Ende. Wir haben hier in die Wohnung fast die Höhe des Kaufpreises nochmal an Kosten reingesteckt ...
    Wäre über Hilfe bei der weiteren Vorgehensweise echt dankbar.
    Grüße

  8. das ist wahrhaftig schlimm

    So wie Sie das beschreiben ist wer WIGA gar nicht benannt und somit nicht im Grundbuch eingetragen.
    Sie hätten ihn damit mit dem Kauf "geschenkt" bekommen.
    Wenn das stimmt, hätte der WIGA keinen Wert.
    Auf dem Grundbuchamt erfahren Sie, ob das Haus überhaupt als WEGAbk. eingetragen ist.
    Grundlage für eine WEG ist eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes.
    Wenn der WIGA 1988 errichtet wurde und der Antrag für die Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde später gestellt, dann könnte die Täuschung beweisbar sein weil falsche Pläne eingereicht wurden.
    Das Bauamt bescheinigt aber oft jeden Antrag ohne Abgleich mit den Bauunterlagen.
    Ich sage das nur für den Fall, dass der WIGA in der Bescheinigung des Amtes enthalten ist, legal wird er dadurch nicht.
    Somit wäre mit dem Amt zu klären, ob der WIGA genehmigungsfähig wäre.
    Wenn Sie hohe Kosten zur Abdichtung haben, könnte das die Belange der WEG betreffen so es eine ist.
    In einer WEG wird alles nach Anträgen und Abstimmungen geregelt.
    Folglich brauen Sie einen Verwalter der sich um das Allgemeineigentum kümmert.
    Aber dazu müsste es eine Kostenregelung in der Teilungserklärung geben und auch eine Instandhaltungsrücklage geben.
    Für direkten Kontakt senden Sie bitte eine E-Mail an IBK-KK bei WEB.de , das wird schon irgendwie an mich weitergeleitet.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  9. Aufteilungsplan und Wohnflächenberechnung

    Hallo Herr Klaus,
    habe gerade noch einmal den Ordner zur Hand genommen. Mir liegt ein Antrag auf Abgeschlossenheits-Nachweis in Kopie vom 29.10.1999 vor. Wie gesagt  -  lediglich ein Antrag. Dem Antrag wurden damals wohl ein Aufteilungsplan und Wohnflächenberechnung vom 20.9.99 sowie Lageplan vom 15.6.99 beigefügt. Alles Kopien, die uns der Verkäufer damals zukommen ließ. Die Wohnung im DGAbk. ist bei dem Plänen als 3 Zimmer Wohnung im OGAbk. und DG bezeichnet. Beim DG ist ein Wintergarten, eine Loggia, ein Abstellraum und ein Bad eingetragen. Also, was muss ich morgen unternehmen bzw. auf welches Amt soll ich gehen und was genau soll ich da klären.
    PS: Das für den WIGA lediglich eine Duldung vorliegt wurde mir damals (nach Kauf der Wohnung) beim Bauordnungsamt mitgeteilt.

  10. Bezeichnung des Grundstücks vom 24.1.2000

    Hallo Herr Klaus,
    gerad fiel mir noch etwas in die Hände. Bezeichnung der Grundstücke und der mit dem Eigentum verbundenen Rechte aus dem Grundbuch vom 24.1.2000 (ebenfalls damals von unserem Verkäufer erhalten):
    640,40/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück ... Gebäude- und Freifläche (Gebäudefläche, Freifläche) ... Straße
    verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung im OGAbk. und DGAbk. nebst Kellerraum Nr. 2.
    Das Miteigentum ist durch die Einräumung des zu dem anderen Miteigentumsanteil (eingetragen im Grundbuch Nr ...) gehörenden Sondereigentumsrechts beschränkt.
    Im übrigen wird wegen des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf dei Eintragungsbewilligung vom 29.11.99 Notar ... Bezug genommen.
    Den Miteigentumsanteil bei Anlegung dieses Grundbuchs aus dem Grundbuch Blatt ... hierher übertragen am 24.1.2000.
    Weg- und Überfahrtsrecht an dem Grundstück Flst. Nr ... eingetragen in Grundbuch Blatt ... Abst. II. Nr. 1. Den Vermerk hierher übertragen am 24.1.2000.
    Ich weiß nicht, ob das weiter hilft. Habe es identisch so niedergeschrieben wie es da steht.
    Grüße

  11. jetzt kommen die Fallen ...

    Den Antrag zur Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es offensichtlich.
    Wenn die Duldung vom Bauamt ist, wurde der Antrag auch beschieden und die sehr genauen Beamten haben gemerkt, dass die Pläne zum Antrag von den genehmigten Bauplänen abweichen.
    Vermutlich gibt es dann ein Schreiben mit folgendem Inhalt:
    " ... nehmen Bezug auf den Antrag zur Abgeschlossenheit ... und haben festgestellt dass ein Wintergarten enthalten ist welcher nach unseren Unterlagen nicht genehmigt ist.
    Wir erteilen eine Duldung für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und fordern Sie auf, einen Bauantrag einzureichen.
    Wir weisen darauf hin, dass der WG erst nach erteilter Baugenehmigung legal wird"
    Nun verliert sich die Spur weil keiner mehr tätig wurde.
    Es ist unklar, ob Sie einen Anspruch auf Genehmigung haben.
    Bei einem Antrag ist immer eine Ablehnung möglich.
    Versuchen Sie auf dem Amt die Kopie der Duldung zu erhalten.
    Gleichzeitig können Sie die Genehmigungsfähigkeit erfragen.
    Dann können Sie entscheiden ob Sie selbst genehmigen lassen oder rückabwickeln.
    Wenn die Beamten sich unklar äußern, machen Sie eine Bauvoranfrage.
    Ist diese positiv, muss das Amt anschließend den Bauantrag genehmigen.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

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