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NRW: Umnutzung im Außenbereich
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

NRW: Umnutzung im Außenbereich

Hallo!
Der Großvater meiner Verlobten besitzt ein im Außenbereich (Bundesland NRW) gelegendes Grundstück (u.a. bebaut mit Einfamilienhaus sowie mit einem 1984 im Rahmen einer Nebenerwerbslandwirtschaft erbauten Stall).
Dieser Stall soll nun im Rahmen einer Nutzungsänderung zu einem Wohnhaus ausgebaut werden.
Im Rahmen dieser Nutzungsänderung soll das vorhandene Grundstück geteilt werden, sodass aus dem jetzigen Grundstück mit einem Einfamilienhaus und dem erwähnten Stallgebäude zwei Grundstücke mit jeweils einem Gebäude werden.
Die erste Vor-Ort-Besichtigung mit dem zuständigen Sachbearbeiter der Baugenehmigungsbehörde war auch ziemlich positiv  -  im Grunde gab es hierbei keine Einwände hinsichtlich der beabsichtigten Baumaßnahme (Umnutzung / Ausbau ...).
Jetzt stellen sich uns jedoch folgende Fragen:
1. Kann die Grundstücksteilung VOR Abgabe des Bauantrags erfolgen oder erlischt durch diese Abtrennung die räumliche Nähe zur Hofstelle und somit die Voraussetzung zur Umnutzung?
2. Ist nur der (jetzige) Grundstückeigentümer als (ehemaliger) Nebenerwerbslandwirt berechtigt, als Bauherr tätig zu werden bzw. den Bauantrag einzureichen, oder können auch wir als Bauherren (dann aber quasi auf einem fremden Grundstück) auftreten?
3. Ist es möglich, dass der jetzige Grundstückseigentümer den Bauantrag einreicht und nach Genehmigung desselben das Grundstück mitsamt Gebäude auf uns überträgt (also ein Bauherrenwechsel)?
4. Oder gibt es noch andere Möglichkeiten / Konstellationen etc. ...?
Danke & Gruß,
Alex K.

  1. Grundstücksteilung könnte Hinderungsgrund sein.

    Bauen im Außenbereich (§ 35 BauGB) ist etwas kompliziert.
    Die Umnutzung ist wohl genehmigungsfähig, wenn die Nebenerwerbslandwirtschaft früher mit einigem Gewicht betrieben wurde. In der Genehmigungsphase wird hierzu vom Bauamt die Landwirtschaftskammer gehört, die noch Akten besitzen müsste, wieviel ha Land bewirtschaftet wurden, wieviel Stück Vieh angemeldet waren usw. Oder man muss den Nachweis über Akten der landwirtschaftlichen Berufsgenossenschaft führen. Die Umnutzung ist ohnehin nur möglich weil die "7-Jahres-First" in NRW zurzeit ausgesetzt ist, es also keine Rolle spielt, wann die Landwirtschaft aufgegeben wurde.
    Das Stallgebäude muss erhaltenswert sein. Wenn das Gebäude schon fast baufällig ist, dann geht es auch nicht.
    Die Umnutzung von ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäudeteilen darf, so weit ich weiß, auch von direkten Nachkommen des Landwirts durchgeführt werden, also Sohn, Tochter und Enkelin auch denke ich.
    Es dürfen bis zu 3 neue angemessen Wohneinheiten geschaffen werden. Da ist auch noch ein Haken. Es könnte hinderlich sein, eine komfortable "Großraumwohnung" mit 200-300 m² zu bauen. In der Regel sind pro Wohneinheit 100-130 m² angemessen.
    Das Stallgebäude muss seinerzeit zulässigerweise errichtet worden sein.
    Wegen der Grundstücksteilung wäre ich erstmal vorsichtig, nicht das die Genehmigungsgrundlage entfällt. Die Rechtsprechung und die Hinderungsgründe für Bauvorhaben im Außenbereich sind auch für Bauamtsbeamte nicht immer leicht zu durchschauen. Die Bauämter sind gehalten, im Außenbereich die Voraussetzungen besonders streng zu prüfen, evtl. muss das Bauamt so ein Vorhaben noch der oberen Bauaufsichtsbehörde zur Prüfung vorlegen.
    Ich habe auf Grundlage der Aussetzung der 7-Jahresfrist den Ausbau des ehem. Heuboden unseres Wohnhauses (ehemals Bauernhaus) genehmigt bekommen, obwohl ich der Enkel des eigentlichen Landwirts bin, die Betriebsaufgabe war ca. 1965. Im Zuge der Einreichung des Bauantrags habe ich auch einen Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung gestellt. Die Teilung zur WEGAbk. habe ich aber erst nach Erhalt der Baugenehmigung und nach Baubeginn notariell durchführen lassen.
    Vielleicht hilft Ihnen das weiter.
    Das mit der Teilung sollten Sie auf alle Fälle mit dem Bauamt abklären, aber schriftlich, da mündliche Aussagen vom Bauamt nicht zählen. Wenn sich eine vorschnelle Teilung später als genehmigungsschädlich herausstellt will keiner Schuld gewesen sein. Einen erfahrenen Architekten sollten Sie auf alle Fälle auch rechtzeitig involvieren. Vielleicht geht eine Teilung auch gar nicht, weil so ein unzulässiges Baugrundstück im Außenbereich entsteht. Dann werden Sie halt eine Grundstückseigentümergemeinschaft und Sie bekommen ein Sondernutzungsrecht am Stallgebäude.
    Gruß

  2. Ermessensspielraum?

    Der Umbau einer Stallung zu einem Wohngebäude im Außenbereich bedeutet wohl eine Aufgabe der Landwirtschaft.
    Damit entfallen alle Gründe für eine Wohnbebauung außerhalb des Ortskernes oder von Bebauungsplänen, erst Recht wenn das Grundstück geteilt wird und eine weitere selbständige Einheit bilden soll.
    Ich würde keine Maßnahmen ohne positive Bauvoranfrage machen.
    Die beschrieben Ermessensentscheidung könnte von der Kreisbaubehörde gekippt werden.
    Ein Punkt für einen positiven Bescheid könnte allerdings bei unmittelbarer Nähe zum Ortsrand und in einer beabsichtigten Ausweisung eines Baugebietes liegen.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  3. @Herr Klaus

    Foto von Martin G. Halbinger

    Hier ist § 35 Abs. (4) Satz 1 Nr. 1. maßgeblich, wodurch viele Ablehnungsgründe wegfallen ...

  4. @Herr Halbinger

    Ich lese den § 35 so, dass von einem Fortbestehen des land- oder forstwirtschaftlichen (landwirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen) Betriebes ausgegangen wird.
    Dann sind Wohnungen durch Um- oder Neubau (Umbau, Neubau) möglich.
    Allein der Hinweis in § 35 auf das Fortbestehen der Gestaltung macht einen Umbau bei einer Stallung unmöglich denn Wohnungen brauchen Eingänge und vor allem Fenster.
    Beachtet man die Forderungen nach Ver- und Entsorgung (Versorgung, Entsorgung) so werden sicherlich Ortskenntnisse notwendig welche auch die Beurteilung der Bausubstanz einschließt sowie den Zeitfaktor in Jahren.
    Als Summe dieser Punkte und dem gesamten § 35 tendiere ich erst mal zu "eher nicht"
    Nicht umsonst ist in § 35 von "erhaltenswerter Bausubstanz" und "genehmigten Bauwerken" die Rede.
    Und auch da sage ich bei einem alten Bauernhof "eher nicht"
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  5. Voraussetzungen (Entsprechend § 35 (4) ):

    Foto von Martin G. Halbinger

    Voraussetzungen (Entsprechend § 35 (4) ):
    1. bisher genehmigte Nutzung des Gebäudes: Landwirtschaft. Ich finde keine Auflage, dass weiterhin eine Landwirtschaft bestehen muss.
    a) Die vorh. Bausubstanz wird überwiegend weiterhin verwendet. (Kein Total-Abriss ...)
    b) Gestalt "im Wesentlichen": zusätzliche Fenster und z.B. Gauben usw. sind meist möglich. z.T. sogar Aufstockungen, kleine Anbauten
    c) in NRW nicht maßgeblich ... (s. Herr Lott)
    e) soll die Umnutzung von abseits gelegenen Schuppen ausschießen ...

  6. @ Herr Klaus

    § 35 BauGB erlaubt Landwirten ausdrücklich die Umnutzung von ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäudeteilen zu außenbereichsvertäglicher Gewerbenutzung oder zu Wohnzwecken, wenn die Betriebsaufgabe nicht länger als 7-Jahre zurück liegt. Dies dient der Existenzsicherung von Landwirten und deren Nachkommen wegen des Strukturwandels in der Landwirtschaft. Die 7-Jahres-Frist kann nach § 245b von den Bundesländern ausgesetzt werden wie dies in NRW der Fall ist.
    Und wenn jemand unter diesen Voraussetzungen nachweisen kann, dass der Großvater z.B. schon 1916 Landwirtschaft betrieben hat und ein Stallgebäude rechtmäßig errichtet wurde, so kann dies heute noch umgenutz werden unter Einhaltung der von Herrn Halbinger bereits aufgezählten Kriterien, sofern die Bauherrschaft zu den direkten Nachkommen des Landwirts gehört.
    Allerdings funktioniert das nicht, wenn man eine aufgegebene Hofstelle im Außenbereich kauft. Das Privileg bleibt den Landwirten und dessen Nachkommen vorbehalten.
    Gruß

  7. Wen's interessiert:

    Bei meinem DGAbk.-Ausbau zur separaten Wohneinheit (ehemals Heuboden) hatte ich bereits im Sommer 2003 eine Bauvoranfrage gestellt. Vom Bauamt wurde mir mitgeteilt, dass die Wohnflächen zu groß werden (160+140=300 m²), da das Vorhaben nach § 35 BauGB Abs. 4 Satz 5 (Erweiterung zulässig errichteter Wohngebäude) zu beurteilen wäre. Als angemessene Wohneinheit galt im Regierungsbezirk die Grenze von 120 m² je Wohnung. Man wollte mir nur noch 60 m² zusätzlich genehmigen, insgesamt 240 m², der halbe Dachboden wäre unausgebaut geblieben. Ich hatte einen Termin beim Bauamt am 20.12.2003 und wollte dann einen Bauantrag gemäß den Maßgaben des Bauamts abgeben. Diesen wollte das Bauamt nicht entgegen nehmen, da ich einige unzulässige Fenster im nicht ausgebauten Teil des DG eingezeichnet hatte (sollte zumindest ein Partyraum werden). Das sollte ich noch ändern. Die alte Bauvoranfrage (vollständig ausgebautes DG) war aber noch nicht zurückgezogen.
    Was das Bauamt und ich nicht wusste: einen Tag später hat der Landtag NRW die 7-Jahres-Frist aufgehoben mit Rechtskraft zum 23.12.2003. Somit war meine Bauvoranfrage dann nach § 35 Abs. 4 Satz 1 zu beurteilen: Umnutzung ehemals landwirtschaftlich genutzter Gebäudeteile. Somit konnte die gesamte DG-Grundfläche umgenutzt werden. Irgendwann im Februar meldete sich das Bauamt, man könne die Bauvoranfrage nun genehmigen und fragte mich, ob ich das gleich als Bauantrag umändern wolle.
    Das Dumme daran: Hätte das Bauamt und ich die Gesetzeslage richtig gekannt und von der Gesetzesvorlage im Landtag gewusst hätte ich noch in 2003 schnell den Bauantrag einreichen können und hätte Anspruch auf volle Eigenheimzulage für die neue Wohnung. Leider war es nur eine Bauvoranfrage und der Bauantrag wurde in 2004 gestellt, somit gibt es für das Vorhaben nur Eigenheimzulage entsprechend der in 2004 geltenden Fördersätze. Pech gehabt!
    Gruß

  8. zu den Nachkommen:

    Foto von Martin G. Halbinger

    zu den Nachkommen:
    Es ist im Gesetzestext keine Beschränkung auf Angehörige vermerkt.
    Soweit dies durch Gerichtsurteile o.ä. festgelegt ist, bleibt es den Nachkommen nach Nutzungsänderung unbenommen, das Gebäude zu verkaufen ...

  9. So weit ich weiß

    können der Landwirt oder dessen Nachkommen ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäudeteile als Bauherr umnutzen und umbauen und dann anschließend verkaufen. Wenn aber ein Außenstehender ein Außenbereichsgebäude kauft und danach umnutzen / umbauen will wird es sehr problematisch. Laut einem Gerichtsurteil kann nicht einmal die Erweiterung zulässig errichter Wohngebäude auf 2 angemessene Wohneinheiten (§ 35 Abs. 4 Satz5 ) zugelassen werden. Der Käufer muss erstmal ca. 8 Jahre unter beengten Verhältnissen im Außenbereichsgebäude wohnen bis einer Erweiterung der Wohnfläche zugestimmt werden kann.
    Gruß

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