Terrasse im EG
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Terrasse im EG

Hallo Experten,
vor einigen Jahren habe ich in B. -W. in einem 3-Familienhaus eine Wohnung mit Terrasse von 4,5 m² gekauft. Die Terrasse wurde mit einer Überdachung verkauft, die nirgends eingezeichnet ist. Die Überdachung ist so groß wie die Terrasse selbst. Liege ich richtig, dass ich bei der Größe weder für die Terrasse noch die Überdachung keine Baugenehmigung brauche? Ist die Überdachung gegenüber des Bauamts und der Miteigentümer rechtens, auch wenn es in den Plänen nicht eingeplant ist? Jetzt möchte ich die Überdachung und die Terrasse komplett erneuern und vergrößern lassen (beides je auf ca. auf 15 m² vergrößern lassen). Ich brauche dem Bauamt zufolge keine Baugenehmigung dafür. Wenn ich keine Baugenehmigung brauche, ist dann auch keine Zustimmung der Miteigentümer nach WEGAbk. nötig? Ist es problematisch, dass die alte und evtl. die neue Überdachung in den Plänen nicht eingeplant ist? Darf ich demnach überhaupt keine Überdachung haben? Gibt es bei einer genehmigungsfreien Überdachung Bestandsschutz gegenüber den Miteigentümern? Habe ich für die bisherige Terrasse den Miteigentümern Bestandsschutz oder hat man nur Bestandsschutz, wenn eine Baugenehmigung verlangt wird? Die neue Terrasse soll im Boden fest gemacht werden und an der Außenwand. Falls eine Zustimmung der Miteigentümer nötig ist und diese sich weigern, kann ich noch was machen? Unter welchen Umständen kann meine Terrasse evtl. vor Gericht abgelehnt werden? Meine Nachbarn haben ebenfalls seit 10 Jahren im 1. und 2. OGAbk. jeweils eine Terrasse mit Überdachung. Auch bei Ihnen ist in den Plänen nur die Terrasse von 20 m² eingeplant, aber keine Überdachung von 20 m². Besteht für sie nach WEG, Bestandsschutz, auch wenn die Überdachung damals einfach so gebaut wurde? Kann ich nach 10 Jahren auf Abriss der Überdachung bestehen, da die Überdachung ohne meine Zustimmung damals gemacht wurde? Ich glaube, dass die Überdachung im 1. und 2. OG in der Größe genehmigungsfrei ist und somit legal und ich somit nach all den Jahren auf keinen Abriss vor Gericht bestehen kann. Liege ich richtig?
Ich bedanke mich bei allen für Ihre Antworten.

  1. puhhh, das ist viel auf einmal

    Also:
    Baurecht: ist die Terrasse legal, hat diese Bestandsschutz, das gilt auch wenn genehmigungsfrei gebaut wurde.
    Überdachungen und Verkleidungen sind genehmigungsfrei nach den Vorgaben/Größe in Ihrer Landesbauordnung.
    WEGAbk.-Recht: in einer WEG ist jede Baumaßnahme einstimmig zustimmungspflichtig.
    Alles was gebaut wird und wurde muss in der Teilungserklärung und im Grundbuch eingetragen werden.
    Hat man in der WEG genehmigungsfrei nach Baurecht aber "schwarz" nach WEG-Recht gebaut fehlt der Eintrag in der TE.
    Die anderen Eigentümer können mehrheitlich den Rückbau verlangen, was aber nach 2-3 Versammlungen ohne Antrag schwierig wird.
    Eine kuriose Situation kann entstehen, wenn Sie etwas WEG-illegales abreißen und die WEG verbietet die Wiedererrichtung.
    Daraus folgt:
    Sie brauchen WEG-Beschlüsse, die Mehrheit für eine Reparatur, einstimmig für eine Baumaßnahme.
    Streit kann es geben, ob alles Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum ist.
    Wenn jetzn noch Probleme mit Bau- und Nachbargesetzen hinzukommen wird es schwierig bis unmöglich.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  2. Hallo Hr. Klaus

    Hallo Hr. Klaus,
    ich danke Ihnen für die ausführliche Antwort. Einige Fragen sind noch offen:
    ist in meinem Fall die Terrasse legal. Ist die Terrasse der Miteigentümer legal?
    Kann nach WEGAbk.-Recht nach 10 Jahren gerichtlich auf Abriss einer Überdachungen bestanden werden? In der Teilungserklärung und im Grundbuch ist über die Überdachungen nichts eingetragen worden. Gibt es eine zeitliche Frist, um bei einer ohne Zustimmung vergrößerten Überdachung auf Rückbau zu bestehen? Wir haben noch nie Versammlungen abgehalten. Kann z.B. 4 Monaten nach Fertigstellung der Rückbau der Überdachung nicht mehr gefordert werden?

  3. Sie müssen trennen nach Baurecht und WEG-Recht

    Terrassen sind baurechtlich legal wenn sie eine Genehmigung haben oder baurechtlich Genehmigungsfrei errichtet werden durften.
    Terrassen sind WEGAbk.-rechtlich legal wenn diese in der Teilungserklärung enthalten sind oder nachträglich ergänzt wurden und dafür ein einstimmiger Beschluss vorlag.
    Erst wenn nach 2-3 Versammlungen (2-3 Jahre) die Möglichkeit des Einspruches war kann man innerhalb der WEG von Bestandsschutz sprechen.
    Sie sollten einen Beschluss herbeiführen, der Ihnen den Umbau erlaubt inkl. Änderung der Teilungserklärung erlaubt.
    Ein böser Miteigentümer der sich auskennt wird warten bis Sie die Überdachung abgerissen haben und Ihnen per Gericht den Neubau verbieten mit der Behauptung es sei nach WEG-Recht illegal da nirgends enthalten.
    Was weg ist ist weg und Sie dürfen auch den vorherigen Zustand nicht wieder herstellen.
    Welches Risiko wollen Sie eingehen?
    Immer vorausgesetzt Sie brauchen keine baurechtliche Genehmigung könnten Sie die Terrasse ohne Dachabriss erweitern und das alte Dach in 1-2 Jahren "sanieren".
    Im Extremfall müssen Sie nur die Erweiterung zurückbauen.
    Was in der TE steht kann Ihnen von der WEG nicht weggenommen werden, deshalb ist eine Änderung sinnvoll, auch für einen späteren verkauf des Eigentums.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  4. WEG

    Hallo Hr. Klaus,
    in der Teilungserklärung ist keine Überdachung eingezeichnet. Es liegt auch kein schriftlicher Beschluss für eine bisherige und neue Überdachung vor. Die bisherige Überdachung (seit 10 Jahren) wurde vorher nie beanstandet. Also kann ich mir wegen der jetzigen Überdachung sicher sein, dass WEGAbk.-rechtl. die Überdachung nicht abgerissen werden kann? Kann die bisherige Überdachung bei einem Verkauf vom neuen Eigentümer weiter genutzt werden, wenn er diese nicht abreißt oder vergrößert, sondern im jetzigen Zustand beläßt? Wenn in der Teilungserklärung eine Terrasse vorgesehen ist, kann sich jeder in der vorgegebenen Größe eine Terrasse machen und auch nutzen, selbst wenn es keinen schriftlichen Beschluss gibt, die Terrasse aber bisher unverändert seit Jahren besteht? Rückbau nach WEG?
    Vielen lieben Dank.

  5. nun wird es juristisch

    Es liegt offensichtlich ein Mangel vor den Sie bei einem Verkauf nicht verschweigen dürfen.
    "Die Terrassenüberdachung ist von der WEGAbk. nicht genehmigt und nicht in der TE eingetragen, verfeinden Sie sich mit keinem Nachbarn sonst droht ein Rückbau" wäre die richtige Info für den Käufer.
    Folge;
    Der Verkauf platzt oder der Preis sinkt drastisch.
    Verschweigen Sie den Mangel droht eine Anzeige wegen arglistiger Täuschung und eine Rückabwicklung des Kaufes.
    Wann wollen Sie das böse Erwachen? Jetzt oder später?
    Das ist nun eine der Tücken in einer WEG.
    Deshalb nie wieder WEG.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  6. Danke.

    Hallo,
    ich danke Ihnen Hr. Klaus.

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