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GRZ wurde überschritten, was nun?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

GRZ wurde überschritten, was nun?

Hallo,
wir wollen uns evtl. eine Doppelhaushälfte in Niedersachsen kaufen, welche ohne Dachüberstand eine Grundfläche von ca. 75,95 m² hat.
die Grundstücksgröße beträgt 300 m² GRZAbk.=0,25
es wurde 1999 nur mit einer bauanzeige und nicht mit einer Baugenehmigung gebaut.
50 % Regelung für nebenflächen ist vorhanden.
die GRZ ist durch das Haus mit ca. 0,95 m² überschritten, wenn der Dachüberstand noch dazu kommt, noch mehr ... :-(
die versiegelten Flächen wie Terrasse, auffahrt, Garage und Fußweg habe ich noch nicht zusammengerechnet, habe aber bedenken, das es über 37,5 m² sind.
mit diesen werten kann ich mir wohl Gedanken über einen später anzubauenden Wintergarten vergessen.
muss die Bebauungsgrenze von 5 m auch durch eine Terrasse eingehalten werden?
was könnte nach einem kauf im schlimmsten Fall auf uns zu kommen?
Gruß
Jens
  • Name:
  • Jens

  1. Da es sich bei Ihrer Frage ...

    um eine rechtliche handelt, kann hier keine weitere Stellungnahme erfolgen als:
    1. Bei einer Terrasse handelt es sich nicht um eine Bebauung
    2. Ohne Kenntnis der von Ihnen angerechneten Fläche für die Terrasse, ist die zulässige GRZAbk. (dr. Garage, etc.) um mehr als 50 % überschritten
    3. aller Voraussicht nach handelt es sich hier um eine baurechtswidrige Bebauung, wenn nicht abweichende Bestimmungen im Bebauungsplan festgesetzt wurden. Sie haben Kenntnis hiervon.
    4. In aller Regel kann die Baugenehmigungsbehörde eine Änderung der Bebauung bis hin zum Rückbau, der baurechtswidrig erstellten baulichen Anlagen, verlangen
    Ich möchte Ihnen daher empfehlen:
    wenn Sie das Objekt erwerben wollen,
    a) lassen Sie sich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, bzgl. der Gegebenheiten des Objekts beraten, oder suchen Sie Hilfe bei einem sachverständigen Architekten oder Baugutachter
    b) nehmen Sie sich fachliche Unterstützung durch einen Anwalt für Baurecht
    c) abschließend, die Gegebenheiten sollten im notariellen Kaufvertrag (mit entsprechender Verpflichtung des Verkäufers) fixiert werden.
    MfG
    Ralph Kaiser

  2. was auf Sie zukommen kann: nicht viel

    Sie wollen ein Haus kaufen, das im Freistellungsverfahren errichtet wurde und das evtl. von der Planung abweicht.
    Vermutlich sind die Abweichungen im Rahmen von Maßtoleranzen.
    Also sollten Sie die Berechnungen überprüfen lassen und die GRZAbk. "schönrechnen" lassen, vielleicht ist da der Wintergarten noch "herauszurechnen".
    Ebenerdige Terrassen und Wege zählen nicht, Dachüberstände ergeben keinen umbauten Raum.
    Für Eventualitäten sollte der Notar eine Klausel über "versteckte Mängel und Planungsfehler" aufnehmen.
    Schlimmstenfalls brauchen Sie für den Wintergarten eine Baugenehmigung mit einem Befreiungsantrag.
    Aber Vorsicht: Bei einem Bauantrag kann das Bauamt den gesamten Bau einer Prüfung unterziehen.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  3. Ergänzung

    Herr Klaus hat völlig recht. Zu ergänzen ist Folgendes: eine ans Haus angebaute Terrasse ist bei der GRZAbk.-Berechnung als Bestandteil der Hauptanlage zu berücksichtigen, nicht als Nebenanlage (wenn der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt)! Zum Glück ist diese eindeutige Rechtslage bei vielen Bauordnungsämtern unbekannt bzw. wird nicht angewendet.
    M. Büttner
    • Name:
    • Martin Büttner

  4. Moment bitte, brauche mal Aufklärung

    Hallo zusammen,
    ist eine Terrasse eine Nebenanlage im Sinne des § 14 Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.)? . Dann dürfte die zulässige Grundfläche um solche Terrassen um bis zu 50 % überschritten werden, sogenannte GRZAbk. 2. Oder ist eine Terrasse eine bauliche Anlage im Sinne von § 19 Abs. 2
    Baunutzungsverordnung (BauNVO), wonach die Terrasse voll in die Berechnung der Grundflächenzahl einfließt, in die sogenannte GRZ 1? Ich bin mir ziemlich sicher, dass eine Terrasse nicht unberücksichtigt bleibt, es ist eine bauliche Anlage die entweder in GRZ 1 oder GRZ 2 zu berücksichtigen ist. Schmale Wege (<1,00 m, z.B. Hauseingangsweg) innerhalb einer Grünfläche brauchen dagegen nicht berücksichtigt zu werden.
    Hatte diese Frage hier schon einige Male, richtig gewusst hat es nie einer. Und dann möchte ich mal wissen, ob Terrassen, Stellplätze und die Zufahrten zu Garagen und Stellplätzen erst ab Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung (BauNVO))) 1990 mit in die Grundflächenzahl einfließen. Ich meine, dass bei älteren Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung (BauNVO)))'s nur Gebäude wie Garagen, Häuser und Nebengebäude für die GRZ anzurechnen waren. Seit welcher Fassung der Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung (BauNVO))) werden Terrassen, Stellplätze und Zufahrten eingerechnet?
    Na ja, ich werde wohl bald mal eine kommentierte Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung (BauNVO)) bestellen bei so vielen Fragen, aber wer kennt einen Link zu älteren Fassungen oder wo kann man die beziehen? Kann die jemand vielleicht E-Mailen? Bei älteren Bebauungsplan ist ja immer die Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung (BauNVO)) zugrunde zu legen, die zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses gültig war, mein ich zumindest. Deshalb brauche ich auch die alten Fassungen, nur woher?
    Vielen Dank für alle Hinweise.
    Zum Fragesteller: Die zul. GRZ ist für so ein kleines Grundstück sehr klein. Dies resultiert oft daraus, dass größere Grundstücke zur "Gewinnmaximierung" vom Bauträger oder Eigentümer geteilt werden. Jetzt ergibt sich der Nachteil, dass man mit weiteren Bebauungen sehr eingeschränkt ist. Der Bebauungsplan hatte wohl ursprünglich den Sinn, dass relativ große Grundstücke
    nicht zu stark bebaut werden. Die Gemeinden sehen sich dann später meistens nicht in der Lage den Bebauungsplan zu ändern oder Befreiungen zu erteilen. Die geringfügige Überschreitung ist nicht so wichtig, da wird sich wohl niemand deswegen anstellen. Aber die Erweiterung um einen Wintergarten ist nicht halt leider ohne Befreiung nicht drin. Fragen Sie bei der Gemeinde, ob im Bebauungsplan-Gebiet ähnliche Befreiungen bezüglich GRZ erteilt worden sind und um welche Größenordnung es geht. Ansonsten ist das geteilte Grundstück im Zusammenhang mit der niedrigen GRZ ein Argument den Kaufpreis zu drücken oder aber auch ein Grund, dass Grundstück nicht zu kaufen.
    Gruß

  5. Wie schon gesagt

    Aus Kommentierung (u.a. Fickert/Fieseler) und Rechtsprechung geht eindeutig hervor, dass eine an das Haus angebaute Terrasse Bestandteil der Hauptanlage ist und somit in der GRZAbk. 1 zu berücksichtigen ist. Sie ist keine Nebenanlage gem. § 14 Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.)), für die die 50 %-Regelung des § 19 (4) Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung (BauNVO)) gelten würde.
    Diese Regelung gilt tatsächlich erst seit 1990.
    Sämtliche Fassungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) seit 1962 sind z.B. zu finden in der Textausgabe zum BauGB 2004, Hrsg. Dr. P. Runkel, 8. Auflage, Bundesanzeiger Verlag.
    M. Büttner
    • Name:
    • Martin Büttner

  6. Schönen Dank Herr Büttner, und ...

    eine Terrasse mitten im Grundstück ohne Verbindung zum Haupthaus, z.B. vor einer Gartenhütte, wäre demnach eine Nebenanlage und der GRZAbk. 2 zuzuschlagen?
    Nun handhaben es einige Gemeinden und Bauämter so, dass versickerungsfähige Terrassen und auch Zufahrtsbefestigungen (z.B. reine Schotterflächen, Rasengittersteine, Terrassen aus Holzbohlen mit Fugenabstand über Schotterflächen usw.) erst gar nicht bei der Grundflächenberechnung berücksichtigt werden müssen.
    Mir ist schon ein Fall untergekommen, wo der Bebauungsplan die "50 %-Regelung" ausdrücklich nicht zugelassen hat, also alle Flächen gingen voll in die Berechnung ein, über versickerungsfähige Flächen stand jedoch nichts im Bebauungsplan. Weil es im Baugebiet eben wegen durchgeführten Grundstücksteilungen häufig Schwierigkeiten bezüglich GRZ gab, wurde es von der Gemeinde einfach so gehandhabt (ohne Bebauungsplan-Änderung oder Satzung), dass versickerungsfähige Flächen nicht angerechnet werden müssten. Gibt es hierzu einheitliche Regelungen gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.), bzw. Rechtsprechung, oder ist es jeweils eine Einzelfallentscheidung der Gemeinde, ob eine Fläche derart versiegelt ist, dass sie mitgerechnet werden muss, oder dass sie soweit versickerungsfähig ist, dass sie bei der Berechnung der GRZ einfach weggelassen werden darf? Würde mir helfen, wenn Sie dazu noch etwas sagen könnten, Herr Büttner.
    Danke
    Gruß

  7. Ja, eine Terrasse,

    die mitten auf dem Grundstück liegt, wäre als Nebenanlage anzusehen.
    Sie haben Recht, die Praxis, versickerungsfähige Befestigungen nur zum Teil bei der GRZAbk.-Berechnung anzurechnen, ist noch immer verbreitet und wird vor allem von den Architekten immer wieder gefordert.
    Fakt ist jedoch, dass es hierfür schlichtweg keine Rechtsgrundlage gibt! Auch eine entsprechende B-Planfestsetzung wäre daher unzulässig. Die Gemeinde muss von vorneherein eine ausreichend hohe GRZ im Bebauungsplan festsetzen.
    Möglich ist jedoch Folgendes: teilversiegelte Beläge (sofern sie textlich festgesetzt sind) können im Rahmen des Grünausgleichs berücksichtigt werden, d.h., bei der Berechnung der notwendigen Kompensationsmaßnahmen kann die Eingriffsfläche entsprechend geringer angesetzt werden.
    In der Hoffnung, weitergeholfen zu haben,
    M. Büttner
    • Name:
    • Martin Büttner

  8. Ja, schönen Dank

    oT

  9. Danke!

    danke für die vielen Antworten/ Meinungen!
    ich denk mir jetzt ... wenn's sehr gut laufen sollte:
    mit Unterschrift aller Nachbarn gibt's für einen Wintergarten eine (Ausnahme/sondern) Genehmigung und die restlichen nebenflächen passen oder werden nicht bemängelt.
    wenn's sehr schlecht laufen sollte:
    keine Genehmigung, Strafzahlung, versiegelte Flächen müssen rückgebaut werden.
    sehe ich das so in etwa richtig?
    Gruß
    Jens

  10. unkonventionell

    Wege und sonstige ebenerdige Flächen sowie Terrassen unter 1 Meter Höhe (auch an Grundstücksgrenzen) sind weder Bauantragspflichtig noch Anzeigepflichtig!
    Jeder kann das machen wie er will.
    Folglich lassen Sie das jetzt weg und machen es später.
    Für die Terrassentür in den Garten lassen Sie sich eine gute Erklärung einfallen.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  11. die nebenflächen ...

    die nebenflächen (Terrasse, auffahrt und Wege) sind laut Aussage des besitzers mit wasserdurchlässiger Bepflasterung ausgeführt, die durch das Bauamt in der Nebenflächenberechnung nicht berücksichtigt werden.
    werde ich in der Gemeinde nachfragen, mal sehen, wie die das heute sehen ...

  12. die nebenflächen ...

    die nebenflächen (Terrasse, auffahrt und Wege) sind laut Aussage des besitzers mit wasserdurchlässiger Bepflasterung ausgeführt, die durch das Bauamt in der Nebenflächenberechnung nicht berücksichtigt werden.
    werde ich in der Gemeinde nachfragen, mal sehen, wie die das heute sehen ...

  13. Es geht ja auch gar nicht um Nebenflächen,

    das war nur eine Zwischenfrage von mir, weil es zum Thema passte. Durch den Wintergarten würde die GRZAbk. 1 überschritten. Das geht nur, wenn die Gemeinde eine Befreiunge erteilt und das wird eine Gemeinde selten tun und wenn nur bei geringfügigen Überschreitungen. Der neue Wintergarten wäre aber nicht geringfügig, weil die GRZ 1 schon ausgenutzt ist und der Wintergarten kein Nebengebäude ist. Deshalb kann ich die Antwort von Herrn Klaus inhaltlich nicht nachvollziehen. Würde eine Befreiung erteilt müsste diese Befreiung auch allen anderen Eigentümern im Plangebiet bei Wohnhauserweiterungen zugestanden werden. Da bleibt nur bei der Gemeinde Nachfragen, ob eine solche Befreiung in Aussicht gestellt werden kann oder man kann eine Bauvoranfrage mit Befreiungsantrag stellen. Evtl. lassen sich Energiespargründe anführen.
    Gruß

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