Hallo Zusammen,
nun, wir habe in großes Problem.
Im vergangenen Jahr haben wir ein Grundstück gekauft und bei der zuständigen Gemeinde einen Vorbauantrag gestellt der einstimmig angenommen wurde. Die Bürgermeisterin selbst versicherte uns, dass die Gemeinde dieses Grundstück als Bauland bestimmt hat und sich freut, dass es nun bebaut wird. Daraufhin nahmen wir uns einen Architekten, stellten einen Bauantrag und dachten, dass nun alles glattgehen würden.
Denkste ...
Wir haben nun erfahren, dass das zuständige Bauamt den Antrag ablehnen will mit der Begründung, dass dies kein Bauland sei und die Gemeinde gar nicht berechtigt wäre, Bauland auszuweisen.
Im Grunde ist meine Frage ziemlich grundsätzlich (auch wenn ich weiß, dass es Ausnahmen bei der Baulandentscheidung gibt.)
Wer legt fest, ob ein Grundstück Bauland ist? Die Gemeinde? Das Bauamt? Oder andere?
Vielleicht weiß jemand Rat?
Gruß
Antje
Wer bestimmt, ob ein Grundstück Bauland ist?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Wer bestimmt, ob ein Grundstück Bauland ist?
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Was sagt denn Ihr Architekt dazu ...
sowas wie ein Bebauungsplan sollte der doch haben müssen, um überhaupt zu wissen, WIE gebaut werden soll.
Oder handelt es sich um § 34, aber dann wäre es doch auch schon klar.
Vielleicht sollten Sie mal ganz dezent Ihren Architekten Fragen, warum der das nicht wusste.
Sie beauftragen Phase 1-4 bei einem Architekten ohne konkreten Bebauungsplan zu kennen oder sonst ein rechtsgültiges "Dokument".
Irgendwas passt hier nicht.
Natürlich weiß die Bürgermeisterin nichts mehr davon und hat es Ihnen auch nicht schriftlich gegeben. -
Bitten Sie die Bürgermeisterin um Hilfe
aber nicht: "Sie haben gesagt, nun müssen Sie", nein wirklich: "Bitte helfen Sie uns, wir möchten gern in der Gemeinde bauen". Fragen Sie, ob die Bürgermeisterin ggf. über eine zwischengeschaltete Behörde (in Brandenburg Amt, in Sachsen-Anhalt Verwaltungsgemeinschaft etc.) eventuell die Möglichkeit hat, dies direkt mit der Genehmigungsbehörde (in der Regel Landkreis) zu klären. Diese zwischengeschalteten Behörden haben in der Regel eine Bauverwaltung und man kennt die Damen und Herren vom Kreis aus jahrelanger Zusammenarbeit. Wünsche viel Glück und das die Bürgermeisterin zu ihrem Wort steht, wir hatten es damals. -
die gemeinde
hat zunächst einmal Planungshoheit. wenn sie das Grundstück als Bauland ausweisen möchte, kann sie dies tun. offensichtlich haben sie ja einen Antrag auf Vorbescheid gestellt, der positiv beschieden wurde - ist das richtig? es hörte sich in ihrer frage etwas ungewöhnlich an, das dieser "einstimmig angenommen" worden ist.
heißt das, alle im Raum anwesenden haben ihren Antrag mit Freude entgegengenommen, als sie ihn abgegeben haben?
normalerweise wird der Vorbescheid von der unteren Bauaufsichtsbehörde erteilt (nach Stellungnahme der gemeinde). sollte die Bauvoranfrage tatsächlich positiv beschieden worden sein, haben sie einen rechtsanspruch auf die Baugenehmigung bzw. schadenersatzansprüche, wenn diese aus irgendwelchen Gründen nicht ertéilt wird (vorausgesetzt, die Planungen sind noch identisch und die fristen sind noch nicht abgelaufen).
@kho: wieso Bebauungsplan? den kann es kaum geben, dann müsste man ja nicht über die Bebaubarkeit diskutieren. wahrscheinlich § 34 Baugesetzbuch. -
Nun ...
Nun wir haben einen Vorbauantrag bei der Gemeinde gestellt, keine Bauvoranfrage beim Bauamt. Die Gemeinde hat einen Gemeinderat und der hat in der Sitzung unserem Bauvorantrag zugestimmt.
Eine Frage: Was ist der immer wieder erwähnte § 34? -
zurzeit haben Sie nichts
Entweder gibt es einen Bebauungsplan oder nicht.
Ohne Bebauungsplan keine Bauvoranfrage oder Bauantrag.
Nur auf diese beiden Vorgänge bekommen Sie einen Bescheid.
Alles Andere ist Smalltalk mit der Bürgermeisterin beim Glas Bier ohne irgend ein rechtliches Ergebnis.
Falls die Gemeinde einen Bebauungsplan beschlossen hat, kann dieser von der übergeordneten Verwaltung verworfen oder blockiert werden, z.B. bei unklarer Erschließung und Verstöße gegen andere Gesetze wie Wasserhaushalt, Naturschutz etc.
Nach welchen Vorgaben hat Ihr Architekt eigentlich geplant?
Den Begriff Vorbauantrag lese ich zu ersten male, für mich ist das ein Bauantrag für einen Vorbau am Haus.
Gruß -
Einen"Vorbauantrag" gibt es ...
nicht. Wie bereits vorstehend erläutert, besteht nach den jeweiligen Landesbauordnungen die Möglichkeit einen (Bau-) Vorbescheid zu stellen, der grundsätzliche Fragen klärt, ob das Grundstück in der beabsichtigten Weise überhaupt bebaut werden kann. Dieser Antrag auf Vorbescheid ist bei der Genehmigungsbehörde (untere Bauaufsichtsbehörde zu stellen) und wird auch ausschließlich durch diese beschieden. Ihr örtliches Bauamt kann lediglich deren "gemeindliches Einvernehmen" (Gemeinderat) erteilen oder verweigern. Die Entscheidung über die Baugenehmigung verbleibt alleine bei der Genehmigungsbehörde. Da Ihre Gemeindeverwaltung, wie Sie schreiben, gerne dieses Grundstück bebaut haben möchte, und i.A. die Zustimmung der Gemeinde zur Genehmigung des Bauvorhabens notwendig ist, wird in der Gemeinderatssitzung über Bauvorhaben (BVAbk.) vor"beschieden" (beraten), d.h. in dieser Sitzung wird zugestimmt oder abgelehnt. Bei schwiegigen BV wird in diesen Sitzungen häufig eine Vorstellung des BV durch den Architekten (Bauherren) durchgeführt, um die Zustimmung des Rats zu erhalten. Mehr "Entscheidungs"befugnis hat die Gemeinde hierbei nicht. Ein "Vorbauantrag", ein Konstrukt, das rechtlich so nicht existiert, könnte dementsprechend eine Beratung des BV (mit Vorstellung der Architekturpläne) im Gemeinderat darstellen.
Wenn Ihnen nun die Bürgermeisterin zugesichert hat, dass dieses Grundstück als Bauland (Welches? "Bauerwartungsland", "Rohbauland" oder "reifes Bauland") "bestimmt" ist, deutet dies darauf hin, dass es noch kein baurechtlich gesichertes reifes Bauland darstellt. Hierzu müsste ein Bebauungsplan (oder eine entsprechende genehmigte Satzung) bestehen. Liegen diese nicht vor, hat die Gemeinde aller Voraussicht nach lediglich die Absicht, dieses Grundstück bebauen zu lassen.
Nachdem Ihr Antrag negativ beschieden wurde, sollte Ihr Architekt Bescheid wissen was zu tun ist, auch wenn der Fall ggf. etwas kompliziert ist.
Zu Ihrer Frage: § 34 BauGB besagt zusammengefasst, dass BV innerhalb bebauter (geschlossener) Ortsteile nur dann zulässig sind (also genehmigungsfähig sind), wenn diese sich in das Ortsbild einfügen und dieses nicht "verschandeln". Die Anforderungen hieran sind nicht exakt (und einheitlich definierbar), sodass Entscheidungen der Genehmigungsbehörden (wie auch die Stellungnahmen der Gemeinden) hierzu sehr unterschiedlich ausfallen.
Wenn sich nun Ihr BV (? Grundstück im Ortskern?) nicht entsprechend einfügt, kann Ihnen hierfür die Genehmigung verweigert werden, auch wenn der Gemeinderat zugestimmt hat.
Meine Empfehlung:
1. informieren Sie sich bei Ihrer Genehmigungsbehörde über die Sachlage und lassen Sie sich ggf. explizit erläutern, weshalb Ihnen die Genehmigung verweigert wurde.
2. Ihr Architekt sollte um die rechtliche Relevanz Ihres Vorhabens nach BauGB, und ggf. örtlichen Satzungen Bescheid wissen. Also fordern Sie von diesem, dass er Ihnen, ggf. gem. Ihrer Beauftragung, eine genehmigungsfähige Baugenehmigungsplanung liefert, die er Ihnen nach Werkvertrag schuldet.
3. lassen Sie sich ggf. durch einen Anwalt für Baurecht beraten
MfG
Ralph Kaiser -
Preisfrage
Den Vorredner ist zuzustimmen. Sie müssen nun an verschiedenen Fronten aktiv werden:- Architekt auf den Zahn fühlen
- Bei der Genehmigungsbehörde nachfragen, welche Aussichten bestehen, was passieren muss, damit man auf dem Grundstück evtl. bauen kann. Das alles freundlich und zusammen mit dem Architekt.
- Mit einem Anwalt den Notarvertrag prüfen. WAS haben Sie da gekauft? Was wurde im Vertrag zugesichert, was wie beschreiben. Bei uns lag eine Genehmigte Bauvoranfrage bei und es wurde "zum Zwecke der Bebauung" o.ä. verkauft ...
- sich selbst fragen, in welcher Relation der m²-Preis zum Marktpreis (Bodenrichtwertkarte) steht. Haben Sie Baulandpreise, Bauerwartungslandpreise oder Ackerlandpreise gezahlt?
- die Bürgermeisterin freundlich aber Bestimmt zum Gespräch und mitwirken auffordern. Erstmal nicht drohen aber durchaus andeuten wozu man bereit ist. Im letzten Stadium (!) interessiert es die Lokalpresse schon, ob die Bürgermeisterin arglose Bürger über den Tisch zieht! Vorher aber erstmal sanfter andeuten, dass man ggf. auf einer Rückabwicklung des Vertrages bestehen muss, da man über die Nutzbarkeit des Grundstückes getäuscht wurde und zumindest mündlich zugesicherte Eigenschaften (wenn die Gemeinde zugestimmt hat gibt es doch sicher was Schriftliches? Protokoll der Gemeinderatssitzung?) nicht vorhanden sind und somit die Vertragsgrundlage (BAU-) Grundstück nichtig ist. Kosten (Notar, Grundbucheintragung, ggf. Grunderwerbssteuer? keine Ahnung) können Sie andeuten, müsste dann auch die Gemeindekasse tragen. Ob Sie später damit vor Gericht Erfolg haben, ist eine andere Sache. Problem: Die Gemeinde hat Zeit und erstmal keine Geldsorgen. Was die stören könnte ist der Dreck, den Sie mit der Geschichte aufwühlen können. Jetzt ist es nützlich Leute zu kennen ... jaja da fängt auch die fiese Lokalpolitik an ...
Wie gesagt: Wichtig ist festzustellen: besteht überhaupt die Chance bauen zu können: Wenn ja, wer hilft das schnell umsetzen zu können, wenn nein: wie kommt man mit geringstmöglichem Schaden aus der Geschichte raus. Bedenken Sie: die haben Ihr Geld und alle Zeit der Welt. Verlassen Sie sich nicht auf Zusagen wie: "Ich kümmere mich" sondern fragen Sie immer nach "Bis wann? "
Alles Laienmeinung aber mit eigener Behördenerfahrung ...
Gruß: Christian -
Hallo Zusammen, erstmal vielen Dank für die zahlreichen ...
Hallo Zusammen,
erstmal vielen Dank für die zahlreichen Tipps und Ideen. Super Forum ist das hier!
Wie sie sich sicher alle denken können ist das eine sehr sehr schwierige Phase für uns (Familie mit zwei Kindern) und wir haben auch schon viel Geld in alles gesteckt.
Oh man ...
Jedenfalls haben wir heute mit der Bürgermeisterin gesprochen, die uns ihre 100 %ige Unterstützung zugesagt hat (die Gemeinde hat übrigens per Beschluss festgelegt, dass dies Bauland ist.). Sie sagt, dass wir uns eng verbünden und um die Genehmigung kämpfen sollten.
Wir haben auch nicht einen Vorbauantrag gestellt, sondern einen Bauvorantrag mit allen Plänen etc., der dann von der Gemeinde genehmigt wurde.
Der Einwand kommt übrigens von der Naturschutzbehörde, die den Bau nicht genehmigen will, weil ein Bach am Grundstück vorbeifließt (obwohl wir im oberen Viertel des Grundstück bauen wollen). Das Bauamt will dem folgen, auch wenn man dort dem Antrag eigentlich grundsätzlich zustimmen würde. Man will sich jedoch nicht über die Naturschutzbehörde stellen und empfahl uns (übrigens auch der Herr der Naturschutzbehörde!), den Weg über den Widerspruch und das Landesverwaltungsamt zu gehen. Denn dort hätten wir wieder bessere Chancen, auch Aufgrund der Vehemenz, die die Gemeinde aufbringt, damit wir dort bauen dürfen.
Ehrlich gesagt leuchtet mir das aber nicht ein. Warum soll das Landesverwaltungsamt fundamental anderer Meinung sein? Und wieso bekommen wir das ausgerechnet vom Bauamt und von der Naturschutzbehörde gesagt? Sollen sie doch gleich positiv entscheiden ...
Gruß
Antje -
Na dann ...
macht Ihr Architekt vielleicht noch einen Freiflächenplan, wo ein Teil des Grundstücks in Nähe des Bachlaufs naturbelassen bleiben muss, oder wo Sie spezielle Anpflanzungen im Böschungsbereich vornehmen, z.B. Kopfweiden und ähnliches, als Ausgleichsmaßnahme, um den Biotopwert zu erhöhen. Könnte mir vorstellen, dass so ein bisschen "Ködern" bei der Naturschutzbehörde hilft.
Gruß -
Mei, das scheint ja alles ein Schmarr'n?
Hat man Ihnen denn die Rechtsgrundlage mitgeteilt, derentwegen die Zustimmung versagt wird? Handelt es sich um ein Naturschutzgebiet, Landschaftsschutzgebiet? , Flächendenkmal? Einzeldenkmal? Schützenswertes Bioptop?
Natürlich ist ein Einfamilienhaus gegenüber Naturschutz vollkommen untergeordnet (und vollkommen zu Recht), aber es kann auch nicht Mitarbeiter Lehmann von der Naturschutzbehörde einfach kommen und sagen: "Mir gefällt jetzt dieser Grashalm und deshalb bauen Sie nicht. "
Was mir ebenfalls nicht einleuchtet, ist, dass der Naturschutz nicht schon bei der Bauvoranfrage beigezogen und Einvernehmen hergestellt wurde - denn die Bauvoranfrage klärt ja gerade die grunsätzliche bauordnungsrechtliche Bebaubarkeit und dabei sind entgegenstehende Interessen abzuwägen und u.U. auch zu berücksichtigen.
Und wenn Ihre Gemeinde das alles versäumt hat und ein Baugebiet ausgewiesen hat, obwohl z.B. ein Flächendenkmal (oder eine der anderen Möglichkeiten) gegeben ist, hat Sie sich grob fahrlässig verhalten und sind Ihnen u.U. schadenersatzpflichtig. Denn wie bereits angemerkt wurde, mit einer positiven Bauvoranfrage haben sie bauordnungsrechtlich (in einigen Bundesländern auch bauplanungsrechtlich) einen verbindlichen Rechtsanspruch zu bauen. Da beißt die Maus keinen Faden ab. Selbst wenn die Genehmigung fehlerhaft erteilt wurde. Ein Verwaltungsakt, der einmal in der Welt ist, kann nur in Ausnahmefällen zurückgenommen werden, z.B. wenn sich die Voraussetzungen grundlegend geändert haben.
Sie haben schon viel Geld investiert, ich würde Ihnen ganz dringend den Gang zu einem Verwaltungsrechtler (und bitte zu diesem) empfehlen, ich sehe da sehr gute Chancen, jedenfalls nach Ihrer ein bisschen verworrenen Schilderung.
Und ein guter Rat: Beachten Sie die Widerspruchsfrist des ablehnenden Bescheides. In einigen Bundesländern ist ein widerspruchsverfahren auch nicht mehr nötig, hier kann direkt der Weg zum Gericht eingeschlagen werden. Aber auch da: Frist nicht versreichen lassen, Begründung kann ihr Anwalt nachreichen. -
Zu Lott Andreas
Ist ein interessanter Aspekt. Genau das versuchen wir jetzt!
Zu Frau Bet-1301-Ing
Schmarrn ist das richtige Wort ...
Ja, "schützenswertes Bioptop" ist uns gesagt worden, aber es ist ein seit 10 Jahren verwildertes Grundstück, auf dem 50 % der Pflanzen schon abgestorben sind. Und nur ein Beamter des Naturschutzamtes will nicht, das wir dort bauen. Was er betreibt ist kein NaturSCHUTZ, sondern das glatte Gegenteitl, denn wir würden zig 1000 € in die Landschaftliche Gestaltung des Grundstücks stecken und das Biotop sogar steigern.
Gruß
Antje -
trotzdem nochmal der Hinweis:
Fachanwalt schnellstmöglich einschalten, der ein Auge auf Fristen hat und ihnen genau erklärt was die Sachlage ist. Aus Ihren Schilderungen entnehme ich, dass Ihnen das NICHT 100 %ig klar ist ... Im schlimmsten Fall verplempern Sie gerade wertvolle Zeit (die bekanntlich = Geld ist) weil ihnen die "alles-wird-gut-Hormone" übel mitspielen ...
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