Hallo,
vielen Dank für all die Antworten. Ich hoffe auch auf folgende Fragen Antworten zu erhalten.
In der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Dachterrasse mit abgeschlossen worden. Der Verkäufer erwähnte weder, dass man eine Baugenehmigung für eine Dachterrasse benötigt, noch dass er keine Baugenehmigung hat. Leider können wir dagegen nicht gerichtlich vorgehen. Wir haben dann nichts ahnend eine Terrasse hin gemacht. Um zu verhindern, dass Löcher im Boden entstehen und dann Wasser durchlaüft, habe ich nichts in den Boden reingeschraubt. Es ist auch bislang nie Wasser oder ähnliches durchgekommen. Kann ich dann davon ausgehen, dass genug Sicherheit vorhanden ist und wird das Bauamt das auch so sehen? Wie müssen die Abstandsflächen in Baden-Württemberg sein? Messe ich dabei wieviel Abstand vom Geländer bis zur Dachrinne ist oder messe ich den Abstand vom Geländer bis zur Außenkannte der Fläche? In den Antworten wurde über "Nachbarrecht" gesprochen? Was genau heißt das in meinem Fall? Welche Voraussetzung muss gegeben sein, dass der Nachbar nachweisen kann, dass eine Genehmigung des Bauamts notwendig ist? Was bedeutet Baulasteintragung und muss ich hierfür Auflagen des Bauamts erfüllen? Wenn die Terrasse jahrelang geduldet wurde, verjähren dabei Ansprüche des Nachbarn oder kann er auch nach jahrelanger Duldung plötzlich auf eine Baugenehmigung bzw. Abriss der Dachterrasse bestehen? Was müssen wir wegen der Dachterrasse bei einem späteren Verkauf beachten, damit uns keine arglistige Täuschung vorgeworfen wird und dann die Käufer vom Vertrag zurücktreten? Wie können wir uns diesbezüglich in der Teilungserklärung und dem neuen Kaufvertrag absichern? Reicht es aus, wenn wir sagen, dass keine Baugenehmigung vorliegt und sie eine besorgen müssen? Dürfen neue Eigentümer die jetzige Terrasse ohne Baugenehmigung nutzen? Geht das evtl. Duldungsrecht auch auf den nächesten Eigentümer über? Verlieren wir den Bestandsschutz, wenn wir den vorderen Teil des Geländers komplette entfernen?
Die Terrasse ist ca. 12 m² groß und der Raum dahinter eine Höhe von ca. 3 Meter. Wieviel würde eine Baugenehmigung ca. kosten. Wird es teurer wie ca. 200 €? Bekommt man sofort eine Baugenehmigung oder zieht sich das über Monate hinaus?
Vielen Dank für die Auskunft.
weitere Frage zu "nachträgliche Baugenehmigung? " v. 08.02.06
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
weitere Frage zu "nachträgliche Baugenehmigung? " v. 08.02.06
-
Schwarzbau oder Recht auf Genehmigung?
Lieber unbekannter Fragesteller:
Der Verkäufer hat also etwas bescheinigen lassen was es nicht gab und Sie haben etwas gebaut wofür Sie keine Genehmigung hatten, also ein klassischer Schwarzbau.
Ein Schwarzbau wird weder durch Benutzung noch durch eine Zeitdauer legal.
Der Verkäufer hat Sie arglistig getäuscht, denn eine Wohnung mit Dachterrasse ist mehr Wert als ohne.
Mit der Aufschrift "Dachterrasse" wurde der Plan gefälscht.
Schlimmstenfalls muss wieder ein Dach daraus werden.
Nun ist Ihre Dachterrasse wohl im Grundbuch eingetragen, Sie haben privatrechtlich ein Recht darauf.
Dem gegenüber steht das öffentliche Recht welches eine fehlende Bau- und Nutzungsgenehmigung (Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung) geltend machen wird.
Hauptgrund: Verletzung von Nachbarrechten.
Stellen Sie einen Bauantrag dann wecken Sie schlafende Hunde.
Verkaufen Sie mal das Sondereigentum mit Dachterrasse und die Sache fliegt auf, dann sind Sie wegen arglistiger Täuschung dran.
Wenn Sie mit dem Nachbarn gut können, dann stellen Sie einen Bauantrag.
Wenn das nicht geht, dann haben Sie von einem Mangel Kenntnis und müssen den Verkäufer in die Pflicht nehmen.
Arglistische Täuschung verjährt 5 Jahre nach der Tat, Tattag war der Verkauf.
Wie ein Richter aber beurteilt, dass Sie die Terrasse errichtet haben ist mir schleierhaft.
Bei mir ist das einfacher, der Verkäufer hatte die Terrasse errichtet und schon 20 Jahre genutzt.
Jetzt muss der Verkäufer Zins und Zinseszins für das eingesetzte Kapital aufbringen.
Wie in meinen anderen Beiträgen geschrieben ist mir das Bauamt egal, ich habe nur mit dem Verkäufer einen Vertrag und der ist verantwortlich.
Wenn Sie mal das Eigentum verkaufen, dann ist der Käufer in meiner Lage und Sie in der Lage von meinem Verkäufer.
Und das ist für Sie ein richtiges Problem.
Fazit: bringen Sie das in Ordnung!
Ein Argument könnte sein, dass Ihnen das Bauamt mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits die Nutzung erlaubt hat und nach einer OVG Entscheidung in Koblenz die Dachnutzung von legalen Gebäuden nicht verwehrt werden kann.
Viel Glück
Gruß -
Habe ich bisher noch nicht gelesen:
Schreiben Sie doch bitte mal worauf sich diese Dachterrasse befindet, auf einer anderen Wohnung, einem Nebengebäude oder einer Garage? Dann bitte noch die Höhe der Außenwand ob OK Gelände, also vom Gelände bis Oberkante des Dachterrassenbelags. Und dann noch den senkrechten Abstand von der Dachterrassenkante, bzw. darunter befindlichen Außenwand bis zur Grenze, bzw. bis zu allen Grenzen. Und dann noch die Höhe und Dachneigung der Dachterrassenüberdachung. Am besten stellen Sie mal eine Skizze und ein paar Fotos ins Netz und verlinken das hier.
Gruß -
Frage an Hr. Klaus
Hallo Hr. Klaus,
in der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Wohnung abgeschlossen und in den Aufteilungsplänen ist eine Dachterrasse eingezeichnet mit einem Stempel vom Bauamt. Als ich die Wohnung kaufte war keine Terrasse vorhanden, das wurde beim Kaufpreis berücksichtigt. Im Grundbucheintrag und in der Teilungserklärung ist die Dachterrasse aufgelistet (wurde vom Eigentümer damals so aufgesetzt). Wie ist das gemeint, dass ich priv. rechtl. ein Recht auf die Terrasse habe, da sie im Grundbuch eingetragen ist? Heißt das, dass mir der Bau einer Terrasse vom Bauamt nicht verwährt werden darf? Nachdem beim Bauamt nach Jahren eine Beschwerde einging, teilte mir das Bauamt mit, dass ich nachträglich keine Baugenehmigung benötige (auch wenn sie schwarz gebaut wurde), da meine Terrasse jahrelang geduldet wurde. Ich wusste nicht, dass ich eine Baugenehmigung benötige. Wenn ich bei einem Verkauf des Eigentums sage, dass eine Baugenehmigung nötig ist und für die jetzige Terrasse keine vorliegt, diese aber jahrelang geduldet wurde, ist es dann immer noch eine arglistige Täuschung? Muss ich das schriftlich festhalten lassen oder zu meiner Sicherheit etwas schriftlich aufsetzen und unterschreiben lassen? Geht ein Duldungsrecht für die jetzige Terrasse auf einen Dritten über? Steht es mir zu sowohl privat-rechtlich als auch öffentlich-rechtlich gesehen eine Dachterrasse zu nutzen? Habe ich nach zehnjähriger Duldung ein Recht die Terrasse in dem jetzigen Zustand ohne Baugenehmigung zu nutzen?
Danke Hr. Klaus. -
nun wird es sehr schwierig
Hier wirken nun Privatrecht, WEGAbk.-Recht, Baurecht und Verwaltungsrecht zusammen.
Entscheidend ist die Rangfolge und die Wertigkeit der Gesetze.
Zuerst muss ein akzeptierter IST-Stand her.
Ich sehe den IST-Stand so:
Privatrechtlich und WEG-rechtlich haben Sie eine Dachterrasse.
Auf Grundbucheintragungen haben Sie ein Recht.
Baurechtlich haben Sie keine Terrasse weil eine Bau- und Nutzungsgenehmigung (Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung) fehlt.
Auch die lange Zeitdauer ändert daran nichts.
Die Bauverwaltung hat Ihnen in der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Terrasse bescheinigt.
Legal ist die Terrasse trotzdem nicht.
Da Sie aber eine Vermögens-Entscheidung durch das amtliche Papier getroffen haben muss die Verwaltung diese Entscheidung schützen.
Sie müssen auch nicht wissen dass eine Baugenehmigung nötig war, das muss der wissen, der auf einen Plan "Dachterrasse" geschrieben hat und die Teilung beantragte.
Faktisch hat der einen Aktenbetrug begangen, Sie haben Geld dafür ausgegeben und Eigentum erworben.
Rechte aus einem Betrug kann man nicht ableiten.
Handeln muss das Bauamt:
Entweder einen Bauantrag anfordern oder eine Abrissverfügung aussprechen.
Natürlich muss dann die Teilungserklärung geändert werden.
Duldung ist der falsche Weg, er führt zu jahrelangen Streitigkeiten, Nachbarstreitigkeiten und gerichtlichen Auseinandersetzungen.
In 20 Jahren verkaufen Sie und der neue Eigentümer deckt das auf, dann verklagt der Sie wegen arglistiger Täuschung.
Sie wären allerdings fein raus, wenn das Bauamt per Bescheid schriftlich mitteilt, dass Sie keine Baugenehmigung benötigen.
Wenn das nur mündlich geschieht ist was faul weil damit ein Fehler des Amtes egalisiert wird ohne schriftliche Unterlage.
In 10 oder 20 Jahren wird nur nach Aktenlage entschieden und dort steht dann nichts von einer Duldung.
Der Rat "Stillhalten" kann nun genau so falsch sein wie der Rat eine Genehmigung zu beantragen.
Wenn eine Genehmigung möglich ist so ist das besser als ein Streit in 20 Jahren mit neuen Nachbarn, neuen Gesetzen und neuen Verwaltungsbeamten.
Sprechen Sie mit dem Bauamt bevor Sie was schreiben.
Gegen Vorwürfe und Schuldzuweisungen sind die allergisch.
Sie müssen aber mit folgendem Vorgang rechnen:
Sperre der Terrasse unter Bußgeldandrohung.
Man benennt Sie als "Zustandsstörer" und belässt die Terrasse ohne Änderung.
Dadurch wird der eventuelle Fehler bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung vertuscht und Sie haben die Terrasse verloren ohne Chance auf Ersatz durch den Verursacher.
Ich hoffe dass ich die Möglichkeiten erschöpfend beschrieben habe.
Gruß -
An Hr. Klaus
Hallo Hr. Klaus,
entschuldigen Sie, dass ich erneut anfrage.
Verstehe ich das nun richtig, dass ich zwar laut den Plänen, der Grundbucheintragung und der Teilungserklärung eine Dachterrasse erworben habe, in Wahrheit aber nur die Möglichkeit eine Dachterrasse bauen zu können gekauft habe? Habe ich erst durch die Abnahme des Bauamtes offiziell eine Terrasse und darf ich es erst danach als Dachterrasse auch weiterverkaufen?
Als was darf ich die Terrasse ohne Baugenehmigung verkaufen? Was muss in der Teilungserklärung abgeändert werden? Privat-rechtl. steht uns nun diese Terrasse zu. Heißt das, dass wir auf Genehmigung / Abnahme bestehen dürfen? Haben wir dieses Recht auch noch, wenn wir die Teilungserklärung abändern lassen? Auf Anfrage beim Bauamt, ob sie uns schriftlich bescheinigen können, dass wir keine Baugenehmigung für die Dachterrasse benötigen, wurde uns gesagt, dass sie das nicht machen können. Verstehe ich das richtig, dass das Bauamt keine Dachterrasse ohne Abnahme hätte bescheinigen dürfen? Also haben Sie etwas bescheinigt ohne dass eine Baugenehmigung vorliegt, oder? Welche Rechte habe ich diesbezüglich? Die Wohnung wurde vor 6 Jahren gekauft und bekannt ist uns das alles erst seit einigen Monaten? Können wir gegen den Eigentümer nach all den Jahren rechtlich vorgehen? Können wir dem Bauamt einen Fehler nachweisen? Können wir die Teilungserklärung, die Grundbucheintragung und die Pläne so lassen wie es ist, wenn wir die Terrasse abreißen? Oder verlieren wir durch den Abriss das Recht unser Eigentum mit Dachterrasse verkaufen zu dürfen? Können wir die Teilungserklärung ergänzen und uns gegenüber den nächsten damit absichern, dass die Wohnung mit Dachterrasse verkauft wird, aber keine Dachterrasse vorhanden ist. Wenn ich es nun ohne Dachterrasse verkaufe (also vorher abreiße), als was darf ich das, wo zuvor eine Dachterrasse drauf war, verkaufen? Sind wir gegenüber den nächsten verpflichtet eine Baugenehmigung einzuholen? Muss ich beim Verkauf eine Dachterrasse drauf haben, nur weil es in den Plänen vorhanden ist?
Danke. -
Antwort
Sie haben Sondereigentum gekauft mit der WEGAbk.-Genehmigung einer Terrasse.
Wenn im Kaufvertrag nichts über die Terrasse vermerkt ist hat sie auch keinen "Wohnwert", d.h. der Verkäufer hat kein Geld dafür bekommen.
Sie haben gutgläubig etwas gebaut wofür Sie keinen Plan hatten.
Daraus kann man Ihnen einen Strick drehen denn letztlich haben Sie nur "die WEG-Möglichkeit" einer Terrasse gekauft und nicht die baurechtliche Genehmigung.
Sie können nun jederzeit eine Genehmigung beantragen, aber Vorsicht damit.
Einziger Ablehnungsgrund dürfte das Auslösen von Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück sein welches der Nachbar verweigern kann.
Eventuell erteilt das Bauamt eine Befreiung auf Grund der Vermögensentscheidung durch die amtliche Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Oder Sie nutzen die Terrasse stillschweigend und sagen einem Käufer (falls Sie mal verkaufen) von der fehlenden Baugenehmigung, dann kann der keine arglistige Täuschung behaupten.
Nur wenn ein Nachbarstreit entsteht, könnte die Terrasse wegfallen.
Folgender provokativer Gedanke: hat eventuell die Gemeinschaft die Pflicht, für eine Terrasse zu sorgen?
Die Teilungserklärung und die Grundbucheintragung könnte Sie zu dieser Forderung berechtigen.
Weiterhin sollten Sie durch einen Fachanwalt klären lassen, ob Sie zu einem Bauantrag befugt sind oder das die WEG-Gemeinschaft machen muss.
Wenn die WEG-Gemeinschaft den Bauantrag stellen muss und der Antrag wird abgelehnt, so muss Ihnen die Gemeinschaft Schadenersatz leisten!
Stellen Sie den Antrag, befugt oder unbefugt, und der Antrag wird abgelehnt, so zuckt die Gemeinschaft grinsend die Schultern und ist fein raus.
Das sind nun viele wenn es und abers und Varianten, Sie sollten nun doch in einen Fachanwalt investieren.
Gruß -
Sie könnten ja mal..
die Frage zu den Grenzabständen, Höhe über Gelände und worauf sich die Dachterrasse befindet beantworten, dann könnte man mal nachrechnen, ob die Dachterrasse überhaupt ohne Nachbarzustimmung genehmigungsfähig wäre.
Gruß -
Nochmal an Hr. Klaus
Hallo Hr. Klaus,
ich habe mir den Kaufvertrag angesehen und darin steht ausdrücklich Dachterrasse. In der Abgeschlossenheitsbescheinigung steht nichts über die Dachterrasse, in den Plänen ist sie eingezeichnet und in der TE steht auch Dachterrasse. Was bedeutet es, dass das Bauamt eine Befreiung auf Grund der Vermögensentscheidung durch die amtliche Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt? Werden wir von der Baugenehmigung befreit, weil wir für die Dachterrasse bezahlt haben bzw. den Kaufpreis Aufgrund der "Dachterrasse" bezahlt haben und die Terrasse in den Plänen eingezeichnet ist? Könnten wir dann die Terrasse im jetzigen Zustand nutzen? Würde diese Befreiung auch für den nächsten Eigentümer Gültigkeit haben? Ist es nun ein Problem, dass die Dachterrasse nicht in der Abgeschlossenheitsbescheinigung drin steht? Falls wir eine Baugenehmigung einholen, reicht es aus, wenn wir nur die Abstandsflächen einhalten? Unsere Terrasse ist im OGAbk. und grenzt somit nicht an das Nachbarsgrundstück ein.
Falls wir keine Baugenehmigung haben und beim Verkauf sagen, dass keine Baugenehmigung vorhanden ist, muss dann auch in der neuen TE stehen, dass der Käufer darüber informiert wurde und somit keine arglistige Täuschung vorliegt? Würde das nicht bedeuten, dass wir etwas "schwarz" verkaufen, da wir vom Bauamt keine Bescheinigung darüber haben für die Nutzungserlaubnis haben? Darf ich, wenn die Baugenehmigung fehlt, die Wohnung mit Dachterrasse verkaufen? Darf ein Dritter die Terrasse weiter nutzen, wenn die Nachbarn nichts dagegen einzuwenden haben? Müssen die Nachbarn der Nutzung der Dachterrasse bzw. der Baugenehmigung zustimmen (es handelt sich nicht um Gemeinschaftseigentum)? Wie können wir aus der TE und dem Grundbucheintrag ersehen, dass die Gemeinschaft die Pflicht hat für eine Terrasse zu sorgen? -
Schritt für Schritt
1) der Verkäufer hat Ihnen eine Terrasse verkauft2) die WEGAbk. hat Ihnen die Terrasse zugestanden
3) das Bauamt hat Ihnen eine Terrasse bescheinigt
4) die Baugenehmigung und die Nutzungsgenehmigung fehlt
Zu 1: Der Verkäufer wird behaupten, er habe nur die Möglichkeit einer Terrasse verkauft und für die Genehmigung der Terrasse durch die WEG gesorgt.
Für Baugenehmigung und Bauwerk müssen Sie selbst sorgen, Einfluss auf den Preis hatte das nicht.
Sie könnten Rückabwicklung verlangen wenn die Terrasse kaufentscheident war.
Zu 2: die anderen Sondereigentümer werden sagen, dass sie der Terrasse zwar zustimmen, aber wegen fehlender Kostenregelung keine Kosten übernehmen.
Wenn keine Terrasse möglich ist, muss die Teilungserklärung geändert werden, dadurch entfallen Probleme beim Verkauf.
zu 3: Das Bauamt wird sagen, es hat Aufteilungspläne bescheinigt für den Zweck der Abgeschlossenheit. Da eine Terrasse nach oben offen ist trage eine Sperre zur Rechtssicherheit bei und verneint eine Pflicht zur Genehmigung.
Sie können noch behaupten, die Terrasse sei abgeschlossen weil sie nur von Ihrem Sondereigentum begehbar ist aber dieser Ermessensspielraum ist nicht einklagbar.
Zumindest hat bis zu diesem Punkt keiner einen Fehler gemacht, schon gar nicht das Bauamt.
Da Sie die Terrasse erst gebaut haben wird der Hinweis auf einen Vermögensschutz nicht punkten.
zu 4: Sie beantragen eine Bau- und Nutzungsgenehmigung (Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung) und müssen mit einer Ablehnung rechnen.
Gründe können fehlende Nachbargenehmigungen sein.
Andere Sondereigentümer sind keine Nachbarn in diesem Sinne.
Die Zustimmung der anderen Sondereigentümer liegt ja vor.
Vor einem Bauantrag müssen Sie prüfen, ob eine Baugenehmigung nicht schon besteht, wenn ja dann keinen Antrag stellen.
Gibt es schon eine Genehmigung und Sie stellen aus Nichtwissen einen weiteren Antrag und der wird abgelehnt so hebt dieser Antrag den vorigen auf und Sie verlieren die Terrasse.
Wenn aus den Kauf- und WEG-Unterlagen hervorgeht, dass die WEG die Terrasse zu errichten hat, so dürfen Sie auch keinen Bauantrag stellen, sondern die WEG in Gesamtheit muss das tun.
Meistens sind Terrassen nur Sondernutzungsflächen an denen Sie nur das Nutzungsrecht haben und nicht das Baurecht.
Weiterhelfen kann jetzt nur Ortskenntnis und versierte Architekten und Anwälte.
Gruß -
Hr. Klaus
Hallo Hr. Klaus,
vielen Dank für Ihre Geduld und Hilfe. Ich werde mich in Kürze erkundigen und möchte mich vorab genauer informieren ...
Die Terrasse gehört laut Abgeschlossenheitsbescheinigung, den Plänen und der TE zu meinem alleinigem Sondereigentum. Die Terrasse ist nur von meinem Sondereigentum aus begehbar und ich habe die alleinigen Sondernutzungsrechte, die Kosten trage ich. Wecke ich schlafende Hunde, wenn ich mit diesem Argument zum Bauamt gehe? Benötige ich dennoch die Zustimmung des Nachbarn, der für seine Wohnung alleiniger Eigentümer ist oder habe ich dadurch, dass die Terrasse in der TE drin steht mir die Genehmigung des Nachbarn zugesichert? Wenn ich für die Terrasse nur das Nutzungsrecht und nicht das Baurecht habe, dann darf ich doch niemals eine Terrasse mit Baugenehmigung bauen, oder?
Wenn der Nachbar zustimmt, möchten wir die Terrasse "stillschweigend" weiternutzen". Kann man diese "Möglichkeit" mit Zustimmung der Nachbarn an Dritte weitergeben? Muss das in der TE festgehalten werden (zur Absicherung) oder machen wir uns durch eine solche Eintragung strafbar? Kann ich mich auch absichern, indem ich dem Käufer sage, dass ihm eine Terrasse zusteht, wir für diese Terrasse aber keine Baugenehmigung haben, da uns das nicht bekannt war, und sie eine Genehmigung einholen müssen. Darf ich das in die TE eintragen lassen oder ist das auch strafbar? Darf ich in der TE auch festhalten, dass die Terrasse vom Käufer abgerissen wird und er für eine neue Terrasse eine Baugenehmigung einholen Muss?
Ich danke Ihnen. -
ganz kurz gesagt
Andere Sondereigentümer sind keine Nachbarn, Nachbarn im Sinne der Baugesetze sind solche auf fremden Grundstücken.
Niemand in der WEGAbk. kann Ihnen die Terrasse verwehren, nach WEG-Gesetz ist Ihnen die Terrasse sicher.
Wenn es keine Probleme mit fremden Nachbarn gibt können Sie jederzeit einen Bauantrag stellen.
Sind Probleme zu erwarten dann wecken Sie schlafende Hunde.
Eine Vorhersage können nur Fachleute mit Ortskenntnis geben.
Gruß -
Vielen Dank Hr. Klaus
Hallo Hr. Klaus,
ich danke Ihnen vielmals für alle Ihre Antworten und die Mühen die Sie hatten. Danke.
Interne Fundstellen
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl interner Fundstellen und Links zu "Terrasse, Baugenehmigung". Weiter unten können Sie die Suche mit eigenen Suchbegriffen verfeinern und weitere Fundstellen entdecken.
Entsprechend Ihrer Suchvorgabe wurden keine Seiten gefunden!
Interne Suche verfeinern: Weitere Suchbegriffe eingeben und mehr zu "Terrasse, Baugenehmigung" finden
Geben Sie eigene Suchbegriffe ein, um die interne Suche zu verfeinern und noch mehr passende Fundstellen zu "Terrasse, Baugenehmigung" oder verwandten Themen zu finden.